Справа № 274/1549/16-ц
Провадження № 2/0274/789/16
Іменем України
20.04.2016 м. Бердичів
Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області в складі:
головуючого - судді Хуторної І.Ю.,
з участю секретаря - Соломянюк Л.О.,
представника позивача - ОСОБА_1
відповідача - ОСОБА_2,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бердичеві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на частину нежитлової будівлі, -
У лютому 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "Елітне" звернулося з позовом ОСОБА_2, у якому просить визнати договір купівлі-продажу 25.06.2014 дійсним та визнати право власності на частину нежитлової будівлі, зерносховище з прибудовою, загальною площею 249,65 кв.м., (яка складається з таких приміщень: 1(17,20 кв.м.), 2 (109,30 кв.м.), 3 (16,40 кв.м.), 7 (21,90 кв.м.), 8 (27,60 кв.м.), 9 (16,10 кв.м.), 10 (33,00 кв.м.), 1/2 частина прим. 4 (8,15 кв.м.) інв.. №266, яка розташована по вул. Іванопільська, 7а в с. Буряки, Бердичівського району, Житомирської області.
Заявлені вимоги обґрунтовані тим, що 25 червня 2014 року між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Елітне» було укладено договір купівлі-продажу. Предметом вказаного договору була частина нежитлової будівлі, зерносховище з прибудовою, загальною площею 249,65 кв.м., інв. №266, яка розташована по вул. Іванопільська, 7а в с. Буряки, Бердичівського району, Житомирської області. Ціною договору встановлено вартість частки нерухомості, яка сформована на підставі оцінки про ринкову вартість виготовленою СПД ОСОБА_3 від 12.05.2014 року та склала 13550 грн. 00 коп. Продана будівля належала відповідачу на підставі біржової угоди №52 від 27.07.2007 року. Фактично було продано частину будівлі яка складається з таких приміщень: 1(17,20 кв.м.), 2 (109,30 кв.м.), З (16,40 кв.м.), 7 (21,90 кв.м.), 8 (27,60 кв.м.), 9 (16,10 кв.м.), 10 (33,00 кв.м.), ? частки приміщення 4( 8,15 кв.м.), всього загальною площею складає 249,65 кв.м.
Після укладення договору купівлі-продажу сторони договору, через незнання про те, що договір має бути обов'язково нотаріально посвідченим, не посвідчили договір, та фактично ТОВ „Елітне” добросовісно користувався частиною будівлі з моменту укладення договору. На даний час між сторонами виник спір, у зв'язку з тим, що ОСОБА_2 свого часу належно не зареєстрував біржову угоду. Відсутність п нотаріально посвідченого договору унеможливлює ТОВ „Елітне” зареєструвати, як за новим власником право власності на вище зазначене нерухоме майно, що позбавляє його реалізувати закріплене в ст. 41 Конституції України право на свій вільний розсуд користуватися, розпоряджатися та володіти належною Позивачу нерухомістю.
Як на правову підставу позивач у позові посилається на статті 207, 220, 328, 334 638 ЦК України.
Представник позивача - ОСОБА_1 у судовому засіданні позов підтримав, з підстав заявлених у позовній заяві. Додатково пояснив, що між позивачем та відповідачем не досягнуто згоди щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Під час укладання договору купівлі продажу не звернули уваги на необхідність його нотаріального посвідчення. Позивач користується цією часткою будівлі, однак позбавлений можливості зареєструвати своє право власності. Інших доказів, ніж ті, які додані до позову не бажає суду надати, наслідки неподання доказів йому зрозумілий.
Відповідач позов визнав. Суду показав, що йому нежитлова будівля, частину якої він відчужив відповідно до договору купівлі-продажу від 25.06.2016 належить йому на підставі біржової угоди від 27 липня 2007 року. Акт прийому передачі цієї нерухомості на підставі біржової угоди у нього має бути. До цього часу він не зареєстрував права власності на цю будівлю, оскільки потрібно виготовити документи на земельну ділянку та реєструвати цілим комплексом. На даний час він виготовлює правовстановлюючі документи на землю. Він не ухилявся від нотаріального посвідчення договору. Вирішили визнавши договір купівлі-продажу дійсний у судовому порядку, оскільки так простіше.
Судом встановлено такі факти та відповідні їм правовідносини.
Відповідно до договору купівлі-продажу, укладеного у простій письмовій формі між товариством з обмеженою відповідальністю "Елітне" та ОСОБА_2 25.06.2014, ОСОБА_2 продав, а ТОВ „Елітне” купило за 13 550 гривень частину нежитлової будівлі, загальною площею 249,65 кв.м., інв.. №266, що розташована по вул. Іванопільська, 7а в с. Буряки, Бердичівського району, Житомирської області ( далі Договір) (а.с. 7,8).
До позову додано Акт прийому-передачі від 25.06.2014 частини нежитлової будівлі, загальною площею 249,65 кв.м., інв. №266, що розташована в с. Буряки, Бердичівського району, Житомирської області, за яким ОСОБА_2 передав, а ТОВ „Елітне” прийняло частину будівлі (а.с. 8).
Відповідно до біржової угоди № 52 від 27 липня 2007 року ОСОБА_2 купив нежитлову будівлю-зерносховище з прибудовою, загальною площею 448,6 кв.м., інвентарний номер 266 ( під демонтаж). Пунктом 12 Біржової угоди передбачено, що право власності на вказаний об'єкт виникає у покупця з моменту підписання акта прийому-передачі ( а.с. 16). Зазначений акт до позову не додано.
Відповідно до статті 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи, не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Частиною третьою статті 10 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених законом.
З огляду на наведене та з урахуванням визначених цивільним процесуальним законом принципів змагальності й диспозитивності цивільного процесу, саме на позивача покладено обов'язок доведення обставин щодо належності спірної господарської будівлі відповідачеві та ухилення сторони від нотаріального посвідчення договору.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Таким чином, однією з умов визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину.
Після роз'яснення судом представнику позивача його обов'язку довести доказами зокрема факт ухилення від посвідчення нотаріально договору купівлі-продажу, представник позивача ствердив, що інших доказів, ніж ті, які наявні у справі, відсутні, наполягав на завершення розгляду справи.
Відповідач же суду пояснив, що він не ухиляється від нотаріального посвідчення договору, просто вирішили піти простішим шляхом.
Докази на підтвердження факту ухилення сторін договору від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу суду не надано. А тому, визнання цього договору дійсним у судовому порядку не допускається.
Вказане узгоджується з правовою позицією Верховного суду України у справі N 6-49цс13, Постанова від 19 червня 2013 р.).
Крім того, відповідно до статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення
Істотними умовами договору є предмет договору, ціна договору, термін виконання зобов'язання (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України).
Зі змісту договору купівлі-продажу від 25.06.2014 вбачається, що предмет договору у ньому не визначено. У договорі не вказано місця розташування нежитлової будівлі, не зазначено, яка частка цієї будівлі відчужувалася, які конкретно приміщення. Поділу самої будівлі на момент відчуження не було проведено.
Відповідно до статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Згідно з частиною четвертю статті 334 ЦК (в редакції Закону від 11 лютого 2010 р. N 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" та діє 01.01.2013) права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до пункту першого частини першої статті 4 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" з 01.01.2013 року обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права про право власності на нерухоме майно.
Як ствердили сторони, і іншого не доведено доказами, ОСОБА_2 не провів державної реєстрації права власності на частку нежитлової будівлі, загальною площею 249,65 кв.м., інв. №266, що розташована в с. Буряки, Бердичівського району, Житомирської області.
А отже ОСОБА_2 не був наділений правом відчужувати цю частку нерухомості, не провівши належної її державної реєстрації станом на день укладання договору, зважаючи на положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" про обов'язковість такої реєстрації.
З огляду на наведене, відсутність державної реєстрації права власності на нерухомість за відповідачем, незнання сторін про необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості, неможливість проведення реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна за позивачем, про що вказано у позові не може бути підставою для визнання судом цього договору купівлі-продажу дійним і відповідно, визнання права власності на цю нерухомість.
Сторонами не доведено факту ухилення від нотаріального посвідчення такого договору купівлі-продажу та факту укладення між сторонами договору-купівлі частки нерухомості, зважаючи на те, що частка нерухомості, яка відчужувалася не була виділена та не було проведено державної реєстрації права власності на цю частку будівлі за ОСОБА_2 на момент укладання договору.
З цих підстав у задоволенні позову суд відмовляє.
Інші додані до позову докази, а саме копія розрахунку ідеальних часток будівлі ( а.с .10), висновок щодо можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 01.02.2016 ( а.с. 11), технічний паспорт на не житлову будівлю станом на 25.01.2016 ( а.с.19-23), лист Бердичівського міськрайонного управління юстиції від 23.02.2016 не спростовують висновків суду щодо підстав для відмову у позові. Тому, ці докази суд не аналізує.
Керуючись статтями 10,11,57-60, 213-215 ЦПК України, суд
У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 25.06.2014 частини нежитлової будівлі - зерносховища з прибудовою, загальною площею 249,65 кв.м, що розташована по вул. Іванопільська, 7а в с. Буряки Бердичівського району та визнання права власності на цю частину нежитлової будівлі - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга подається до Апеляційного суду Житомирської області через Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області протягом 10 днів з дня проголошення рішення суду.
Суддя: