04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"01" червня 2016 р. Справа№ 910/28745/15
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Синиці О.Ф.
суддів: Зеленіна В.О.
Мартюк А.І.
при секретарі: Вінницькій О.В. За участю представників:
від позивача - ОСОБА_2; від відповідача - Мочинський А.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 від 29.12.2016
на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2015
у справі №910/28745/15
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
до приватного підприємства "Кондитерський магазин"
про стягнення 668035грн.
Рішенням господарського суду міста Києва від 17.12.2015 (суддя -Курдельчук І.Д.) відмовлено в задоволенні позову ФОП ОСОБА_4 про стягнення 668035грн. вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, здійснених за рахунок позивача (орендаря), за договором оренди нерухомого майна від 07.09.2012 № 1. Суд дійшов висновку, що позивач не надав суду доказів (у розумінні статті 32 ГПК України), які б підтверджували наявність підстав для стягнення з відповідача грошових коштів.
Не погоджуючись з рішенням суду, орендар звернувся до апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просить рішення скасувати, позовні вимоги задовольнити. Апелянт вважає, що з врахуванням положень ч. 3 ст. 6, ст. 11, ч. 1 ст. 203, ч. 3 ст. 778 ЦК України орендар, як позивач, діє відповідно до вимог закону і укладеному договору, а відповідач зобов'язаний відшкодувати вартість невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, здійснених апелянтом за рахунок власних коштів. При цьому апелянт зазначає, що додатковою угодою №1 від 07.09.2012 до договору оренди сторонами було погоджено перелік ремонтних і дизайнерських робіт та встановлення рекламних засобів, виконання яких є достатнім для відшкодування його витрат без будь-яких інших застережень. Орендар також пояснив, що ще до здійснення поліпшень сторони вели переговори про можливий викуп орендованого майна (частини орендованих площ). У будь-якому випадку орендар розраховував на пролонгацію оренди, про що вказано в договорі.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просив рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Проте, заперечував текстову мотивувальну частину рішення, а саме: «що відповідачем було погоджено перелік ремонтних та дизайнерських робіт» та «доводи відповідача про те, що позивачем не узгоджувалася вартість є безпідставними, оскільки договір не містить такої умови як погодження вартості робіт».
Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, колегія суддів апеляційного господарського суду враховує наступне.
Судом встановлено, що 07.12.2012 ПП "Кондитерський магазин" (орендодавець) і ФОП ОСОБА_4 (орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає рівну частину у строкове платне користування нерухомість, тобто нежилі приміщення кафе загальною площею 143,7 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2.
Власником нерухомого майна є Підприємство, якому вони належать на підставі договору купівлі-продажу від 18.01.2006 №1101 нежилих приміщень, посвідченого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 10.02.2006 та зареєстрованого в реєстровій книзі № 19п-80 за реєстровим №1022-п (пункт 1.2 Договору);
Пунктом 2.1 договору сторонами погоджено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами Договору та акта приймання-передачі майна.
При цьому сторонами передбачено, що орендар має право: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов Договору; обладнати та оформити приміщення, що орендується, а також проводити за власний рахунок роботи із переоснащення майна, ремонтні та дизайнерські роботи за умови письмової згоди орендодавця; позначити своє місцезнаходження у приміщенні, що орендується, шляхом розміщення відповідних вивісок, вказівних табличок, логотипу, рекламних стендів за власний рахунок після письмового погодження з орендодавцем (пункти 5.1-5.3).
У випадку якщо Договір буде розірвано з ініціативи орендодавця, він повинен сплатити компенсацію за поліпшення орендованого майна, зробленого орендарем за власні кошти. Розмір буде визначено шляхом переговорів (пункт 6.3 Договору). У випадку якщо Договір буде саме розірвано з причин, на які орендодавець не може вплинути, плата за поліпшення орендованого майна виплачуватись не буде (пункт 6.4 Договору).
У разі припинення або розірвання Договору: поліпшення орендованого майна, зроблених орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшень орендованого майна, зробленого орендарем, як за згодою так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна компенсації не підлягає, ці поліпшення визнаються власністю орендодавця (пункт 8.4 Договору).
Договір оренди нежитлового приміщення укладається на строк 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців. Договір вважається автоматично пролонгованим, якщо жодна із сторін не попередила за 2 (два) місяці до закінчення строку дії Договору про його розірвання (пункт 11.1 Договору).
07.09.2012 сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до Договору, в якій сторони погодили наступні ремонтні, дизайнерські роботи та використання рекламних заходів: розбирається підвісна стеля та демонтуються електроприлади з неї; демонтується барна стійка; замінюються вхідні двері на дерев'яні; будуються додаткові 2 (два) санвузли; стіни та стеля декоруються деревиною; встановлюється нове освітлення; монтується приточно-витяжна вентиляція; монтується нова барна стійка (місце розташування погоджено); заміна труб та батарей опалення; ремонтні роботи фасадних вікон; декорується фасадна група деревиною; заміна дверей внутрішнього двору та побудова накриття; встановлення рекламних засобів на фасадній групі; обладнання літнього майданчика.
