Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 715-77-21, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"24" березня 2016 р.Справа № 922/1916/14
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Пономаренко Т.О.
при секретарі судового засідання Кулабуховій А.В.
розглянувши справу
за позовом Харківської міської ради 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин Харківської міської ради
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників сторін:
представник позивача - Настусенко Д.Д., довіреність №08-11/7797/2-15 від 30.12.2015 р.;
представник відповідача - не з'явився;
представник 3-ої особи - Настусенко Д.Д., довіреність №152/0/225-16 від 13.01.2016 р.
Позивач - Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до відповідача - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2004р. за №8896/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в запропонованій позивачем редакції.
Рішенням господарського суду Харківської області від 15.07.2014 р. у даній справі позов задоволено частково: внесено зміни до договору оренди землі від 23.09.2004 р., зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 23.09.2004 р. за №8896/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014р. вищевказане судове рішення залишене без змін.
Постановою Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014 р. у справі №922/1916/14 та рішення Господарського суду Харківської області від 15.07.2014 р. скасовано в частині задоволених позовних вимог, в решті залишено без змін, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Також, Вищим господарським судом України в постанові зазначено, що суди попередніх інстанцій не визначили до якої категорії земель належить спірна земельна ділянка та не встановили правомірності визначення розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розрахунку розміру орендної плати.
Під час здійснення нового розгляду суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, дослідивши, зокрема, правомірність визначення розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розрахунку розміру орендної плати, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.
Відповідно до довідки від 03.04.2015р. про автоматичний розподіл справ між суддями, справу № 922/1916/14 призначено до розгляду судді Пономаренко Т.О.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 06.04.2015 року справу №922/3117/14 призначено до розгляду у судовому засіданні на 28.04.2015 року о 10:10 год.
Ухвалою господарського суду від 21.05.2015 р. призначено у справі №922/1916/14 судову земельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Незалежному інституту судових експертиз.
15 березня 2016 року до господарського суду Харківської області від Незалежного інституту судового експертиз разом з матеріалами справи №922/1916/14 надійшов висновок судової земельно-технічної експертизи №8581 від 11 березня 2016 року.
Ухвалою господарського суду від 16.03.2016 р. провадження у справі №922/1916/14 поновлено та призначено її до розгляду в судовому засіданні на 24 березня 2016 року.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд задовольнити позов з підстав, викладених у правовому обґрунтуванні.
Відповідач у судове засіданні 24.03.2016 р. не з'явився, про причину неявки суд не повідомив.
Суд зазначає, що строк вирішення спору є обмеженим відповідно до статті 69 ГПК України, а також судом були створені сторонам належні умови для надання усіх необхідних доказів.
За висновками суду, в матеріалах справи № 922/1916/14 достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору та є необхідними для прийняття повного і обґрунтованого судового рішення.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи, суд встановив наступне.
23 вересня 2004 року на підставі рішення Харківської міської ради від 23.06.2004 р. № 92/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) був укладений договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 23 вересня 2004 року за № 8896/04, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Греківська, 25.
Відповідно до п. 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0843 га.
В пункті 5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 2242/04 від 15.09.2004 року становить 684071,00 грн.
У відповідності до п. 8 договору оренди землі його було укладено строком до 01.02.2028 року.
Згідно з п. 9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у м. Харкові. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить 2747,69 грн.
В п. 13 договору оренди землі сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.
У відповідності до п. 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та рішенням № 960/12 від 19.12.2012 року, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв. м земель м. Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.
Згідно з п. 2. 1 та п. 2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01. 2013 рік", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.
Відповідно до п. 3.1, п. 3.2 зазначено Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.
На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:
- одержано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
- одержано витяг № 277 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 843 кв. м. по АДРЕСА_1 склала 1468093, 00 грн.;
- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р., № 409/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 843 кв. м. по АДРЕСА_1 складав: в рік - 123319,81 грн.; в місяць - 10276,65грн.
Вищий господарський суд України, скасовуючи рішення Господарського суду Харківської області від 15.07.2014 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014 р. у справі №922/1916/14 в частині задоволених позовних вимог посилався на те, що суди попередніх інстанцій не визначивши до якої категорії земель належить спірна земельна ділянка та не встановили правомірності визначення розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розрахунку розміру орендної плати.
Відповідно до ст. 111-12 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.
Отже, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.
Стаття 19 Конституції України встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
До загальних принципів господарювання відноситься заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст. 6 Господарського кодексу України).
Згідно п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 Цивільного кодексу України (свобода договору) встановлено наступне. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.
У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно із статтями 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Положеннями ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Із цими положеннями кореспондується норма ч.1. ст. 188 Господарського кодексу України, якою також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендодавцеві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Норма ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Порядок зміни та розірвання договору визначено частинами 2-5 названої ст.188 Господарського кодексу України. В підсумку цитовані норми права встановлюють правило згідно якого зміна договору можлива лише у двох випадках: або добровільно за згодою сторін, або примусово у разі, якщо обов'язок внести зміни прямо передбачений законом або договором.
За приписами статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на дату звернення ради з позовом до місцевого господарського суду), розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється у договорі.
За змістом статті 1, абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
Частиною 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданим їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
З урахуванням ст. 4-3 та ст. 33 Господарського процесуального кодексу України (судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами; кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень) суд зазначає, що обов'язок по доведенню існування в законі чи договорі обов'язку відповідача внести зміни у спірний договорі оренди земельної ділянки покладений на позивача.
З матеріалів позовної заяви вбачається, що на підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:
- одержано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
- одержано витяг № 277 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 843 кв. м. по АДРЕСА_1 склала 1468093, 00 грн.;
- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р., № 409/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 843 кв. м. по АДРЕСА_1 складав: в рік - 123319,81 грн.; в місяць - 10276,65грн.
На підставі вищевказаних документів Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листом - пропозицією 03.12.2013 року № 877/0/30-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача.
Щодо позовних вимог в частині доповнення договору оренди землі, а саме пункту 2 кадастровий номер земельної ділянки - Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, слід зазначити наступне.
Стаття 15 Закону України "Про оренду землі" визначає, що істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).
Як вбачається із матеріалів справи, невід'ємною частиною договору оренди землі є кадастровий план земельної ділянки, про що зазначено у договорі оренди.
Позивачем надано до матеріалів справи план земельної ділянки, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_2 та площа - 0,0843 га.
З огляду на викладене, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди землі в частині зазначення в пункті 2 Договору оренди землі кадастрового номеру земельної ділянки - НОМЕР_3.
Також, відповідно до п.5 додаткової угоди, яку просить затвердити позивач, вказано: нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №277 від 30 жовтня 2013 року становить 1 468 093,00 гривень.
Згідно ст. 13 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно ст. 15 Закону України "Про оцінку земель", підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими для виконання на відповідній території.
Відповідно до ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування", акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.
Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.
Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.
Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Зазначені рішення Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 та від 25.09.2013р. №1269/13 є чинними та у встановленому порядку не скасовані, а тому твердження відповідача про те, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки нарахована неправильно, судом визнається недоведеною і безпідставною.
Суд вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Судом також перевірено застосування позивачем коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Греківська, 25.
Відповідно до пункту 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.
За частиною 6 пункту 4 зазначеного Положення Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.
Разом з тим наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судами.
Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.
Пунктом 3.3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.
При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, і від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).
Заперечуючи позовні вимоги, відповідач неодноразово вказував на невідповідність зазначених у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки коефіцієнтам, які характеризують функціональне використання спірної земельної ділянки орендованої відповідачем, зокрема, коефіцієнт (К1) складних інженерно - геологічних умов - 1, який був застосований при розрахунку орендної плати до спірної земельної ділянки не відповідає коефіцієнтам умов її використання.
В п.3.5. Порядку нормативної грошової оцінки вказано, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток 1, табл.1.1) враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. В додатку 1, табл.1.1 для земель житлової та громадської забудови визначено Кф - 1.
Суд наголошує, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 був затверджений "Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013". В матеріалах справи є Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 277 від 30.10.2013р. (т. 1, а.с. 29) складений Головним Управлінням держземагенства у м. Харкові Харківської області, до завдань якого входить, зокрема, забезпечення науково-експертного, аналітичного, інформаційного та методичного проведення землевпорядних, землеоціночних робіт.
У зазначеному Витязі було зазначено Кф для земель комерційного використання, що становить 2,5.
З метою встановлення обставин, на які посилаються сторони в обґрунтування своїх вимог та заперечень, ухвалою господарського суду Харківської області від 21 травня 2015 року призначено у даній справі судову земельно-технічну експертизу для роз'яснення питань щодо правомірності визначення розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розрахунку розміру орендної плати.
На вирішення судового експерта були поставлені наступні питання:
1) Який коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, коефіцієнт розміру земельної ділянки та ставка річної орендної плати (відсоток від нормативної грошової оцінки) повинні бути застосовані при обчисленні нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно з договором оренди землі від 23.09.2004 р. № 8896/04, у разі існування незадовільного стану проїзної частини дороги до орендованої земельної ділянки?
2) Чи відповідає цільове призначення земельної ділянки площею 0,0843 га за кадастровим номером НОМЕР_2, вказане у витязі технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 277 від 30.10.2013р. пункту 16 договору оренди землі від 23.09.2004 р. № 8896/04?
3) Чи вірно визначена у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 277 від 30.10.2013р. економіко-планувальна зона земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 23.09.2004 р. № 8896/04?
4) Чи вірно визначені у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 277 від 30.10.2013р. локальні коефіцієнти на місцезнаходженні земельної ділянки площею 0,0843 га за кадастровим номером НОМЕР_2 у межах економіко-планувальної зони?
5) Чи вірно застосовані коефіцієнти Км2, Км3 та Кф у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 277 від 30.10.2013р.?
6) Чи вірно здійснено розрахунок розміру орендної плати земельної ділянки площею 0,0843 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 23.09.2004 р. № 8896/04?
7) Яким є розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0843 га за кадастровим номером НОМЕР_2, наданої в оренду згідно договору оренди землі від 23.09.2004 р. № 8896/04?
За результатами проведення судової земельно-технічної експертизи судовим експертом Незалежного інституту судових експертиз ОСОБА_3 складено висновок експерта №8581 від 11.03.2016, з якого, зокрема, вбачається, що відомості зазначені у витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 30.10.2013 №277, а саме:
- економічно-планувальна зона земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_2;
- регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення (Км1);
- зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (Км2);
- локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (Км3);
- коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності (Кф)
відповідають "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" та "Технічній документації з нормативної грошової оцінки земель Харкова станом на 01.01.2013 року." Нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0843 га з кадастровим номером НОМЕР_2, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Греківська, 25, станом на дату складання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.10.2013 №277 становить 1468093,00 грн.
Відповідно до ч. ч. 1, 5 ст. 42 Господарського процесуального кодексу України висновок судового експерта повинен містити докладний опис проведених досліджень, зроблені в результаті їх висновки і обґрунтовані відповіді на поставлені господарським судом питання. Висновок подається господарському суду в письмовій формі, і копія його надсилається сторонам. Висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.
Суд, зазначає, що висновок експерта Незалежного інституту судових експертиз, який був попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдиві висновки, є достатнім доказом для вирішення даного спору.
Таким чином, беручи до уваги Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №277 від 30.10.2013р., суд дійшов висновку, що позивачем вірно визначено коефіцієнт функціональності земельної ділянки - 2,5, за адресою: м. Харків, вул. Греківська, 25, а тому розмір нормативної грошової оцінки землі, який складає 1 468 093,00 грн. є обґрунтованим.
Отже, беручи до уваги припис п. 3.1 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., в якому зазначено, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі, вимога про внесення змін до п. 5 спірного договору в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки землі є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Щодо вимоги про внесення змін до договору оренди землі №8896/04 від 23 вересня 2004 року в частині розміру орендної плати (пункт 9), суд зазначає наступне.
Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі", однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Пунктом 13 договору оренди землі сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається у тому числі "в інших випадках, передбачених законом".
Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.
Як вже було зазначено, рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова в сумі 291,18 грн.
Рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08 затверджено "Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові", в якому визначений порядок та формула розрахунку орендної плати.
Рішення позивача від 27.02.2008 р. № 41/08 в судовому порядку також оскаржене не було та, станом на час розгляду справи, є чинним.
Натомість в матеріалах справи міститься розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 01.01.2013р. №409/14, який був складений у відповідності до Рішення сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08 та, відповідно до якого, розмір орендної плати спірної земельної ділянки становить 8,4% від нормативної грошової оцінки.
Враховуючи викладене, беручи до уваги те, що укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. Отже, вимога про внесення змін до п. 9 спірного договору щодо розміру орендної плати є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Суд також враховує аналогічну правову позицію Верховного Суду України, яка викладена в його Постановах від 06.12.2010 року № 2-1/10068-2008 та від 27.12.2010 р. № 27/15-10 про те, що законодавча зміна розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди землі. А згідно з ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України, суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного суду України.
Пунктом 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011, № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Так, докази скасування в судовому порядку рішень Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13, від 25.09.2013р. № 1269/13 та від 29.12.2012р. № 960/12 суду не надано.
Враховуючи встановлені обставини, суд вважає доведеним наявність у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.
Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакції додаткової угоди до договору оренди землі міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак, включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту додаткової угоди не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані ЗУ "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові. Крім того, сторони договору, не зважаючи на зазначення або не зазначення в ньому певних правових актів, повинні їх і без того беззастережно дотримуватися.
Як зазначено в пункті 4.4. Постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" №7 від 21.02.2013 р. у випадках скасування рішення господарського суду і передачі справи на новий розгляд розподіл судового збору у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги або заяви про перегляд рішення за нововиявленими обставинами, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується статтею 49 Господарського процесуального кодексу України: витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покласти на відповідача пропорційно задоволеним вимогам, витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покласти на позивача, витрати за проведення судової земельно-технічної експертизи залишити за відповідачем.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції, ст.ст. 3, 6, 16, 525, 526, 627, 629, 640, 651, 654 Цивільного кодексу України, ст.ст.179, 188, 284 Господарського кодексу України, ст. ст. 1, 4, 12, 27, 32, 33, 43, 44-49, 75, 82 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В позові відмовити частково.
Внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2004 року, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 23.09.2004 року за № 8896/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:
"ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди землі,
зареєстрованого "23" вересня 2004 року за № 8896/04
у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"
"____" ________________20
Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:
І. Пункти 5., 9. договору оренди землі, зареєстрованого "23" вересня 2004 року за № 8896/04 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:
Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2."
Пункт 5 викласти в наступній редакції: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 277 від 30.10.2013 становить 1468093 грн. (один мільйон чотириста шістдесят вісім тисяч дев'яносто три гривні).
Абзац 2 пункту 9 викласти в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 409/14 від 07.11.2013 на рік становить 8,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 123319,81 грн. (сто дванадцять три тисячі триста дев'ятнадцять гривень 81 копійок), або в місяць - 10276,65 грн. (десять тисяч двісті сімдесят шість гривень 65 копійок)."
ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "23" вересня 2004 року за № 8896/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.
Харківська міська рада Фізична особа - підприємець
Харківської області ОСОБА_1
м. Харків, м-н Конституції, 7 АДРЕСА_2
код 04059243 код НОМЕР_1
В особі міського голови В особі Фізичної особи - підприємця
_________________Г.А. Кернес _________________ ______________
/підпис/ / підпис/ /ПІБ/
В решті позову відмовити.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, Дзержинський район, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) судовий збір у розмірі 609 (шістсот дев'ять) грн. 00 коп.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, Дзержинський район, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги в розмірі 852 (вісімсот п'ятдесят двi) грн. 60 коп.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 29.03.2016 р.
Суддя Т.О. Пономаренко
справа №922/1916/14