06 червня 2016 р. Справа № 903/176/16
за позовом публічного акціонерного товариства "Концерн Галнафтогаз", м. Львів
до Луцької міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі від 21.10.2010р.,
Суддя Якушева І.О.,
при секретарі судового засідання Хомич О.В.
за участю представників:
від позивача: н/з,
від відповідача: ОСОБА_1 (дов. №1.1-8/1123 від 17.02.2016р.)
В судовому засіданні з 11.05.2016р. по 06.06.2016р. оголошувались перерви.
Суть спору: публічне акціонерне товариство "Концерт Галнафтогаз" в позовній заяві №16-03/2016 від 16.03.2016р. просить визнати укладеною додаткову угоду про продовження дії договору оренди землі від 21.10.2010р., загальною площею в редакції позивача 0,4092 га на вул. Львівській, 75-а у м. Луцьку, (кадастровий номер 0710100000:21:140:0002), яка була надана для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу.
На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до ст. 33 Закону України “Про оренду землі” він має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.
Ухвалою господарського суду від 24.03.2016р. було порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 13.04.2016р., зобов'язано відповідача подати суду обґрунтовані письмові пояснення на заявлений позов, докази на їх підтвердження.
11.04.2016р. через канцелярію суду представник відповідача подала відзив на позовну заяву №3-30/156 від 06.04.2016р.
Представник позивача в судовому засіданні 13.04.2016р. позовні вимоги підтримала в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні 13.04.2016р. позовні вимоги заперечила з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву №3-30/156 від 06.04.2016р.
У зв'язку із необхідністю витребування додаткових пояснень та доказів ухвалою суду від 13.04.2016р. розгляд справи було відкладено на 11.05.2016р.; зобов'язано позивача подати суду письмові пояснення по справі з врахуванням заперечень відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву №3-30/156 від 06.04.2016р.; зобов'язано відповідача подати суду докази на підтвердження існування у позивача заборгованості перед відповідачем за договором оренди землі від 21.10.2010р.; письмові пояснення з посиланням на норми законодавства щодо нецільового використання відповідачем земельної ділянки, переданої в оренду за договором від 21.10.2010р.; докази на підтвердження надіслання відповідачу листа № 1.1-16/6764 від 19.11.2015р., листа №1.1-16/1262 від 24.02.2016р.
04.05.2016р. позивач надіслав суду письмові пояснення №28-04/2016 від 28.04.2016р.
11.05.2016р. відповідач подав суду письмові пояснення по справі №3-30/207 від 11.05.2016р.; докази на підтвердження надіслання листів позивачу; відповідь Луцької ОДПІ Головного управління ДФС у Волинській області №1695/9/03-18-12-04 від 10.05.2016р.
Ухвалою суду від 11.05.2016р. строк розгляду спору на підставі ст.69 ГПК України продовжено на 15 днів - до 06.06.2016р. включно та оголошено перерву в судовому засіданні до 26.05.2016р. для надання відповідачем оригіналів реєстрів відправленої кореспонденції за листопад 2015р., лютий 2016р.; ознайомлення із письмовими поясненнями відповідача №3-30/207 від 11.05.2016р. та додатковими документами, поданими безпосередньо в судовому засіданні.
На виконання вимог суду 25.05.2016р. представником відповідача подано клопотання про приєднання до матеріалів справи копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення на підтвердження надіслання позивачу листа №1.1.-16/1262 від 24.02.2016р.; додаткові пояснення щодо обставин справи №3-30/237 від 24.05.2016р.;рішення господарських судів, якими врегульовано аналогічні правовідносини.
В судовому засіданні з 26.05.2016р. по 03.06.2016р. було оголошено перерву для ознайомлення із додатковими поясненнями позивача №3-30/237 від 24.05.2016р.
02.06.2016р. представник позивача надіслала письмові пояснення №30-05/2016 від 30.05.2016р.
02.06.2016р. представник відповідача в судовому засіданні 03.06.2016р. подала письмові пояснення №3-30/287 від 03.06.2016р.
В судовому засіданні з 03.06.2016р. по 06.06.2016р. було оголошено перерву для ознайомлення з письмовими поясненнями відповідача №3-30/287 від 03.06.2016р., поданими безпосередньо в судовому засіданні; додатковими письмовими поясненнями позивача №30-05/2016 від 30.05.2016р.
В судове засідання 06.06.2016р. представник позивача не з'явився.
Про дату, час та місце судового засідання 06.06.2016р. представник позивача був повідомлений в судовому засіданні 03.06.2016р., що підтверджується його підписом на бланку про оголошення перерви.
