Справа № 22ц/796/15505/2015 Головуючий у 1-й інстанції - Осаулов А.А.
17 грудня 2015 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва у складі :
головуючого - Шахової О.В.
суддів: Вербової І.М., Поливач Л.Д.
при секретарі - Бугай О.О.
розглянула у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Під ключ», Публічного акціонерного товариства «Артем Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Лариса Василівна, Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник», Товариство з обмеженою відповідальністю «Під ключ», про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2015 року,
У червні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з зазначеним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що він на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного 29 травня 2009 року з відповідачем ПП «Під ключ», придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1. Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 26 травня 2015 року йому було відмовлено у державній реєстрації права власності на зазначену квартиру, оскільки у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14 грудня 2007 року, власниками якого є Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник». Позивач вважає, що спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладання договору іпотеки, а тому, в силу положень ст. ст. 203, 215 ЦК України є недійсним з моменту його укладання.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права. При цьому зазначає, що судом не враховано, що спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений з порушенням вимог ч ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладання договору іпотеки, а тому, в силу положень ст. ст. 203, 215 ЦК України є недійсним з моменту його укладання.
У судовому засіданні позивач та його представник - ОСОБА_3 підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити.
Інші сторони в судове засідання не з'явились.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із відсутності визначених ч.1 ст. 215 ЦК України правових підстав для визнання недійсним іпотечного договору від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.
Колегія суддів погоджується із таким висновком суду першої інстанції.
Судом встановлено, що 10 жовтня 2007 року між КП «Житомирбудзабудовник» (замовник) та ПП «Під ключ» (генеральний підрядник) було укладено договір № 69 генерального підряду на капітальне будівництво.
За даним договором генеральний підрядник зобов'язався власними силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором об'єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою по АДРЕСА_1, та відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник зобов'язався надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об'єкту будівництва та оплатити їх.
14 грудня 2007 року між ТОВ «Артем-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Артем-Банк», та Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник» було укладено договір № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_1 .
Відповідно до вказаного договору Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовники, зобов'язалися збудувати за замовленням управителя - ПАТ «Артем-Банк» житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_1, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування (квартири в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном та майнові права на які належать КП «Житомирбудзабудовник» і відповідно до протоколу розподілу площ в об'єкті будівництва та переліку № 1, № 2, № 3, № 4, які є невід'ємною частиною договору № 1 від 14.12.2007 року) довірителям, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва.
14 грудня 2007 року між іпотекодавцями Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзабудовник» та іпотекодержателем ТОВ «Артем-Банк» було укладено договір іпотеки № 2 та посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пестич Л.В.
Оскаржуваний договір був укладений з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов'язань по договору про організацію спорудження об'єктів будівництва від 14 грудня 2007 року.
Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцям майнові права на об'єкт будівництва, загальною площею 53566,82 кв.м, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1, у тому числі об'єкти інвестування в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном, а саме: квартири згідно Переліку № 1, офісні приміщення згідно Переліку № 2, нежитлові приміщення згідно Переліку №3, машиномісця згідно Переліку № 4, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14 грудня 2007 року, договору на об'єкт будівництва від 14 грудня 2007 року.
29 травня 2009 року між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 було укладено договір № 86/110/щ купівлі-продажу майнових прав, згідно якого ОСОБА_1 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
03 грудня 2012 року між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 було складено Акт № 109 про здійснення остаточних розрахунків. Тобто, відповідно до даного Акту ОСОБА_1 сплатив повну суму за спірну квартиру, про що ПП «Під ключ» було видано ОСОБА_1 довідку № 109 від 03 грудня 2012 року.
26 квітня 2012 року між Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ» було укладено договір про заміну сторони у зобов'язанні, згідно якого КП «Житомирзабудовник» передало, а ТОВ «Під-ключ» прийняло на себе права та обов'язки КП «Житомирбудзамовник» за договором про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року.
У грудні 2010 року житловий будинок по АДРЕСА_1 був зданий в експлуатацію, про що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва 24 грудня 2010 року був виданий сертифікат відповідності КВ 000562.
У листі від 14 серпня 2013 року ТОВ «Під-Ключ» повідомило ПАТ «Артем-Банк» про те, що квартири № 109, 110, 403 в будинку по АДРЕСА_1 не реалізовані через фонд фінансування будівництва через велику площу (283,80 кв.м, 310,54 кв.м., 198,23 кв.м). У зв'язку з чим забудовником було прийнято рішення про їх перепланування шляхом поділу на декілька квартир меншої площі, що потягло за собою зміну нумерації квартир, яка станом на 14 серпня 2013 року не співпадає з нумерацією квартир у фонді фінансування будівництва. З цих підстав ТОВ «Під-ключ» просило зняти заборону.
03 квітня 2015 року позивач звернувся до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві з заявою про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 26 травня 2015 року позивачу було відмовлено у державній реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1, оскільки у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на будинок АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 14 грудня 2007 року, власниками якого є Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзабудовник».
Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилався на те, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило його права на проінвестовану нерухомість.
Встановивши відсутність визначених ч. 1 ст. 215 ЦК України правових підстав для визнання недійсним іпотечного договору від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про необґрунтованість позовних вимог у зв'язку з їх недоведеністю.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не враховано, що спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений з порушенням вимог ч ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною на час укладання договору іпотеки, а тому, в силу положень ст. ст. 203, 215 ЦК України є недійсним з моменту його укладання є безпідставними, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).
У статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) було указано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.
Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.
01 січня 2004 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.
Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.
Судом першої інстанції встановлено, що оспорюваний іпотечний договір був укладений між банком та забудовником на забезпечення виконання договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва від 14 грудня 2007 року, кошти на підставі якого були спрямовані на будівництво будинку АДРЕСА_1, а відтак- між сторонами існує іпотечний борг, тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону № 979-IV як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Крім того, слід зазначити, що на момент укладання між ПП «Під ключ» та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року уже існував оспорюваний іпотечний договір. Таке свідчить про те, що оспорюваний іпотечний договір був укладений відповідно до вимог чинного на той час законодавства та до виникнення у позивача майнових прав на об'єкт будівництва.
У той же час право позивача може бути захищено в інший, передбачений законом, спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору купівлі-продажу від 29 травня 2009 року та відшкодування переданих ПП «Під ключ» коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваного договору іпотеки майнових прав, в яких позивач не був стороною.
Таким чином, суд першої інстанції повно встановив обставини, що мають значення для даної справи. Висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Доводи викладені в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду.
Згідно ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.
Керуючись ст.ст. 303,304, 307,308, 313-315,317 ЦПК України, колегія суддів
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2015 року залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ, шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до вказаного суду.
Головуючий
Судді