"04" квітня 2016 р.Справа № 916/455/15-г
Господарський суд Одеської області у складі колегії:
головуючого судді Никифорчука М.І.
судді Оборотової О.Ю.
судді Д'яченко Т.Г.
при секретареві Горбатюку Р.О.
за участю представників сторін :
Від позивача: ОСОБА_1, директор;
Від відповідача1 (Виконавчого комітету Одеської міської ради): ОСОБА_2 за довіреністю №022-20/27 від 11.06.2015р.;
Від відповідача2 (Департаменту комунальної власності Одеської міської ради): ОСОБА_3 за довіреністю № 01-36/22 від 21.01.2016р.;
Від відповідача3 (Одеської міської ради): ОСОБА_2, за довіреністю;
від 3-ої особи (Відкрите акціонерне товариство комерційний банк "Надра"): ОСОБА_4 за довіреністю № 13-11-3720 від 29.03.2016р.;
від 3-ої особи (Громадська організація "СОВІСТЬ БАТЬКІВЩИНИ"): не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/455/15-г:
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРКАДА"
До відповідачів 1. Виконавчого комітету Одеської міської ради
2. Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
3. Одеської міської ради
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: Відкрите акціонерне товариство комерційний банк "Надра"; Громадська організація "СОВІСТЬ БАТЬКІВЩИНИ"
про зобов'язання вчинити певні дії
Товариство з обмеженою відповідальністю "АРКАДА" звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Виконавчого комітету Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів ОСОБА_5 акціонерного товариства комерційний банк "Надра", Громадської організації "СОВІСТЬ БАТЬКІВЩИНИ" про зобов'язання усунути перешкоди та вчинити певні дії.
Під час розгляду справи 23.10.2015 р. позивач надав уточнення позовних вимог за якими просить:
- зобов'язати Виконавчий комітет Одеської міської ради та Департамент комунальної власності Одеської міської ради виконати рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 р. № 1404-V та рішення Одеської міської ради та від 22.01.2010 р. № 4961- V в частині викупу нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 354,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул Варненська 1 та
- зобов'язати Виконавчий комітет Одеської міської ради та Департамент комунальної власності Одеської міської ради виконати рішення Одеської міської ради № 4107-V від 09.04.2009 р. про розірвання з ПАТ КБ «Надра» договору іпотеки та заміни об'єктів застави та рішення Одеської міської ради № 2166 - VІ від 24.07.2012 р. про «розірвання з ВАТ КБ «Надра» договору іпотеки нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, на об'єкти, зазначені у додатку 4 до рішення Одеської міської ради від 20.01.2009р. № 4080 - V та вжити заходи, передбачені чинним законодавством, щодо зняття заборони їх відчудження».
Свої вимоги позивач ґрунтує наступним.
16 січня 2002 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ «Аркада» був укладений договір оренди № 302/200 нежитлового приміщення за адресою м. Одеса, вул. Варненська, буд. 1.
Згідно п.п. 1.1., 1.2. зазначеного договору оренди від 16.01.2002 р. орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 354,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул Варненська 1.
Додатковим погодженням № 1 від 01.09.2002 р. до цього договору змінено профіль використання орендованого приміщення - під розміщення піцерії та бару.
Додатковими погодженнями № 2 від 26.03.2004, б/н від 30.01.2006 р., № 5 від 06.07.2007р. строк дії договору оренди продовжено до 06.09.2007 р.
До початку експлуатації об'єкту оренди орендар був вимушений здійснити прокладку кабелю на будинок № 1 по вул. Варненської, вартість якої склала 27 281 грн., що підтверджується кошторисом витрат на прокладку кабелю та актом від 17.02.2000 р.