З огляду на те, що представник позивача належним чином повідомлений про судовий розгляд, справу 06.06.2016р. відповідно до ст.75 ГПК України розглянуто за його відсутності, враховуючи подані ним пояснення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
15 вересня 2010 року Луцькою міською радою було прийняте рішення №66/117 «Про надання земельної ділянки на умовах оренди ПАТ «Концерн Галнафтогаз» для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу на вул. Львівській, 75-а», згідно з п.2 якого ПАТ «Концерн Галнафтогаз» надано на умовах оренди строком на 5 років земельну ділянку (землі житлової та громадської забудови) загальною площею 0, 4092 га на вул. Львівській, 75-а (кадастровий номер 0710100000:21:140:0002) для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу, згідно з додатком.
На підставі цього рішення 21 жовтня 2010 року між Луцькою міською радою як орендодавцем та ПАТ «Концерн Галнафтогаз» як орендарем було укладено договір оренди землі (надалі - договір) площею 4092 кв.м. для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу на вул. Львівській, 75-а, який зареєстровано у Волинській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.10.2010р. за №041007700440.
Згідно з п. 8 договору він укладений строком на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п.29 договору орендар має право при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, на поновлення договору.
03 липня 2015 року ПАТ «Концерн Галнафтогаз» направило Луцькій міській раді клопотання про поновлення договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки, які були отримані відповідачем 07.07.2015р., що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
За результатами розгляду вказаного клопотання Луцька міська рада 28.07.2015р. направила на адресу ПАТ «Концерн Галнафтогаз» лист-відповідь №1.1-1 1/4418 «Про поновлення договору оренди землі», в якому вказала необхідність подання ПАТ «Концерн Галнафтогаз» у дозвільний центр департаменту «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» ряд документів та вказала про те, що подальший розгляд питання про поновлення договору оренди землі буде можливим лише після скасування рішення Луцької міської ради від 26.01.2012р. №20/85 «Про надання ПАТ «Концерн Галнафтогаз» дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва АЗС з пунктом сервісного обслуговування водіїв та пасажирів на вул. Львівській, 75-а».
20.08.2015р. ПАТ «Концерн Галнафтогаз» направило на адресу Луцької міської ради відповідь на лист №1.1-11/4418 «Про поновлення договору оренди землі» від 28.07.2015р., в якому висловило свої заперечення з приводу необґрунтованої вимоги Луцької міської ради про розгляд питання про поновлення договору оренди землі лише після скасування рішення Луцької міської ради від 26.01.2012р. №20/85 «Про надання ПАТ «Концерн Галнафтогаз» дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва АЗС з пунктом сервісного обслуговування водіїв та пасажирів на вул. Львівській, 75-а».
11.09.2015р. Луцька міська рада у відповідь на лист ПАТ «Концерн Галнафтогаз» від 20.08.2015р. направила на адресу товариства лист №1.1-11/5288 від 11.09.2015р. «Про поновлення договору оренди землі», в якому повідомила, що для вирішення питання оформлення права оренди земельної ділянки ПАТ «Концерн Галнафтогаз» необхідно надати у дозвільний центр департаменту «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» ряд документів.
На виконання вимог Луцької міської ради та згідно із ст. 7 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» уповноваженим представником ПАТ «Концерн Галнафтогаз» 09 вересня 2015р. було подано до Луцької міської ради через «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» заяву про поновлення договору оренди землі, до якої додано (на виконання вимог листа Луцької міської ради від 28.07.2015р. №1.1-11/4418) усі необхідні документи згідно з описом №П 43675.
19.11.2015р. відповідач листом №1.1.-16/6764 повідомив позивача про те, що Луцька міська рада заперечує у поновленні договору оренди землі у зв'язку з тим, що з 25.10.2010р. товариством не розпочато будівництво торгово-сервісного комплексу, що було передбачено п.14 та підпунктом 4 пункті 30 договору оренди; а також у зв'язку із систематичним невиконанням товариством пунктів 9, 11 договору оренди землі, відповідно до яких орендар зобов'язаний виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої території та наданої території (в тому числі санітарної зони) згідно з планом землекористування та утримувати орендовану територію у повній справності та у відповідності до вимог, правил, стандартів, норм, положень з охорони праці, невиробничому травматизму, дорожнього руху, виробничої та побутової санітарії, протипожежного захисту і охорони навколишнього середовища, передбачених чинним законодавством України.
Як пояснювала представник позивача в процесі розгляду справи, із загальнодоступного джерела (сайт Луцької міської ради/lutskrada.gov.ua) ПАТ «Концерн Галнафтогаз» стало відомо про те, що 28.10.2015р. на 80-ій сесії Луцької міської ради відбулось відкрите голосування питання №82 «Про відмову ПАТ «Концерн Галнафтогаз» у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу на вул. Львівській, 75-а (площею 0, 4092 га)». Однак, рішення не було прийнято, оскільки не набрало необхідної кількості голосів.
