27 квітня 2016 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах
Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:
головуючого Луспеника Д.Д.,
суддів: Журавель В.І., Закропивного О.В.,
ЧерненкоВ.А., Штелик С.П.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання вчинити дії, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» на рішення Володарського районного суду Київської області від 11 листопада 2015 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 15 грудня 2015 року,
У жовтні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» (далі - ТОВ «ФК ЛТД») звернулося до суду з указаним вище позовом, посилаючись на те, що 10 серпня 2009 року між ОСОБА_3 та ТОВ «ФК ЛТД» укладено типовий договір оренди землі. 15 листопада 2012 року між сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до зазначеного договору.
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 7 липня 2015 року визнано недійсним договір про внесення змін та доповнень від 15 листопада 2012 року до договору оренди землі від 10 серпня 2009 року, укладеного між ТОВ «ФК ЛТД» та ОСОБА_3
Позивач зазначає, що з 26 жовтня 2009 року по 26 жовтня 2014 року він користувався спірною земельною ділянкою відповідно до укладеного договору та ним було виконано всі обов'язки за договором, і лише 17 квітня 2015 року йому стало відомо про обов'язок укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди.
ТОВ «ФК ЛТД» направило відповідачу лист про поновлення договору оренди землі разом з примірниками додаткової угоди про поновлення договору оренди, в якому просило відповідача підписати та надіслати протягом 3-х робочих днів з моменту отримання даного листа, на поштову адресу ТОВ «ФК ЛТД» всі три примірники додаткової угоди про поновлення договору оренди для проведення державної реєстрації.
Відсутність письмових звернень про припинення договору оренди позивач трактує як відмову в укладенні додаткової угоди про поновлення договору та вказує, що відповідач умисно зволікав у період з 26 листопада 2014 року по 16 жовтня 2015 року з укладенням додаткової угоди про поновлення договору оренди. Таким чином, просив задовольнити позов.
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 11 листопада 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 15 грудня 2015 року, у задоволенні позову ТОВ «ФК ЛТД» відмовлено.
У поданій касаційній скарзі ТОВ «ФК ЛТД» просить скасувати судові рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, з урахуванням норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 124 ЗК України, виходив із того, що зобов'язання сторін за договором оренди припинилось з моменту набрання законної сили рішення Володарського районного суду Київської області від 7 липня 2015 року, яким визнано недійсним договір про внесення змін та доповнень від 15 листопада 2012 року до договору оренди землі від 10 серпня 2009 року. Крім того, відповідач своєчасно повідомив орендаря про небажання поновлювати з ним договір оренди землі.
Проте повністю з такими висновками судів погодитись не можна.
Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.
Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.
Судами установлено, що ОСОБА_3 є власником земельних ділянок загальною площею 3,882 га, що розташовані на території Тарганської сільської ради Володарського району Київської області.
10 серпня 2009 року ТОВ «ФК ЛТД» та ОСОБА_3 було укладено типовий договір оренди землі строком на 5 років з моменту підписання та його державної реєстрації 26 жовтня 2009 року.
15 листопада 2012 року між сторонами було укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 10 серпня 2009 року.
17 квітня 2015 року ТОВ «ФК ЛТД» направило цінним листом з повідомленням про вручення на адресу відповідача лист про поновлення договору оренди землі разом з примірниками додаткової угоди про поновлення договору оренди.
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 7 липня 2015 року визнано недійсним договір про внесення змін та доповнень від 15 листопада 2012 року до договору оренди землі від 10 серпня 2009 року, укладеного між ТОВ «ФК ЛТД» та ОСОБА_3
18 липня 2015 року ОСОБА_3 надіслав позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновленні типового договору оренди земельної ділянки від 10 серпня 2009 року.
Таким чином, суди дійшли висновку про те, що відповідач своєчасно повідомив орендаря про небажання поновлювати з ним договір оренди землі.
Проте, відмовляючи у задоволенні позову, суди не звернули уваги на таке.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).
Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.
Судами не було звернуто уваги на доводи представника позивача про те, що ТОВ «ФК ЛТД» користується спірною земельною ділянкою по час розгляду справи у суді, відповідачу було відомо про закінчення строку дії договору оренди і у період з 26 жовтня 2014 року відповідач не вчинив дій щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення. Також суду слід перевірити, чи є своєчасним направлення відповідачем на адресу ТОВ «ФК ЛТД» 18 липня 2015 року листа-повідомлення про заперечення у поновленні типового договору оренди земельної ділянки від 10 серпня 2009 року, оскільки за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до ч. 3 ст. 205 ЦК України у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Таким чином, суди не дали оцінки тому, чи підлягає захисту право позивача на поновлення договору оренди землі відповідно до положень ст. 3 ЦК України, у зв'язку зі зволіканням орендодавцем в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, що є його обов'язком.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
В силу ч. 1 ст. 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
У ч. 1 ст. 14 ЦК України визначено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Згідно зі ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Згідно зі ст. 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Так, у разі визнання правочину недійсним потреба у застосуванні положень ч. 2 ст. 236 ЦК України може виникнути лише у тому разі, коли на момент судового розгляду не відбулося виконання умов правочину, а якщо таке відбулося, то правочин вважається недійсним з моменту його вчинення.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Проте суди не звернули уваги на те, що при укладенні договору про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 15 листопада 2012 року сторонами не було досягнуто взаємної згоди, даний договір є правочином, що визнаний судом недійсним, внаслідок чого не створює юридичних наслідків для сторін з моменту його вчинення.
Відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України підставою для скасування судових рішень судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи на новий судовий розгляд є порушення судом норм процесуального права, що унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.
Виходячи з наведеного, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги із скасуванням судових рішень та направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції з підстав, передбачених ст. 338 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. 336, 338, 344, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» задовольнити частково.
Рішення Володарського районного суду Київської області від 11 листопада 2015 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 15 грудня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала оскарженню не підлягає.
Головуючий Д.Д. Луспеник
Судді: В.І. Журавель
О.В. Закропивний
В.А. Черненко
С.П. Штелик