ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 61022 м. Харків, пр. Науки, буд.5, тел./факс 702-10-79 inbox@lg.arbitr.gov.ua _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
18 травня 2016 року Справа № 913/447/16
Провадження №1пд/913/447/16
За позовом позивача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Істрейт", м. Дніпропетровськ
до відповідача ОСОБА_2 міської ради
про розірвання договору оренди землі
Суддя Зюбанова Н.М.
Секретар судового засідання - помічник судді Антонова І.В.
представники не викликалися
Суть спору: про розірвання договору оренди землі від 26.11.2012 (запис про реєстрацію від 17.12.2012 за № 44201000400/826), який укладено між позивачем та відповідачем.
Так, за інформацією Українського державного підприємства поштового зв'язку “Укрпошта”, наведеній у листі від 15.01.2015 №30-14 та розміщеній на офіційному веб-сайті, пересилання пошти до м. Луганська тимчасово не здійснюється, тому повідомлення відповідача про час і місце судового засідання було розміщено на сторінці відповідного суду офіційного веб-порталу “Судова влада в Україні” в мережі Інтернет (www.court.gov.ua/sudy/).
Відповідач відзиву на позов не надав, тому справа розглядається на підставі ст. 75 ГПК України по наявних у ній матеріалах.
Дослідивши обставини справи, суд встановив, що спір у справі виник з наступних причин.
Так, на підставі рішення ОСОБА_2 міської ради від 27.04.2012 № 23/60 між останньою (орендодавцем) і ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Істрейт" (орендарем) 26.11.2012 було укладено договір оренди землі, за умовами якого позивачу передана земельна ділянка загальною площею 0,0015 га (кадастровий номер 4410100000:01:027:0061) під розміщений ганок до вбудованого нежитлового приміщення № 66, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, квартал Гайового, 19.
Згідно п. 7 договору строк його дії складає 49 років, правочин посвідчений нотаріусом та зареєстрований у встановленому законодавством порядку.
Щодо решти суттєвих умов договору, то відповідно до п. 8 розмір річної орендної плати встановлений у сумі 252 грн. 67 коп., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка складає 8422 грн. 50 коп. (п. 4 договору).
За актом приймання-передачі від 17.12.2012 орендар одержав в натурі земельну ділянку (а.с. 21), на якій розташоване його вбудоване нежитлове приміщення № 66, передане в оренду ТОВ "АТБ-маркет" за відповідним договором № 239-2014-Н/и від 01.06.2014, укладеним на рік (з наступною пролонгацією при відсутності заяви про припинення договірних правовідносин).
Як звісно, указом Президента України від 14.04.2014р. № 405/2014 введено в дію рішення РНБО від 13.04.15 "Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України". Прийняття вищевказаного Указу Президента зумовило проведення антитерористичної операції (АТО) на сході України (далі - АТО) в Донецькій, ОСОБА_2 і Харківській областях.
Відповідно до отримуваної інформації на постійній основі від Штабу Антитерористичного центру при Службі безпеки України щодо контрольованості територій силами АТО, станом на травень 2015 року заходи з проведення АТО тривають.
Як свідчать матеріали справи, у зв'язку із захопленням магазинів, що належать позивачу та знаходяться на тимчасово окупованій території території, ТОВ “АТБ-Маркет”, яке є орендарем нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, що є предметом оспорюваного договору, звернулось із заявами про кримінальне правопорушення до правоохоронних органів, що підтверджено документально.
В обгрунтування заявлених позовних вимог про розірвання договору оренди землі позивач посилається на те, що він не може володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому об'єктом нерухомості, а відтак і використовувати земельну ділянку згідно її цільового призначення внаслідок виникнення форс-мажорних обставин, що підтверджується сертифікатом від 20.02.2015 № 3334 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), який виданий Дніпропетровською торгово-промисловою палатою (а.с. 24).
Відсутність факту надіслання відповідачу пропозиції про розірвання договору оренди землі не є перешкодою для розгляду справи по суті, оскільки такі дії є виключно правом, а не обов'язком позивача (правова позиція за постановою Верховного Суду України у справі № 28/5005/640/2012 від 20.11.2012).
Оцінивши обставини справи, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, а позов таким, що підлягає повному задоволенню, виходячи з наступного.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Як свідчить зміст позову, головною підставою, на яку посилається позивач, є той факт, що в силу форс-мажорних обставин він позбавлений можливості здійснювати право власності на своє майно, зокрема, вбудоване нежитлове приміщення № 66, яке знаходиться за адресою: м. Луганськ, квартал Гайового, 19, приміщення 66.
Вказані обставини підтверджуються сертифікатом Дніпропетровської торгово-промислової палати від 20.02.2015 № 3334 про форс-мажорні обставини. Відповідно до наказу директора ТОВ "Істрейт" від 31.12.2014 № 06 нерухоме майно за адресою: м. Луганськ, квартал Гайового, буд. 19, приміщення 66, виведено з експлуатації та списано з балансу підприємства (а.с. 43).
Відповідно до положень п. 36 договору оренди землі договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендаря, орендодавця, або органу уповноваженого орендодавцем, а також у випадках, встановлених законом. Згідно ч. 1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єктів оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. Оскільки ТОВ "Істрейт" обмежене у праві власності, втратило право вільно користуватися та розпоряджатися нерухомим майном, це означає, що позивач втратив і можливість використовувати орендовану ним земельну ділянку за цільовим призначенням, на якій розташовано це майно. Зазначені фактичні обставини стали підставами для позову про розірвання договору оренди землі в судовому порядку на вимогу ТОВ "Істрейт".
Щодо нормативно-правового обґрунтування позову, то позивач посилається на ст. 652 ЦК України, якою передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
За твердженнями позивача обставини непереборної сили, що виникли на території Луганської області щодо орендованої земельної ділянки, в тому числі розповсюдження злочинності, окупація зазначених територій незаконними збройними угрупуваннями, бойові дії, позбавлення громадян України права на підприємництво є істотною зміною обставин, які сторони договору оренди не могли передбачити та, якщо б знали про їх настання до моменту укладання договору оренди землі, то не укладали б цей правочин.
Вирішуючи спір, суд погоджується з цими доводами позивача та виходить з того, що обставини непереборної сили, які існують на території Луганської області, свідчать про наявність сукупності всіх чотирьох умов для застосування цієї норми, передбачених законодавцем.
Так, обставини спору свідчать, що в момент укладення договору (26 листопада 2012 року) сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, жодна із сторін не могла передбачити захоплення незаконними збройними формуваннями частини території Донецької та Луганської областей, настання терористичної загрози на зазначених територіях, які несуть пряму загрозу життю, здоров'ю та роблять неможливим та небезпечним здійснення господарської діяльності в зазначених областях, припинення доступу до об'єкту оренди, неможливість здійснювати ним користування для реалізації тих цілей, на виконання яких і укладався договір оренди землі, прийняття нормативно-правових актів, які обмежують діяльність державних органів за місцезнаходженням об'єкту оренди.
Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались, оскільки зупинення збройної агресії, необхідне для відновлення мирного життя, об'єктивно не залежить від дій суб'єктів господарювання.
Виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що полягає у наступному.
Так, з метою ведення господарської діяльності позивачем за договором № 239-2014-Н/и оренди нерухомого майна від 01.06.2014 вбудоване нежитлове приміщення площею 792,8кв.м. було передане за плату в оренду ТОВ “АТБ-маркет” для здійснення торгівельної діяльності (а.с. 34-37), однак, в подальшому сторони достроково розірвали цей договір оренди нерухомого майна (а.с. 41).
Отже, зазначені обставини об'єктивно призвели до обмеження можливості здійснення позивачем господарської діяльності за його цільовим призначенням, можливості отримання прибутку від користування земельної ділянкою та передачі в оренду за плату об'єктів нерухомого майна, які на ній знаходяться, на що обґрунтовано позивач розраховував, укладаючи спірний договір оренди землі в 2013 році.