03.12.2015р. на 1-ій сесії Луцької міської ради VII скликання знову відбулось відкрите голосування питання №82 «Про відмову ПАТ «Концерн Галнафтогаз» у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування торгово-сервісного комплексу на вул. Львівській, 75-а (площею 0, 4092 га)». Проте, рішення знову не було прийняте.
Листом №1.1.-16/1262р. від 24.02.2016р. відповідач направив позивачу акти приймання-передачі земельної ділянки і просив їх підписати. На підтвердження факту надіслання цього листа позивачу відповідач подав реєстр відправленої кореспонденції за лютий 2016р. (а.с.115).
Позивач відповіді на звернення позивача не надав.
Вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі від 21.10.2010р. не підлягає до задоволення з огляду на таке.
Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Зі змісту ст. 31 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІV “Про оренду землі” вбачається, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч.8). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.9). У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.10).
Таким чином, із приписів вказаної норми вбачається, що договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню (укладання додаткової угоди) без прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування при умові, якщо орендар земельної ділянки у строк, який встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, звернувся із клопотанням до орендодавця про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди.
Із встановлених судами обставин справи вбачається, що докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, стосуються укладення додаткової угоди у період до спливу строку договору оренди землі.
Виходячи з приписів статтей 319, 626 Цивільного кодексу України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України „Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Також ця норма Закону пов'язує автоматичне поновлення договору з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди.
Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Аналогічну позицію виклав Верховний Суд України в постанові від 25.02.2015р. у справі № 6-219 цс14 від 25.02.2015р. щодо застосування норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
В процесі розгляду справи встановлено, що позивач до закінчення строку дії договору повідомив відповідача про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.
До листа-повідомлення позивач додав проект додаткової угоди.
Листом №1.1.-16/6764 від 19.11.2015р. відповідач повідомив позивача про те, що Луцька міська рада заперечує у поновленні договору оренди землі у зв'язку з тим, що з 25.10.2010р. товариством не розпочато будівництво торгово-сервісного комплексу, що було передбачено п.14 та підпунктом 4 пункті 30 договору оренди та у зв'язку із систематичним невиконанням товариством пунктів 9, 11 договору оренди землі.
Як пояснювала представник відповідача, лист №1.1.-16/6764 від 19.11.2015р. було надіслано позивачу простою кореспонденцією, на підтвердження чого подано реєстр відправленої кореспонденції за листопад 2015р. (а.с.116).
Оскільки договір оренди було зареєстровано у Волинській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 25.10.2010р., то, враховуючи приписи ст.ст.18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент укладення договору), умову п.42 договору, договір діяв до 25.10.2015р.
З огляду на викладене, відповідач надіслав лист-заперечення №1.1.-16/6764 від 19.11.2015р. про поновлення договору оренди землі у місячний строк з дня закінчення строку дії договору оренди.
Зі змісту ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій” вбачається, що фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Разом з цим, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Проте, доказів, які б свідчили про отримання ПАТ «Галнафтогаз» відповідних дозволів, позивач суду не надав.
Таким чином, позивач з 25.10.2010р. не розпочав будівництво торгово-сервісного комплексу, що було передбачено п.14 та підпунктом 4 пункту 30 договору оренди.
Тобто, має місце неналежне виконання орендарем зобов'язань за договором.
Крім цього, з аналізу норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі" можна дійти висновку про те, що додатковою угодою до договору оренди землі засвідчується лише факт поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, тобто строк договору оренди землі у цьому випадку є незмінним.
Проте, як видно із змісту договору оренди земельної ділянки від 21.10.2010р., його було укладено строком 5 років, а в проекті додаткової угоди до договору оренди землі позивач пропонує продовжити дію договору оренди землі на 10 років.
Отже, звертаючись з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 21.10.2010р., позивач просить поновити і одночасно внести зміни у вказаний договір оренди щодо строку його дії, що суперечить положенням ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
У ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачена можливість зміни істотних умов договору за згодою сторін, однак, такі зміни мають розглядатися в процесі розгляду листа-повідомлення з проектом додаткової угоди і узгоджуватись у разі необхідності і за відсутності заперечень. В даному випадку, беручи до уваги заперечення орендодавця щодо поновлення договору, він не погоджувався і на збільшення строку дії договору.
Також позивачем не доведено наявність інших осіб, перед якими слід визнати переважним його право на укладення договору оренди.
З огляду на викладене, суд на підставі статті 33 Закону України „Про оренду землі» дійшов висновку про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а тому позов не підлягає до задоволення.
Керуючись ст.ст. 319, 626 Цивільного кодексу України, ст.ст. 6, 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій”, ст.ст.44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
у задоволенні позову відмовити.
Повне рішення складено:13.06.2016р.
Суддя І. О. Якушева