"21" березня 2016 р. Справа №922/3674/15
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Терещенко О.І., суддя Тихий П.В.,
при секретарі судового засідання Деппа-Крівіч А.О.,
позивача - ОСОБА_1, за довіреністю №08-11/7807/2-15 від 30.12.2015р.,
відповідача - ОСОБА_2, за довіреністю б/н від 04.02.2016р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НВН" (вх.№343Х/1-41 від 05.02.2016р.), на рішення господарського суду Харківської області від 27.07.2015р. у справі №922/3674/15,
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю "НВН", м. Харків,
про внесення змін до договору оренди, -
Рішенням господарського суду Харківської області від 27.07.2015р. у справі №922/3674/15 (суддя Погорєлова О.В.) позов задоволено частково.
Внесено зміни до договору оренди землі від 30.11.2005р. №66311/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у такій редакції:
до договору оренди землі, зареєстрованого 30 листопада 2005 року за №66311/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах"
Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "НВН" (Орендар) в особі керівника з другого боку, домовились про нижченаведене:
І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункт 5, абзац 2 п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 30 листопада 2005 року за № 66311/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:
2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:01:030:0023.
5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 626 від 17.10.2013 становить 2823956 грн. (два мільйона вісімсот двадцять три тисячі дев'ятсот п'ятдесят шість гривень).
9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 468 від 08.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 158141,54 грн. (сто п'ятдесят вісім тисяч сто сорок одна гривня п'ятдесят чотири копійки), або в місяць - 13178,46 грн. (тринадцять тисяч сто сімдесят вісім гривень сорок шість копійок).
II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 30 листопада 2005 року за № 66311/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.
Харківська міська рада
Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7
код 04059243
В особі міського голови_____________Г.А. ОСОБА_3
/ підпис/
Товариство з обмеженою відповідальністю "НВН"
61057, м. Харків, вул. Пушкінська, 21/23
код 31343144
В особі керівника
_____________ _______________
/підпис/ /ПІБ/
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "НВН" на користь Харківської міської ради 1218,00 грн. судового збору.
В решті позову відмовлено.
Відповідач не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 27.07.2015р. та прийняти нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 08.02.2016р. апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та її розгляд призначено на 02.03.2016р.
01.03.2016р. через канцелярію Харківського апеляційного господарського суду від відповідача надійшли пояснення (вх.№2410 від 01.03.2016р.), які долучені до матеріалів справи.
Позивач надав заперечення на апеляційну скаргу (вх.2438 від 02.03.2016р.), в яких зазначив, що апеляційну скаргу вважає необґрунтованою, просить залишити її без задоволення, рішення господарського суду Харківської області по справі від 27.07.2015р. у справі №922/3674/15 залишити без змін.
Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 02.03.2016р. розгляд справи відкладено на 21.03.2016р. у зв'язку із необхідністю надання учасниками судового процесу додаткових пояснень з питань, які виникли в судовому засіданні.
Від відповідача надійшли додаткові пояснення (вх.№2871 від 15.03.2016р.) із документами, які долучені до матеріалів справи.
Також, позивач на виконання вимог ухвали суду від 02.03.2016р. надав документи (вх.№3071 від 21.03.2016р.), які долучені до матеріалів справи.
В судовому засіданні Харківського апеляційного господарського суду 21.03.2016р. представник апелянта підтримав вимоги, викладені в апеляційній скарзі, просив задовольнити її в повному обсязі. Представник позивача проти апеляційної скарги заперечував, просив суд оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, заслухавши пояснення уповноважених представників, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм чинного законодавства, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 06.07.2005р. №130/05 "Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд" між Харківською міською радою (орендодавець) і ТОВ "НВН" (орендар) укладено договір оренди землі від 30.11.2005р., відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової і громадської забудови, яка знаходиться - м. Харків, вул. Пушкінська, 21/23.
Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування офісу з магазином непродовольчих товарів.
Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком до 01.04.2030р.
Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2005 рік: 3146,26 грн., 2006 рік: 4096,08 грн., з 2007 року: 5936,35 грн. (пункт 9 договору).
Як установлено пунктом 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з пунктом 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Колегія суддів вважає необхідним зазначити, що вказаний договір є чинним, доказів визнання його недійсним до суду не надано, а отже в силу статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, та обов'язковим для обох його сторін.
Як вбачається з матеріалів справи, попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007р. №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р.", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та була введена в дію з 01.03.2008р.
Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013р." встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.
Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів землі у місті Харкові.
Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.
Відповідно до витягу з технічної документації №626 від 17.10.2013р. про нормативну грошову оцінку земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 2823956,00 грн.
Департаментом земельних відносин було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями від 11.12.2013р. №4682/0/225-13 та від 11.12.2013р. №4670/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача. Втім у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради направлено не було, зазначену додаткову угоду не підписано.
Вищенаведене стало підставою для звернення позивача до суду.
Приймаючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що позов в частині внесення змін до п. п. 2, 5 та 9 договору оренди земельної ділянки в частині внесення кадастрового номеру земельної ділянки, визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати за земельну ділянку є обґрунтованим та підлягає задоволенню судом; вимоги позивача щодо фактичного викладення умов договору оренди земельної ділянки (п.п. 13, 14, 28 договору) в іншій редакції шляхом затвердження додаткової угоди задоволенню не підлягають, з огляду не доведення позивачем відповідних підстав.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, враховуючи підстави та предмет позову, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про задоволення позовних вимог про винесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору, в редакції, що запропонована позивачем в частині пунктів 2, 5, 9 договору, зважаючи на наступні підстави.
Відповідно до частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України, частини 8 статті 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.
Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Пункт 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України договір передбачено підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, які становлять зміст цивільних правовідносин, а тому матеріально-правова вимога про внесення змін до договору шляхом визнання укладеної додаткової угоди до нього полягає у зміні таких правовідносин, у зв'язку з чим узгоджується з передбаченим пунктом 6 частини 2 статті 16 цього Кодексу таким способом захисту як зміна правовідношення.
Зважаючи на наведене, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору, в редакції, що запропонована позивачем в частині зміни пунктів 2, 5, 9 договору.
Правова позиція у даній справі узгоджується із висновками, викладеними Верховним Судом України в постанові від 07.10.2015р. у справі №3-481гс15.
Щодо позовних вимог про внесення інших запропонованих позивачем змін до договору, а саме 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову в їх задоволенні, оскільки вказані зміни позивач просить внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві, зокрема вказані зміни не стосуються обставини зміни нормативної грошової оцінки землі, на яку позивач посилається в підставах позову, а чинне законодавство не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, через що рішення господарського суду Харківської області від 27.07.2015р. у справі №922/3674/15 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.
Враховуючи, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, керуючись ст.ст. 49, 99 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги не підлягають відшкодуванню відповідачу.
Керуючись ст.ст. 91, 99, 101, 102, п. 1 ст. 103, ст. 105, Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НВН" залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 27.07.2015р. у справі №922/3674/15 залишити без змін.
Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.
Повний текст постанови складено 25 березня 2016 року.
Головуючий суддя Р.А. Гетьман
Суддя О.І. Терещенко
Суддя П.В. Тихий