Справа № 2-706/09
14 квітня 2009 року Дзержинський районний суд міста Харкова у складі:
головуючого: судді Подус Г.С.,
при секретарі: Тріщук К.В., Поляцьковій Н.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ТОВ " Оргтехбуд" про визнання права власності, -
До суду Дзержинського району м. Харкова звернувся ОСОБА_1 з позовом, в якому просить визнати за ним право власності на квартиру № 78, розташовану на другому поверсі житлового будинку по АДРЕСА_1, а також визнати за ним право власності на квартиру № 19, розташовану на п'ятому поверсі цього ж будинку.
Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що у за умовами укладених між ним та відповідачем договорів на пайову участь у будівництві позивач зобов'язався фінансувати будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1, а відповідач після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію зобов'язався передати відповідачу у власність квартиру № 78 та квартиру № 19 у новозведеному будинку. Проте, відповідач своїх зобов'язань не виконав, акти приймання-передачі підписувати відмовився, у зв'язку з чим позивач був вимушений звернутися до суду із вказаними вимогами.
В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги та просила суд їх задовольнити.
Представник відповідача проти позову заперечувала, вказувала на те, що з боку позивача мало місце порушення умов договорів на пайову участь у будівництві, внаслідок чого відповідачем було заявлено про розірвання договорів та повернення позивачу коштів, сплачених ним на фінансування будівництва.
Вислухавши пояснення сторін, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 15.07.2005 року позивач та відповідач уклали договір № НОМЕР_1 на пайову участь у будівництві. За умовами цього договору позивач зобов'язався прийняти участь у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 у формі часткового фінансування будівництва шляхом внесення пайових коштів відповідно до передбаченого договором графіку фінансування, а відповідач, після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію, зобов'язався передати відповідачу у власність однокімнатну квартиру № 78, розташовану на другому поверсі будинку.
19.07.2005 року позивач та відповідач уклали договір № НОМЕР_2 на пайову участь у будівництві, за умовами якого позивач зобов'язався фінансувати будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1, а відповідач, після здачі будинку в експлуатацію, зобов'язався передати відповідачу у власність однокімнатну квартиру № 19, розташовану на п'ятому поверсі будинку.
Обидва договори містять пункт 4.2., згідно якого у випадку, якщо після завершення будівництва виявиться, що фактично збудована площа квартири перевищує проектну площу цієї ж квартири більш ніж на 2%, позивач зобов'язаний до підписання актів приймання-передачі компенсувати позивачу різницю між проектною та фактичною площею у доларовому еквіваленті за ціною одного м.кв. станом на момент укладення договорів.
Як свідчать матеріали справи, 28.09.2007 року на адресу позивача був направлений лист № НОМЕР_3, в якому відповідач пропонував позивачу компенсувати йому різницю між фактичною та проектною площею квартири № 19 та квартири № 78. Із вказаного листа вбачається, що за результатами проведеної КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» технічної інвентаризації житлового будинку по АДРЕСА_1 було встановлено, що фактична площа квартири № 78 (49,7 м.кв.) перевищує проектну (46,57 м.кв.) більш ніж на 2 %, так само, як і фактична площа квартири № 19 (42,2 м.кв.) перевищує проектну (40,07м.кв.) більш ніж на 2 %. З посиланням на п. 4.2. договорів відповідач пропонував позивачу компенсувати йому 1565,00 доларів США різниці за квартиру № 78 та 1065,00 доларів США різниці за квартиру № 19, що разом в еквіваленті становить 13281,50 гривень.
У зв'язку з відмовою позивача виплачувати згадані кошти, відповідач своїм листом № НОМЕР_4 від 09.04.2008 року заявив про розірвання договорів № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 і визначив порядок повернення позивачу пайових коштів.
Дослідивши технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 30.10.2006 року, витребувану в проектній організації ТОВ «Контур-С» архітектурну частину робочого проекту житлового будинку по АДРЕСА_1, а також технічний висновок про відповідність фактичної площі однокімнатних квартир № 19, № 78 робочому проекту будинку по АДРЕСА_1, що був виготовлений ТОВ «Харківархпроект», суд дійшов висновку про те, що вимога відповідача про відшкодування йому 13281,50 гривень є безпідставною, а відтак і фактична відмова передати позивачу у власність спірні квартири незаконна.
Згідно договору № НОМЕР_1 від 15.07.2005 року на пайову участь у будівництві площа квартири № 78 складає 46,57 м.кв.
Згідно договору № НОМЕР_2 від 19.07.2005 року на пайову участь у будівництві площа квартири № 19 складає 40,07 м.кв.
Суд зауважує, що договори не містять посилання на те, про яку саме площу йдеться, адже у спеціальному законодавстві є термін «площа кварти», який визначається як сума площ усіх приміщень квартири за виключенням лоджій, балконів, веранд, терас, холодних кладових та зовнішніх тамбурів; є термін «загальна площа», який визначається як сума площ усіх приміщень квартири за виключенням вхідних тамбурів в одноквартирних будинках, вбудованих шафів та літніх приміщень. Договори містять визначення «проектна площа», проте це некоректне визначення, оскільки проектна площа квартири буде відрізнятися від проектної загальної площі цієї ж квартири, т.я. ці площі по різному розраховуються.
