"14" грудня 2015 р.Справа № 916/3276/15
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
головуючого судді Жекова В.І.,
суддів Пироговського В.Т., Аленіна О.Ю.
(Склад колегії суду визначено згідно з протоколом про автоматичний розподіл справ між суддями від 30.10.2015р.)
секретар судового засідання Герасименко Ю.С.
за участю представників сторін 14.12.2015 р.:
Від Прокуратури -Закернична І.А.
Від Затоківської селищної ради -не з'явився
Від ПАТ «Рембуд»- не з'явився
Від Рівненської обласної ради- не з'явився
Від ОСОБА_2 - не з'явився
розглянувши апеляційну скаргу
Затоківської селищної ради
на рішення Господарського суду Одеської області
від 09.10.2015р.
по справі № 916/3276/15
за позовом Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради
до Публічного акціонерного товариства "Рембуд"
за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1. Рівненської обласної ради
2. ОСОБА_2
про розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2015р., яка надіслана учасникам процесу 04.11.2015р., розгляд апеляційної скарги призначено на 02.12.2015 р.
Учасники судового процесу відповідно до статті 98 Господарського процесуального кодексу України належним чином повідомлялись про час і місце розгляду апеляційної скарги.
Розгляд справи за правилами ст. 77 ГПК України відкладався.
Відповідно до вимог ст. 85 ГПК України в судовому засіданні, яке відбулось 14.12.2015р. оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.
06.08.2015р. Білгород-Дністровський міжрайонний прокурор в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Публічного акціонерного товариства «Рембуд», в якому просив розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 0, 142 га, розташованої на території Затоківської селищної ради м. Білгород-Дністровського Одеської області під базою відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_1» в АДРЕСА_1, який укладено 11.08.2000 р. між Затоківською селищною радою та Публічним акціонерним товариством «Рембуд» для будівництва та обслуговування бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_1»; зобов'язати Публічне акціонерне товариство «Рембуд» повернути до комунальної власності Затоківської селищної ради земельну ділянку загальною площею 0, 142 га, вартістю 622812 грн., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, яка використовується згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 11.08.2000р. між Затоківською селищною радою та Публічним акціонерним товариством «Рембуд»; покласти всі витрати на відповідача.
В обґрунтування позову прокурор посилається на те, що в ході проведеної перевірки встановлено, що між Затоківською селищною радою та Публічним акціонерним товариством «Рембуд» 11.08.2000р. було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,142 га строком на 25 років для будівництва та обслуговування бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_1».
В подальшому, між Рівненською обласною радою, як співвласниці земельної ділянки було укладено з ОСОБА_2 27.02.2015р. договір купівлі-продажу 58/100 часток нерухомого майна будівель та споруд бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_1» у складі приміщень з 1 до 15, з 21 до 49, з 61 до 92 загальною площею 612,2 кв.м. Отже, прокурор вважає, що у зв'язку із зміною власника нерухомого майна договір оренди слід розірвати.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.10.2015р. по справі №916/3276/15 (суддя Цісельський О.В.) у позові Білгород-Дністровському міжрайонному прокурору Одеської області - відмовлено повністю.
Рішення мотивоване тим, що ні прокурор, а ні позивач у встановленому законом порядку не надали суду належних та припустимих доказів, порушення відповідачем приписів законодавства України або умов укладеного договору оренди, які б свідчили про те, що відповідачем порушуються права Затоківської селищної ради у зв'язку із відчуженням Рівненською обласною радою 58/100 часток нерухомого майна будівель і споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1" ОСОБА_2
Не погодившись із вказаним судовим рішенням, Затоківська селищна рада звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення господарським судом першої інстанції норм матеріального права просить рішення Господарського суду Одеської області від 09.10.2015р. по справі №916/3276/15 скасувати; позов прокурора задовольнити.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянт посилається на те, що судом першої інстанції під час прийняття оскаржуваного судового рішення не було враховане те, що заявлені Білгород-Дністровським міжрайонним прокурором позовні вимоги прямо кореспондуються з умовами, визначеними оспорюваним договором оренди земельної ділянки, відповідно до п.8 .4 якого на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема, на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими Законами України.
Відповідно до ч.2 ст.101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Ознайомившись з матеріалами та обставинами справи на предмет надання їм попередньою судовою інстанцією належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин, дотримання норм матеріального та процесуального права, згідно з вимогами ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Так, з матеріалів справи вбачається, що згідно наказу Регіонального відділення Фонду державного майна у Рівненській області № 928 від 30.08.1996 р., був затверджений план приватизації Орендного підприємства Рівненська виробнича ремонтно-будівельна фірма "Рембуд".
Відповідно до відомостей розрахунку вартості будівель, споруд і передавальних пристроїв вбачається, що орендному підприємству Рівненська виробнича ремонтно-будівельна фірма "Рембуд" станом на 01.02.1996р. належав будинок бази відпочинку 3-х поверховий на 80 місць та будинок сторожів, розташований в смт Затока Білгород-Дністровського району Одеської області, із датою введення в експлуатацію 12.1989р., (3-х поверхова будівля) та 06.1993р. (будинок сторожів).
У 1996 році Орендним підприємством Рівненська виробнича ремонтно-будівельна фірма "Рембуд" було розроблено робочий проект розширення бази відпочинку "Рівенчанка" з улаштуванням їдальні на 50 місць у смт Затока (т.1, а.с. 147-152).
30.09.1996р. Орендне підприємство Рівненська виробнича ремонтно-будівельна фірма "Рембуд" було перейменоване в Відкрите акціонерне товариство "Рембуд".
02.02.1998р. Інспекцією ДАБК в Одеській області було надано дозвіл на виконання будівельних робіт з розширення бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1" фірмі "Рембуд" в смт Затока (т.1, а.с.146).
11.08.2000 р. між Затоківською селищною радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Рембуд" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір), відповідно до п.1.1. якого орендодавець на підставі рішення № 66 від 28.03.1997р. "Про надання земельної ділянки в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 25 років Орендному підприємству Рівненська виробнича фірма Ремстрой" надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування на умовах оренди строком на 25 років земельну ділянку загальною площею 0,142 га із земель загального користування в смт Затока для будівництва і обслуговування бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1" в АДРЕСА_1 (т.1, а.с.19-20).
Пунктом 1.2. договору визначено, що земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку, згідно з доданим планом (схемою) земельної ділянки, що є невід'ємною частиною цього будинку.
Пунктом 1.3. договору визначено, що на земельній ділянці знаходяться тимчасові споруди та приміщення.
Відповідно до пункту 2.1. договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду з метою несільськогосподарського використання під розміщення бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_1».
Пунктом 2.2. договору визначено, що орендарю надається право зводити будівлі і споруди, проводити поліпшення стану земельної ділянки з метою ефективного користування нею за обраним видом використання при наявності узгодженої проектно-планувальної документації згідно з вимогами ст. 39 п.5 Земельного кодексу України.
Згідно з пунктом 2.3. договору визначено, що договір укладається на термін 25 років, починаючи з дати його реєстрації.
Пунктом 8.3. договору встановлено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення терміну його дії, передбаченого п.2.3. договору; придбання орендарем земельної ділянки у власність; примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; при неможливості використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря або орендодавця; розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін; невиконання вимог Договору щодо каналізування, водопостачання та благоустрою, як орендованої земельної ділянки та і прилеглої території, а також зобов'язань, передбачених розділом 7.2. (обов'язки орендаря) договору.
Згідно пункту 8.5. вищевказаного договору сторони погоджуються з тим, що дострокове розірвання договору має здійснюватися за наявності письмового попередження заінтересованої особи в цьому не пізніше ніж за один місяць.
28.05.2004р. рішенням Рівненської обласної ради за №351 "Про перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області", було затверджено в новій редакції перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області. База відпочинку та будинок сторожів в смт Затока Одеської області були включені в "Перелік", про що свідчить наявний в матеріалах справи перелік об'єктів спільної власності територіальних громад Рівненської області (т.1, а.с. 51-55).
19.09.2005р. між Затоківською селищною радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Рембуд" (орендар) було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди, якою сторони визначили нормативно-грошову оцінку орендованої земельної ділянки та розмір щомісячної орендної плати. Інші умови договору оренди землі залишилися незмінними (т.1, а.с. 22).
З наявного в матеріалах справи рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2005 р. по справі № 30/382-05-8520 за позовом ВАТ "Рембуд" до ТОВ матеріально-технічного забезпечення "Енергокомплектрезервобладнашія" Управління будівництва Хмельницької АЕС про визнання права власності вбачається, що було визнано право власності ВАТ "Рембуд" на незавершену будівництвам їдальню бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
16.01.2006р. ВАТ "Рембуд" звернулося до КП "Білгород-Дністровське БТІ" з замовленням на реєстрацію права власності на незавершену будівництвом їдальню бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
09.03.2006р. КП "Білгород-Дністровське БТІ" листом за № 277 повідомило, що здійснити державну реєстрацію рішення господарського суду Одеської області від 15.11.2005р. про визнання права власності на незавершену будівництвам їдальню бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", неможливо, оскільки згідно з п.1.6. "Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно" із змінами та доповненнями, зареєстрованим МЮ України 28.01.2003р. № 66/7378 реєстрації підлягають права власності лише на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких завершено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
25.10.2013 року Рівненська обласна рада прийняла рішення №1032 "Про відчуження частки нерухомого майна будівель та споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", що є спільною власністю територіальних громад області та знаходяться за адресою: АДРЕСА_1".
Відповідно до пункту 1 рішення обласної ради від 25.10.2013р. №1032, Рада вирішила здійснити відчуження 58/100 частки нерухомого майна будівель та споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", що є спільною власністю територіальних громад області та знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом проведення аукціону через Рівненську товарну біржу.
30.05.2013р. Рівненською обласною радою було отримано Свідоцтво серія НОМЕР_1 про право власності на нерухоме майно - 58/100 будівель та споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", загальною площею 968,2 м2, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.
Також, з матеріалів справи вбачається, що 30.05.2013р. Рівненською обласною радою згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності під індексним №4189285 - було зареєстровано право спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Рівненської області на 58/100 часток у складі приміщень, загальною площею 612,2 м2, в будівлях бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1".
27.02.2015 року, за результатами проведеного аукціону та на підставі протоколу проведення аукціону від 23.01.2015р. №02-01/15-Н, між Рівненською обласною радою та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу 58/100 часток нерухомого майна будівель і споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", у складі приміщень з 1 по 15, з 21 по 49, з 61 по 92, загальною площею - 612,2 м2 (за планом літ. "А") будівлі спального корпусу з вбудованими приміщеннями їдальні, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1, який був нотаріально посвідчений (копія протоколу та договору додаються) (т.1, а.с.115-117).
27.02.2015р. у зв'язку із посвідченням договору купівлі-продажу, за актом прийому-передачі представником продавця - Рівненської обласної ради було передано покупцю - ОСОБА_2 58/100 часток нерухомого майна будівель і споруд бази відпочинку "ІНФОРМАЦІЯ_1", у складі приміщень з 1 по 15, з 21 по 49, з 61 по 92, загальною площею - 612,2 м2 (за планом літ. "А") будівлі спального корпусу з вбудованими приміщеннями їдальні, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.118).
Також, з матеріалів справи вбачається, що 27.02.2015р. приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Самсонюк О.А. було проведено державну реєстрацію вищезазначеного майна за ОСОБА_2, що підтверджується витягом з державного реєстру за індексним № 34295814 (т.1, а.с.119).
Дослідивши матеріали та обставини справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Так, приписами статті 11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти; 5). цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства; 6) у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування; 7) у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду; 8) у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або ненастання певної події.
Відповідно до приписів статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п'ятої статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до частини 1 статті 1 Земельного кодексу України та статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до вимог ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Вимогами ч.ч.1,2 ст.27 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.
Згідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір бо уклали б його на інших умовах.
У відповідності частини 2 статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Згідно з положеннями статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Тобто договір - це домовленість, що свідчить про волевиявлення сторін та узгодження їхніх дій. Він є інститутом добровільного виконання зобов'язань для отримання результату, задля якого його укладено, і якого намагаються досягти сторони шляхом вчинення певних дій.
Відповідно до ст.19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Статтею 627 Цивільного кодексу України визначено один із загальних принципів цивільно-правових відносин, а саме свобода договору, яка наділяє осіб правом вільно вирішувати питання про укладення договору, про вибір контрагентів, про визначення умов договору.
Статтею 67 Господарського кодексу України, встановлено, що відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.
Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України). Отже, уклавши договір сторони за цим договором домовилися щодо його умов.
Згідно частини 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом країни для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Виходячи з вищевикладеного, підставою для розірвання спірного договору за рішенням суду на вимогу позивача є істотне порушення відповідачем умов договору оренди.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що на підставі приписів статті 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є зокрема: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.
Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) не усунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; в) конфіскації земельної ділянки; г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки; д) не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
Таким чином, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що часткова відмова від права користування земельною ділянкою з підстав часткової передачі об'єктів нерухомості у власність інших осіб на орендованій земельній ділянці відповідно до чинного законодавства не є у даному випадку підставою для повного розірвання договору оренди землі, оскільки заявником не доведена повна добровільна відмова від говору оренди в цілому.
Таким чином, суд апеляційної інстанції зазначає, що у разі продажу частини нерухомого майна іншим особам можлива лише зміна умов договору оренди землі.
Отже, твердження апелянта щодо того, що при прийнятті оскаржуваного судового рішення судом першої інстанції в неповному обсязі були дослідженні всі фактичні обставини справи, які суттєве значення мали для вирішення спору по суті, колегією суддів апеляційної інстанції до уваги не приймаються, оскільки з матеріалів справи вбачається, що судом першої інстанції в повному обсязі були дослідженні всі фактичні обставини справи та цілком обґрунтовано було прийнято рішення щодо відмови у задоволенні позовних вимог.
З огляду на викладене, судова колегія апеляційної інстанції зазначає, що оскаржуване рішення суду прийнято з додержанням норм матеріального та процесуального права, а відтак підстави для його зміни або скасування відсутні.
Керуючись ст.ст. 77, 85, 99,1 01-105 ГПК України,
колегія суддів,
Рішення Господарського суду Одеської області від 09.10.2015р. у справі № 916/3276/15- залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
Головуючий суддя: Жеков В. І.
Судді: Пироговський В.Т.
Аленін О.Ю.