Справа № 369/11497/15-ц
Провадження № 2/369/350/16
Іменем України
04.07.2016 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі головуючої судді Ковальчук Л.М., при секретарі Рябець А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ТОВ «Петрівський квартал» про зобов»язання видати довідку і стягнення грошових коштів,
Позивачі ОСОБА_1 і ОСОБА_2 звернулись до суду із позовом до ТОВ «Петрівський квартал» про зобов»язання видати довідку і стягнення грошових коштів, посилаючись на те, що 26 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і ОСОБА_2, ОСОБА_1 укладено Договір № 32/ЛУ4-А купівлі-продажу майнових прав.
Відповідно до предмету договору продавець передає, а покупець отримує у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_3.
Згідно з п. 2 Договору до складу майнових прав на квартиру входять наступні попередні характеристики: проектна загальна площа 109,5 кв.м., кількість кімнат-2. Відповідно до умов п. 3 договору ціна майнових прав на квартиру становить 601 057,9 грн..
27 лютого 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду і ціна майнових прав зменшена на квартиру до 506 651 грн..
Відповідно до умов п. п. 5.2.4., 5.3.1. договору покупець зобов»язується сплатити ціну майнових прав на квартиру перерахуванням грошових коштів на поточний рахунок продавця, а продавець зобов»язується надати довідку про виконання зобов»язання покупцем за цим договором, підписати акт прийому-передачі.
Позивачі зазначали, що вони свій обов»язок по сплаті грошових коштів виконали у повному обсязі, що підтверджується відповідними банківськими квитанціями від 03 березня 2014 року № 11982345, від 03 березня 2014 року № 11856244, від 04 березня 2014 року № 11857576, від 04 березня 2014 року № 11857579, від 06 травня 2015 року № 11982358, від 06 травня 2015 року № 11856245.
Однак, відповідач відмовляється видавати довідку про повне виконання покупцем обов»язків по виконанню договору, що позбавляє їх права на звернення до органу Державної реєстраційної служби України та отримати свідоцтво про право власності на квартиру, за яку вони сплатили грошові кошти.
Позивачі також зазначали, що ТОВ «Петрівський квартал» фактично визнає виконання ними умов договору. Згідно відповіді на адвокатський запит ТОВ «Петрівський квартал» підтвердив виконання ОСОБА_2 і ОСОБА_1 договірних зобов»язань за договором № 32/ЛУ4-А від 26 лютого 2014 року та повідомив про можливість отримання покупцем документів, необхідних для оформлення правовстановлюючих документів на предмет договору за адресою: Київська область. АДРЕСА_1.
05 квітня 2015 року підписаний Акт прийому-передачі квартири та видано попередню довідку. Однак, за змістом п. 1.5. Договору попередня довідка не є підтвердженням повного виконання обов»язків по договору.
ТОВ «Петрівський квартал» в порушення умов основного договору виставляє нові вимоги у вигляді підписання додаткової угоди.
Відповідно до змісту запропонованого ТОВ «Петрівський квартал» договору передбачено, що покупець квартири погоджується із змістом технічного паспорту на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд». Покупець не має претензій до забудовника щодо комплектності та повноти переданої документації, і відмовляється від таких претензій у подальшому.
Згідно технічного паспорта № 01084 від 17 грудня 2014 року на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» на замовлення ТОВ «Петрівський квартал», її загальна площа становить 125,0 кв.м..
Разом з тим, згідно технічного паспорта № 02-25/02/15-КТІ від 25 лютого 2015 року на квартиру, яка є предметом Договору, який був виготовлений ТОВ Інжинірингова компанія «Алтана» на замовлення ОСОБА_2 і ОСОБА_1, її загальна площа становить 110,9 кв.м..
З огляду на це фактичні розміри квартири є на 14,1 кв.м. меншими від тих, які зазначені в документах, що надані продавцем.
Продавцем було запропоновано підписати Договір про припинення зобов»язань у зв»язку з їх неналежним виконанням та було зроблено застереження про те, що правовстановлюючі документи на квартиру НОМЕР_1 що розташована за вказаною адресою, він надасть лише після підписання ОСОБА_2 і ОСОБА_1 зазначеного договору.
Таким чином, відповідач фактично безпідставно відмовляє у видачі довідки про повне виконання позивачами своїх обов»язків за договором.
Продавець не виконав належним чином та в повному обсязі взяті на себе зобов»язання відповідно до умов Договору, зокрема, не було передано правовстановлюючі документи на квартиру, яка є предметом договору.
За таких обставин покупець не може реалізувати свої майнові права. У той же час зобов»язання, які зобов»язувався виконати покупець, є виконаними належним чином та у повному обсязі, що підтверджує продавець.
Також згідно умов п. 3.2. договору № 32/ЛУ4-А передбачено, що якщо у разі, коли остаточна площа квартири перевищує її площу, визначену в договорі (тобто 109,05 кв.м.), більше ніж на 0,5 кв.м., продаж квартири буде здійснюватися за умови оплати покупцем вартості зазначеного перевищення остаточної площі квартири.
Отже, остаточний розмір квартири перевищує обумовлену в договорі площу лише на 1,85 кв.м., а не на 15,95 кв.м., як вказував забудовник.
За таких обставин частина суми, яка покупцем перерахована на рахунок продавця, що підтверджується копіями квитанцій № 11982358, № 11982345 у якості доплати за додаткову площу квартири, а саме 15,95 кв.м., підлягає поверненню.
Зокрема, покупець мав доплатити не за 15,95 кв.м., а лише за 1,85 кв.м., тож зайво сплачені кошти за 14,1 кв.м. підлягають стягненню з ТОВ «Петрівський квартал».
Враховуючи договірну вартість ціни майнових прав за один квадратний метр квартири-4 646,04 грн., помножену на 14,1 кв.м. перерахованих коштів, відповідач зобов»язаний повернути 65 509 грн..
Враховуючи викладене. позивачі ОСОБА_2 і ОСОБА_1 з посиланням на вимоги ст. ст. 525, 610, 612, 626, 629 ЦК України просили зобов»язати ТОВ «Петрівський квартал» видати ОСОБА_2 і ОСОБА_1 довідку про повне ними виконання за договором обов»язків для оформлення правовстановлюючих документів на квартиру АДРЕСА_1, Київської області, стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на їхню користь 65 509 грн. зайво сплачених грошових коштів в розрахунку 4646 грн. 04 коп. за 14,1 кв.м. квартири АДРЕСА_1, Київської області.
В послідуючому представник позивачів ОСОБА_2 і ОСОБА_1 подав заяву про зменшення розміру позовних вимог, посилаючись на те, що з врахуванням висновків судової будівельно-технічної експертизи про розмір площі квартири, є необхідність у приведенні розрахунку боргу ТОВ «Петрівський квартал» перед позивачами у відповідність з технічними розмірами площ квартири. Крім того, він уточнив назву населеного пункту з с. Петрівське на с. Святопетрівське, Києво-Святошинського району, Київської області.
Враховуючи викладене, представник позивачів ОСОБА_2 і ОСОБА_1 просив зобов»язати ТОВ «Петрівський квартал» видати ОСОБА_2 і ОСОБА_1 довідку про повне виконання ними за договором № 32/ЛУ4-А обов»язків для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 і стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_1 і ОСОБА_2 57 146 грн. 29 коп. зайво сплачених грошових коштів в розрахунку 4646,04 грн. за 12,3 кв.м. квартири АДРЕСА_1
У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 і представник позивачів позов підтримали і просили його задовольнити.
У судове засідання позивач ОСОБА_2 не з»явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялась належним чином, позивач надала суду заяву, в якій позов підтримала і просила його задовольнити та розглянути справу у її відсутності.
У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Петрівський квартал» позов не визнав і заперечував проти його задоволення.
Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, з»ясувавши дійсні обставини справи, дослідивши письмові докази, показання свідка ОСОБА_4, дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 26 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і ОСОБА_1, ОСОБА_2 був укладений Договір № 32/ЛУ4-А купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно до умов п. 1.1. якого за цим договором та у відповідності до п. 1 ст. 6 та ст. 656 ЦК України продавець зобов»язується передати у власність покупця, а покупець зобов»язується прийняти у власність майнові права на квартиру в АДРЕСА_1 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.
Згідно умов п. 1.3. вказаного Договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після набуття покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження на квартиру після прийняття об»єкта будівництва в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації прав власності). За умови виконання своїх обов»язків за цим Договором покупець одержить від ТОВ «Петрівський квартал» документи, необхідні для одержання правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності покупця на квартиру.
Відповідно до умов п. 1.4. вказаного договору майнові права на квартиру за цим Договором передаються від ТОВ «Петрівський квартал» покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід»ємною частиною цього Договору. Акт прийому передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об»єкта будівництва, у строк, визначений ТОВ «Петрівський квартал», та за умови повної оплати покупцями ціни майнових прав на квартиру. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно з п. 1.5. Договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від ТОВ «Петрівський квартал» до покупця після підписання акту прийому-передачі.
Відповідно до умов п. 1.5. Договору умови, розмір і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються за Договором, а також додатковими угодами, укладеними до цього Договору. На підтвердження виконання покупцем своїх обов»язків, передбачених п. 3.3. цього Договору щодо оплати ціни майнових прав на квартиру, продавець надає покупцю попередню довідку про виконання ним зобов»язань по оплаті ним майнових прав на квартиру. Попередня довідка не підтверджує факт повного виконання всіх зобов»язань за цим Договором.
Згідно умов п. 2.1 Договору № 32/ЛУ4-А купівлі-продажу майнових прав на квартиру майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартири із наступними попередніми технічним характеристиками: житлова квартира АДРЕСА_1 поверх 1, будинок 4А, проектна загальна площа 109,05 кв.м., кількість кімнат-2.
Відповідно до умов п. 2.3. Договору в разі зміни фактичної площі квартири на момент її прийняття покупцем від продавця ціна майнових прав на квартиру за цим договором підлягає відповідному коригуванню.
Згідно умов п. 3.1. Договору ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 601 057,9 грн., в тому числі ПДВ 100176,32 грн., що на дату укладання цього договору еквівалентно 62 938 доларів США,
Відповідно до умов п. 3.2. Договору ціна майнових прав на один квадратний метр квартири становить 5511,76 грн., що на дату укладання цього договору еквівалентно 577,15 доларів США,
У випадку, якщо остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) перевищуватиме її площу, визначену в цьому договорі, більше ніж на 0,5 кв.м., продаж квартири буде здійснюватися за умови оплати покупцем вартості зазначеного перевищення остаточної площі квартири, виходячи з вартості оплати квадратного метра площі квартири, визначеної відповідно до п. 3.2. цього Договору.
27 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і покупцями ОСОБА_2 і ОСОБА_1 було укладено Додаткову угоду до Договору № 32/ЛУ4-Акупівлі-продажук майнових прав, відповідно до умов якої сторони дійшли згоди викласти розділ 3 Договору купівлі-продажу майнових прав № 32/ЛУ4-А від 26 лютого 2014 року в наступній редакції: 3.1. Ціна майнових прав на квартиру за цим Договором становить 506651 грн., в тому числі ПДВ 84 441,83 грн., що на дату укладення цієї додаткової угоди еквівалентно 59 606 доларів США; 1.2. Ціна майнових прав на один квадратний метр квартири становить 4646 грн. 04 коп., що на дату укладення цього Договору еквівалентно 546,59 доларів США.
У випадку, якщо остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) перевищуватиме її площу, визначену в цьому Договорі, більше ніж на 0,5 кв.м., продаж квартири буде здійснюватися за умови оплати покупцем вартості зазначеного перевищення остаточної площі квартири, виходячи з вартості одного квадратного метра площі квартири, визначеної відповідно до п. 3.2. цього Договору.
Позивачі зазначали, що вони свій обов»язок по сплаті грошових коштів виконали у повному обсязі, що підтверджується відповідними банківськими квитанціями від 03 березня 2014 року № 11982345, від 03 березня 2014 року № 11856244, від 04 березня 2014 року № 11857576, від 04 березня 2014 року № 11857579, від 06 травня 2015 року № 11982358, від 06 травня 2015 року № 11856245, чого не заперечував в судовому засіданні і представник відповідача ТОВ «Петрівський квартал».
Однак, як вказували позивачі, відповідач відмовляється видавати довідку про повне виконання покупцем обов»язків по виконанню договору, що позбавляє їх права на звернення до органу реєстраційної служби та отримати свідоцтво про право власності на квартиру, за яку вони сплатили грошові кошти.
Позивачі також зазначали, що ТОВ «Петрівський квартал» фактично визнає виконання ними умов договору. Згідно відповіді на адвокатський запит ТОВ «Петрівський квартал» підтвердив виконання ОСОБА_2 і ОСОБА_1 договірних зобов»язань за договором № 32/ЛУ4-А від 26 лютого 2014 року та повідомив про можливість отримання покупцем документів, необхідних для оформлення правовстановлюючих документів на предмет договору за адресою: Київська область. АДРЕСА_1.
05 квітня 2015 року підписаний Акт прийому-передачі квартири та видано попередню довідку. Однак, за змістом п. 1.5. Договору попередня довідка не є підтвердженням повного виконання обов»язків по договору.
Як вказували позивачі у позовній заяві, ТОВ «Петрівський квартал» в порушення умов основного договору виставляє нові вимоги у вигляді підписання додаткової угоди.. Так, відповідно до змісту запропонованого ТОВ «Петрівський квартал» договору передбачено, що покупець квартири погоджується із змістом технічного паспорту на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд». Покупець не має претензій до забудовника щодо комплектності та повноти переданої документації, і відмовляється від таких претензій у подальшому.
Згідно технічного паспорта № 01084 від 17 грудня 2014 року на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» на замовлення ТОВ «Петрівський квартал», її загальна площа становить 125,0 кв.м..
Разом з тим, згідно технічного паспорта № 02-25/02/15-КТІ від 25 лютого 2015 року на квартиру, яка є предметом Договору, який був виготовлений ТОВ Інжинірингова компанія «Алтана» на замовлення ОСОБА_2 і ОСОБА_1, її загальна площа становить 110,9 кв.м..
З огляду на це позивачі вказували, що фактичні розміри квартири є на 14,1 кв.м. меншими від тих, які зазначені в документах, що надані продавцем.
Продавцем було запропоновано підписати Договір про припинення зобов»язань у зв»язку з їх неналежним виконанням та було зроблено застереження про те, що правовстановлюючі документи на квартиру НОМЕР_1 що розташована за вказаною адресою, він надасть лише після підписання ОСОБА_2 і ОСОБА_1 зазначеного договору.
Таким чином, як вказували позивачі, відповідач фактично безпідставно відмовляє у видачі довідки про повне виконання позивачами своїх обов»язків за договором.
За таких обставин вони, як покупці, не можуть реалізувати свої майнові права, незважаючи на те, що зобов»язання, які зобов»язувались вони виконати, є виконаними належним чином та у повному обсязі, що підтверджує сам продавець.
В судовому засіданні 17 лютого 2016 року за заявою представника позивачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу.
Відповідно до Висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, наданої судовим експертом Київської незалежної судово-експертної установи М.В. Бойко, виконані забудовником ТОВ «Петрівський квартал» будівельні роботи квартири АДРЕСА_2, частково не відповідають проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів, а саме: маються невідповідності в назві та площі приміщень, що віднесені до загальної площі досліджуваної квартири в порушення вимог нормативних документів, а саме: ст. 42 Земельного кодексу України, ст. 382 ЦК України, п. 6.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об»єктів нерухомого майна, а саме що площа під маршем внутрішньо-квартирних сходів при висоті від підлоги до низу виступних конструкцій 1,6 м і більше включається до площі приміщень, де розташовані сходи; п. 2.8.2. «Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених наказом Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, що під час підготовки житлового фонду до експлуатації в зимовий період виконуються такі роботи: приведення в технічно справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки (вимощення). Відхилення в розмірах між технічними показниками площ збудованої квартири та її проектно-технічної документації мають місце згідно таблиці № 4 та № 5 у Дослідницькій частині висновку. У Висновку також зазначено, що тераса (індивідуальний дворик) та водостік загального користування до загальної площі досліджуваної квартири не входить.
З врахуванням Висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734 позивачі просили стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_1 і ОСОБА_2 57 146 грн. 29 коп. зайво сплачених грошових коштів в розрахунку 4 646,04 грн. за 12,3 кв.м. квартири АДРЕСА_1
Згідно вимог ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов»язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до вимог ст. 526 ЦК України зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно вимог ст. 610 ЦК України порушенням зобов»язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов»язання ( неналежне виконання).
Відповідно до вимог ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків.
Згідно вимог ст. 629 ЦК України договір є обов»язковим до виконання сторонами.
Згідно вимог ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та інтересів.
Відповідно до вимог ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За правилами ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно вимог ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов»язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.
Відповідно до вимог ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
З урахуванням наведеного, суд, оцінюючи в сукупності зібрані в справі докази відповідно до вимог ст. 212 ЦПК України, вважає доведеними позовні вимоги позивачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 з тих підстав, на які вони посилаються у поданому позові, а тому позов підлягає задоволенню і слід зобов»язати ТОВ «Петрівський квартал» видати ОСОБА_2 і ОСОБА_1 довідку про повне ними виконання за договором № 32/ЛУ4-А обов»язків для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1, Київської області, та стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_1 і ОСОБА_2 57 146 грн. 29 коп. зайво сплачених коштів з розрахунку 4 646 грн. 04 коп. за 12,3 кв.м. квартири АДРЕСА_1, Київської області, а саме по 28 573 грн. 14 коп. кожному з позивачів.
Керуючись ст. ст. 15, 16, 525, 526, 610, 612, 626, 629 ЦК України, ст. ст. 3, 10, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд-
Позов задовольнити.
Зобов»язати ТОВ «Петрівський квартал» видати ОСОБА_2 і ОСОБА_1 довідку про повне ними виконання за договором № 32/ЛУ4-А обов»язків для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1
Стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на користь ОСОБА_1 і ОСОБА_2 57 146 грн. 29 коп. зайво сплачених коштів з розрахунку 4 646 грн. 04 коп. за 12,3 кв.м. квартири АДРЕСА_1, Київської області, а саме по 28 573 грн. 14 коп. кожному з позивачів.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області шляхом подання апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду або шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення в разі відсутності в судовому засіданні осіб, які брали участь у справі, під час проголошення судового рішення.
Суддя Ковальчук Л.М.