07.10.2012 відповідач передав, а позивач прийняв об'єкт оренди за договором, що підтверджується актом приймання-передачі.
06.07.2015 відповідач надіслав позивачу лист-повідомлення, в якому зазначив таке: у зв'язку із закінченням строку дії Договору, повідомляю про необхідність укладення нового договору та обговорення нових умов оренди; Договір автоматично пролонговуватися не буде.
У свою чергу, позивач надсилав відповідачу листи про готовність продовження оренди приміщення (від 29.07.2015) та з пропозиціями щодо розміру нової орендної плати (від 31.08.2015).
Разом з тим, 07.09.2015 Підприємство надіслало ФОП ОСОБА_4 лист, в якому вказало таке: Договір закінчився з 07.09.2015; новий договір укладатися не буде; відповідач наполягає на звільненні орендованого приміщення за актом прийому-передачі до 17.09.2015.
При цьому позивач зазначає, що ним були здійснені ремонтні роботи, в результаті яких, було поліпшено орендоване приміщення на значну суму 668 035 грн. Понесення вказаних витрат ФОП ОСОБА_4 підтверджується актом приймання виконаних будівельних робіт за листопад 2012 року № 11/09 від 16.11.2012 на суму 668 035 грн. та локальним кошторисом № 2-1-1 (в т.ч. фотознімками об'єкту на стадії виконання робіт).
Позивач вважає, що поліпшення майна, які неможливо відділити, мають бути відшкодовані відповідачем.
Так, 16.09.2015 позивач надіслав відповідну пропозицію відповідачу, в якій просив у семиденний термін з моменту її отримання відшкодувати вартість витрат здійснених під час ремонтних та дизайнерських робіт у сумі 668 035 грн.
24.09.2015 Підприємство надіслало ФОП ОСОБА_4 лист, в якому вказало про те, що всі майнові питання відшкодування поліпшень, що зробив орендар, врегульовані Договором, тому вимога про відшкодування витрат не підлягає задоволенню як безпідставна і як така, що суперечить Договору.
Враховуючи викладене позивач звернувся до суду про стягнення з відповідача 668035грн. вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, здійснених за рахунок позивача, за договором оренди нерухомого майна від 07.09.2012 №1.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на момент укладення Договору майно було у занедбаному стані та потребувало ремонту. Без проведення якого використовувати приміщення за цільовим призначенням було неможливо. Додатковою угодою №1 від 07.09.2012 до договору оренди сторонами було погоджено перелік ремонтних та дизайнерських робіт та встановлення рекламних засобів. Позивачем були здійснені ремонтні роботи, в результаті яких, було поліпшено орендоване приміщення на суму 668 035 грн., які мають бути відшкодовані відповідачем.
Як зазначалось вище господарським судом відмовлено в задоволенні позовних вимог.
Так, зробивши висновок, що відповідачем було погоджено перелік ремонтних та дизайнерських робіт та безпідставність доводів відповідача про те, що позивачем не узгоджувалася вартість, оскільки Договір не містить такої умови як погодження вартості робіт, суд відмовив в задоволенні позову про стягнення вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна з підстав того, що позивач не надав суду доказів (у розумінні статті 32 ГПК України), які б підтверджували наявність підстав для стягнення з відповідача грошових коштів. Зокрема, судом зазначено, що строк дії Договору закінчився 07.09.2015. Оскільки відповідач в порядку статті 11.1 Договору за два місяці повідомив позивача про те, що Договір не буде пролонговано (лист від 06.07.2015), Договір не було розірвано з ініціативи орендодавця, а тому підстави для застосування пункту 6.3 Договору відсутні. Отже, поліпшення здійснені позивачем не підлягають відшкодуванню відповідно до пункту 8.4 Договору.
Проте, апеляційний господарський суд не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, враховуючи наступне.
Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач, за законом, має право на відшкодування вартості відповідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Так, судами встановлено, що наймачем зроблено поліпшення орендованого майна у розумінні ст. 778 ЦК України, здійснення якого було погоджено наймодавцем відповідно до додаткової угоди № 1 від 07.09.2012, з метою поліпшення орендованого майна, що знаходилось у непридатному для використання стані. Водночас, здійснення позивачем необхідних витрат на поліпшення орендованого майна на суму 668035грн. підтверджено матеріалами справи, а саме: актом приймання виконаних будівельних робіт за листопад 2012 № 11/09 від 16.11.2012 на суму 668 035 грн. та локальним кошторисом №2-1-1. Також, під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, враховуючи заперечення відповідача щодо завищення вартості ремонтних робіт, проведених позивачем у орендованому приміщення, останнім проведено та надано суду висновок експертного будівельно-технічного дослідження №1681 від 01.04.2016 згідно якого вартість ремонтних робіт, що відображена у локальному кошторисі та акті приймання виконаних робіт не є завищеною та складає 668035грн.
Відповідачем вказане не спростовано. Крім того, відповідач не надав суду будь-яких доказів того, що він якимось чином заперечував проти здійснення орендарем відповідних поліпшень.
Оскільки вказаний договір закінчив свою дію і за пропозицією орендаря не був продовжений з наступною вимогою орендодавця звільнити приміщення, а відповідні поліпшення орендованого майна та розмір витрат узгоджені з відповідачем, тому саме позивач, в силу ст. 778 ЦК України, має право на відшкодування вартості понесених витрат.
При цьому правовий аналіз наведених вище положень ЦК України свідчить про те, що за наявності згоди наймодавця на поліпшення речі наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Такі зарахування сторонами не здійснювались і позивач сповна сплачував орендні платежі. Вказана норма не містить положень щодо можливості відступлення від її приписів і посилання на п. 6.4 договору є безпідставними, оскільки він протирічить ст. 778 ЦК України і в силу п. 1 ст. 203 та п. 2 ст. 215 ЦК України є нікчемним.
Крім того, пролонгація і припинення (як незгода орендодавця пролонгувати договір) не є формою припинення договору в стадії виконання, тому посилання відповідача про наявність у нього права отримати поліпшення безкоштовно є помилковими.
Аналогічну правову позицію викладено в постанові Вищого господарського суду України №5021/1922/2011 від 28.10.2015.
Що стосується вимог відповідача викладених у відзиві на апеляційну скаргу, то такі є безпідставними враховуючи наступне.
Зазначені висновки суду першої інстанції, з чим погоджується і апеляційний господарський суд, щодо погодження відповідачем переліку ремонтних та дизайнерських робіт та безпідставності доводів відповідача про те, що позивачем не узгоджувалася вартість, оскільки Договір не містить такої умови, відповідають дійсним обставинам справи. Крім того, орендодавець реально оцінював хід виконання робіт і відповідно прийняв таке виконання, розраховуючи, таким чином, на безоплатне істотне збільшення свого майна, що само по собі не є справедливим і таким, що відповідає звичаям ділового обороту.
За змістом ст. ст. 91, 94 ГПК України апеляцією є спосіб оскарження, спрямований на перегляд чи скасування судового акта першої інстанції, які кореспондуються з ст. 103 ГПК України щодо повноважень апеляційної інстанції. Так, за результатами розгляду апеляційної скарги відповідний суд має право: - залишити рішення без змін, а скаргу без задоволення; - скасувати рішення повністю або частково і прийняти нове; - скасувати рішення повністю або частково і припинити провадження у справі або залишити позов без розгляду;
- змінити рішення.
Вказані повноваження стосуються резолютивної частини рішення суду першої інстанції і не передбачають виключення висновків з мотивувальної, описової чи вступної частини судового акту.
Водночас, абзацом 6 пункту 12 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України" передбачено, що апеляційний господарський суд у мотивувальній частині своєї постанови не лише вправі, а й повинен зазначити власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку обставин справи, що і викладено апеляційним господарським судом вище.
За викладених обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що в приміщенні, яке було передане позивачу в оренду на умовах Договору, позивачем за згодою відповідача були здійснені ремонтні роботи, в результаті яких, було поліпшено орендоване приміщення на суму 668 035 грн.
Враховуючи викладене, рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2015 у справі №910/28745/15 підлягає скасуванню, а позовні вимоги задоволенню.
Керуючись ст. ст. 49, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2015 у справі №910/28745/15 скасувати.
2. Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
3. Стягнути з приватного підприємства "Кондитерський магазин" (02225, АДРЕСА_2 ЄДРПОУ 31571400) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (АДРЕСА_3 ЄДРПОУ НОМЕР_1) 668035 (шістсот шістдесят вісім тисяч тридцять п'ять)грн. вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення та 10020 (десять тисяч двадцять)грн. 53коп. судового збору за подання позовної заяви.
4. Стягнути з приватного підприємства "Кондитерський магазин" (02225, АДРЕСА_2 ЄДРПОУ 31571400) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (АДРЕСА_3 ЄДРПОУ НОМЕР_1) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 11022 (одинадцять тисяч двадцять дві)грн.57коп.
5. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази.
6. Матеріали справи № 910/28745/15 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя О.Ф. Синиця
Судді В.О. Зеленін
А.І. Мартюк