"22" квітня 2016 р. Справа № 926/191/16
За позовом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кармелюка, 116», м. Чернівці
до відповідачів:1.Чернівецької міської ради (відповідач-1);
2.малого приватного підприємства фірма «Атлас», м. Чернівці (відповідач-2);
про визнання недійсним договору оренди землі від 03.10.2002 № 225 та визнання частково недійсним рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 28.03.2013 № 805 щодо його поновлення.
Суддя Паскарь А. Д.
за участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1, голова правління; ОСОБА_2, довіреність від 28.01.2016;
від відповідача 1 - не з'явився;
від відповідача 2 - ОСОБА_3, довіреність від 04.01.2016 № 02.
СУТЬ СПОРУ: об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кармелюка, 116» звернулося до Чернівецької міської ради та малого приватного підприємства фірма «Атлас» з позовом про визнання недійсним укладеного відповідачами договору оренди землі від 03.10.2002 № 225 та визнання частково недійсним рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 28.03.2013 № 805 щодо його поновлення.
Позов обґрунтовується тим, що орендована земельна ділянка є прибудинковою територією, яка необхідна позивачу для обслуговування багатоквартирного будинку й задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників квартир та належить йому на праві постійного користування відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Земельного кодексу України в редакції зазначеного закону.
Відповідач-1 проти позову заперечує з тих підстав, що на момент прийняття рішення та укладення додаткового договору, якими поновлено договір від 03.10.2002 № 225, не порушувались права та законні інтереси позивача, зазначений договір укладено до проведення державної реєстрації позивача, поновлення договору відбувалося у чіткій відповідності вимог до статті 777 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» (надалі - Закон про оренду), а тому і відсутні правові підстави для визнання правочину недійсним.
Відповідач-2 також заперечує проти позову з підстав додержання в момент вчинення правочину сторонами вимог законодавства. Позивач, на його думку, знаючи про наявність чинного договору оренди земельної ділянки та строк його дії, при прийнятті рішення щодо його поновлення не скористався можливістю орендувати земельну ділянку, а тому відповідно до статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України відповідач-2 правомірно користується земельною ділянкою.
Ухвалою від 11.02.2016 порушено провадження у справі та призначено до розгляду на 25.02.2016.
Ухвалою від 25.02.2016 розгляд справи відкладено на 11.03.2016. Надалі в судових засідання неодноразово оголошувалась перерва, в останнє - до 07.04.2016.
Ухвалами суду від 07.04.2016 строк розгляд справи продовжено до 26.04.2016 та відкладено на 22.04.2016.
У судовому засіданні 22.04.2016 представник відповідача-1, який належним чином був повідомлений про час, місце та дату судового засідання, явку свого представника не забезпечив, про причину неявки суду не повідомив. Суд вважає, що зазначена обставина не перешкоджає вирішенню спору по суті за наявних в справі матеріалів.
При цьому судове засідання проходило за присутності журналіста громадського руху «Народний контроль» ОСОБА_4.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та проаналізувавши законодавство, що регулювало спірні правовідносини між сторонами на момент їх виникнення, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог з наступних підстав.
Рішенням 4 сесії Чернівецької міської ради XXIV скликання від 29.08.2002 № 65 відповідачеві-2 надано дозвіл на складання проекту відведення та надано в оренду земельну ділянку по вул. Кармелюка Устима, 116, м. Чернівці площею 0,3861 га, кадастровий номер 7310136600:36:001:0000 (надалі - земельна ділянка).
03 жовтня 2002 року між відповідачами, на підставі зазначеного рішення укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради за № 225 (надалі - основний договір) та на підставі акту прийому-передачі ділянки на місцевості від того ж числа передано відповідачу-2 в оренду земельну ділянку згідно плану зовнішніх меж землекористування терміном до 30.08.2006 за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку (пункти 1.1, 1.2 основного договору).
Угодою від 27.01.2004 № 225/1 відповідачами внесено зміни до основного договору в частині розміру орендної плати.
Пунктом 1.3 рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 22.11.2005 № 897/20 затверджено акт державної приймальної комісії від 26.10.2005 щодо прийняття в експлуатацію сорокавосьмиквартирного житлового будинку по вул. Кармелюка, 116 у м. Чернівці загальною площею 3315,90 кв. м.
Пунктом 11 Додатку 1 до рішення 11 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29.12.2006 № 202 відповідачеві-2 продовжено термін оренди земельної ділянки до 01.12.2009 за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями, на підставі чого між відповідачами укладено додатковий договір від 20.07.2007 № 2, яким положення основного договору приведено у відповідність до зазначеного рішення.
Додатковими договорами від 15.02.2008 № 3 та від 30.01.2009 № 4/225 сторонами за основним договором внесено зміни до основного договору в частині розміру орендної плати.
22 грудня 2009 року відповідачі уклали додатковий договір № 5/225, яким поновили основний договір терміном до 05.03.2013 для будівництва та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщенням.
09 серпня 2011 року на підставі акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс відповідач-2 передав на баланс позивача частину житлового комплексу по вул. Кармелюка, 116 у м. Чернівці, що не включає торгівельно-офісні приміщення першого поверху - площею 1010,60 кв. м; підвал та приміщення загальною площею 979,90 кв. м; комори №№ 59, 60, 61, 62, 63, 64, які являються власністю відповідача-2.
Пунктом 1 рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.03.2013 № 805 (надалі рішення 805) вирішено затвердити список землекористувачів, яким поновлюються договори оренди землі (додаток 1), в тому числі поновлено укладений з відповідачем-2 основний договір строком на 5 років для обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями (пункт 4 додатку 1 до рішення 805).
Рішенням 37 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 27.06.2013 № 900 (надалі рішення 900) внесено зміни до пункту 4 додатка 1 до рішення 805 в частині поновлення відповідачу-2 основного договору шляхом заміни слів: «для обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями» на слова «для обслуговування багатоквартирного житлового будинку», у зв'язку із допущеною помилкою, підстава: витяг з рішення виконавчого комітету міської ради від 22.11.2005 № 897/20 (пункт 20.2 рішення 900).
12 липня 2013 року відповідачі, керуючись рішеннями 805 та 900, уклали додатковий договір № 6/225 (надалі - додатковий договір 6/225), яким вирішили пункт 1.2 основного договору доповнити реченням: «договір оренди землі поновлюється з 05.03.2013 до 28.03.2018 для обслуговування житлового будинку».
Суд зауважує, що господарським судам підвідомчі лише справи у спорах, що виникають із земельних відносин приватноправового характеру, тобто з відносин, врегульованих нормами цивільного або господарського права, і пов'язаних із здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності.
Таким чином, справи у спорах за участю державних органів та органів місцевого самоврядування, що виникають з правовідносин, у яких державні органи та органи місцевого самоврядування реалізують повноваження власника землі, а також в інших спорах, які виникають із земельних відносин приватноправового характеру, за відповідності складу сторін спору статті 1 Господарського процесуального кодексу України підвідомчі господарським судам.
Відповідно до пункту 2.10 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» (надалі - постанова № 11), якщо чинне законодавство прямо не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов'язаних з визнанням правочинів недійсними, господарському суду для вирішення питання про прийняття позовної заяви слід керуватися правилами статей 1 і 2 ГПК України. Отже, крім учасників правочину, а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.
Тому суду при вирішенні спору необхідно встановити наявність одночасно двох умов: невідповідності рішення 805 та основного договору в редакції змін, внесених додатковим договором № 6/225 вимогам чинного законодавства та порушення ними прав та законних інтересів позивача.
При цьому відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. У разі коли після такого вчинення набрав чинності акт законодавства, норми якого інакше регулюють правовідносини, ніж ті, що діяли в момент вчинення правочину, то норми такого акта, якщо він не має зворотної сили, застосовуються до прав та обов'язків сторін, які виникли з моменту набрання ним чинності (пункт 2.9. Постанови № 11). Відтак посилання позивача на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який не має зворотної сили у часі та Земельний кодекс України в редакції зазначеного закону є безпідставним, оскільки акти прийняті після прийняття рішення 805 та укладення додаткового договору № 6/225.
З огляду на вимоги частини першої статті 4 ГПК України господарський суд у прийнятті судового рішення керується (та відповідно зазначає у ньому) не лише тими законодавчими та/або нормативно-правовими актами, що на них посилалися сторони та інші учасники процесу, а й тими, на які вони не посилалися, але якими регулюються спірні правовідносини у конкретній справі (пункт 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 6 «Про судове рішення»).
Відповідно до частини першої пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (надалі - Закон про місцеве самоврядування) до повноважень міських рад належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарних засіданнях.
За приписами частин першої та другої статті 116 ЗК України громадяни, юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом шляхом передачі земельних ділянок у власність чи оренду.
Право користування земельною ділянкою для провадження підприємницької та іншої діяльності виникає у громадян (підприємців) та юридичних осіб на правах її оренди відповідно до статті 93 ЗК України після укладення договору оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому Законом про оренду.
Порядок передачі земельних ділянок в оренду під забудову здійснюється на підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування відповідно до статті 124 ЗК України та в порядку, встановленому статтею 123 ЗК України.
Відповідно до статті 13 Закону про оренду договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 31 Закону України про оренду встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Однак, згідно положень абзацу сьомого частини першої статті 31 Закону про оренду договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Відповідно до статті 7 Закону про оренду, статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України (зазначені норми розглядаються судом в редакції Закону України від 05.11.2009 № 1702-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю»), у випадку набуття особою або особами (частина друга статті 382 ЦК України ) права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, до нього (них) переходить право користування на земельну ділянку, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача, а право користування земельною ділянкою, на якій розташовано ці об'єкти у попереднього землекористувача з такого моменту припиняється.
Правила даних норм мають один і той самий предмет регулювання, а тому повинні застосовуватись в сукупності, оскільки спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.
Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомість є підставою для переходу відповідного права на землю, а тому згода попереднього землекористувача на вилучення земельної ділянки в даному випадку законом не передбачена.
У відповідності до пунктів 2.11, 3.4 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (надалі - постанова № 6) у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно необхідно враховувати, що така особа має право на земельну ділянку, на якій розміщено придбане нею нерухоме майно, та земельну ділянку, необхідну для його обслуговування, і відсутність у цієї особи переоформлених на її ім'я правовстановлюючих документів на земельну ділянку, не може кваліфікуватись як самовільне зайняття земельної ділянки, так як фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду.
Згідно статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків» (надалі - Закон про ОСББ) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
30 грудня 2005 року установчими зборами власників квартир та нежилих приміщень було прийнято рішення, яке оформлене протоколом № 1, про створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 116 по вул. Кармелюка Устима в м. Чернівці. 11 січня 2006 року проведено державну реєстрацію позивача в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців.
Відповідно до частини четвертої статті 4 Закону про ОСББ основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Статтею 1 Закону про ОСББ встановлено, що прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Згідно частини першої статті 42 ЗК України у редакції, що діяла на момент прийняття рішення, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частина третьої статті 42 ЗК України).
Відповідно до частини другої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дії, які могли б порушувати права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.
Отже, можна зробити висновок, що приймаючи рішення 805 у частині поновлення основного договору відповідачу-2, відповідач-1 порушив:
- положення статей 7, 31 Закону про оренду, статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України;
- права співвласників житлового будинку, які не є стороною зазначеного договору, від імені яких на підставі статті 385 ЦК України, статті 42 ЗК України та Закону України про ОСББ діє позивач, який в даному випадку виконує свої обов'язки щодо припинення дій, які утруднюють та перешкоджають реалізації прав співвласників на користування спільним майном.