Вирішуючи спір, суд виходить з того, що відповідно до укладених сторонами договорів згадані площі є фактичними площами за робочим проектом. Варто відзначити, що такого визначення «фактична площа» у спеціальному законодавстві немає, проте зі змісту договорів вбачається, що фактичну площу сторони розуміють як суму площ усіх приміщень квартири або реальну кількість збудованих квадратних метрів.
Досліджена в судовому засіданні архітектурна частина робочого проекту житлового будинку по АДРЕСА_1, що був виконаний ТОВ «Контур-С», тобто та частина, яка містить креслення квартири № 78 та квартири № 19 і в якій зазначена площа усіх приміщень цих квартир, свідчить про те, що саме ця частина проекту була виготовлена у листопаді 2005 року, тобто через чотири місяці після укладення договорів. Таким чином, судом встановлено, що на момент укладення договорів відповідач не володів точними даними щодо проектної площі обох квартир, оскільки на той час відповідна частина робочого проекту ще не була виготовлена, а відтак зазначені у договорах дані проектної площі не є точними, а є приблизними.
З проекту ж вбачається, і ці дані закріплені у технічному висновку, що фактично відповідачем було заплановано збудувати 50,91 м.кв. (квартира № 78) та 43,26 м.кв. (квартира № 19).
Окрім даних щодо проектної площі квартир, які зазначені у договорах, при визначенні різниці між проектною та фактичною площею, відповідач використовував також дані технічного паспорту, що був виготовлений КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 30.10.2006 року.
Суд критично ставиться до цього доказу, оскільки, паспорт був виготовлений на будинок в цілому, а не на конкретні квартири. Представник позивача вказувала на те, що жодного робітника КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» у квартирі № 78 та у квартирі № 19 не було, ніякі обміри у цих квартирах не провадилися, отже дані, зазначені у технічному паспорті від 30.10.2006 року не є точними і не можуть бути використані при розрахунку різниці між проектною та фактичною площею квартир.
Окрім того, у технічному паспорті зазначена загальна площа квартири № 19 та квартири № 78, а загальна площа не відображає реальну кількість метрів у квартирах, оскільки розраховується за певною формулою із застосуванням коефіцієнтів.
Таким чином, розраховуючи різницю між проектною та фактичною площею обох квартир, замість даних щодо фактичної площі відповідач використовував дані щодо загальної площі і, таким чином, ввів позивача в оману, фактично підмінивши ці поняття.
Усе наведене свідчить про те, що вимога про компенсацію позивачем 13281,50 гривень була заявлена відповідачем на підставі неточних та неперевірених даних.
Разом з цим, спеціалістами ТОВ «Харківархпроект» були виконані обміри спірних квартир і результати цих обмірів знайшли своє відображення у технічному висновку.
Відповідно до цього висновку фактична площа квартири № 19 після завершення будівництва складає 42,77 м.кв., фактична площа квартири № 78 - 50,32 м.кв.
Таким чином, порівнявши дані робочого проекту та дані обміру обох квартир, спеціалісти дійшли висновку про те, що фактична площа квартири № 19 (42,77 м.кв.) відповідає робочому проекту (за робочим проектом площа цієї квартири складає 43,26 м.кв.), має незначне відхилення у межах 0,49 м.кв., що складає 1%. Фактична площа квартири № 78 (50,32 м.кв.) відповідає робочому проекту (за робочим проектом площа цієї квартири складає 50,91 м.кв.), має незначне відхилення у межах 0,59 м.кв., що складає та 1,18%, згадані відхилення є допустимими при виробництві будівельно-монтажних робіт.
Тож, як встановлено спеціалістами, фактична площа обох квартир майже не змінилася, порівняно з проектною ця площа має незначні відхилення, ці відхилення в обох випадках не перевищують 0,59 м.кв., що у перерахунку на відсотки не перевищує 1,18%.
Відповідно до п. 4.2 договору № НОМЕР_1 від 15.07.2005 року та договору № НОМЕР_2 від 19.07.2005 року обов'язок позивача сплатити додаткові кошти виникає у разі, якщо виявиться, що після завершення фактична площа квартир збільшилася порівняно із проектною. Досліджені у судовому засіданні докази свідчать про те, що реальний розмір квартир порівняно з проектом не змінився, а зміни, на яких ґрунтуються вимога відповідача до позивача та заперечення відповідача сталися внаслідок підміни визначень «загальна площа» та «фактична площа».
На підставі наведеного, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Беручи до уваги викладене, керуючись ст.ст. 328, 331, 392 Цивільного кодексу України, ДБН, ст.ст. 10, 11, 60, ч. 4 ст. 174, 209, 212, 214, 215 ЦПК України, суд -
Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру № 78, розташовану на 2 поверсі житлового будинку по АДРЕСА_1
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру №19, розташовану на 5 поверсі житлового будинку по АДРЕСА_1.
Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Харківської області через Дзержинський районний суд м. Харкова. Заява про апеляційне оскарження рішення може бути подана протягом десяти днів з дня проголошення рішення; апеляційна скарга подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подачі заяви на апеляційне оскарження, якщо заяву про апеляційне оскарження не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана у вищезазначений строк, рішення набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя