"18" лютого 2016 р. м. Київ К/800/12252/15
Колегія суддів Вищого адміністративного суду України у складі
головуючого судді: Мороз Л.Л.,
суддів: Горбатюка С.А.,
Шведа Е.Ю.,
за участю: секретаря судового засідання Загородньої М.О.,
представника третьої особи ОСОБА_2,
розглянула в відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Миколаївського окружного адміністративного суду від 17.10.2014 року та постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 19.02.2015 року у справі за позовом Приватного підприємства "Виробничо-комерційне підприємство "Каро" до Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, треті особи: Фермерське господарство "Оазис", ОСОБА_3, про визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди землі, та за позовом ОСОБА_3 до Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, Миколаївської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, третя особа: Фермерське господарство "Оазис", про скасування рішень,
Приватне підприємство «Виробничо-комерційне підприємство «Каро» звернулось із адміністративним позовом до Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору, - ОСОБА_3, Фермерського господарства «Оазис», в якому позивач просив суд визнати протиправною та скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 4,70 га, розташованої в межах території Доброжанівської сільської ради Врадіївського району Миколаївської області, укладеного між Фермерським господарством «Оазис» та ОСОБА_3, проведену Реєстраційною службою Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області 25.06.2013 року.
Також, із позовом звернувся ОСОБА_3 у якості третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору у цій справі, до Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської, Миколаївської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору, - Фермерського господарства «Оазис», в якому просив суд скасувати рішення Миколаївської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру від 11.05.2010 року за № 041048900149 про державну реєстрацію типового договору оренди землі від 11.03.2006 року, укладеного від імені ОСОБА_3 з Приватним підприємством «Виробничо-комерційне підприємство «Каро», скасувати рішення Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області від 24.07.2013 року за № 4265573 про державну реєстрацію іншого речового права оренди на підставі типового договору оренди землі від 11.03.2006 року, укладеного між ОСОБА_3 з Приватним підприємством «Виробничо-комерційне підприємство «Каро» стосовно земельної ділянки площею 3,8200 га, кадастровий номер НОМЕР_1, скасувати рішення Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області від 24.07.2013 року за № 4262656 про державну реєстрацію іншого речового права оренди на підставі типового договору оренди землі від 11.03.2006 року, укладеного між ОСОБА_3 з Приватним підприємством «Виробничо-комерційне підприємство «Каро» стосовно земельної ділянки площею 0,8836 га, кадастровий номер НОМЕР_2.
Постановою Миколаївського окружного адміністративного суду від 17.10. 2014 року позовні вимоги Приватного підприємства «Виробничо-комерційне підприємство «Каро» та позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, ОСОБА_3 залишені без задоволення.
Постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 19.02.2015 року постанову Миколаївського окружного адміністративного суду від 17.10.2014 року скасовано. Прийнято нову постанову, якою адміністративний позов Приватного підприємства «Виробничо-комерційне підприємство «Каро» до Реєстраційної служби Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, - Фермерського господарства «Оазис», ОСОБА_3, про визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди землі площею 4,70 га, розташованої в межах території Доброжанівської сільської ради Врадіївського району Миколаївської області, укладеного між ФГ «Оазис» та ОСОБА_3, проведеною Реєстраційною службою Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області 25.06.2013 року - задоволено. Визнано протиправною та скасовано державну реєстрацію, проведену 25.06.2013 року Реєстраційною службою Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, права оренди ФГ «Оазис» земельної ділянки площею 3,82 га за адресою: Миколаївська область, Врадіївський район, с. Дорожанівка, кадастровий номер: НОМЕР_1. Визнано протиправною та скасовано державну реєстрацію, проведену 25.06.2013 року Реєстраційною службою Врадіївського районного управління юстиції Миколаївської області, права оренди ФГ «Оазис» земельної ділянки площею 0,8836 га за адресою: Миколаївська область, Врадіївський район, с. Дорожанівка, кадастровий номер: НОМЕР_2. В задоволенні адміністративного позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, ОСОБА_3 відмовлено.
Не погоджуючись з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, ОСОБА_3 подав до Вищого адміністративного суду України касаційну скаргу у якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення та прийняти нову постанову, якою у позові Приватного підприємства "Виробничо-комерційне підприємство "Каро" відмовити, а його позовні вимоги задовольнити.
Перевіривши і обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши правильність застосування судом першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Як встановлено, ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка, розташована в межах території Доброжанівської сільської ради Врадіївського району Миколаївської області, яка складається з двох частин: ріллі площею 3,82 га, кадастровий номер НОМЕР_1; пасовища площею 0,8836 га, кадастровий номер НОМЕР_2.
11 травня 2010 року Врадіївським реєстраційним відділом МРФ ДП «Центр ДЗК» на підставі договору оренди землі від 11.03.2006 року було зареєстровано право оренди ПП ВКП «Каро» щодо вказаних земельних ділянок, строком на 7 років.
25 червня 2013 року РС Врадіївського РУЮ Миколаївської області на підставі договору оренди землі від 01.07.2011 року зареєстровано право оренди ФГ «Оазис» цих самих земельних ділянок, строком дії до 26.06.2018 року.
Також, згідно відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 24.07.2013 року РС Врадіївського РУЮ Миколаївської області зареєстровано право оренди ПП ВКП «Каро» на вказані земельні ділянки, строком дії до 31.12.2020 року.
Позов ПП "ВКП "Каро" мотивований тим, що ним з ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі від 11.03.2006 року строком на 7 років, який був зареєстрований 11.05.2010 року. До того ж, між сторонами була укладена ще й додаткова угода від 25.09.2009 року, якою продовжено строк дії договору оренди землі від 11.03.2006 року до 31.12.2020 року. Проте, як зазначає позивач, на зважаючи на те, що право оренди у цей час було зареєстроване за ПП "ВКП "Каро", ОСОБА_3 01.07.2011 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки також і з ФГ «Оазис». Право оренди ФГ «Оазис» земельної ділянки було зареєстровано 25.06.2013 року, що і є предметом оскарження у цій справі, оскільки позивач вважає таку реєстрацію незаконною.
У свою чергу, ОСОБА_3, звернувшись із самостійними вимогами на предмет спору, вважає, що неправомірною є реєстрація права оренди саме за ПП "ВКП "Каро". Обґрунтовуючи свої вимоги, ОСОБА_3 зазначає, що договорів щодо передачі землі в оренду ПП "ВКП "Каро" він взагалі не підписував, а підписи від його імені у договорах з ПП "ВКП "Каро" підроблені. Крім того, наявні у справі договори містять не застережені виправлення, а тому такі документи було заборонено приймати для державної реєстрації.
Колегія суддів вважає, що рішення судів попередніх інстанцій прийнято необґрунтовано, без врахування усіх обставин, які мають значення для справи.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004року № 1952-IV (далі Закон № 1952-IV) визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі Державний реєстр).
За приписами пункту 1 частини другої статті 9 цього Закону державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
Згідно з частиною четвертою статті 15 Закону № 1952-IV державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Суд першої інстанції дійшов висновку щодо правомірності реєстрацій права оренди земельної ділянки за ПП ВКП «Каро», а тому підстав для скасування оскаржуваних реєстрацій прав не має.
Суд апеляційної інстанції дійшов аналогічного висновку, а також зазначив, що оскільки право оренди ФГ «Оазис» зареєстровано після реєстрації такого права за ПП ВКП «Каро», то реєстрація права оренди земельної ділянки відносно ФГ «Оазис» проведена з порушенням закону.
Суди попередніх інстанцій виходили з того, що фактично неправомірність реєстрації права оренди земельної ділянки відносно ПП ВКП «Каро» ОСОБА_3 обґрунтовує недійсністю договору оренди від 11.03.2006 року. Проте, оскільки вказаний договір є чинним, у судовому порядку не скасований, то реєстрація права оренди на підставі цього договору є правомірною.
Колегія суддів вважає висновок судів попередніх інстанцій необґрунтованим та звертає увагу, що ОСОБА_3 обґрунтовував свої вимоги не лише тим, що договір від 11.03.2006 року є недійсним.
У справі на час її розгляду судами попередніх інстанцій не було встановлено факту підробки договорів між ПП ВКП «Каро» та ОСОБА_3, або факту визнання їх недійсними. Проте, ОСОБА_3 наводив і інші аргументи, які залишені судами поза увагою, хоча мають вирішальне значення у цій справі.
Так, у матеріалах справи наявні копії двох різних примірників договору оренди землі від 11.03.2006 року, укладеного між ПП ВКП «Каро» та ОСОБА_3 Вказані примірники договорів містять виправлення. При цьому, договори відрізняються змістом деяких із виправлень.
Так, копія договору оренди від 11.03.2006 року (а.с. 8-9, т. 1) містить виправлення строку дії договору (до закінчення 2013 року).
Копія договору оренди від 11.03.2006 року (а.с. 87-88, т. 1) крім виправлення строку дії договору (до закінчення 2013 року) також містить виправлення дати договору (11.03.2006 року); у пункті 2 договору (об'єкт оренди) закреслено «ріллі - 3,28 га» та дописано «нема».
Отже, виправлення строку дії договору міститься у кожному з примірників договору від 11.03.2006 року.
Проте, під час розгляду справи суди попередніх інстанцій не перевірили належним чином обставин щодо наявності у договорі від 11.03.2006 року виправлень, стосовно яких відсутні застереження.
При цьому, суд першої інстанції звернув увагу на доводи ОСОБА_3 щодо наявності у договорі від 11.03.2006 року незастережених виправлень, проте обмежився висновком, що у договорі відсутні виправлення, які б не давали можливості однозначно тлумачити його зміст.
Між тим, відповідно до частини 2 статті 17 Закону № 1952-IV не приймаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст.
Тобто, за змістом вказаної норми, для державної реєстрації не приймаються документи, зокрема, з не обумовленими в них виправленнями, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст.
У даному випадку необхідно перевірити не лише наявність пошкоджень, які не дають змоги однозначно тлумачити зміст договору, але і наявність необумовлених виправлень, на що посилався ОСОБА_3
Отже, необхідно також належним чином дослідити, чи є виправлення у договорі оренди землі від 11.03.2006 року обумовленими (застереженими), тобто чи вбачалось волевиявлення обох сторін на внесення таких виправлень.
Між тим, вказані обставини мають вирішальне значення, оскільки, за змістом частини 2 статті 17 Закону № 1952-IV документи з не обумовленими в них виправленнями відповідач не мав права приймати для державної реєстрації прав та їх обтяжень. Таким чином, якщо буде встановлено, що виправлення у договорі оренди землі від 11.03.2006 року є необумовленими (незастереженими), то дії щодо реєстрації права оренди за ПП ВКП «Каро» на підставі цього договору є неправомірними.
У такому разі, реєстраційні дій щодо права оренди ПП ВКП «Каро», які вчинені 24.07.2013 року РС Врадіївського РУЮ Миколаївської області належить визнати також неправомірними, оскільки вони вчинені: по-перше, на підставі неправомірно прийнятого для реєстрації договору від 11.03.2006 року (та додаткової угоди до нього); по-друге, ці реєстраційні дії вчинені після 25.06.2013 року, тобто дати, коли було зареєстровано право оренди ФГ «Оазис» щодо спірних земельних ділянок того.
Крім того, суди не надали належної оцінки доводам ОСОБА_3, з посиланням на лист Відділу Держземагенства від 14.04.2014 року № 1157/08-41, що Врадіївським реєстраційним відділом МРФ ДП «Центр ДЗК» договір оренди від 11.03.2006 року був зареєстрований лише стосовно земельної ділянки площею 0,88 га.
Частинами 4 та 5 статті 11 Кодексу адміністративного судочинства України на суд покладається обов'язок вживати передбачені законом заходи, необхідні для з'ясування всіх обставин у справі, у тому числі щодо виявлення та витребування доказів з власної ініціативи.
Проте, судами попередніх інстанцій в порушення вказаних норм процесуального права не було враховано всіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору.
Враховуючи, що передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати та визнавати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями, оскаржувані судові рішення у справі підлягають скасуванню з направленням справи на новий судовий розгляд до суду першої інстанції відповідно до частини 2 статті 227 Кодексу адміністративного судочинства України.
Керуючись статтями 221, 223, 230 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів
Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.
Постанову Миколаївського окружного адміністративного суду від 17.10.2014 року та постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 19.02.2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: