Господарський суд Чернігівської області
Пр-т. Миру, 20, м. Чернігів, 14000 , тел. 676-311, факс 77-44-62, e-mail: inbox@cn.arbitr.gov.ua
Іменем України
“22” серпня 2016 р. Справа № 927/1338/15
Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом): Управління комунального майна Чернігівської обласної ради,
пр-т. Миру, 43, м. Чернігів, Чернігівська область, 14005
Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом): Приватне акціонерне товариство “Кінотехпром”, вул. Любецька, 66, м. Чернігів, Чернігівська область, 14021
Предмет спору за первісним позовом: про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 31129,26 грн.
Предмет спору за зустрічним позовом: про визнання недійсним договору № 74 від 27.12.2012 р. оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області
Суддя І.Г.Мурашко
Представники сторін:
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): ОСОБА_1 довіреність № 01-155 від 16.02.2016, представник
від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): не з'явився
У судовому засіданні 22.08.2016 господарським судом Чернігівської області на підставі ч. 2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть спору:
Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради подано позов до Приватного акціонерного товариства “Кінотехпром”, згідно якого, з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 02.11.2015 за № 01-963, позивач просить стягнути з відповідача 31129,26 грн. заборгованості, у т.ч. до обласного бюджету м. Чернігова 13991,24 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно та на користь позивача 13991,22 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно, 2976,45 грн. пені за період з 03.06.2015 по 30.10.2015 включно, 170,35 грн. трьох відсотків річних за той же період (а.с. 81, 83-87, т. 1). Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору № 74 від 27.12.2012 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.
Відповідач проти позову заперечив. У судовому засіданні 19.11.2015 відповідачем був поданий зустрічний позов до Управління комунального майна Чернігівської обласної ради про визнання недійсним договору № 74 від 27.12.2012 р. оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області. Обґрунтовуючи зустрічний позов, ПрАТ «Кінотехпром» посилається на приписи ч. 3 ст. 215 та ч. 1 ст. 233 Цивільного кодексу України та зазначає, що оспорюваний договір вчинений ним під впливом тяжкої обставини та на вкрай невигідних для нього умовах, що полягають в значному завищенні, на думку останнього, вартості орендованих приміщень, визначеної у звіті про оцінку орендованого майна, складеного СОД ПП “Аксіома”, що, як наслідок, призвело до завищення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку (вересень 2012 р.), та орендної плати за весь період дії оспорюваного договору (а.с.97-99, т.1). Ухвалою суду від 19.11.2015 р. зустрічна позовна заява була прийнята судом до сумісного розгляду з первісним позовом (а.с.121-123, т.1).
Відповідач за зустрічним позовом проти поданого позову заперечив в повному обсязі, посилаючись на відсутність правових підстав для кваліфікації договору № 74 від 27.12.2012 як такого, що вчинений під впливом тяжкої обставини та на вкрай невигідних умовах у розумінні ст. 233 Цивільного кодексу України, всупереч твердженням позивача за зустрічним позовом (а.с.1-4, т.2).
07.12.2015 р. позивачем за зустрічним позовом було заявлено клопотання про витребування у відповідача за зустрічним позовом звіту про оцінку будівель «А1-2» та «Т-2», що є об'єктом оренди за договором від 27.12.2012 № 74, на підставі ст. 38 Господарського процесуального кодексу України (а.с.35, т.2). Заявлене клопотання було задоволено ухвалою суду від 07.12.2015 (а.с.43-45, т. 2).
У судовому засіданні 07.12.2015 позивачем за зустрічним позовом було заявлено клопотання про зупинення провадження по справі № 927/1338/15 до вирішення та набуття чинності рішення по пов'язаній справі № 750/8355/15-а (а.с.36, т.2). В обґрунтування заявленого клопотання останній посилався на те, що 31 серпня 2015 р. Деснянським районним судом м. Чернігова винесено ухвалу про відкриття провадження по справі № 750/8355/15-а за позовом ПрАТ «Кінотехпром» до Управління комунального майна Чернігівської обласної ради про визнання протиправними дій начальника Управління комунального майна Чернігівської обласної ради ОСОБА_2 в частині затвердження звіту про оцінку будівель «А1-2» та «Т-2», які є об'єктами оренди за договором від 27.12.2012 р. № 74, та скасування затвердження вказаного звіту. Ухвалою суду від 21.12.2015 судом відмовлено в задоволенні клопотання позивача за зустрічним позовом про зупинення провадження по справі з зазначених підстав (а.с.157-160, т.2).
