04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"23" лютого 2016 р. Справа№ 910/13578/15
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Сухового В.Г.
суддів: Мальченко А.О.
Жук Г.А.
при секретарі судового засідання: Товстенку О.Ю.
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга"
на рішення господарського суду міста Києва від 11.09.2015р.
у справі № 910/13578/15 (суддя Мельник В.І.)
за позовом Комунального підприємства ,,Київжитлоспецексплуатація"
до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга"
про розірвання договору та виселення
Комунальне підприємство ,,Київжитлоспецексплуатація" (далі - позивач) звернулось в господарський суд міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга" (далі - відповідач) про розірвання договору оренди № 10/3163 від 07.09.2008р. про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва та виселення.
Рішенням господарського суду міста Києва від 11.09.2015р. у справі № 910/13578/15 позовні вимоги задоволено повністю. Розірвано договір оренди від 07.09.2008р. № 10/3163 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, розташоване за адресою: в м. Києві, будинку № 51 - А на вул. Б. Хмельницького, нежиле приміщення, загальною площею 160,60 кв.м. Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга" з нежилого приміщення загальною площею 160,60 кв.м., розташованого в м. Київ, вул. Богдана Хмельницького 51-А. Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга" передати Комунальному підприємству ,,Київжитлоспецекспулатація" за актом прийому-передачі нежитлове приміщення загальною площею 160,60 кв.м., що розташоване в м. Київ, вул. Богдана Хмельницького 51-А та стягнуто з відповідача на користь позивача 3 654 грн. судового збору.
Мотивуючи своє рішення, суд першої інстанції послався на положення ЦК та ГК України, та дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог у даній справі та наявність підстав для їх задоволення.
Не погодившись із зазначеним рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 11.09.2015р. та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити. В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник зазначає, що він не погоджується з прийнятим рішенням, оскільки судом першої інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права. Так, скаржник зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги ту обставину, що існує мораторій (заборона) на виселення редакцій з приміщень, що є у державній та комунальній власності, встановлений у Постанові Верховної Ради України ,,Про запровадження мораторію на виселення редакцій друкованих засобів масової інформації, закладів культури, у тому числі бібліотек, книгарень, підприємств книгорозповсюдження" від 16.01.2009р. і Законом України ,,Про посилення захисту майна редакцій засобів масової інформації, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок" від 20.05.2010р. Крім того, як зазначає відповідач, судом першої інстанції безпідставно вказано, що строк дії договору закінчився 31.03.2012р., тоді як договір діє до 05.09.2016р.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач вказує на її необґрунтованість та просить оскаржуване рішення залишити без змін.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 08.10.2015р. апеляційну скаргу на рішення господарського суду міста Києва від 11.09.2015р. у справі № 910/13578/15 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя Суховий В.Г., судді Жук Г.А., Мальченко А.О. та призначено її розгляд на 03.11.2015р.
Ухвалою суду від 03.11.2015р. апеляційну скаргу прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді Сухового В.Г., судді Жук Г.А., Рудченко С.Г. на підставі розпорядження секретаря судової палати суду від 03.11.2015р., у зв'язку з перебуванням судді Мальченко А.О. на лікарняному.
В судовому засіданні 03.11.2015р. оголошено перерву до 08.12.2015р.
Ухвалою суду від 08.12.2015р. апеляційну скаргу прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді Сухового В.Г., судді Жук Г.А., Мальченко А.О. на підставі розпорядження заступника голови суду від 08.12.2015р., у зв'язку з виходом судді Мальченко А.О., яка входить до складу постійної колегії суддів, з лікарняного.
В судових засіданнях 08.12.2015р., 19.01.2016р. оголошувались перерви до 19.01.2016р. та 23.02.2016р. відповідно.
В судовому засіданні 23.02.2016р. представники відповідача підтримали доводи апеляційної скарги, представник позивача проти наведених доводів заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін.
Згідно зі ст. 99 ГПК України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України.
Відповідно до ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги та перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши матеріали апеляційної скарги, дослідивши наявні у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Як вбачається з матеріалів справи, 07.09.2008р. між Комунальним підприємством ,,Київжитлоспецексплуатація" (далі - позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга" (далі - відповідач, орендар) укладено договір № 10/3163 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення) за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 51-А, загальною площею 160,60 кв.м.
Передача орендованого майна підтверджується актом приймання-передачі об'єкту оренди від 07.09.2008р., за яким позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нежитлове приміщення площею 160,60 кв.м. в будинку № 51 літера А на вул. Б. Хмельницького в м. Києві.
В п. 3.2 договору сторони погодили, що розмір орендної плати, за кожен наступний місяць, визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць. Крім того, відповідач зобов'язаний був сплачувати, незалежно від наслідків господарської діяльності, орендні платежі своєчасно (щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця) (п.3.6).
Згідно з п.п. 3.5, 4.2 договору оренди, орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі, останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акта приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.
Пунктом 5.2 сторони погодили, що при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець порушує справу в господарському суді про дострокове розірвання договору та примусове виселення орендаря.
За змістом п. 6.7 договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Строк дії договору встановлено з 07.09.2008 по 05.09.2011 (п.9.1).
06.09.2011р. між КП ,,Київжитлоспецексплуатація" та ТОВ ,,Журнал ,,Радуга" було укладено додаткову угоду до договору від 07.09.2008 №10/3163, якою строк дії договору було продовжено до 31.03.2012р.
Обґрунтовуючи позовні вимоги у даній справі, позивач зазначає, що відповідач в порушення умов договору не вчасно і не в повному обсязі сплачував орендні платежі за користування орендованим приміщенням. Як вказує позивач, заборгованість відповідача за період з 01.03.2014р. по 15.05.2015р. складає 117 503,43 грн., що відповідає несплаті більш ніж 3 місяці.
Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач, зокрема, вказував на ту обставину, що погасив значну частину заборгованості з орендної плати та станом на 13.07.2015р. його заборгованість становить 27 185,74 грн., а не 117 503,45 грн., як вказує позивач.
Колегія суддів, з огляду на встановлені у даній справі обставини та наявні у справі докази, погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у даній справі з огляду на таке.
За правовою природою, укладений між сторонами договір є договором оренди, регулювання якого на законодавчому рівні визначено положеннями Цивільного кодексу України щодо відносин найму (оренди) - глава 58, параграфом 5 глави 30 Господарського кодексу України.
Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
Оскільки передане за договором в оренду майно належить до комунальної власності, правовідносини, які виникли між сторонами у зв'язку з його укладенням, регулюються також нормами спеціального Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна".
Згідно з ст.ст. 2, 19 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Частиною 6 ст. 283 ГК України встановлюється, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду, на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Однією з підстав розірвання договору найму є несплата орендарем орендної плати.
Матеріалами справи підтверджується, що орендар не виконував свого обов'язку щодо внесення орендної плати з березня 2014 року понад три місяці, у зв'язку з цим позивач був позбавлений прибутку у вигляді орендної плати, на який міг розраховувати, укладаючи договір, що є підставою для розірвання договору оренди.
Згідно ч 3 ст. 26 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду, у разі невиконання сторонами своїх обов'язків та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Як зазначалось вище, п.п. 5.2, 6.7, 9.7 договору сторони погодили, що при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець порушує справу в господарському суді про дострокове розірвання договору та примусове виселення орендаря та при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
За приписами ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідач не вчасно і не в повному обсязі сплачував орендні платежі за користування орендованим приміщенням та його заборгованість за період з 01.03.2014р. по 15.05.2015р. склала 117 503,43 грн.
Колегія суддів враховує, що станом на час апеляційного перегляду даної справи відповідачем погашено зазначену заборгованість, водночас зазначає, що право орендаря звернутись в господарський суд з позовом про розірвання договору та примусове виселення виникає у разі несплати орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу, що має місце у даному випадку, та не пов'язується з подальшою сплатою наявної заборгованості.
За наведених вище обставин, колегія суддів зазначає, що позовні вимоги в частині розірвання договору оренди від 07.09.2008р. № 10/3163 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва підлягають задоволенню.
Також позивачем заявлено позовні вимоги про виселення ТОВ ,,Журнал Радуга" з нежилого приміщення загальною площею 160,60 кв.м., розташованого в м. Київ, вул. Богдана Хмельницького 51-А та зобов'язання відповідача передати орендоване приміщення за актом прийому - передачі.
Пунктом 7.5 договору оренди, зокрема, передбачено, що у разі закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання - передачі повернути об'єкт оренди.
Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах зазначених у договорі оренди.
Аналіз вищевказаних положень законодавства та умов договору, дає підстави дійти висновку про те, що правовою підставою користування певним майном є відповідний договір оренди, у випадку ж його розірвання орендар зобов'язаний звільнити орендоване приміщення та передати його орендарю за актом.
З огляду на викладене, позовні вимоги про виселення відповідача з займаного приміщення та зобов'язання відповідача передати позивачу за актом приймання-передачі спірне орендне приміщення підлягає задоволенню у повному обсязі, про що вірно вказав суд першої інстанції.
Водночас, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні помилково зазначив, що строк дії договору оренди закінчився 31.03.2012р. (з урахуванням продовження згідно додаткової угоди від 06.09.2011р.).
Як вбачається з матеріалів справи, 06.09.2011р. між КП ,,Київжитлоспецексплуатація" та ТОВ ,,Журнал ,,Радуга" було укладено додаткову угоду до договору від 07.09.2008 №10/3163, якою строк дії договору було продовжено до 31.03.2012р.
Відповідно до положень ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватись майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Матеріали справи не містять доказів, зокрема, заперечень позивача, щодо користування відповідачем орендованим приміщенням після 31.03.2012р., тому договір є продовженим до 05.09.2016р., що позивачем не заперечується.
Таким чином, доводи відповідача в частині того, що судом першої інстанції безпідставно вказано, що строк дії договору закінчився 31.03.2012р., тоді як договір діє до 05.09.2016р., є обґрунтованими, однак, це не вплинуло на правильність висновків суду першої інстанції про задоволення позовних вимог у даній справі.
Щодо доводів скаржника про наявність мораторію (заборони) на виселення редакцій з приміщень, що є у державній та комунальній власності, встановлений у Постанові Верховної Ради України ,,Про запровадження мораторію на виселення редакцій друкованих засобів масової інформації, закладів культури, у тому числі бібліотек, книгарень, підприємств книгорозповсюдження" від 16.01.2009р., колегія суддів зазначає, що за змістом даної Постанови органам виконавчої влади, органам місцевого самоврядування тимчасово, до схвалення відповідного закону постановлено не допускати практики безпідставного розірвання чи припинення договорів оренди з редакціями друкованих засобів масової інформації, закладами культури, у тому числі бібліотеками, видавництвами, книгарнями, підприємствами з розповсюдження книг та преси, а також закріпити за ними переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
У даному ж випадку не йдеться мова про безпідставність виселення, оскільки матеріалами справи підтверджується наявність заборгованості відповідача по орендній платі понад три місяці.
Відповідно до ч. 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, як встановлено статтею 34 ГПК України. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
За вказаних обставин доводи апеляційної скарги колегією суддів відхиляються як необґрунтовані, оскільки вони спростовуються викладеним вище.
Виходячи з наведеного, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що підстави для скасування або зміни рішення, які передбачені ст. 104 ГПК України, відсутні. Рішення господарського суду міста Києва від 11.09.2015р. у справі № 910/13578/15 відповідає обставинам справи, є законним та обґрунтованим, тому його слід залишити без змін, з врахуванням мотивувальної частини даної постанови. У зв'язку з цим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Судові витрати за подання апеляційної скарги відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд
1. Рішення господарського суду міста Києва від 11.09.2015р. у справі № 910/13578/15 - залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Журнал ,,Радуга" - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 107-111 ГПК України.
Головуючий суддя В.Г. Суховий
Судді А.О. Мальченко
Г.А. Жук