06 липня 2016 року м. Київ К/800/50757/15
Вищий адміністративний суд України у складі колегії суддів:
Сороки М.О.,
Смоковича М.І.,
Леонтович К.Г.,
провівши попередній розгляд адміністративної справи за позовом Селянського фермерського господарства «Ткаченки» до державного реєстратора Реєстраційної служби Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області, ОСОБА_4, третя особа - ТОВ «Яромир» про скасування рішення, за касаційною скаргою ТОВ «Яромир» на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від 22 вересня 2015 року і ухвалу Житомирського апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2015 року,-
У серпні 2015 року Селянське фермерське господарство «Ткаченки» звернулось до суду з вказаним позовом, у якому просило скасувати рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: № 23877659 від 25.08.2015; № 23476697 від 06.08.2015; № 23476848 від 06.08.2015; № 23588161 від 12.08.2015.
Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 22 вересня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Житомирського апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2015 року, позов задоволено. Визнані протиправними та скасовані рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: № 23877659 від 25.08.2015; № 23476697 від 06.08.2015; № 23476848 від 06.08.2015; № 23588161 від 12.08.2015.
У касаційній скарзі ТОВ «Яромир», посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Перевіривши за наявними у справі матеріалами доводи, викладені у касаційній скарзі, правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права і правової оцінки обставин у справі у межах, визначених статтею 220 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів прийшла до висновку про відмову у задоволенні касаційної скарги.
Встановлено, що 23.01.2007 між ОСОБА_5, ОСОБА_5, ОСОБА_6, а 28.01.2008 між ОСОБА_7 (орендодавці) та Селянським фермерським господарством «Ткаченки» (орендар) укладені договори оренди належних вказаним фізичним особам на праві приватної власності земельних ділянок, за умовами яких орендодавці надають, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Антопільської сільської ради, Андрушівського району Житомирської області, строком на 15 років.
Вказані договори зареєстровано Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель Антопільської сільської ради вчинено записи від 30.01.2007 № 040720200016, № 040720200015, № 040720200023 та від 09.04.2008 № 040820200001.
В подальшому між вказаними особами досягнуто згоди щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, про що укладено відповідні додаткові угоди.
Державним реєстратором Реєстраційної служби Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області ОСОБА_4 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до рішень:
№ 23476697 від 06.08.2015, з кадастровим номером НОМЕР_1. Підставою виникнення іншого речового права є договір оренди землі б/н від 05.08.2015, укладений між орендодавцем - ОСОБА_5 та орендарем - ТОВ «Яромир», строком на 15 років;
№ 23476848 від 06.08.2015, з кадастровим номером НОМЕР_2. Підставою виникнення іншого речового права є договір оренди землі б/н від 05.08.2015, укладений між орендодавцем - ОСОБА_5 та орендарем - ТОВ «Яромир», строком на 15 років;
№ 23588161 від 12.08.2015, з кадастровим номером НОМЕР_3. Підставою виникнення іншого речового права є договір оренди землі б/н від 08.08.2015, укладений між орендодавцем - ОСОБА_6 та орендарем - ТОВ «Яромир», строком на 15 років;
№ 23877659 від 25.08.2015, з кадастровим номером НОМЕР_4. Підставою виникнення іншого речового права є договір оренди землі б/н від 08.08.2015, укладений між орендодавцем - ОСОБА_7 та орендарем - ТОВ «Яромир», строком на 15 років.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, виходив з наступного.
У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі - Закон № 1952-IV, визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону № 1952-IV передбачено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.
Згідно з частиною 4 статті 3 вказаного Закону № 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Відносини із реєстрації договорів оренди землі, на час укладення позивачем договорів оренди земельних ділянок, регулювалися, зокрема, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073, Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 № 43.
У відповідності до частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно з вимогами статті 18 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладення позивачем договорів оренди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Частиною 2 статті 125 Земельного кодексу України, у редакції, чинній на момент укладення позивачем договорів оренди, визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).
Єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок на час укладення зазначених договорів оренди, були визначені Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073.
Відповідно до пунктів 2, 12, 13, 14 вказаного Порядку, у редакції, чинній на час укладення позивачем договорів, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками.
Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Пунктом 4.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, чинного на момент укладення позивачем договорів, визначено, що державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.
За змістом пункту 3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 43 від 04.05.1999, державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.
За таких обставин державна реєстрація договорів оренди землі, відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладення позивачем договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась шляхом відповідного запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.
У листі начальника Відділу Держземагенства в Андрушівському районі Житомирської області № 32-607-0.2-2875/2-15 від 28.08.2015 підтверджено факт наявності в книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі записів від 30.01.2007 № 040720200016, № 040720200015, № 040720200023 та від 09.04.2008 № 040820200001 щодо реєстрації договорів оренди землі, укладених між СФГ «Ткаченки» та ОСОБА_5, ОСОБА_5, ОСОБА_6 ОСОБА_7 У ньому також вказано про відсутність відмітки щодо зняття або заборони по даних договорах.
Договори оренди земельних ділянок набрали чинності з моменту їх державної реєстрації - 30.01.2007 та 09.04.2008 відповідно, тому строк, на який їх укладено, не сплинув.
Відповідно до пункту 1 частини 1 та частини 4 статті 15 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви.
Державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
За змістом частини 2 статті 9 Закону № 1952-IV державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; 2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав; 8) у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень; 8-1) під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо оформлених речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки; 9) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України.
Взаємодія органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру передбачена статтею 28-1 Закону № 1952-IV.
Частиною 2 цієї статті згаданого Закону встановлено, що орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації прав інформацію про: державну реєстрацію земельної ділянки (дату державної реєстрації, орган, що здійснив таку реєстрацію); кадастровий номер, площу, місце розташування земельної ділянки; кадастровий план зареєстрованої земельної ділянки в електронній (цифровій) формі. Орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації право доступу до перегляду кадастрових карт (планів) у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Інформація, одержана від органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, вноситься державним реєстратором під час здійснення державної реєстрації прав на відповідний об'єкт до розділу Державного реєстру прав, який містить відомості про нерухоме майно.
Необхідності запитувати інформацію про зареєстровані права оренди на земельні ділянки відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013, висловила і Державна реєстраційна служба України у листі від 06.08.2013 № 2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами». У цьому листі, зокрема, вказано, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
За таких обставин саме державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013.
Між тим, відповідачем всупереч описаним вимогам чинного законодавства належним чином не перевірено факт вже зареєстрованого права оренди на вказані земельні ділянки, та за відсутності угод про розірвання договорів оренди землі з попереднім орендарем та чинних попередніх, зареєстровано нові договори, укладені з ТОВ «Яромир».
Згідно з пунктом 6 частини 1 статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.
З урахуванням зазначених обставин суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що відповідач під час прийняття спірних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.08.2015 № 23476697 та № 23476848, від 12.08.2015 № 23588161, від 25.08.2015 № 23877659 діяв не на підставі, не в межах повноважень та не у спосіб, що передбачені чинним законодавством, а відтак про наявність підстав для задоволення позову.
Колегія суддів Вищого адміністративного суду України погоджується з таким висновком судів попередніх інстанцій і доводи касаційної скарги його не спростовують.
Відповідно до частини 3 статті 220-1 Кодексу адміністративного суду України суд касаційної інстанції відхиляє касаційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід відхилити, оскільки оскаржувані судові рішення постановлені з додержанням норм матеріального і процесуального права, а доводи касаційної скарги є необґрунтованими.
Керуючись ст. ст. 220, 220-1, 223, 224, 230, 231 КАС України, суд, -
Касаційну скаргу ТОВ «Яромир» - відхилити, а постанову Житомирського окружного адміністративного суду від 22 вересня 2015 року і ухвалу Житомирського апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2015 року - залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили через п'ять днів після направлення її копії особам, які беруть участь у справі і може бути переглянута з підстав, у строк та у порядку, визначених ст.ст. 235-244-2 КАС України.
Судді: