04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"29" червня 2016 р. Справа№ 910/29078/15
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Рябухи В.І.
суддів: Ропій Л.М.
Калатай Н.Ф.
за участю секретаря судового засідання: Бовсунівської Л.О.,
представників:
позивача Соборук Ю.Ф. дов. від 04.01.2016 №1065,
відповідача Чехонадський А.О., дов. від 02.02.2016 б/н,
третьої особи не з'явився,
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Пролог - 93»
на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 (підписане 28.01.2016)
у справі №910/29078/15 (суддя Селівон А.М.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Пролог - 93»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фудмаркет»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Фудмережа»
про розірвання договору оренди, виселення з приміщення та зобов'язання вчинити дії,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Пролог - 93» (далі - ТОВ «Пролог - 93», або позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фудмаркет» (далі - ТОВ «Фудмаркет», або відповідач) про розірвання договору оренди від 30.12.2009, виселення ТОВ «Фудмаркет» з займаних нежитлових приміщень площею 3 222, 7 кв.м., розташованих за адресою: м. Черкаси, вул. Героїв Сталінграду, 34 та про зобов'язання останнього за актом приймання-передачі повернути ТОВ «Пролог - 93» вказане вище нерухоме майно.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 у справі №910/29078/15 у задоволені позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з того, що відносити пеню, нараховану позивачем на підставі п.10.2 договору оренди до категорії інших платежів, несплата яких може бути розцінена в якості підстави для одностороннього розірвання правочину є неправомірним, а відтак правові підстави для розірвання договору оренди, та, відповідно, виселення орендаря зі спірних приміщень та передання останніх за актом приймання-передачі орендодавцю, відсутні.
Не погодившись з вказаним рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 скасувати та постановити нове, яким позов задовольнити повністю. Апеляційна скарга мотивована тим, що розділ 5 договору не обмежує перелік платежів, передбачених договором. Пунктом 10.2 договору передбачено право орендодавця на нарахування пені за прострочення орендної плати або інших платежів. Оскільки сплата штрафних санкцій, передбачених іншим розділом договору, здійснюється виключно у грошовій формі, а отже за своєю правовою природою відноситься до платежів. Тобто, наслідки застосування п.10.2 договору не обмежуються невиконанням (неналежним виконанням) розділу 5 договору, а стосуються невиконання (неналежного виконання) також інших умов договору, які так чи інакше пов'язані з виконанням грошових зобов'язань, в тому числі і сплата штрафних санкцій.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.03.2016 у справі №910/29078/15 колегією суддів у складі: Ткаченко Б.О. (головуючий суддя), Зеленін В.О., Синиця О.Ф. відновлено ТОВ «Пролог - 93» пропущений строк на подання апеляційної скарги, прийнято її до провадження, розгляд справи призначено на 16.05.2016.
Розпорядженням керівника апарату Київського апеляційного господарського суду від 16.05.2016 №09-52/1431/16 «Щодо призначення повторного автоматичного розподілу справ» відповідно до абзацу 1 підпункту 2.3.50, пункту 2.3 Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматичний розподіл справи № 910/29078/15 у зв'язку з перебуванням головуючого судді (судді-доповідача) Ткаченка Б.О. на лікарняному.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи №910/29078/15 за апеляційною скаргою ТОВ «Пролог - 93» визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Рябуха В.І. (суддя-доповідач), судді Калатай Н.Ф., Ропій Л.М.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2016 вказаною вище колегією суддів прийнято апеляційну скаргу ТОВ «Пролог-93» до свого провадження, розгляд апеляційної скарги призначено на 08.06.2016. Дану ухвалу надіслано відповідно до вимог Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої наказом Державної судової адміністрації України від 20.02.2013 №28.
Доказом належного повідомлення сторін та учасника судового процесу про час і місце розгляду апеляційної скарги є повідомлення про вручення поштових відправлень (ухвали суду від 17.05.2016) - 19.05.2016 позивачу, відповідачі та третій особі, які долучені до матеріалів справи.
08.06.2016 через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
08.06.2016 через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 08.06.2016 відкладено розгляд справи на 29.06.2016.
У судовому засіданні 29.06.2016 представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 скасувати, постановити нове, яким позов задовольнити.
Представник відповідача заперечив доводи апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Представник третьої особи у судове засідання не з'явився. Про дату та час проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Відповідно до ст. 99 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.
Згідно зі ст.101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 30.12.2009 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРМ Дніпро-Плаза» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фудмаркет» (орендар) укладено договір оренди (далі - договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове оплачуване користування нежитлове приміщення - частину будівлі торгового центру, частину приміщень супермаркету з підвалом та технічним поверхом літ. А-ІІ, а саме приміщення підвалу загальною площею 1077,8 кв.м, приміщення першого поверху загальною площею 3228,0 кв.м. (далі - об'єкт оренди) на умовах, визначених цим договором (п.1.1).
Відповідно до п. 1.1.1 договору об'єкт оренди являє собою частину ТЦ, приміщення якого можуть бути обмежені або неповністю обмежені стінами, і знаходяться на першому та цокольному поверсі будівлі ТЦ та становить 3228,0 кв.м. Місце розташування об'єкта оренди визначається на поверховому плані, з чітким визначенням розмірів та меж об'єкта оренди. Поверховий план є невід'ємною частиною договору та визначається в додатку №1 до даного договору.
Згідно п. 12.1 договору оренди, даний договір набуває чинності з моменту підписання та діє до 21.10.2024.
Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Довгань О.Я. та зареєстрований в реєстрі за №4645.
Укладений договір за своєю правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
За умовами 1.10 договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає об'єкт оренди протягом одного календарного дня з моменту підписання цього договору, про що ними складається і підписується акт приймання-передачі об'єкта оренди .
Відповідно до п. 2.1 договору об'єкт оренди передається орендарю на підставі акта приймання-передачі об'єкта оренди в тимчасове платне користування, в якому зазначається: розмір загальної площі, місце розташування об'єкта оренди на поверховому плані ТЦ та технічній специфікації ТЦ, опис технічного стану об'єкта оренди, його характеристики (дані про наявність та стан систем забезпечення) в строк, визначений в п.1.10 цього договору. Акт приймання-передачі об'єкта оренди підписується уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплюється печатками сторін в день приймання-передачі об'єкта оренди у двох примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін. Обов'язок по складанню акта приймання-передачі об'єкта оренди покладається на сторону, яка здійснює передачу приміщення.
За актом від 30.12.2009 прийому-передачі об'єкти оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в тимчасове оплачуване користування нежитлове приміщення, а саме частину будівлі ТЦ на цокольному та першому поверсі, загальною площею 3228,0 кв.м.
29.09.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРМ Дніпро-Плаза» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Пролог-93» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі - договір купівлі-продажу), за умовами якого продавець продає та передає у власність покупця, а покупець, відповідно, купує та набуває у власність нерухоме майно, яке складається з нежитлової будівлі (супермаркет з підвалом та технічним поверхом) загальною площею 17 745,8 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 34, м. Черкаси в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі.
Право власності на майно виникає в момент нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору і підлягає державній реєстрації (п.7.7 договору купівлі-продажу).
Згідно п. 7.2 договору купівлі-продажу він набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.
Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левицьким Р.В. та зареєстровано в реєстрі за №1535.
Наведений вище правочин зареєстровано в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 04.10.2010, про що свідчить витяг від 04.10.2010 №27515232 про державну реєстрацію за ТОВ «Пролог-93» прав на нежитлову будівлю (супермаркет з підвалом та технічним поверхом) загальною площею 17 745,8 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Героїв Сталінграду, 34, м. Черкаси.
Договором оренди не передбачено такої умови як припинення договору в разі зміни власника майна.
04.10.2010 між ТОВ «ТРМ Дніпро-Плаза» (сторона 1), ТОВ «Пролог - 93» (сторона 2) та ТОВ «Фудмаркет» (сторона 3) укладено тристоронній договір №1 про внесення змін до договору оренди, за умовами якого сторони дійшли згоди замінити сторону ТОВ «ТРМ Дніпро-Плаза» в договорі оренди на ТОВ «Пролог - 93».
28.12.2010 між ТОВ «Пролог - 93» та ТОВ «Фудмаркет» укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким здійснено заміну орендодавця в договорі оренди та додатках до нього з ТОВ «ТРМ Дніпро - Плаза» на ТОВ «Пролог - 93» та змінено загальну площу орендованих приміщень з 3228,0 кв.м. на 3222,7 кв.м.
Відтак позивач набув всіх прав та обов'язків орендодавця за договором оренди.
За змістом ч. 1 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Згідно з п.5.1 договору оренди за користування об'єктом оренди орендар сплачує плату за оренду щомісяця, не пізніше 20-го числа місяця наступного за звітним в безготівковій формі на поточний рахунок орендодавця, а також проводить компенсацію комунальних послуг та експлуатаційних витрат.
Плата за оренду починає нараховуватись з дати підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди (п.5.2 договору оренди).
ТОВ «Фудмаркет» листом від 19.06.2015 №1906-152 повідомило ТОВ «Пролог - 93» про укладення, на підставі ст.528 ЦК України між ТОВ «Фудмаркет» та ТОВ «Фудмережа» 19.06.2015 угоди про покладання на третю особу виконання грошових зобов'язань орендаря за договором оренди від 30.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Довгань О.Я. за реєстровим № 4645 (далі - угода).
За умовами угоди, орендар покладає на третю особу виконання грошових зобов'язань орендаря за договором оренди (під яким розуміються зобов'язання орендаря перед ТОВ «Пролог - 93» з оплати орендної плати, відшкодування (компенсацію) комунальних послуг та інших платежів, передбачених договором оренди (грошові зобов'язання), а третя особа погоджується виступити в якості безпосереднього виконавця таких грошових зобов'язань.
Укладення цієї угоди не замінює орендаря (не призводить до переведення боргу) за договором оренди та не звільняє орендаря від належного виконання ним грошових зобов'язань як боржника за договором оренди. Орендар зобов'язаний контролювати виконання грошових зобов'язань третьою особою та несе відповідальність за неналежне виконання грошових зобов'язань, передбачену договором оренди та/або законодавством України (п.2 угоди).
Як убачається з матеріалів справи, ТОВ «Фудмережа» сплачено на рахунок позивача орендну плату, нараховану за травень 2015 двома платежами: 20.05.2015 в сумі 109 780,02 грн та 01.07.2015 в сумі 199 000, 43 грн.
Пунктом 10.2 договору оренди встановлено, що за невиконання орендарем зобов'язань з оплати за оренду або інших платежів, передбачених договором оренди, орендодавець має право стягнути з орендаря, зокрема, у разі прострочення плати до 30 календарних днів пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми простроченої плати за оренду, що діяла у період, за який нараховується пеня.
За змістом ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з п.10.3 договору оренди у випадку прострочення орендарем оплати за оренду, компенсації комунальних платежів, експлуатаційних витрат та інших платежів протягом 2 календарних місяців підряд, договір оренди може бути розірваний в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця з дня відправлення ним повідомлення про розірвання договору на адресу орендаря, вказану у цьому договорі.
Оскільки частину орендної плати ТОВ «Фудмережа» сплатило з простроченням в 12 календарних днів, позивач, керуючись п. 10.2 договору оренди, нарахував пеню в сумі 3 925,49 грн, яку вимагав згідно листа від 10.07.2015 №1005 сплатити протягом 3-х календарних днів з моменту його отримання.
Листом-повідомленням від 05.10.2015 №1031 позивач запропонував відповідачу направити 19.10.2015 о 14 год. 00 хв. за адресою м. Черкаси, вул. Благовісна 269/105 кім. 244, уповноважену особу для укладення договору про розірвання договору оренди.
Проте, ТОВ «Фудмаркет» уповноважену особу для укладення договору про розірвання зазначеного вище правочину до приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Довгань О.Я. не направив.
Виконання зобов'язання (основного зобов'язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (ч.1 ст.548 ЦК України).
Одним із видів господарських санкцій згідно з частиною другою статті 217 ГК України є штрафні санкції, до яких віднесено штраф та пеню (частина перша статті 230 ГК України).
Частина 1 ст.546 ЦК України визначає, що виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Частина 1 ст.230 ГК України передбачає, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Розмір штрафних санкцій відповідно до частини четвертої статті 231 ГК України встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
Такий вид забезпечення виконання зобов'язання як пеня та її розмір встановлено частиною третьою статті 549 ЦК України, частиною шостою статті 231 ГК України, статтями 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» та частиною шостою статті 232 ГК України.
Втім, підставою для розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, згідно п. 10.3 договору, є прострочення орендарем оплати за оренду, компенсації комунальних платежів, експлуатаційних витрат та інших платежів протягом 2 календарних місяців підряд.
Розділом 5 договору оренди передбачено, що до плати за оренду входить відшкодування плати за користування орендарем земельною ділянкою, та перелік «інших платежів» за договором оренди, зокрема, витрати на комунальні послуги, до яких належать: послуги з водопостачання, водовідведення, електропостачання, опалення та кондиціонування об'єкта оренди, експлуатаційні витрати за звітний місяць, до яких включаються: видатки по загальній охороні ТЦ, прибирання місць загального користування і прибудинкової території, утримання, нормальне функціонування та підтримання у постійному робочому стані загальних інженерних систем, включаючи системи водопостачання (холодна вода), системи водовідведення (каналізації), системи опалення (у відповідні пори року), систем протипожежної сигналізації, системи освітлення, кондиціонування та енергопостачання, ливневих стоків, обслуговуванню стоянки ТЦ і інші необхідні експлуатаційні витрати, а також банківські витрати з перерахування коштів.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що пеня, нарахована позивачем на підставі п.10.2 договору оренди, не відноситься до категорії інших платежів, несплата яких може бути розцінена в якості підстави для одностороннього розірвання укладеного між сторонами правочину.
Відтак доводи позивача колегією суддів відхиляються, оскільки не спростовують висновків суду, наведених вище.
Відповідно до ст.33 ГПК України кожна особа повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Статтею 34 ГПК України встановлено, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Отже, з огляду на викладене вище, колегія Київського апеляційного господарського суду не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 у даній справі, оскільки воно відповідає нормам матеріального та процесуального права, фактичним обставинам та матеріалам справи.
Керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Пролог - 93» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2016 у справі №910/29078/15 - без змін.
2. Матеріали справи №910/29078/15 повернути до Господарського суду міста Києва.
Дану постанову може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.
Головуючий суддя В.І. Рябуха
Судді Л.М. Ропій
Н.Ф. Калатай