33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
"21" грудня 2015 р. Справа № 902/298/15
Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючий суддя Петухов М.Г.
суддя Гулова А.Г. ,
суддя Маціщук А.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача за первісним позовом - ОСОБА_1 міської ради Вінницької області
на рішення господарського суду Вінницької області від 16.10.2015 р.
у справі № 902/298/15 (головуючий суддя Кожухар М.С., суддя Маслій І.В., суддя Матвійчук В.В.)
за первісним позовом ОСОБА_1 міської ради Вінницької області
до відповідача ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс"
про внесення змін до договору оренди землі
та за зустрічним позовом ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву
до відповідача ОСОБА_1 міської ради Вінницької області
про розірвання договору оренди землі
за участю представників сторін за первісним позовом:
позивача: не з'явився;
відповідача: не з'явився;
третьої особи: не з'явився
Рішенням господарського суду Вінницької області від 16.10.2015 р. у справі №902/298/15 зустрічний позов ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" до ОСОБА_1 міської ради Вінницької області про розірвання договору оренди землі задоволено в повному обсязі. Розірвано договір оренди землі від 20.05.2009р. за № 764, укладений між ОСОБА_1 міською радою Вінницької області та ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" на земельну ділянку, що знаходиться за адресою: Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Декабристів, 7а. У первісному позові ОСОБА_1 міської ради Вінницької області до ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" про внесення змін до договору оренди землі відмовлено у повному обсязі. Стягнуто з ОСОБА_1 міської ради Вінницької області на користь ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" - 1 218 грн. у відшкодування витрат на сплату судового збору.
При прийнятті вищевказаного рішення, суд першої інстанції виходив з того, що 20.05.2009р. між ОСОБА_1 міською радою (орендодавець) та ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (орендар) укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець на підставі рішення 19 сесії 5 скликання № 539 від 23 грудня 2008 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва багатоквартирного дуднику, яка знаходиться: 23100, м. Жмеринка по вул. Декабристів, 7А. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоквартирного жилого будинку.Договором передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоквартирного жилого будинку. Разом з тим, багатоквартиний жилий будинок, для будівництва якого надано в оренду спірну земельну ділянку збудовано, та 26.05.2014р. реєстраційною службою ОСОБА_1 міськрайонного управління юстиції у Вінницькій області Товариству з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" видано свідоцтво про право власності на цей будинок, а саме: свідоцтво про право власності, індексний номер 22126591 на нерухоме майно - житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Декабристів, 7а, м. Жмеринка, Вінницька обл., загальною площею 2 435,8 кв.м., житлова площа 951 кв.м. Отже, мета договору оренди від 20.05.2009р. земельної ділянки, що знаходиться за адресою: 23100, м. Жмеринка по вул. Декабристів, 7А - досягнута, будівництво житлового будинку по вул. Декабристів, 7А у м. Жмеринка завершено, про що свідчить декларація про готовність об"єкта до експлуатації.
При вирішенні спірних правовідносин, судом першої інстанції було враховано відповідні положення Земельного та Цивільного кодексів України, а також Закону України "Про оренду землі".
Ураховуючи встановлені обставини у даній справі, положення діючого законодавства та той факт, що будівництво багатоквартирного жилого будинку на земельній ділянці, стосовно якої виник спір, завершено, суд першої інстанції дійшов висновку, що орендар - Вінницьке регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" має право на припинення (в тому рахунку: шляхом розірвання у судовому порядку, оскільки немає згоди орендодавця) договору оренди земельної ділянки, яка надавалась в оренду для зазначеної мети, а тому задоволив зустрічні позовні вимоги про розірвання договору оренди землі від 20.05.2009 року № 764.
В частині позовних вимог за первісним позовом, то суд першої інстанції з огляду задоволення позовних вимог за зустрічним позовом дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову в цій частині.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, позивач за первісним позовом - ОСОБА_1 міська рада Вінницької області звернувся з апеляційною скаргою до Рівненського апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення господарського суду Вінницької області від 16.10.2015 р. у справі №902/298/15 скасувати та прийняти нове, яким задоволити первісний позов та відмовити в задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом.
Скаржник вважає, що рішення господарського суду є незаконним та таким, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.
На підтвердження своїх доводів, скаржник вказує, зокрема, на таке:
судом не прийнято до уваги докази представника ОСОБА_1 міської ради, викладені у позовній заяві та додані до неї 4 листа (від 09.07.2014р., 30.07.2014р., 04.11.2014р., від 06.01.2015р.) з проханням підписати додаткову угоду, чим внести зміни до діючого договору землі. Окрім того, у письмових поясненнях на відзив відповідача за первісним позовом від 14.04.2015р. № 46 описано явний факт ігнорування внесення зазначених змін до Договору;
судом проігноровано пояснення представника ОСОБА_1 міської ради від 27.05.2015 року №77, а саме п. 3, де вказується на те, що розірвання договору призводить до виникнення загрози недофінансування запланованих видатків в бюджеті міста, так як складовою наповнення дохідної частини бюджету міста є сплата за використання земельної ділянки, яка надає можливість виплати заробітної плати працівникам соціальної сфери;
жодної вимоги щодо розірвання договору від відповідача за первісним позовом, позивача за зустрічною позовною заявою на адресу ОСОБА_1 міської ради Вінницької області не надходило;
зміст листа, на який посилається суд у своєму рішенні (стор. 9, абз.7), зовсім не був вимогою про розірвання договору оренди землі, а лише містив зауваження щодо неправильно зазначеної посади керівника юридичної особи та адреси у проекті додаткової угоди. Пропозиція щодо розірвання договору обґрунтовувалась лише вищезазначеними твердженнями, на що ОСОБА_1 міською радою було надано відповідь (від 06.01.2015р. № 02-5/10-39) про неможливість такого розірвання згідно вимог діючого договору оренди земельної ділянки;
судом не прийнято до уваги ч. 1, 2 ст. 193 Господарського кодексу України, згідно якої суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору і кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
З огляду на зазначені вище аргументи на підтвердження своєї правової позиції, позивач за первісним позовом вважає, що судом першої інстанції відмовлено у задоволенні первісного позову та задоволено зустрічний позов за відсутності на те визначених законом підстав, у зв'язку з чим рішення суду першої інстанції належить скасувати.
Від відповідача за первісним позовом - ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого просить оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, а в задоволенні апеляційної скарги - відмовити.
На спростування доводів, викладених в апеляційній скарзі, вказує наступне:
- Вінницьке регіональне управління Фонду (орендар) не є будівельною організацією, а є державною неприбутковою організацією - реалізатором державних житлових програм, 25.06.2012 року передало у тимчасове строкове платне користування на праві суборенди земельну ділянку площею 0,40 га. ТОВ «ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс», яке є замовником будівництва даного житлового об'єкта, розташованого за адресою: Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Декабристів, 7 - А шляхом укладання Договору суборенди б/н від 25.06.2012 року ;
- згідно п. 5.1 Договору суборенди, сторони домовились, що суборендар сплачує орендну плату в розмірі 1 відсотка від нормативної грошової оцінки землі, що становить 1596,00 грн. на поточний рік. Нормативна оцінка земельної ділянки орендарем та суборендарем як тоді, так і на теперішній час не оспорюється;
- рішення 46 сесії ОСОБА_1 міської ради 6 скликання № 855 від 27.06.2014 року «Про внесення змін до діючих та встановлення нових розмірів орендної плати за землю» приймалось без участі і врахування правової позиції ОСОБА_2 регіонального управління Фонду як орендаря та не відповідає ст. 15 Закону України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні»;
- запропоновані для підписання проекти додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки № 764 від 20.05.2009 року попередньо не узгоджувалися з ОСОБА_2 регіональним управлінням Фонду і, як наслідок, містили суттєві юридичні недоліки та граматичні помилки;
- Вінницьке регіональне управління Фонду ставило до відома ОСОБА_1 міську раду Вінницької області про те, що у зв'язку із фактичним завершенням будівництва даного об'єкта молодіжного житлового будівництва (досягненням мети оренди) відсутня необхідність оренди даної земельної ділянки;
- згідно частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі. Згідно вимог ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю вноситься орендодавцеві за користування земельною ділянкою;
- з матеріалів справи вбачається, що мета оренди досягнута, житловий будинок здано в експлуатацію, відповідно користування земельною ділянкою не відбувається;
- норми ч. 2 ст. 410 ЦК України не можуть бути застосовані при вирішенні даного спору, оскільки земля передана в суборенду відповідно до договору суборенди земельної ділянки від 25 червня 2012 року, орендна плата вносилась суборендарем під час будівництва будинку (користування земельною ділянкою). Після завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію, користування земельною ділянкою фактично припинено.