Під час дії договору оренди орендарем з дозволу орендодавця за власні кошти здійснено реконструкцію та капітальний ремонт орендованих приміщень. Відповідно до акту державної технічної комісії про готовність завершеного будівництвом об'єкта к експлуатації від 26.10 2003 р. об'єкт оренди введений в експлуатацію. На реконструкцію відповідно до кошторису було витрачено 221 680 грн., внаслідок чого вартість об'єкту оренди була суттєво підвищена.
Рішенням Одеської міської ради від 04.07.2007 р. № 1404-У до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 р., внесено приміщення 1-го поверху площею 354,4 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варненська 1, спосіб продажу - аукціон.
Рішенням Одеської міської ради від 22.01.2010 р. № 4961- V внесені зміни в рішення від 04.07.007 р., а саме змінено спосіб продажу вказаного приміщення на викуп орендарем за власні кошти.
У зв'язку з тим, що приміщення було передано в іпотеку ВАТ КБ «Надра» відповідно до рішення Одеської міської ради від 15.07.2005 р. № 4216/IV та договору іпотеки, викуп орендованого приміщення на виконання рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 р. № 1404-V та від 22.01.2010 р. № 4961- V не відбувся до цього часу.
Позивач зазначає, що приймав усі можливі заходи щодо усунення перешкод для викупу приміщення. Зусиллями позивача проводилися зустрічі з представниками виконкому Одеської міської ради, керівництвом департаменту комунальної власності ОМР та представниками банку, в результаті яких було узгоджено що сторони кредитного та іпотечного договорів виведуть приміщення по вул. Варненська 1 з предмету іпотеки та змінять на інше рівнозначне приміщення.
У рамках цих домовленостей Одеською міською радою було прийнято відповідне рішення про заміну предмету іпотеки, а позивач взяв на себе зобов'язання перерахувати кошти у вигляді благодійного внеску на розвиток територіальної громади м. Одеса.
На виконання взятих на себе зобов'язань з метою сприяння усуненню перешкод у викупі приміщення позивачем перерахований благодійний внесок всього у сумі 260000 грн., у тому числі: квитанція б/н від 02.01.2011 р. на суму 80000 грн.; квитанція № 791/25 від 08.02.2011 р. на суму 40 000 грн.; квитанція № 40/28 від 04.09.2009 р. на суму 20 000 грн.; квитанція № 39/28-15 від 03.09.2009 р. на суму 40 000 грн.; квитанція № 811/25/12 від 12.09.2009 р. на суму 20000 грн.; квитанція № 791/25від 06.08.2009 р. на суму 25 000 грн.; квитанція № 794/25-2 від 09.03.2009 р. на суму 35 000 грн.
Не зважаючи на сплату позивачем коштів на вирішення питання щодо звільнення предмету оренди з іпотеки, до теперішнього часу приміщення по вул. Варненська 1 в м. Одесі знаходиться в іпотеці у ВАТ КБ «Надра», що унеможливлює викуп даного нежитлового приміщення позивачем.
Позивачем були надані Одеській міській раді документи для викупу нежитлового приміщення за адресою м. Одеса, вул. Варненська, буд. 1 про що свідчить лист від 18.08.2014 р. № 30/14, вхід. № 01-14/2942 від 20.08.2014 р. Але рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 р. № 1404-V та від 22.01.2010 р. № 4961- V в частині викупу ТОВ «Аркада» нежитлового приміщення не виконане.
Крім цього, позивач зазначає, що на поліпшення орендованого приміщення орендарем була витрачена значна сума коштів у розмірі 27281 грн. на прокладку кабелю, 221680 грн. на капітальний ремонт, а також додатково перераховано на користь Одеської міської ради 260000грн. з метою вирішення питання щодо викупу орендованого приміщення,.
Відповідач 1 (Виконавчий комітет ОМР) з вимогами не згоден з підстав, викладених у відзиві на позов. Відповідач (ДКВ ОМР) та відповідач (ОМР) у судовому засіданні проти позовних вимог заперечували з підстав необгрунтованості та недоведеності.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.04.2015р. справу призначено до колегіального розгляду.
В подальшому розпорядженнями керівника апарату суду Одеської області у справі №916/455/15-г за автоматичним розподілом справ між суддями (повторний розподіл) неодноразово змінювався склад колегії суддів.
Згідно останнього протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.02.2016р., справу № 916/455/15-г призначено до розгляду у складі: головуючого судді Никифорчука М.І., суддів Д'яченко Т.Г. та Оборотової О.Ю.
05.10.2015р. від ТОВ "АРКАДА" надійшло клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів ВАТ КБ "Надра".
Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.10.2015р. залучено до участі у справі №916/455/15-г в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів ВАТ КБ “Надра” та відкладено розгляд справи.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.12.2015р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів залученко Громадську організацію "Совість Батьківщини" та відкладено розгляд справи на 23.12.2015р. о 11:30.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.12.2015р. до участі у справі №916/455/15-г в якості відповідача залучено Одеську міську раду.
В засіданні суду 04.04.2016р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення за правилами ст. 85 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши та проаналізувавши надані докази, вислухавши представників сторін, проаналізувавши приписи законодавства, що регулюють правовідносини по даному спору, господарський суд прийшов до наступного висновку.
Відповідно до ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до вимог ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Відповідно до ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Ці дані встановлюються письмовими і речовими доказами.
У відповідності до ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори-основний вид правомірних дій -це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно ч.1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.
Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності до положень ст. 1 ГПК України підставою для звернення сторони до господарського суду України є захист своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
При цьому, наявність охоронюваного законом інтересу, на думку суду, повинна носити не абстрактний характер, а ґрунтуватись і тісно пов'язуватись з наявністю у особи певних прав на майно.
Як встановлено судом, рішенням Одеської міської ради від 04.07.2007р. №1404-V та рішення Одеської міської ради від 22.10.2010р. №4961-V Одеською міською радою спірне приміщення площею 354,4 кв. м за адресою м. Одеса, вул. Варненська, 1 було віднесено до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, шляхом викупу орендодавцем.
Таким чином, у розумінні положень ст. 319 Цивільного кодексу України Одеською міською радою, як власником комунального майна, було визначено імовірний спосіб продажу спірного приміщення, а саме, шляхом його викупу орендарем.
За приписами ч.ч. 1,2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Судом встановлено, що на момент прийняття Одеською міською радою рішення від 22.10.2010р. №4961-V орендарем приміщення площею 354,4 кв. м за адресою м. Одеса, вул. Варненська, 1 було ТОВ „Аркада” на підставі договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р.
Тобто, приймаючи рішення від 22.10.2010р. №4961-V Одеською міською радою було надано орендарю - ТОВ „Аркада”, як таким, що належним чином виконуються умови договору оренди, право подальшого викупу приміщення.
На думку суду, саме по собі рішення Одеської міської ради від 22.10.2010р. №4961-V не надавало ТОВ „Аркада” будь-якого права на майно, окрім права переважного викупу.
При цьому суд зазначає, що право переважного викупу спірного приміщення належало та гарантувалось орендарю, що належним чином виконує умови договору оренди, безпосередньо положеннями ст. 777 Цивільного кодексу України, в не залежності від прийняття Одеською міською радою рішення від 22.10.2010р. №4961-V.
Реалізація права викупу спірного приміщення, на думку суду, перебуває у прямій залежності від належного виконання орендарем умов договору оренди та від волевиявлення власника майна на відчуження об'єкта оренди.
Як було встановлено судом в ході розгляду даної справи, ТОВ „Аркада” неодноразово та систематично допускались порушення умов договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р., що засвідчується неодноразовими зверненнями Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до господарського суду Одеської області з вимогами до ТОВ „Аркада” про стягнення наявної заборгованості та пені, розірвання договору оренди та виселення орендаря:
- як вбачається з рішення господарського суду Одеської області від 31.05.2015р. у справі № 6-24/17-3922-2011 підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до суду з даними вимогами слугувала наявність простроченої заборгованості з орендної плати та нарахованої пені за період з вересня 2011р. по березень включно 2012р., яка була погашена ТОВ „Аркада” в ході розгляду справи в суді.
- як вбачається з рішення господарського суду Одеської області від 03.02.2014р. у справі № 916/2807/13 підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до суду з даними вимогами слугувала наявність простроченої заборгованості з орендної плати та нарахованої пені за період з 01.11.2012р. по 31.10.2013р.
Згідно рішення господарського суду Одеської області від 03.02.2014р. та постанови Вищого господарського суду України від 15.07.2014р. у справі № 916/2807/13 з ТОВ „Аркада” було стягнуто наявну заборгованість та пеню і розірвано договір оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р.
Відповідно, як вбачається з обставин справи, на момент звернення до суду з позовними вимогами, що розглядаються у справі №916/455/15-г, ТОВ „Аркада” вже не було орендарем приміщення площею 354,4 кв. м за адресою м. Одеса, вул. Варненська, 1.
Як це вбачається з наявної у матеріалах справи копії договору оренди нежитлового приміщення №532/200 від 03.08.2015р., орендарем приміщення площею 354,4 кв. м за адресою м. Одеса, вул. Варненська, 1 виступає громадська організація „Совість Батьківщини”.
Новий орендар даного приміщення, за наявності підстав, що визначені ч.ч. 1,2 ст. 777 Цивільного кодексу України, може бути набувачем переважного права викупу приміщення.
Враховуючи вищевикладене, ТОВ „Аркада” на момент звернення до суду з даним позовом не було орендарем спірного приміщення, у т.ч. таким, що належним чином виконує умови договору оренди, у зв'язку з чим, на думку суду, правових підстав для захисту переважного права ТОВ „Аркада” на викуп спірного приміщення у суду немає.
Відповідно, суд вважає, що таке право позивача не порушено з боку жодного з відповідачів у справі, у зв'язку з чим заявлені у справі позовні вимоги задоволенню судом не підлягають.
Крім того, на думку суду, фактично заявлені вимоги у справі направлені на спонукання відповідачів виконати рішення Одеської міської ради від 04.07.2007р. №1404-V та рішення Одеської міської ради від 22.10.2010р. №4961-V в частині викупу спірного приміщення позивачем, зачіпають законні права та інтереси ПАТ комерційний банк "Надра", як іпотекодержателя спірного майна за умовами діючого договору іпотеки від 15.09.2005р.
У відповідності до положень ч. 2 ст. 586 Цивільного кодексу України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором. А з урахуванням положень ч.2 ст. 592 Цивільного кодексу України Заставодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, а якщо його вимога не буде задоволена, - звернути стягнення на предмет застави, у разі, зокрема, порушення заставодавцем правил про розпоряджання предметом застави.
Враховуючи приведені обставини, вимоги позивача про зобов'язання відповідачів здійснити заходи, направлені на відчуження спірного майна на корить позивача, направлені на порушення прав та інтересів ПАТ комерційний банк "Надра", як діючого іпотекодержателя спірного майна, а тому є незаконними та такими, що не підлягають задоволенню судом.
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги у справі є необґрунтованими, у зв'язку з чим у суду відсутні правові підстави для їх задоволення.
Керуючись ст.ст. 33, 32, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "АРКАДА" - відмовити повністю.
Рішення господарського суду Одеської області набирає чинності у порядку ст. 85 ГПК України.
У зв'язку з перебуванням головуючого судді Никифорчука М.І. з 11.04.2016р. по 20.04.2016р. включно на лікарняному, повний текст рішенння складено та підписано 21 квітня 2016 р.
Головуючий суддя М.І. Никифорчук
Суддя О.Ю. Оборотова
Суддя Т.Г. Д'яченко