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Статтею 2 Закону про місцеве самоврядування передбачено, що місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
У частині першій статті 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно частині десятої статті 59 Закону України про місцеве самоврядування акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до положень статті 158 Земельного кодексу України, земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, спір вирішується судом.
Одними із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб (пункти 2, 10 частини другої статті 16 ЦК України).
Щодо вимоги позивача про визнання недійсним основного договору, то така вимога підлягає задоволенню шляхом визнання недійсним основного договору в редакції змін, внесених додатковим договором 6/225 з наступних підстав.
Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.
Загальні підстави визнання недійсними правочину встановлені статтею 215 ЦК України, відповідно до частин першої та третьої якої підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно частини третьої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Оскільки додатковий договір № 6/225 до основного договору укладений відповідачами на підставі прийнятого відповідачем-1 оспорюваного незаконного рішення, то й він не відповідає наведеним вимогам Цивільного та Земельного кодексів України, Закону про оренду, у зв'язку з чим основний договір в редакції змін, внесених додатковим договором 6/225 підлягає визнанню недійсними (пункт 2.27 Постанови 6).
Позиція суду знаходить своє відображення у постановах Вищого господарського суду України від 25.12.2012 у справі № 18/5005/12936/2011, в якій йдеться про те, що аналіз норм статей 120 ЗК України та 377 ЦК України свідчить про те, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчуджувачу - права власності або права користування.
У постанові Верховного Суду України від 24.12.2010 про перегляд ухвали Вищого адміністративного суду України від 19.08.2009 зазначено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, при чому відсутність факту державної реєстрації договору оренди новим власником не є підставою, яка нівелює зазначені права нового власника на таку земельну ділянку.
Постановою Верховного суду України від 11.02.2015 про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 05.11.2015 у справі № 4/48/5022-411/2012 чітко вказано на те, що при вирішенні даного спору суду слід застосовувати положення статті 120 ЗК України саме в редакції, зміненій Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю»
Відповідно до частини третьої статті 82 ГПК України при виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених кодексом.
У відповідності до статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Згідно статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Підсумовуючи вищевикладене, судом встановлено порушення відповідачами шляхом прийняття рішення 805 та укладення додаткового договору 6/225 до основного договору вимог законодавства й прав та законних інтересів позивача, натомість відповідачами зазначені обставини не спростовано, а заперечення - не доведено.
Згідно статті 49 ГПК України судовий збір розподілити між відповідачами порівну, при цьому, оскільки позивач сплатив судовий збір лише за одну позовну вимогу, то судовий збір за розгляд другої вимоги слід стягнути з відповідачів в доход державного бюджету України.
На підставі викладеного, керуючись статтями 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1.Позов задовольнити.
2.Визнати недійсним та скасувати пункт 1 рішення 34 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.03.2013 № 805 в частині поновлення малому приватному підприємству фірмі «Атлас» договору оренди землі від 03.10.2002 № 225.
3.Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 03.10.2002 № 225 в редакції змін, внесених додатковим договором до договору оренди землі від 12.07.2013 № 6/225.
4.Стягнути з Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, Центральна площа, 1; ідентифікаційний код 04062216) на користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кармелюка, 116» (58000, м. Чернівці, вул. Кармелюка, 116; ідентифікаційний код 34026503) судовий збір в сумі 1378,00 грн.
5.Стягнути з малого приватного підприємства фірми «Атлас» (58003, м. Чернівці, вул. Руська, 173; ідентифікаційний код 21420433) в доход державного бюджету України судовий збір в сумі 1378,00 грн. (отримувач коштів УДКСУ у м. Чернівцях, код отримувача 37978173, банк отримувача ГУДКСУ у Чернівецькій області, код банку 856135, рахунок отримувача 31210206783002, код класифікації доходів бюджету 22030001, призначення платежу: судовий збір, господарський суд Чернівецької області, код 03500074).
Повний текст рішення складено 25 квітня 2016 року.
Суддя А. Паскарь