ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
15.06.2016Справа №910/7372/16
За позовом Приватного підприємства "Вілєкс"
До Київської міської ради
Про розірвання договору оренди
Суддя Лиськов М.О.
Представники сторін:
від позивача: Богомазов П.С. (дов. від 11.06.2015)
від відповідача: Козак А.Л. (дов. № 225-КМГ-800 від 14.03.2016 )
В судовому засіданні 15.06.2016, відповідно до положень ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Приватного підприємства "Вілєкс" до Київської міської ради про розірвання договору оренди.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.04.2016 порушено провадження у справі № 910/7372/16 та призначено розгляд справи на 18.05.2016.
В судове засідання, призначене на 18.05.2016, представник відповідача з'явився, надав пояснення по справі.
В судове засідання, призначене на 18.05.2016, представник позивача не з'явився, причин не явки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи був належним чином повідомлений.
18.05.2016 ухвалою суду розгляд справи відкладено на 01.06.2016.
В судовому засіданні 01.06.2016 оголошено перерву до 15.06.2016.
В судовому засіданні 15.06.2016 представники сторін надали пояснення по справі.
У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.
Клопотання щодо фіксації судового процесу учасниками процесу не заявлялось, у зв'язку з чим, розгляд справи здійснювався без застосуванням засобів технічної фіксації судового процесу у відповідності до статті 811 Господарського процесуального кодексу України.
Зважаючи на достатність в матеріалах справи доказів, необхідних для повного та об'єктивного вирішення справи, розгляд справи відбувся з урахуванням положень ст. 75 Господарського процесуального кодексу України за наявними у справі матеріалами.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -
01.10.2004 між приватним підприємством «ВІЛЄКС» та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР, про що зроблений запис № 85-6-00-150 у книзі записів державної реєстрації договорів. Згідно пункту 2 договору об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 876 кв.м. за кадастровим номером 8000000000:85:034:0005. На даній земельній ділянці знаходяться будівлі, які розташовані за адресою вул. Борисоглібська, 15 (літ. В,Г) у Подільському районі м. Києва. Відповідно до пункту 8 договору сторонами погоджено, що зазначений договір укладено на 15 років.
Право власності на будівлю (за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 38659524), яка розташована за адресою віл. Борисоглібська, 15 (літ. В,Г у Подільському районі м. Києва та знаходяться на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:85:034:0005 були переоформлені з приватного підприємства «ВІЛЄКС» на фізичну особу ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1), ОСОБА_4 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2), ОСОБА_5 (ідентифікаційний номер НОМЕР_3) та товариство з обмеженою відповідальністю «ВП»ПобутРембудМатеріали» (код ЄДРПОУ 16468589).
27.01.2016 року приватне підприємство «ВІЛЄКС» звернулося до Голови виконавчого органу Київської міської ради та Київському міському голові із заявою №8 про розірвання договору оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР, про що зроблений запис від 01.10.2004 № 85-6-00-150 у книзі записів державної реєстрації договорів.
В свою чергу, виконавчим органом Київської міської ради, Департаментом земельних ресурсів, була надана відповідь на заяву приватного підприємства «ВІЛЄКС» від 28.01.2016 №8 де зазначалось, що у відповідності до частини 1 статті 120 Земельного Кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Відповідно до змісту цієї норми закону право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.
Тобто, такі повноваження на території м. Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.
Пунктом 38 рішення Київської міської ради від 29.04.2004 № 237/1447 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" затверджено проект відведення земельної ділянки приватному підприємству "ВІЛЄКС" для обслуговування та експлуатації офісних будинків на вул. Борисоглібській, 15 (літ. "В", Г") у Подільському районі м. Києва та передано приватному підприємству "ВІЛЄКС" в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,09 га для обслуговування та експлуатації офісних будівель на вул. Борисоглібській, 15 (літ. "В", "Г") у Подільському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови.
На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ПГТ "ВІЛЄКС" укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, який зареєстровано 01.10.2004 за № 85-6-00150.
18.02.2012 позивач передав у власність третім особам нежитлову будівлю (Літ. В, Г) загальною площею 1671,10 кв.м., яка розташована у м. Києві, по вул. Борисоглібська, 15.
Як вже зазначалось, листом від 28.01.2016 за вих. № 8 (вх.№ 2870 від 02.02.2016) позивач звернувся до Голови Київської міської державної адміністрації та Голови Київської міської ради із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.10.2004 за№ 85-6-00150.
У відповідь на вказаний лист Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 29.02.2016 за № 057027-9317 повідомив процедуру щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки.
Крім того, у відповідності до вимог укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повернути Київській міській раді земельну ділянку у придатному для використанні стану, перевірка якого здійснюється в порядку самоврядного контролю за використанням та охороною земельної ділянки, встановленого рішенням Київської міської ради, а також за умови відсутності заборгованості по сплаті орендної плати за земельну ділянку, підтвердженої довідкою відповідного контролюючого органу.
Також, у відповідності до пункту 14 рішення Київської міської ради від 04.03.2015 № 195/1060 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 28.02.2013 N 63/9120 "Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві"" власники нерухомого майна протягом одного місяця з моменту набуття права власності на нерухоме майно зобов'язані відповідно до чинного законодавства та нормативно-правових актів Київської міської ради звернутись до Київської міської ради з клопотанням про оформлення (переоформлення) права оренди земельної ділянки та оформити право оренди земельної ділянки протягом одного року з моменту набуття права власності на нерухоме майно.
Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.
Згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду чи припинення такого права вирішується на пленарному засіданні сесії ради шляхом прийняття рішення.
Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Разом з тим, відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
При цьому законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»), а саме: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України,
Підстав для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами у справі договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам, позивач не навів.
Оскільки ні спірним договором на право тимчасового довгострокового користування землею на умовах оренди, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, то позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають.
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення І перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Частиною другою ст. 15 Закону України «Про оренду землі» установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Відповідно до положень ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Положення вказаних норм не змінюють загального порядку щодо оформлення права користування земельною ділянкою.
Крім того, позивачем невірно вибрано спосіб захисту порушеного права.
Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою серед іншого є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.
Крім того, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань
Аналогічної думки прийшов Вищий господарський суд України під час ухвалення постанови від 12.05.2015 у справі № 910/14661/14, постанови від 09.07.2015 у справі №910/23058/14 та від 19.01.2016 у справі № 910/15520/15.
Відповідно до статтей 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Статтею 43 ГПК України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Враховуючи вищевикладене, оскільки директор позивача мала необхідний обсяг повноважень на укладення спірного договору, враховуючи наступне схвалення такого договору сторонами, суд дійшов висновку, що позовна вимога є необґрунтованою та не підлягає задоволенню.
Витрати по сплаті судового збору відповідно до ч. 5 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 32, 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
У задоволенні позову Приватного підприємства "Вілєкс" до Київської міської ради про розірвання договору оренди - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повний текст рішення складено: 21.06.2016
Суддя М.О. Лиськов