Ухвалою суду від 22.12.2015 було призначено судову оціночну експертизу з метою дослідження наявності вкрай невідних умов для позивача за зустрічним позовом при укладені оспорюваного правочину, а саме значного завищення вартості предмета оренди, що, як наслідок, могло призвести до завищення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку (вересень 2012 р.), та орендної плати за весь період дії оспорюваного договору. Ухвалою суду від 22.12.2015 провадження по справі було зупинено на час проведення експертизи. Також, вищевказаною ухвалою було продовжено строк розгляду справи на 15 днів за клопотанням позивача за зустрічним позовом (а.с.195, 198-201, т.2).
30.06.2016 на адресу господарського суду Чернігівської області надійшов висновок експерта № 57-15 від 25.04.2016 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, у зв'язку з чим провадження по справі № 927/1338/15 було поновлено на підставі ч. 3 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України ухвалою суду від 08.08.2016 (а.с.53-54, т.3).
У судовому засіданні 22.08.2016 позивач за первісним позовом первісний позов підтримав в повному обсязі. Позивач за первісним позовом зазначив, що у відповідності до Положення про управління комунального майна Чернігівської обласної ради, затвердженого 28.09.2012 рішенням 10-ї сесії обласної ради 6-го скликання, управління утворене з метою реалізації повноважень обласної ради по управлінню та розпорядженню об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області. Згідно п. 5.3 Положення орендодавцем нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, тобто стороною договорів оренди, - є саме Управління комунального майна обласної ради, яке уповноважено обласною радою контролювати належне виконання умов укладених договорів оренди у відповідності до п. 3.8 Положення. Позивач за первісним позовом зазначив, що в разі прострочення боржником грошового зобов'язання, борг, згідно вимог ст. 625 Цивільного кодексу України, нараховується та стягується з боржника з урахуванням індексу інфляції та трьох відсотків річних, які є за своєю природою компенсацією втрати грошової одиниці протягом періоду прострочки. Пунктом 9.5 договору оренди від 27.12.2012 № 74 визначено, що у разі несвоєчасного виконання зобов'язання по сплаті орендної плати, орендар повинен сплатити орендодавцеві суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми. Порядок використання плати за оренду нерухомого майна також визначений Методикою, затвердженою рішенням Чернігівської обласної ради від 25.03.2011, із змінами від 30.09.2011. Пунктом 2.9 вказаної Методики визначено, що у разі несвоєчасної або не в повному обсязі сплати орендної плати, орендар сплачує окремо від орендної плати пеню. Пеня перераховується орендодавцю (тобто управлінню). Зазначене рішення, шляхом затвердження відповідної Методики, прийнято обласною радою з врахуванням того, що Чернігівська обласна рада не перебуває в договірних відносинах з ПрАТ «Кінотехпром», зокрема не є стороною за договором оренди № 74, а відповідно не має права нараховувати та стягувати з орендаря проценти річних та пеню. В той же час, оскільки невжиття заходів по нарахуванню та стягненню трьох відсотків річних та пені може призвести до звільнення орендаря від відповідальності за невиконання грошових зобов'язань за договором, обласна рада надала Управлінню комунального майна Чернігівської обласної ради, як стороні за договорами оренди, - виключне право на нарахування та стягнення орендної плати за користування нерухомим майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, а випадку не належного виконання іншою стороною договору (орендарем) взятих на себе зобов'язань, правом на нарахування та стягнення інфляційних втрат, трьох відсотків річних та неустойки (пені), які в подальшому спрямовуються управлінням до спеціального фонду бюджету та використовуються ним за цільовим призначенням, у відповідності до ч. 4 Бюджетного кодексу України, а саме, виключно, на утримання, облаштування, ремонт об'єктів оренди, які належать територіальній громаді області в особі Чернігівської обласної ради.