Враховуючи зазначене, суд зважає на доводи позивача, що при укладенні договору оренди земельної ділянки ТОВ "Істрейт" розраховувало на те, що воно буде платити орендну плату за фактичне користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: Луганська область, м. Луганськ, квартал Гайового, 19, та буде мати можливість отримувати прибуток від надання в оренду третім особам нерухомого майна, що на ній знаходиться, однак, на сьогоднішній день позивач продовжує належним чином виконувати зобов'язання орендаря, платити орендну плату, що підтверджено документально, але позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою.
Із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (договором оренди землі від 26.11.2012 не передбачено обов'язок орендаря платити за те, чим він не може користуватися).
За таких обставин суд погоджується з доводами ТОВ "Істрейт" та вважає, що витрати у вигляді сплати орендної плати за землю, які на сьогоднішній день несе позивач як орендар земельної ділянки, яка в результаті зміни обставин (захоплення Луганської області незаконними збройними формуваннями) не може ним використовуватись за цільовим призначенням відповідно до умов договору та чинного законодавства (ст. 762 ЦК України) є необгрунтованими.
При цьому, суд враховує, що зазначені форс-мажорні обставини мають об'єктивно негативні наслідки для обох сторін договору. Знаходження об'єкту оренди на тимчасово непідконтрольній владі України території, в районі проведення АТО на Сході країни, ускладнює можливість врегулювання сторонами спірних відносин та унеможливлює здійснення суб'єктом господарювання підприємницької діяльності в звичайному режимі. В цій ситуації сторони не мають можливості самостійно усунути причини, внаслідок яких склалися обставини, що унеможливлюють подальше користування орендованою земельною ділянкою.
За умовами п. 36 договору сторони передбачили, що договір може бути розірвано за згодою сторін; за рішенням суду на вимогу орендаря, орендодавця, або органу уповноваженого орендодавцем: у разі істотного порушення умов договору іншою стороною; у випадках, встановлених законом; а також у випадках, встановлених договором, а саме у разі невиконання або неналежного виконання стороною за договором своїх зобов'язань.
У відповідності до матеріалів справи Дніпропетровська торгово-промислова палата засвідчила настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), пов'язаних з проведенням АТО на території ОСОБА_2 та Донецької областей, розпочатої на підставі Указу Президента Україна від 14.04.2014 № 405/2014. Нерухоме майно, що розташоване в м. Луганську, знаходиться на території проведення АТО, яка контролюється терористами, а адміністрація ТОВ "Істрейт" знаходиться в м. Дніпропетровську, внаслідок чого органи управління товариства і інші працівники не мають доступу до вказаного нерухомого майна, а тому не можуть забезпечити господарське використання останнього за цільовим призначенням.
Період дії форс-мажорних обставин визначено з 01.10.2014, дату закінчення встановити неможливо, обставини непереборної сили тривають.
За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню та договір оренди землі від 26.11.2012, укладений між ОСОБА_2 міською радою та ТОВ "Істрейт" (запис про реєстрацію від 17.12.2012 за № 44201000400/826) підлягає розірванню за рішенням суду на підставі ч. 2 ст. 652 ЦК України.
У відповідності до ст. 653 ЦК України, яка регулює правові наслідки зміни або розірвання договору, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за подання позову покладається на сторони в рівних частинах.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 75, 82-85 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Істрейт" до ОСОБА_2 міської ради про розірвання договору оренди землі від 26.11.2012 (запис про реєстрацію від 17.12.2012 за № 44201000400/826) задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди землі від 26.11.2012, який укладений між ОСОБА_2 міською радою, ідент. код 26070794 та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Істрейт", ідент. код 37213365 (запис про реєстрацію від 17.12.2012 за № 44201000400/826).
3. Стягнути з ОСОБА_2 міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, буд. 14, ідент. код 26070794 на користь ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Істрейт", м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, буд.13, ідент. код 37213365 судовий збір в сумі 689 грн. 00 коп., видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 23.05.2016.
Суддя Н.М.Зюбанова
Надр. 2 прим.:
1-до справи;
2-позивачу 49027, м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 13 (рек. з повід.);
3- відповідачу: повідомлення здійснюється на сайті суду
Вих. №
1
23.05.2016