"21" грудня 2015 р. Справа № 903/1217/15
За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Агас"
до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко-Холдинг"
про розірвання договору оренди
від позивача:ОСОБА_1, дов. б/н від 06.08.2015 року;
від відповідача: ОСОБА_2, дов б/н від 10.12.2010 року.
Права та обов'язки учаснику судового процесу роз'яснені відповідно до ст. ст. 20, 22 ГПК України.
Відводу складу суду не заявлено.
Клопотання про фіксацію судового процесу технічними засобами не поступало.
Суть: Позивач - ТзОВ "Агас" звернувся з позовом в якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна укладений 23.09.2010 року за №3912 з ТзОВ "Пакко Холдинг".
При обґрунтуванні заявленої вимоги посилається на умови договору оренди, відповідно до п.1.1 якого позивач передав у зворотне, строкове, платне користування, нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення за адресою м.Хвельницький, вул.Гастелло,6/1 загальною площею 875 кв.м. та вул.Довженко, 12, м.Хмельницький, загальною площею 987 кв.м. Передача приміщення проведена по акту від 01.10.2010 року.
Згідно п.1.2.1 договору та п.п.2.2 акту передачі-приймання на момент передачі стан об'єкта оренди задовільний. По п.6.1.1 договору Орендодавець має право здійснювати перевірку порядку використання об'єктів оренди.
При перевірці за участю представника відповідача виявлено, що приміщення підвалу за адресою вул.Гастелло 6/1 знаходиться в антисанітарному стані, встановлено значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, тощо, про що складено відповідні акти.
В результаті перевірки також виявлено передачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду, про що укладено відповідні договори.
Згідно п.7.1.4 договору орендар має право здавати об'єкти оренди у суборенду після отримання попередньої письмової згоди на це Орендодавця.
Статтею 738 ЦК України передбачено підстави, за наявності яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, в тому числі коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.
Оскільки, ТзОВ "Пакко Холдинг" в порушення вимог цивільного законодавства та умов договору оренди без дозволу ТзОВ "Агас" передав об'єкти оренди у користування іншим особам, а також своєю недбалою поведінкою спричинив пошкодження об'єкта оренди, розташованого за адресою м. Хвельницький, вул. Гастелло,6/1, вважає, що відповідач по справі користується об'єктами оренди всупереч положень договору оренди, у зв'язку з чим наявні підстави для розірвання договору.
Представник відповідача в судовому засіданні та у поясненні від 18.12.2015 року № 3898 позовні вимоги заперечує, вказуючи, що за умовами договору підставами для дострокового припинення договору є: письмова згода (домовленість) сторін, що оформлена додатковою угодою (п.5.2., п. 12.6.); прострочення Орендарем сплати орендної плати протягом трьох місяців підряд (п.п. 6.1.2.). Розділом 11 договору сторони встановили порядок вирішення спорів, згідно якого у випадку виникнення суперечностей, що стосується виконання умов даного договору, сторони намагаються врегулювати дані суперечності шляхом переговорів і лише у випадку неможливості вирішення суперечностей шляхом переговорів, вони вирішуються у судовому порядку.
Відповідно до п. 2.1. договору об'єкти оренди надаються орендарю, для ,- використання, в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка пов'язана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).
Тому вважає, що позивачем порушено порядок дострокового розірвання договору, який встановлено чинним законодавством та самим договором.
ТОВ "ПАККО Холдинг" використовує об'єкти оренди відповідно до їх призначення та умов договору - мети оренди, а тому твердження позивача про користування об'єктами оренди всупереч договору або призначенню є безпідставним.
Позивач немає права вимагати розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п.2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ, оскільки Орендар зобов'язаний отримати згоду лише на передачу всього об'єкту оренди в суборенду (площі об'єктів - 875,7м.кв. та 987м.кв.), а для передачі частини (малої) об'єкта оренди в суборенду (площі об'єктів - 17.3 м.кв. та 3 м.кв.) згоди Орендодавця за умовами договору не потрібно.
01.10.2010 року сторони підписали акт передачі-приймання, в п.2.3. якого було зазначено, що стан об'єктів на момент передання в оренду - задовільний.
Таким чином, при передачі в оренду та складанні акту сторони не конкретизували детальну характеристику об'єктів оренди, які передаються, а лише зазначили його загальний стан - задовільний (не відмінний, не добрий, а задовільний).
Тому твердження позивача про те, що "стан приміщення погіршився внаслідок дій останнього" є безпідставним, оскільки ТОВ "Агас" не доведено який був детальний стан приміщення на момент його передачі в оренду (з додаванням відповідних документальних підтверджень, фотографій, відео тощо).
Окрім того, в актах перевірки порядку використання ТОВ "ПАККО Холдинг" об'єктів оренди від 05.11.2015 року, складених представниками Орендодавця, зазначено, що стан приміщень "задовільний".
До того ж, звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору найму з підстав створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки наймача, позивач мав довести в чому конкретно полягає (виражається) така недбала поведінка, реальність загрози пошкодження об'єкту оренди та причинний зв'язок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози, що не було зроблено.
В п.п. 7.2.3., п.п. 7.2.4. п. 7.2. договору передбачено обов'язки Орендаря утримувати об'єкт оренди в належному стані, берегти орендоване майно, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт об'єкту оренди.
При цьому договором чітко не передбачено які саме дії (утримання від дій) повинен вчинити Орендар на виконання таких обов'язків, яка повинна бути періодичність ремонту, які суми повинен витратити Орендар на проведення ремонту об'єкту оренди.
Вказує, що Орендар утримував об'єкти оренди в належному стані, запобігав його пошкодженню і псуванню, постійно здійснював за власний рахунок його поточний ремонт.
Так в квітні та вересні 2015 році ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на об'єкті оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Гастело, 6/1 на загальну суму 299 972,40 грн., що підтверджується актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року та актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року.
По об'єкту оренди за адресою м. Хмельницький, вул. Довженка, 12 ТОВ "ПАККО Холдинг" в квітні 2015 року здійснив ремонт на загальну суму 1 119 815,20 грн., що підтверджується актом № 37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року.
Згідно довідки товариства від 15.12.2015 року, всього за період з 2012 року по 2015 рік ТОВ "ПАККО Холдинг" здійснив ремонт на об'єктах оренди на загальну суму 516 381,95 грн.
На даний момент об'єкт оренди перебуває у стані, не гіршому, ніж він був переданий в оренду, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди згідно п. 3 ч.1 ст. 783 ЦК України.
Щодо акту перевірки від 05.11.2015р., фото та відеозапису перевірки наданих позивачем, пояснив, що дані докази не є належними та допустимими, отримані з порушенням чинного законодавства і не доводять обставин, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог та заперечень. Оскільки перевірка об'єкту оренди була проведена з метою здійснення Орендодавцем свого права, передбаченого п.6.1.1. договору.
Представником позивача в судовому засіданні заявлено усне клопотання про відкладення розгляду справи для надання додаткових матеріалів в підтвердження заявлених вимог.
Представник відповідача не заперечив проти відкладення розгляду справи.
З метою об'єктивного розгляду спору та дослідження обставин, що мають суттєве значення для його вирішення, суд відкладає розгляд справи в межах строку встановленого ст. 69 ГПК України.
Керуючись статтями 38, 77 ГПК України, -
1. Відкласти розгляд справи на 13.01.2016 року на 12:00 год.
2. Позивачу: надати пояснення з врахуванням заперечень викладених в поясненні № 3898 від 18.12.2015 року.
Суддя С. В. Костюк