Після поновлення провадження по справі відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) у судові засідання 15.08.2016 та 22.08.2016 не з'явився, повноважного представника не направив, про закінчення двомісячного строку розгляду справи 22.08.2016, з урахуванням його продовження на 15 днів, та про дату, час та місце судового розгляду справи був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи (а.с. 56, 63, т.3)
Зважаючи на те, що згідно до ст. 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи, неявка сторони у судове засідання, не є перешкодами для розгляду справи за наявними доказами у порядку ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши подані документи і матеріали, дослідивши докази, які мають юридичне значення для вирішення спору, заслухавши повноважного представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), господарський суд , -
Частиною 1 ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно ч. 6 вказаної статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
27.12.2012 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (орендодавець, позивач за первісним позовом), що діє на підставі Положення про управління комунального майна Чернігівської обласної ради (а.с. 61-64, т.1), та Приватним акціонерним товариством “Кінотехпром” (орендар, відповідач за первісним позовом), що діє на підставі статуту, укладено договір № 74 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (надалі майно), що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради, у складі: двоповерхова будівля майстерні “Т-2”, загальною площею - 488,3 кв. м., приміщення механічної майстерні “А1-2” в двоповерховій будівлі, загальною площею - 242,1 кв. м. Загальна площа приміщень, що передаються в оренду складає 730,4 кв. м. (п. 1.1 договору) (а.с.12-14, т.1). Вартість майна визначена згідно звіту про оцінку майна виконаного ПП “Аксіома”, яка станом на 14 вересня 2012 р. становить 747855,00 грн. без ПДВ. Майно передається в оренду з метою здійснення виробничої діяльності (п.п. 1.2 -1.3 договору).
Відповідно до ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Майно, що передається в оренду, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підтверджується свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомості, виданого виконкомом Чернігівської міської ради 25.11.2002 року на підставі рішення № 237 від 18.11.2002 року, зареєстрованого 25.12.2002 р. в Чернігівському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що зроблений запис у реєстровій книзі № 9 за реєстровим № 68; знаходиться на земельній ділянці площею 2159 кв. м., яка перебуває в постійному користуванні орендаря згідно Державного акту на право постійного користування землею серії ЧН-47 виданого 20.08.1993 року (п. 1.4 договору) (а.с.77, т.1).
У відповідності до Положення про управління комунального майна Чернігівської обласної ради, затвердженого рішенням 10-ї сесії обласної ради 6-го скликання станом на 28.09.2012, Управління комунального майна Чернігівської обласної ради забезпечує реалізацію повноважень обласної ради по управлінню та розпорядженню об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (п. 1.1 положення). Управління виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), нерухомого майна та іншого окремо індивідуально визначеного майна, що перебуває у його управлінні. Контролює виконання договорів оренди об'єктів спільної власності територіальних громад області, а також надходження коштів від оренди до обласного бюджету (п.п. 3.5, 3.8 положення). Управління має право пред'являти претензії та подавати позовні заяви до суду, предметом яких є стягнення на користь обласного бюджету орендної плати на підставі укладених Управлінням договорів оренди об'єктів комунальної власності (п. 5.3 положення).
Таким чином, Управління комунального майна Чернігівської обласної ради є належною стороною по справі, що наділена правом передавати в оренду об'єкти спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що перебувають в її управлінні.
Згідно п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний в договорі, але не раніше підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна, що є невід'ємною частиною цього договору (додаток № 1).
Передача та прийняття в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою вул. Любецька, 66, м. Чернігів, у фактичне користування підтверджується наявним в матеріалах справи актом від 01.11.2012 р. прийому - передачі. У відповідності до акта прийому - передачі від 01.11.2012 позивач за первісним позовом передав, а відповідач за первісним позовом прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, приміщення спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради, у складі: двоповерхової будівлі майстерні «Т-2», загальною площею - 488,3 кв.м., приміщення механічної майстерні «А1-2» в двоповерховій будівлі, загальною площею - 242,1 кв.м. Загальна площа приміщень, що передаються в оренду складає 730,4 кв.м. Вартість майна, визначена згідно звіту про оцінку майна виконаного ПП «Аксіома», яка станом на 14 вересня 2012 становить 747855,00 грн. без ПДВ (а.с.15, т.1).
Відповідно до п.п. 3.3 -3.5 договору розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25.03.2011 р. із змінами, внесеними рішенням обласної ради від 30.09.2011 р. (а.с. 30-45, т.1). Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку № 2 до цього договору, що є невід'ємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 2620,11 грн. (а.с. 15, т.1). Орендна плата за перший місяць оренди (листопад 2012 р.) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за жовтень та листопад місяці 2012 року. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
У відповідності до п. 3.6 договору та рішення Чернігівської обласної ради про розподіл орендної плати для управління комунального майна Чернігівської обласної ради від 23.01.2015 (23-тя сесія 6-го скликання) орендну плату відповідач зобов'язаний перераховувати щомісячно не пізніше останнього числа поточного місяця згідно виставлених рахунків позивачем у співвідношенні: 50% - до обласного бюджету, 50% - позивачу. Такий порядок розподілу орендної плати був встановлений Чернігівською обласною радою на 2015 рік, починаючи з лютого 2015 року, на підставі п. 16.2 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (а.с. 46, т.1).
Пунктом 10.1 договору передбачено, що договір діє з 01 листопада 2012 р. по 31 жовтня 2017 року включно.
На виконання умов договору позивачем за первісним позовом було виставлено відповідачу за первісним позовом рахунки на оплату орендної плати за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно, на користь обласного бюджету: № НОМЕР_1 від 13.05.2015 на суму 2256,63 грн. (за квітень 2015 року), № НОМЕР_2 від 11.06.2015 на суму 2306,28 грн. (за травень 2015 року), № НОМЕР_3 від 13.07.2015 на суму 2315,50 грн. (за червень 2015 року), № НОМЕР_4 від 11.08.2015 на суму 2292,35 грн. (за липень 2015 року), № НОМЕР_5 від 11.09.2015 на суму 2274,01 (за серпень 2015 року), № НОМЕР_6 від 12.10.2015 на суму 2326,31 грн. (за вересень 2015 року), та на користь управління комунального майна Чернігівської обласної ради: № НОМЕР_1 від 13.05.2015 на суму 2256,63 грн. (за квітень 2015 року), № НОМЕР_2 від 11.06.2015 на суму 2306,27 грн. (за травень 2015 року), № НОМЕР_3 від 13.07.2015 на суму 2315,50 грн. (за червень 2015 року), № НОМЕР_4 від 11.08.2015 на суму 2292,34 грн. (за липень 2015 року), № НОМЕР_5 від 11.09.2015 на суму 2274,01 (за серпень 2015 року), № НОМЕР_6 від 12.10.2015 на суму 2326,31 грн. (за вересень 2015 року) (а.с. 25-29, 82, т.1). Зазначені рахунки були отримані відповідачем за первісним позовом станом на 18.05.2015, 15.06.2015, 17.07.2015, 12.08.2015, 16.09.2015, 15.10.2015 відповідно, що підтверджується матеріалами справи (а.с. 25-29, 82, т.1).
Судом враховано, що предметом спірного договору є майно, що знаходиться у комунальній власності, тобто до правовідносин між сторонами застосовуються положення Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Пунктом 5 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до вимог ч. 3 cт. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Частиною 3 ст. 19 зазначеного Закону встановлено, що строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Згідно cт. 29 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, за невиконання зобов'язань за договором оренди, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.
Обов'язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату передбачено п. 5.1.5 спірного договору.
Виходячи з приписів ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У відповідності зі cт. 193 Господарського кодексу України та cт.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач за первісним позовом умови договору № 74 від 27.12.2012 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Чернігівської області порушив, орендну плату у строки, встановлені п. 3.6 вказаного договору, не сплатив.
Статтею 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором, або законом, у тому числі сплата неустойки (штрафу, пені) та відшкодування збитків.
Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 612 вказаного Кодексу, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до ст.ст. 546, 549 Цивільного кодексу України виконання зобов'язань за договором можуть забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Неустойка (штраф, пеня) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредитору в разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожний день прострочення виконання.
Частиною 6 ст. 231 Господарського кодексу України встановлено, що штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.
Також, частиною 6 ст. 232 Господарського кодексу України передбачено, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
Статтею 625 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних з простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Згідно п. 9.5 договору у разі несвоєчасного виконання зобов'язання по сплаті орендної плати, орендар повинен сплатити орендодавцю суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми.
У відповідності до п. 2.9 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням Чернігівської обласної ради від 25.03.2011, у разі несвоєчасної або не в повному обсязі сплати орендної плати, орендар сплачує окремо від орендної плати пеню. Розмір пені визначається в договорі оренди і не може перевищувати розміру, встановленого чинним законодавством. Пеня перераховується орендодавцю.
Пунктом п. 3.7. договору передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, та якщо недоплата перевищує суму завдатку, то сума перевищення підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, включаючи день оплати.
Враховуючи вищевикладене, перевіривши розрахунок позивача за первісним позовом, суд дійшов висновку, що виходячи з умов договору оренди № 74 від 27.12.2012 та Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад, сім, селищ, міст Чернігівської області, Управління комунального майна Чернігівської обласної ради як орендодавець майна та сторона за спірним договором має право на нарахування та стягнення штрафних санкцій (пені), інфляційних втрат та трьох відсотків річних за неналежне виконання відповідачем умов договору № 74 від 27.12.2012 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в такому розмірі: 13950,41 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно на користь обласного бюджету та стягнення на користь Управління комунального майна Чернігівської області 13950,39 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно, 2976,45 грн. пені за період з 03.06.2015 по 30.10.2015 включно та 170,35 грн. трьох відсотків річних за той же період.
При розгляді зустрічного позову суд виходить з наступного.
Частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ч. 1 ст. 233 Цивільного кодексу України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.
Статтею 204 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Тобто, у силу припису статті 204 ЦК України правомірність правочину презумується. Виходячи зі змісту ст. 204 Цивільного кодексу України, обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
Пунктом 3.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29.05.2013 № 11 у вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі статей 230-233 ЦК України господарські суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем фактів обману, насильства, погрози, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, тяжких обставин і наявності їх безпосереднього зв'язку з волевиявленням другої сторони щодо вчинення правочину. Ознаками правочину, що підпадає під дію статті 233 ЦК України, є вчинення особою правочину на вкрай невигідних для себе умовах (зокрема, реалізації за низьку оплату майна, що має значну цінність), під впливом тяжкої для неї обставини (наприклад, під загрозою банкрутства) і добровільно, тобто за відсутності насильства, обману чи помилки, можливо, навіть з ініціативи самого позивача. Доведення того, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено або було б вчинено на інших умовах, покладається на позивача.
Тобто, для кваліфікації правочину за ст. 233 Цивільного кодексу України необхідна обов'язкова наявність двох умов у сукупності: вплив тяжкої обставини і вкрай невигідні умови. Крім того, має бути причинно - наслідковий зв'язок між тяжкими обставинами та укладеним правочином (його укладення саме з метою усунення обставин).
Отже, правочин, вчинений під впливом тяжкої обставини, носить такі обов'язкові ознаки: особа вчиняє такий правочин під впливом тяжкої для неї обставини; особа вчиняє правочин на вкрай невигідних для себе умовах; особа вчиняє такий правочин добровільно та може бути ініціатором такого правочину; особа усвідомлює, що вчиняє такий правочин на вкрай невигідних для себе умовах, але вимушена це зробити під впливом тяжкої обставини, друга сторона повинна усвідомлювати, що контрагент перебуває під впливом тяжкої обставини і вчиняє правочин вимушено, та повинна цим скористатися.
В обґрунтування зустрічного позову позивач за зустрічним позовом посилається на те, що оспорюваний договір вчинений ним під впливом тяжкої обставини та на вкрай невигідних для нього умовах, що полягають в значному завищенні, на думку останнього, вартості орендованих приміщень, визначеної у звіті про оцінку орендованого майна, складеного СОД ПП “Аксіома”, що, як наслідок, призвело до завищення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку (вересень 2012 р.), та орендної плати за весь період дії оспорюваного договору.
Позивач за зустрічним позовом вказує на те, що предмет спірного договору оренди (будівлі А1-2 та Т-2) є складовою цілісного виробничого майнового комплексу, які не увійшли до статутного фонду підприємства позивача при приватизації та використовується ним для робочих місць та розміщення обладнання, що необхідне для виробничої діяльності підприємства. Припинення користування орендованим майном призведе до припинення функціонування підприємства позивача за зустрічним позовом.
Позивач за зустрічним позовом ствердив, що користуючись зазначеними обставинами, а саме загрозою банкрутства підприємства позивача, Управління комунального майна Чернігівської обласної ради при переукладенні договору оренди нерухомого майна на новий строк значно завищило вартість орендованих приміщень, що, як наслідок, призвело до завищення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку (вересень 2012 року) та розміру орендної плати за весь період дії спірного договору. Більш того, на момент закінчення дії попереднього договору оренди відповідач за зустрічним позовом здійснював тиск на позивача за зустрічним позовом, попередивши останнього листом № 03-677 від 04.09.2012 про можливу зміну орендаря (а.с.16, т.1).
На момент укладення зазначеного договору позивач за зустрічним позовом усвідомлював, що вчиняє правочин на вкрай невигідних умовах для себе, однак, вважав за доцільне погодити розмір орендної плати, визначений відповідачем за зустрічним позовом, так як мав намір на майбутнє скасувати звіт про оцінку орендованого майна, на підставі якого відповідачем був визначений розмір орендної плати за базовий місяць оренди. Позивач за зустрічним позовом зауважив, що у випадку непогодження ним запропонованого розміру орендної плати, спірний договір не був би укладений, що в подальшому призвело б до припинення діяльності його підприємства.
Позивач за зустрічним позовом ствердив, що звіт про оцінку майна: групи інвентарних об'єктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що перебувають на балансі управління комунального майна Чернігівської обласної ради та розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, складений ПП «Аксіома» без дотримання вимог Національних стандартів №№ 1-2 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», «Оцінка нерухомого майна», затверджених постановами КМУ № 1440 від 10.09.2003 та № 1442 від 28.10.2004, а тому визначена у ньому вартість майна, що передається в оренду, не відповідає дійсності та є значно завищеною (а.с.97-99, т.1; а.с.138-142. т.2).
Але, доводи позивача за зустрічним позовом не були підтверджені матеріалами справи. З матеріалів справи вбачається, що правовідносини з оренди приміщень майстерні «Т-2» та «А1-2» існували між сторонами тривалий час. До моменту укладення між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та ПрАТ «Кінотехпром» договору оренди № 74 від 27.12.2012, позивач за зустрічним позовом користувався зазначеними приміщеннями на підставі іншого договору оренди № 18 від 01.11.2006, термін дії якого припинився 30.10.2012.
Згідно ч. 1 ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» однією з істотних умов договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Статтею 11 вказаного Закону передбачено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Статтею 7 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду.
Оцінка майна, що перебуває у державній та комунальній власності і передається в оренду здійснюється на підставі Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою КМУ від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3).
У відповідності до п. 2 зазначеної Методики оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.
Статтею 10 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.
Виходячи з того, що строк договору оренди № 18 від 01.11.2006 закінчувався в жовтні 2012 року та з моменту останньої оцінки об'єкта оренди минуло більше трьох років (попередня оцінка була проведена в 2006 році), відповідачем за зустрічним позовом в Чернігівській обласній газеті «Деснянська правда» від 09.08.2012 № 74 (28335) було оголошено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна комунальної власності, зокрема, групи інвентарних об'єктів, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м., приміщення механічної майстерні загальною площею 242,1 кв.м. (а.с. 25, т.1).
За результатами проведеного конкурсу право на здійснення незалежної оцінки вищезазначеного майна було здобуто Приватним підприємством «Аксіома», що діяло на підставі сертифіката СОД, виданого ФДМУ № 11749/11 від 22.04.2011, з яким в подальшому Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради було укладено договір № 72 від 11.09.2012 на проведення незалежної оцінки майна (а.с. 27-29, т. 2).
Пунктом 20 Методики оцінки об'єктів оренди передбачено, що результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Частиною 1 ст. 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
За результатами проведеної оцінки об'єкта оренди суб'єктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» було складено звіт про оцінку майна: групи інвентарних об'єктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що перебувають на балансі управління комунального майна Чернігівської обласної ради та розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 (а.с. 58-133, т. 2).
Пунктом 19 Методики оцінки об'єктів оренди передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.
За результатами рецензування звіту про оцінку майна, висновок про його вартість був затверджений Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради.
Відповідно до звіту про оцінку майна, наявного в матеріалах справи (а.с. 58-133, т.2), відновна вартість об'єкту оцінки для цілей оренди станом на 14.09.2012 складає 747855,00 грн., крім того сума ПДВ 149571,00 грн. Вартість об'єкту оренди, визначена на підставі вказаного звіту, була застосована відповідачем за зустрічним позовом для визначення розміру орендної плати за базовий місяць оренди (вересень 2012 року) за спірним договором. Звіт про оцінку майна, складений ПП «Аксіома» 19.09.2012, є чинним станом на теперішній час.
Враховуючи необхідність повного, всебічного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи, ухвалою суду від 22.12.2015 було призначено проведення судової оціночної експертизи, з метою визначення ринкової вартості предмета оренди згідно спірного договору оренди станом на 14.09.2012.
Згідно висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 57-15 від 25.04.2016, ринкова вартість предмета оренди згідно договору оренди від 27.12.2012 № 74 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, а саме: двоповерхової будівлі майстерні «Т-2» загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення механічної майстерні «А1-2» в двоповерховій будівлі загальною площею - 242,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, станом на 14.09.2012 складає 740957,00 грн. (без урахування ПДВ) (а.с.1-52, т.3).
Таким чином, різниця між вартістю об'єкта оренди, що визначена у звіті про оцінку майна, складеного ПП «Аксіома», та вартістю об'єкта оренди, визначеною за результатами судової будівельно - технічної експертизи, складає 6898,00 грн. (747855,00 грн. - 740957,00 грн.), тобто таке коливання вартості об'єкта оренди не можна вважати значним, оскільки її значення не перевищує навіть одного відсотка у порівнянні до вартості об'єкта оренди в цілому.
Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами у справі є будь - які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
За приписами ст. 33 вказаного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України визначено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
В порушення вимог ст.ст. 32, 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, позивачем за зустрічним позовом не доведено належними та допустимими доказами наявність на момент укладення оспорюваного правочину тяжких обставин та вкрай невигідних для нього умовах, з якими ст. 233 Цивільного кодексу України передбачає можливість визнання недійсним договору № 74 від 27.12.2012 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.
Крім того, твердження позивача за зустрічним позовом про тиск на нього зі сторони відповідача при погоджені умов оспорюваного договору, не підтверджено матеріалами справи.
Так, виходячи зі змісту листа від 04.09.2012 № 03-677, на який посилається позивач за зустрічним позовом, Управління комунального майна Чернігівської обласної ради попередило останнього про закінчення дії договору оренди № 18 від 01.11.2006 року, внаслідок чого управлінням будуть здійснюватися заходи щодо вивчення попиту відносно об'єкта оренди. Також, позивача за зустрічним позовом було повідомлено про те, що умовами нового договору оренди будуть передбачені зміни щодо величини орендної плати на підставі результатів проведення незалежної оцінки у жовтні 2012 року, забезпечення зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати у вигляді завдатку та інші зміни, передбачені положеннями Типового договору оренди нерухомого майна, затвердженого рішенням обласної ради від 25.03.2011 зі змінами та доповненнями. Крім того, позивача за зустрічним позовом було повідомлено, що систематичне невиконання умов договору, зокрема не погашення заборгованості з орендної плати та не виконання інших договірних зобов'язань, буде враховуватись при визначені орендаря на вищезазначені об'єкти (а.с.16, т.1).
Таким чином, судом встановлено, що лист від 04.09.2012 № 03-677 є попередженням орендаря про закінчення терміну дії договору від 01.11.2006 № 18, про необхідність належним чином виконувати договірні зобов'язання, зокрема зі своєчасної сплати орендної плати, та про намір орендодавця в подальшому передати майно в орендне користування у порядку, встановленому законодавством.
З матеріалів справи вбачається, що проект договору оренди від 01.11.2012, запропонований відповідачем за зустрічним позовом, був підписаний позивачем за зустрічним позовом з протоколом розбіжностей. Управління комунального майна Чернігівської обласної ради погодилось із запропонованим позивачем протоколом розбіжностей до договору. Всі розбіжності, запропоновані позивачем за зустрічним позовом, були включені до спірного договору оренди. Судом встановлено, що у вказаному протоколі розбіжностей, розбіжності щодо визначення оцінки вартості майна та розміру орендної плати були відсутні (а.с.20-24, т.1).
Крім того, судом встановлено, що у період з 01.01.2013 по 31.10.2013 позивач за зустрічним позовом належним чином виконував договірні зобов'язання зі сплати орендної плати згідно договору № 74 від 27.12.2012 (а.с.5-24, т.2), що спростовує твердження останнього про об'єктивну неможливість виконання ним умов оспорюваного правочину, виходячи з складного фінансового стану підприємства.
Отже, враховуючи недоведеність позивачем за зустрічним позовом наявність тяжких обставин та вкрай невигідних умов на момент укладення оспорюваного правочину, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору № 74 від 27.12.2012 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, на підставі ст. 233 Цивільного кодексу України.
Таким чином, судом відмовлено в задоволені зустрічного позову.
Враховуючи те, що відповідачем допущено прострочку виконання взятих на себе зобов'язань щодо оплати вартості наданих послуг з оренди нерухомого майна, суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши повноважних представників сторін, перевіривши наданий позивачем розрахунок (а.с.78, 83-87, т.1), дійшов висновку про задоволення первісного позову частково та про стягнення 13950,41 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно на користь обласного бюджету та стягнення на корить Управління комунального майна Чернігівської області 13950,39 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань за період з квітня 2015 року по вересень 2015 року включно, 2976,45 грн. пені за період з 03.06.2015 по 30.10.2015 включно та 170,35 грн. трьох відсотків річних за той же період.
Позовні вимоги за первісним позовом в частині стягнення інфляційних втрат суд задовольнив частково, виходячи з того, що при нарахуванні інфляційних втрат по рахунку № НОМЕР_1 від 13.05.2015 у період з червня 2015 року по вересень 2015 року включно, позивачем не було враховано індекси інфляції за місяці, в яких мала місце дефляція, а саме липень 2015 року - 99,0% та серпень 2015 року - 99,2%, що є порушенням приписів п. 3.2 Постанови Пленуму ВГСУ № 14 від 17.12.2013. Так, згідно абз. 3 п. 3.2. Постанови № 14 від 17.12.2013 Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов'язань» розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається виходячи з суми боргу, що існувала на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, помноженої на індекс інфляції, визначений Державною службою статистики України, за період прострочення починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція. При цьому в розрахунок мають включатися й періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція).
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи, що первісний позов підлягає частковому задоволенню, з відповідача за первісним позовом підлягає стягненню на користь позивача за первісним позовом судовий збір в сумі 1214,83 грн.
Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 49, 60, ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Первісний позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства “Кінотехпром” (14021, Чернігівська область, м. Чернігів, вул. Любецька, 66, р/р 26003105095001 в АТ Імексбанк, МФО 328384, код ЄДРПОУ 14293201) на користь обласного бюджету м. Чернігова (р/р 33215870700002 ГУ ДКСУ у Чернігівській області, МФО 853592, ККДБ 22080400) - 13950,41 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань.
3. Стягнути з Приватного акціонерного товариства “Кінотехпром” (14021, Чернігівська область, м. Чернігів, вул. Любецька, 66, р/р 26003105095001 в АТ Імексбанк, МФО 328384, код ЄДРПОУ 14293201) на користь Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (14000, Чернігівська область, м. Чернігів, проспект Миру, 43, р/р 35427201020716 в ГУ ДКСУ у Чернігівській області, м. Чернігів, МФО 853592, код ЄДРПОУ 33469166) - 13950,39 грн. заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань, 2976,45 грн. пені, 170,35 грн. трьох відсотків річних та 1214,83 грн. судового збору.
4. В іншій частині первісного позову відмовити.
5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.
6. В задоволенні зустрічного позову відмовити в повному обсязі.
Рішення оформлено відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України та підписано 25.08.2016р.
Суддя І.Г.Мурашко