18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 45-24-38, inbox@ck.arbitr.gov.ua
"23" травня 2016 р. Справа № 925/1124/15
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Грачова В.М., при секретарі Ткаченку А.О., за участю представників сторін: позивача - ОСОБА_1 за довіреністю, відповідача - ОСОБА_2, ОСОБА_3 за довіреностями, у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси, розглянувши справу за позовом Черкаської міської ради до приватного підприємства «Дніпробуд-Центр» про стягнення про стягнення грошових коштів,
06.07.2015 року позивач - Черкаська міська рада звернувся в господарський суд з позовом до приватного підприємства «Дніпробуд-Центр» (далі - відповідач) в якому просив суд стягнути, на підставі договору оренди землі від 28.12.2007 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 09.01.2008 року за № 040877500005, укладеного ними, 314065 грн. 59 коп. боргу з орендної плати за землю за період користування з 09.01.2008 по 30.04.2015 року, 2735 грн. 29 коп. пені, розірвати договір оренди землі від 28.12.2007 року, зареєстрований в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 09.01.2008 року за № 040877500005, та відшкодувати понесені судові витрати.
Позов вмотивовано тим, що відповідачу нараховано до оплати 521060,71 грн. орендної плати за період користування з 09.01.2008 року (дати державної реєстрації договору) по 30.04.2015 року згідно з п. 9 договору оренди землі від 28.12.2007 року та 608,80 грн. неотриманого прибутку за період користування з 20.12.2007 року по 00.01.2008 року згідно з п.п. «і» п. 31 договору, а разом 521669,51 грн. Відповідач в порушення договірних зобов'язань, зокрема підпункту 3 абз. 2 п. 9 договору (або абзац 5 пункту 9), за цей період сплатив позивачу лише 207603,92 грн., внаслідок чого з червня 2011 року утворилась заборгованість в сумі 314065 грн. 59 коп., на яку позивачем нараховано 2735 грн. 29 коп. пені за останні 6 місяців прострочення. Зазначене порушення умов договору а також порушення умов договору щодо завершення будівництва об'єктів у визначений строк та використання земельної ділянки за цільовим призначенням і відповідно до умов договору позивач визначив підставою розірвання договору.
Відповідач 30.07.2015 року подав письмовий відзив на позовну заяву (а.с. 30-33), в якому проти позову заперечував з мотивів безпідставності і недоказаності позовних вимог, а саме - неподання позивачем належних і допустимих доказів, у розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України, підтвердження обставин порушення умов підпункту 3 абз. 2 п. 9 договору та наявності спірної заборгованості, які є предметом спору у даній справі.
Ухвалою господарського суду Черкаської області від 30.07.2015 року прийнято до розгляду заву позивача про зміну предмету позову, в якій позивач остаточно просив суд стягнути з відповідача на свою користь 314065 грн. 59 коп. боргу з орендної плати за землю за період користування з 09.01.2008 по 30.04.2015 року, 2735 грн. 29 коп. пені та відшкодувати понесені судові витрати (а.с. 29, 75-77).
Рішенням господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 року (а.с. 94-100), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.12.2015 року (а.с. 158-160), в задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Вищого господарського суду України від 04.02.2016 року рішення господарського суду Черкаської області від 19.08.2015 року і постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.12.2015 року скасовані, справу передано на новий розгляд до місцевого господарського суду (а.с. 189-195).
Ухвалою господарського суду Черкаської області від 19.02.2016 року справу прийнято до провадження і призначено до розгляду.
Під час нового розгляду справи відповідач в особі своїх представників подав додаткові письмові пояснення до відзиву на позов з урахуванням висновків Вищого господарського суду України, викладених у його постанові від 04.02.2016 року у цій справі, щодо обґрунтування заперечень на позов і письмові докази їх підтвердження (а.с. 203, 206-210, 215-216).
В судових засіданнях представник позивача позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві та заяві про зміну предмета позову, підтримав і просив суд позов задовольнити в повністю, представники відповідача позов не визнали і просили суд в його задоволенні відмовити повністю з підстав, викладених у письмовому відзиві, додаткових письмових поясненнях до нього.
Згідно зі ст. 85 ГПК України, у судовому засіданні оголошувались вступна та резолютивна частини рішення.
Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмовий відзив на позовну заяву відповідача, подані його представниками письмові клопотання, усні заперечення на позов в засіданнях суду, дослідивши подані сторонами докази та оцінивши їх у сукупності з іншими матеріалами справи суд в задоволенні позову відмовляє повністю з наступних підстав.
Рішенням четвертої сесії від 20.12.2007 року № 4-251 Черкаська міська рада надала приватному підприємству «Дніпробуд-Центр» в оренду на 49 років земельну ділянку площею 12176 кв.м., яка знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського під розташування та подальшу експлуатацію «таун-хаус» (будинків стрічкової забудови каскадного типу) за рахунок земель Черкаської міської ради (а.с.14).
28.12.2007 року позивачем - Черкаською міською радою, як орендодавцем, та відповідачем - приватним підприємством «Дніпробуд-Центр», як орендарем, укладено договір оренди землі від 28.12.2007 року, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 року № 4-251, передав, а орендар прийняв у строкове платне користування на умовах оренди строком на 49 років земельну ділянку площею 12176 кв.м. під розташування та подальшу експлуатацію «таун-хаус» (будинків стрічкової забудови каскадного типу), що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського. За функціональним використанням земельна ділянка віднесена: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови. Сторонами договору погоджено усі істотні умови договору, зокрема, строк дії договору, орендну плату, умови повернення земельної ділянки, інші права та обов'язки сторін, зміну умов договору і припинення його дії, відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору тощо.
Пунктом 9 договору його сторони погодили умови щодо орендної плати і, зокрема, домовились про таке:
За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.
Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:
на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007 по 20.12.2011 року у розмірі 2% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 11324,00 грн.;
після завершення будівництва, але не пізніше 21.12.2011 року у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 11324,00 грн.;
у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення і до моменту його усунення.
Відповідно до пунктів 10, 11 договору, обчислення розміру гошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.
Договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 січня 2008 р. за № 040877500005 (а.с.15-20).
По акту приймання-передачі від 10.01.2008 року орендодавець передав, а орендар прийняв у користування на умовах оренди земельну ділянку, яка є об'єктом договору оренди землі від 28.12.2007 року (а.с. 61).
За повідомленням Управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 03.06.2014 року № 01-09/3762 (а.с. 23), станом на 01.01.2014 року нормативна грошова оцінка землі, яка перебуває у користуванні відповідача - ПП «Дніпробуд-Центр», становила: землі, що зайняті поточним будівництвом - 1254858,56 грн., землі житлової забудови - 2509717,12 грн.
01.10.2014 року сторони договору оренди землі від 28.12.2007 року, керуючись пп.. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України, рішеннями Черкаської міської ради від 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», від 13.05.2010 року № 5-657 «Про плату за оренду землі (із змінами, внесеними рішенням міської ради від 01.07.2014 № 2-9), уклали наступні зміни до цього договору:
1. Пункт 5 договору виклали у такій редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03.06.2014 року № 01-09/3762 становить 2509717,12 грн. - землі житлової забудови».
2. Пункт 9 договору доповнили абзацами п'ятим-шістнадцятим, за змістом яких річну орендну плату встановили у процентному відношенні від її нормативної грошової оцінки з визначенням твердої грошової суми з 17.05.2011 року поетапно з урахуванням функціонального використання земельної ділянки. У зв'язку з цим абзац п'ятий визнали абзацем сімнадцятим та виклали його у такій редакції: «В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди, орендар сплачує орендодавцю штраф за кожен день з моменту вчинення порушення або його виявлення і моменту його усунення. Штраф сплачується із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік» (а.с. 136-137).
12.06.2015 року спеціалістами Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради проведено перевірку стану земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача - ПП «Дніпробуд-Центр». В ході перевірки виявлено, що станом на 12.06.2015 року факту початку підготовчих, будівельних робіт не зафіксовано (а.с. 24, 25).
Відповідно до Розрахунку заборгованості від 26.06.2015 року № 1101/18-08, складеного Департаментом фінансової політки Черкаської міської ради (а.с. 22) і пояснень представника позивача в засіданні суду, за період з 09.01.2008 року по 21.12.2011 року позивачем нараховано орендну плату за ставкою 3% від грошової оцінки землі в сумі 88985,80 грн. З 22.12.2011 року позивачем нараховано орендну плату за ставкою 10% від нормативної грошової оцінки землі по 30.04.2015 року в сумі 432074,91 грн. Всього нараховано за ставками 3% і 10% за період з 09.01.2008 по 30.04.2015 року 521060,71 грн. З додаванням суми неотриманого прибутку, передбаченого пп. «і» п. 31 договору, у розмірі 608,80 грн. і вирахуванням суми сплаченої відповідачем орендної плати у розмірі 207603,92 грн., сума спірної заборгованості становить 314065,59 грн. Ця заборгованість виникла з червня 2001 року, на неї, відповідно до п. 14 договору і ст. 129 ПК України, позивачем нараховано пеню у розмірі 120% облікової ставки НБУ за шість місяців у сумі 2735,29 грн.
Із контррозрахунку відповідача (а.с. 203) вбачається, що з червня 2011 по 30.04.2015 року, тобто за спірний період заборгованості, ним сплачувалась орендна плата за ставкою 3% від актуальної нормативної грошової оцінки землі і станом на 31.12.2015 року заборгованість по орендній платі була відсутня, навпаки існувала переплата у розмірі 4104,27 грн. Нарахування сум орендної плати за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки землі, викладені у розрахунках позивача і відповідача, не відрізняються.
Сплата орендної плати відповідачем у зазначених у розрахунку розмірах підтверджується поданими ним платіжними документами (а.с. 34-49).
Рішеннями третьої сесії Черкаської міської ради від 29.12.2011 року № 3-305 затверджено генеральний план міста Черкаси, а другої сесії від 04.12.2014 року № 2-513 затверджено проект містобудівної документації «План зонування території міста Черкаси» (а.с. 223, 224).
Обставини, встановлені із вищенаведених доказів, визнані представниками сторін.
Таким чином, предметом спору у справі, що розглядається, є вимога позивача про стягнення заборгованості з орендної плати та пені за прострочення її сплати, яка виникла із договору оренди землі від 28.12.2007 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 09.01.2008 року за № 040877500005, укладеного сторонами, і складається із різниці між нарахованою позивачем і сплаченою відповідачем в сумі 302452,35 грн., донарахованою позивачем по п. 9 договору оренди землі за ставкою 10% від нормативної грошової оцінки землі за період з 21.12.2011 по 30.04.2015 року.
Спірні правовідносини сторін, а відповідно, їх цивільні права та обов'язки, які виникли з цього договору, за правовою природою віднесені до зобов'язань найму (оренди) земельної ділянки, загальні положення про найм (оренду) визначені параграфом 1 глави 58, про найм (оренду) земельної ділянки, як окремий вид зобов'язань, параграфом 3 глави 58 ЦК України, загальні положення про правочини визначені розділом IV книги 1 ЦК України, про зобов'язання і договір - розділами І і ІІ книги 5 ЦК України, главами 19, 20 ГК України. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Земельного і Податкового кодексів України, Закону України «Про оренду землі», які з урахуванням предмету спору, є спеціальними нормативними актами.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Частиною 1 ст. 2Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2).
Статтею 792 ЦК України встановлено , що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 16 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній з 01.01.2007 року, тобто на момент укладення договору оренди землі, визначався порядок укладення договору оренди землі. Відповідно до ст. 18 цього ж Закону, договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 ЗК України у відповідній редакції (чинній з 20.06.2007 року), право на оренду земельної ділянки виникло після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформлялось договором, який реєструвався відповідно до закону.
Договір оренди землі із якого виникли спірні правовідносини, укладений сторонами 28.12.2007 року з дотриманням норм ст. 792 ЦК України, ст.ст. 125, 126 ЗК України, ст.ст. 16, 18 Закону України «Про оренду землі», набрав чинності після його державної реєстрації 09.01.2008 року. Згідно з п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
01.10.2014 року сторони цього договору оренди землі за згодою уклали додаткову угоду про внесення змін до договору, якою змінили умови п. 9 договору, виключивши відповідальність орендаря, передбачену підпунктом 3 абз. 2 п. 9 договору (або абзац 5 пункту 9)
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі», чинній на момент укладення договору і додаткової угоди до нього, передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Загальний порядок зміни цивільно-правових договорів визначений Цивільним кодексом України. Згідно з ч. 1 ст. 651, ст. 654 цього Кодексу, підставою для зміни договору є згода сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом, чи не випливає із звичаїв ділового обороту. При цьому, зміни викладаються у довільній формі, оскільки затверджена повноважним органом форма такого документа відсутня.
Згідно зі статтями 125, 126 ЗК України у відповідній редакції, чинній на момент укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Стаття 18 із Закону України «Про оренду землі» на момент укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі була виключена.
Наведене свідчить, що право оренди землі відповідача, як орендаря, зареєстроване одночасно з проведенням державної реєстрації договору 09.01.2008 року, додаткова угода сторін від 01.10.2014 року про внесення змін до договору укладена ними з дотриманням умов п. 36 договору, норм ч. 1 ст. 651, ст. 654 ЦК України, ст. 30 Закону України «Про оренду землі», державної реєстрації не потребує. Отже, додаткова угода набрала чинності а договір підлягає виконанню сторонами з урахуванням змін умов, внесених нею.
Таким чином, оскільки вимоги позивача ґрунтуються на умовах договору, які не є чинними, суд позовні вимоги визнає необґрунтованими і з цієї підстави в задоволенні позову відмовляє.
Зазначена підстава відмови у задоволенні позову є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові повністю, оскільки вимога про стягнення пені є похідною від вимоги про стягнення суми основного боргу.
Відповідно до ст.ст. 33, 34, 43 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, обставини справи повинні підтверджуватись лише належними і допустимими доказами, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Частиною 1 ст. 35 ГПК України визначено, що обставини, які визнаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, можуть не доказуватися перед судом, якщо в суду не виникає сумніву щодо достовірності цих обставин та добровільності їх визнання.
Судом, відповідно до ст. 22 ГПК України, було запропоновано сторонам подати докази в обґрунтування позову і заперечень проти нього, брати участь в засіданнях суду, вони своїми правами скористались на свій розсуд, подали всі наявні у них докази і на їх підставі судом прийнято рішення у справі.
З урахуванням викладеного, відповідно до умов договору, обставин справи та вимог законодавства суд надає перевагу запереченням відповідача, а позов визнає необґрунтованим, безпідставним і в його задоволенні позивачу відмовляє повністю.
На підставі статті 49 ГПК України, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня підписання.
Повний текст рішення складено і підписано 24.06.2016 року.
Суддя В.М. Грачов