79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
09.08.2016р. Справа№ 914/1480/16
За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Правіс Інвест», м. Львів,
до відповідача: Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова, м. Львів,
про звільнення від сплати орендної плати.
Суддя Яворський Б.І.
при секретарі Климишин Ю.О.
Представники:
від позивача: ОСОБА_1,
від відповідача: ОСОБА_2
На розгляд господарського суду Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія Правіс Інвест» подано позов до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова про звільнення від сплати орендної плати.
Ухвалою суду від 03.06.2016р. порушено провадження у справі, яку призначено до розгляду на 21.06.2016р. У судовому засіданні 21.06.2016р. оголошувалася перерва до 02.08.2016р. Ухвалою суду від 02.08.2016р. строк розгляду справи продовжувався, а розгляд справи будо відкладено на 09.08.2016р.
У судовому засіданні 09.08.2016р. представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві, зазначивши, що: після отримання нерухомого майна в оренду позивач з'ясував, що воно потребує капітального ремонту, а відтак його неможливо використовувати; позивач неодноразово звертався до орендодавця про надання дозволу на проведення ремонту, однак не отримав його; експлуатація будівлі є небезпечною; просить застосувати ч.6 ст.762 ЦК України згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використано через обставини, за які він не відповідає.
Представник відповідача у судовому засіданні 09.08.2016р. заперечив проти задоволення позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Зокрема, відзначив таке: позивач з моменту прийняття об'єкта в оренду користувався ним, доказів в підтвердження істотного погіршення стану об'єкта оренди у порівнянні з тим, який був на час передачі за актом приймання-передачі від 19.06.2014р. та відображено в акті інвентаризації від 25.04.2014р. не представлено; орендарем не було подано жодних документів, необхідних для отримання згоди на проведення ремонтних робіт.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, повно, всебічно і об'єктивно з'ясувавши усі обставини справи в їх сукупності, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, судом встановлено таке.
19.06.2014р. між КЕВ м.Львова (орендодавець) та ТзОВ «Компанія Правіс Інвест» (орендар) укладено договір оренди №53/2014/КЕВ нерухомого військового майна, розташованого в Львівському гарнізоні за адресою: м.Львів, вул.Кн.Ольги,1-5 військове містечко №1 буд.№104. Об'єктом оренди є нежитлові приміщення №1,3,4 площею 820 кв.м., вартість якого на 31.01.2014р. становить згідно з актом оцінки 1'121'200,00 грн. (без ПДВ) (п.1.1 договору). Майно передається під розміщення складів (п.1.3 договору). Стан майна на момент укладення договору (потребує/не потребує поточного або капітального чи поточного і капітального ремонту) визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком орендодавця та орендаря (п.1.4 договору). Орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць лютий 2014р. на рівні 15'000,00 грн. (п.3.1 договору). У пункті 3.5 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Згідно розділу 5 договору орендар зобов'язаний, зокрема: своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату; забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними та екологічними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. Відповідно до акту приймання-передачі нерухомого військового майна від 19.06.2014р. (додаток №2 до договору оренди) передане в оренду майно потребує поточного ремонту. У акті інвентаризації від 25.04.2014р. (додаток №1 до договору оренди), який підписаний також директором ТзОВ «Компанія Правіс Інвест», зазначено, що нежитлові приміщення знаходяться у задовільному стані; для можливості подальшої експлуатації потребують проведення поточного ремонту.
Позивачем до позовної заяви додано копії дефектних актів на загально-будівельні та електромонтажні роботи по ремонту нерухомого майна від 24.09.2014р., а також копію акту обстеження орендованої площі, затвердженого 19.09.2014р. начальником КЕВ м.Львова. У акті обстеження зазначено, що в орендованих приміщеннях відсутнє опалення, водопостачання, каналізація та світло; ворота в будівлях потребують ремонту, заміни; стіни мають великі тріщини, замокають; встановлено замокання стелі, та потребує капітального ремонту перекриття. Комісія пропонує погодити кошторисно-проектну документацію на проведення капітального ремонту та клопотати перед вищестоящим керівництвом про надання дозволу на проведення невід'ємних поліпшень (капітального ремонту) орендованих будівель за власні кошти ТзОВ «Компнія Правіс Інвест».
19.01.2016р. ТзОВ «Компанія Правіс Інвест» звернулося до КЕВ м.Львова з листом, у якому зазначало, що не може використовувати приміщення за призначенням у зв'язку із неможливістю підключення до електромережі. Тому просить надати дозвіл на проведення ремонтних робіт, на момент проведення яких приміщення не буде використовуватися за призначенням, та зупинити нарахування орендної плати. Також товариство зобов'язується в найкоротший термін провести ремонтні роботи та в термін до 3 місяців погасити заборгованість по орендній платі, якщо така виникне.
Листом №420 від 27.01.2016р. КЕВ м.Львова повідомив товариству, що у нього існує значна заборгованість з орендної плати та компенсації земельного податку, майно не застраховане, перебуває у неналежному стані, не відповідає санітарним та пожежним нормам, з моменту підписання договору орендар не здійснював жодних заходів з метою запобігти пошкодженню і псуванню майна; для розгляду питання про надання дозволу на проведення невід'ємних покращень нерухомого майна необхідно надати повний пакет документів, передбачений п.3 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних покращень орендованого державного майна, який затверджено наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523; надання дозволу на проведення проектних та ремонтно-будівельних робіт та призупинення нарахування орендної плати можливе лише шляхом внесення змін до договору
При прийнятті рішення суд виходив з наступного.
Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Між сторонами виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного договору оренди нерухомого майна.
Правовідносини з оренди державного та комунального майна регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", гл. 58 Цивільного кодексу України та відповідними положеннями Господарського кодексу України.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Згідно зі ст.19 цього Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. У частині 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Частиною 6 статті 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Матеріали справи свідчать, що орендар за актом приймання-передачі прийняв об'єкт оренди у стані, який потребує поточного ремонту. Про те, що нежитлові приміщення знаходяться в задовільному стані і потребують проведення поточного ремонту, обов'язок проведення якого, як і капітального ремонту, згідно п.5.7 договору покладається на орендаря і за його рахунок, зазначається і у акті інвентаризації. Дані акти підписали обидві сторони без жодних зауважень та заперечень.
Позивач просить звільнити його від справи орендної плати з моменту отримання майна в оренду, однак, приймаючи майно в оренду він був ознайомлений із станом об'єкта оренди, добровільно прийняв його, не висловивши заперечень. При цьому, відсутні будь-які докази, що на момент передачі майна в оренду існують обставини, які перешкоджають його використанню. Більше того, ст.767 ЦК України передбачає, що наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі і якщо на момент передання речі в його володіння наймач не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана в належному стані.
У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б свідчили про наявність обставин, які перешкоджають використанню об'єкта оренди. Суд відзначає, що істотна зміна стану об"єкту оренди може бути, наприклад, підставою для зміни сторонами розміру орендної плати за згодою сторін, відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а не для звільнення орендаря від сплати орендної плати. Згідно ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, проте в матеріалах справи немає доказів укладення між сторонами угоди до договору, якою б вносились зміни до такої істотної умови договору як орендна плата (аналогічний висновок зробив ВГСУ при розгляді справи №910/12964/ постанова від 30.09.2015р.).
Згідно ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ч.2 ст.34 ГПК України).
У пункті 2.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» від 26.12.2011р. №18 якщо стороною (або іншим учасником судового процесу) у вирішенні спору не подано суду в обґрунтування її вимог або заперечень належні і допустимі докази, в тому числі на вимогу суду, або якщо в разі неможливості самостійно надати докази нею не подавалося клопотання про витребування їх судом (частина перша статті 38 ГПК), то розгляд справи господарським судом може здійснюватися виключно за наявними у справі доказами.
Виходячи зі змісту всього наведеного вище, оскільки позивач не довів правомірність своїх вимог, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст.49 ГПК України судовий збір покладається на позивача.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.3, 12, 33, 34, 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
у задоволенні позовних вимог відмовити.
У судовому засіданні 09.08.2016р. судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення, повний текст складений та підписаний 10.08.2016р.
Суддя Яворський Б.І.