За наведеного вище, відповідач за первісним позовом вважає, що оскаржене рішення є цілком законним, а тому підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.
27 листопада 2015 року на адресу Рівненського апеляційного господарського суду від скаржника надійшли письмові пояснення на відзив на апеляційну скаргу.
У поясненнях ОСОБА_1 міська рада звертає увагу на те, що рішення міської ради за 20 робочих днів до дати їх розгляду було оприлюднене на офіційному сайті ОСОБА_1 міської ради та у засобах масової інформації, про що і було доведено під час судового засідання (копія витягу з ОСОБА_1 газети №28 від 11.07.2014р. та п.2 письмових пояснень від 27.05.2015 р. № 77). Окрім того, як зазначає міська рада, договірні відносини між ОСОБА_1 міською радою Вінницької області та відповідачем тривають близько 7 років. За цей період відповідачем проводилась оплата за використання земельної ділянки, було укладено ряд додаткових угод до Договору, здійснювалась переписка щодо змін у законодавстві, що слугувало підставою для прийняття рішень ОСОБА_1 міської ради, та жодного разу відповідач не повідомляв про неотримання тих чи інших повідомлень на свою адресу, та те, що було змінено його реквізити та невірно вказано посади керівника юридичної особи орендаря.
30 листопада 2015 року та 21 грудня 2015 року в судові засідання Рівненського апеляційного господарського суду представники сторін та третьої особи не з'явилися.
Враховуючи приписи ст.ст. 101, 102 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що сторони та третя особа були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать поштові повідомлення, направлені останнім у справі (Т.2, а.с. 198-199, 224-225, 217-218), а також те, що явка представників сторін та третьої особи в судове засідання обов'язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників сторін та третьої особи.
Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення залишити без змін, виходячи з наступного.
Судом апеляційної інстанції встановлено та як підтверджується матеріалами справи, 25.10.2005р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 249 "Про вилучення та надання земельних ділянок, їх приватизацію, затвердження документації із землеустрою", яким, керуючись ст.ст. 39, 40, 93, 124, 125 Земельного кодексу України, надано в оренду строком на 2 роки ОСОБА_2 регіональному відділенню Державного фонду сприяння молодіжному будівництву земельну ділянку площею 0,40га по вул. Декабристів для будівництва багатоквартирного жилого будинку за рахунок земель житлової і громадської забудови, не наданих у власність чи користування (Т.2, а.с. 87).
16.03.2006р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 77 "Про вилучення та надання земельних ділянок, їх приватизацію, затвердження документації із землеустрою", яким, керуючись ст. 93 Земельного кодексу України, в зв'язку із перереєстрацією ОСОБА_2 регіонального відділення Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву із зміною назви, внесено зміни до пункту 9 рішення виконкому міської ради №249 від 25.10.2005 року: слова "ОСОБА_2 регіональному відділенню Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву" замінити на слова "ОСОБА_2 регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (Т.2, а.с. 88).
22.03.2007р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 71 "Про дозвіл проектування, будівництва, реконструкції, затвердження актів", яким дозволено проектування та будівництво по вул. Декабристів, 7а житлового будинку на 30-ть квартир на земельній ділянці, що надана ТОВ "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" згідно договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007р. (Т.2, а.с. 58 т.2).
19.04.2007р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 201 "Про встановлення розмірів орендної плати за землю" (Т.1, а.с. 18).
Рішенням ОСОБА_1 міської ради № 539 від 23.12.2008р "Про надання земельних ділянок в оренду" продовжено строк оренди земельної ділянки по вул. Декабристів,7А у м. Жмеринці Вінницькому регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" площею 0,40 га для будівництва 24 - квартирного жилого будинку на 2 роки (Т.1. а.с. 17).
Як убачається з матеріалів справи, 20.05.2009р. ОСОБА_1 міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (Орендар) укладено договір оренди землі (далі по тексту - Договір) (Т.1, а.с. 15-16).
За умовами п. 1 Договору орендодавець на підставі рішення 19 сесії 5 скликання №539 від 23 грудня 2008 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва багатоквартирного будинку, яка знаходиться: 23100, м. Жмеринка по вул. Декабристів, 7А.
Згідно з п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,40 га, у тому числі 0,40 га - під будівництво багатоквартирного будинку.
У п. 8 Договору сторони погодили, що Договір укладено на 2 роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 15 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоквартирного жилого будинку.
Відповідно до п. 16 Договору, цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.
Як обумовлено п. 34 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку. Зміни в цей договір можуть бути внесені відповідно до прийнятих рішень сесії міської ради, що оформляється додатковою угодою.
У п. 35 Договору сторони дійшли згоди про те, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації фізичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 36 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визнаних законом.
Згідно з п. 37 Договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається за рішенням сесії міської ради. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є : несплата орендної плати більше 6 місяців; самовільна зміна функціонального використання земельної ділянки.
29.09.2009р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення №702 "Про надання дозволів на розробку документації із землеустрою", відповідно до якого, керуючись ст.8 Закону України "Про оренду землі", ОСОБА_2 регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" надано дозвіл на укладання з ТОВ "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" договору суборенди земельної ділянки площею 0,40га по вул. Декабристів,7А для будівництва багатоквартирного жилого будинку (Т.2, а.с. 60).
01.02.2012р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 307 "Про введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Жмеринки" (Т.1, а.с. 19).
19.04.2012р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 336 "Про надання земельних ділянок в оренду", згідно з яким поновлено договір оренди земельної ділянки, межі якої визначені в натурі, без зміни цільового призначення землі: по вул. Декабристів, 7 А ОСОБА_2 регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву", загальною площею 0,40 га, у т.ч. 0,40 га - під будівництво багатоквартирного будинку, для будівництва багатоквартирного будинку, строком на 5 років (Т.1, а.с. 20).
25.06.2012р. ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (орендар) та ТОВ "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" (суборендар) укладено Договір суборенди земельної ділянки, відповідно до якого орендар передає, а суборендар бере у тимчасове строкове платне користування на праві суборенди земельну ділянку площею 0,40 га., розташовану за адресою: Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Декабристів 7-А. Земельна ділянка, що передається в суборенду, знаходиться у строковому платному користуванні орендаря у відповідності до договору оренди від 20 травня 2009 року та додаткового договору від 10 травня 2012 року, що укладені між орендарем і орендодавцем (Т.1, а.с. 75-76).
Відповідно до п. 2 Договору, земельна ділянка передається в суборенду для будівництва багатоквартирного житлового будинку.
За умовами п. 4.1. Договору, строк суборенди складає 5 років з моменту прийняття земельної ділянки, що суборендується, за актом приймання-передачі, але не може бути більшим за термін, встановлений основним договором оренди, який укладено між орендарем і орендодавцем і може бути скорочений письмово за згодою сторін, що викладається у формі додаткового договору.
26.05.2014р. реєстраційною службою ОСОБА_1 міськрайонного управління юстиції у Вінницькій області Товариству з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" видано свідоцтво про право власності індексний номер: 22126591 на нерухоме майно - житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Декабристів, 7а, м. Жмеринка, Вінницька обл., загальною площею 2 435,8 кв.м., житлова площа 951 кв.м. (Т.1, а.с. 195-196).
27.06.2014р. ОСОБА_1 міська рада прийняла рішення № 855 "Про внесення змін до діючих та встановлення нових розмірів орендної плати за землю", яким внесено зміни до рішення 7 сесії міської ради 5 скликання від 19.04.2007 року № 201 "Про встановлення розмірів орендної плати за землю", а саме до пункту 1, щодо розміру орендної плати за землю у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок: земельні ділянки релігійних організацій - цифру "0,03 %" замінено на цифру "3,0 %"; для ведення особистого селянського господарства - цифру "0,1 %" замінено на цифру "3,0 %"; під присадибними ділянками - цифру "0,3 %" замінено на цифру "3,0 %"; для садівництва, городництва - цифру "1,0 %" замінено на цифру "3,0 %"; під багатоквартирними жилими будинками, за винятком вбудованих нежитлових приміщень - цифру "1,0 %" замінено на цифру "3,0 %" (Т.1, а.с. 22).
ОСОБА_1 міська рада зверталася до ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" з листами № 02-5/10-1466 від 09.07.2014р., № 02/5-10-1631 від 30.07.2014р., № 02-5/10-2447 від 04.11.2014р. в додаток до яких додавались проекти додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 764 від 20.05.2009р. (Т.1, а.с. 24-26).
У відповідь на лист ОСОБА_1 міської ради № 02-5/10-2447 від 04.11.2014р., ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" надано відповідь за № 1187 від 04.12.2014р., в якому повідомлено, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки № 764 від 20.05.2009р. не може бути підписана, в зв'язку з недоліками; будівництво об'єкта молодіжного житлового будівництва завершено (мета оренди земельної ділянки досягнута), а тому відсутня необхідність оренди земельної ділянки, яка є об"єктом договору оренди земельної ділянки № 764 від 20.05.2009р. Також у цьому листі міститься пропозиція щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки № 764 від 20.05.2009 р. (Т.1, а.с. 27).
В матеріалах справи відсутні докази надіслання позивачем за первісним позовом відповіді на вказаний лист № 1187 від 04.12.2014р.
Предметом розгляду у даній справі є вимога за первісним позовом про внесення змін до договору оренди землі від 20.05.2009 року, укладеного між ОСОБА_1 міською радою Вінницької області та ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння житловому будівництву" в частині визначення розміру орендної плати, та вимога за зустрічним позовом про розірвання означеного договору оренди землі від 20.05.2009 року № 764.
З огляду на правові наслідки, які виникають у разі задоволення зустрічної позовної вимоги про розірвання договору оренди, зокрема, у разі задоволення цієї вимоги, що обумовлює відсутність предмету судового дослідження в частині розгляду позовної вимоги про внесення змін до означеного договору, то колегія суддів вважає за доцільне первинно розглянути вимогу за зустрічним позовом.
Відтак, аналізуючи встановлені обставини у даній справі та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог за зустрічним позовом, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних у справі.
Як убачається із встановлених обставин у даній справі, між сторонами виникли спірні правовідносини на підставі укладеного договору оренди землі від 20.05.2009р. №764.
Правовідносини сторін за спірним договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України "Про оренду землі", а також Земельним кодексом України та загальними нормами Цивільного кодексу України щодо підстав дострокового розірвання договору.
За приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно із статтею 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Відповідно до ч.1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За правилами ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
За змістом ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Більш того, за загальним правилом, унормованим ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічно це питання врегульовано і у ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України (зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором). Із цими нормами кореспондується і ч. 1 ст. 32 Закон України "Про оренду землі".
Тобто, із загального правила (неможливості розірвання договору без згоди усіх його сторін) вказаними нормами встановлені виключення - це спеціально передбачені законом або договором випадки, за наявності яких розірвання договору можливе і за відсутності згоди однієї із сторін.
Пунктом 2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.
За змістом спірного Договору оренди земельна ділянка передається для будівництва багатоквартирного будинку.
Пунктом 35 Договору обумовлено, що останній припиняється і в інших випадках, окрім визначених Договором, передбачених законом.
Як свідчать встановлені обставини у даній справі, багатоквартиний жилий будинок, для будівництва якого надано в оренду спірну земельну ділянку збудовано, та 26.05.2014р. реєстраційною службою ОСОБА_1 міськрайонного управління юстиції у Вінницькій області Товариству з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс" видано свідоцтво про право власності на цей будинок, а саме: свідоцтво про право власності, індексний номер 22126591 на нерухоме майно - житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Декабристів, 7а, м. Жмеринка, Вінницька обл., загальною площею 2 435,8 кв. м., житлова площа 951 кв. м.
Наведені обставини підтверджують той факт, що мета оспорюваного правочину досягнута, оскільки будівництво житлового будинку по вул. Декабристів, 7А у м. Жмеринка завершено, про що свідчить декларація про готовність об"єкта до експлуатації (Т.1, а.с. 165-167).
Між тим, про фактичне завершення будівництва даного житлового будинку, відповідач повідомив позивача листом № 1187 від 04.12.2014р. Право приватної власності на нерухоме майно - житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Декабристів, 7а, м. Жмеринка, Вінницька обл., оформлено за Товариством з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 регіональний молодіжний житловий комплекс", що стверджується свідоцтвом про право власності індексний номер: 22126591.
Відтак, об'єкт завершеного будівництва, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, належить позивачу за зустрічним позовом на певному правовому титулі.
Більше того, 16.06.2015 р. здійснено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСОБА_1 декабристи" (ОСББ "ОСОБА_1 декабристи") за адресою: АДРЕСА_1.
З огляду на встановлений факт досягнення мети за спірним Договором оренди, що віднайшло своє підтвердження у завершенні будівництва житлового будинку по вул. Декабристів, 7А у м. Жмеринка, про що свідчать, зокрема, означені вище документи, наявні в матеріалах справи.
За таких обставин, колегія суддів враховує положення, визначені ст. 19 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Отже, у даному випадку, в частині встановлення інших випадків, передбачених Законом, ніж ті, що визначені Договором, за яких дія Договору припиняється, колегія суддів бере до уваги правило, унормоване ст. 19 Закону України "Про оренду землі". Приписами означеної статті позивачу за зустрічним позовом надається право щодо першочергового припинення дії договору оренди землі. При цьому, у Законі міститься застереження, за якого таке право може бути реалізоване лише у разі завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію.
Як свідчать встановлені обставини у даній справі та наявні в матеріалах докази, на підтвердження останніх, мета за оспорюваним правочином досягнута, а відтак, в силу дії ст. 19 Закону України "Про оренду землі" позивач цілком правомірно скористався своїм правом, наданим у порядку Закону, та звернувся із вимогою про розірвання Договору оренди землі.
За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог за зустрічним позовом.
Щодо позовних вимог за первісним позовом ОСОБА_1 міської ради Вінницької області до ОСОБА_2 регіонального управління Державної спеціалізованої установи "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" про внесення змін ОСОБА_2 регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння житловому будівництву" до договору оренди землі від 20.05.2009 року, укладеного між ОСОБА_1 міською радою Вінницької області та ОСОБА_2 регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння житловому будівництву", на підставі рішення 19 сесії 5 скликання № 539 від 23.12.2008 року, виклавши в новій редакції п. 9 Договору: "п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки землі, що становить 4788,00 грн. на поточний рік, то колегія суддів зазначає наступне.
Ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, Законом передбачено внесення змін до договору. При цьому, договір, щодо зміни умов якого між сторонами виникає спір, повинен бути діючим, тобто таким, що породжує відповідні правові наслідки.
У даному випадку, з огляду на встановлений правоприпиняючий юридичний факт, у зв'язку із задоволенням позовних вимог за зустрічним позовом, у вигляді припинення дії оспорюваного правочину, колегія суддів відзначає, що правові підстави для задоволення позовних вимог за первісним позовом відсутні.
За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог за первісним позовом.
Відтак, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції надав оцінку наявним у справі доказам за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що відповідає вимогам ст. 43 ГПК України, а, відтак, дійшов цілком законних та обґрунтованих висновків.
В силу дії норм ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Натомість, скаржником не надано достатніх належних та допустимих доказів у розумінні ст. ст. 32, 33, 34 ГПК України на підтвердження своєї правової позиції, викладеної в апеляційній скарзі.
З огляду на наведені вище висновки, здійснені за результатами апеляційного провадження у даній справі, судова колегія відзначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, не підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами та суперечать положенням чинного законодавства, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.
Отже, рішення господарського суду Вінницької області від 16.10.2015 р. у справі №902/298/15 прийняте за повного з'ясуванням усіх обставин, що мають значення для справи, з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні підстави для його зміни чи скасування в порядку статті 104 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд, -
1. Рішення господарського суду Вінницької області від 16.10.2015 р. у справі №902/298/15 залишити без змін, а апеляційну ОСОБА_1 міської ради Вінницької області - без задоволення.
2. Справу №902/298/15 повернути в господарський суд Вінницької області.
Головуючий суддя Петухов М.Г.
Суддя Гулова А.Г.
Суддя Маціщук А.В.