ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
17.11.2015Справа №910/23031/15
За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Медіа Експерт Плюс"
До Товариства з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг"
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача
Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль"
Провизнання права власності
Суддя Мандриченко О.В.
Представники:
Від позивача:Сацюк В.В., представник за довіреністю № б/н від 14.09.2015 р.;
Від відповідача: Пархоменко О.О., представник за довіреністю № б/н від 14.05.2015 р.;
Від третьої особи: Сандуляк С.А., представник за довіреністю від 28.02.2013 р. № 536.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Медіа Експерт Плюс" звернулося до суду з позовом про визнання права власності на частину приміщень нежитлової будівлі, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" зважаючи на укладення сторонами інвестиційного договору, умови якого відповідачем порушено, оскільки не вчинено дій з передачу у власність позивача нерухомого майна, загальною площею 1 806 кв.м.
Провадження у справі за вказаними вимогами порушено ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/23031/15 від 03.09.2015, яку призначено до розгляду на 08.10.2015.
18.09.2015 через відділ діловодства суду від Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" надійшла заява про вступ у справу в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, мотивована наявністю між банком і Товариством з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" зобов'язальних правовідносин з договору кредиту та договору іпотеки, за яким банк виступає заставодержателем нежитлової будівлі, щодо визнання права власності на чатсину якої заявлено позов.
08.10.2015 судом було здійснено перехід до розгляду спору по суті, продовжено строк вирішення спору за клопотанням представника відповідача та оголошено перерву у засіданні до 03.11.2015.
03.11.2015, 05.11.2015 та 10.11.2015 в судових засіданнях оголошувалася перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвалою від 10.11.2015 було задоволено клопотання Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" та залучено його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.
12.11.2015 розгляд справи було відкладено на 17.11.2015.
16.11.2015 від Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" до суду надійшла зустрічна позовна заява про визнання недійсним укладеного сторонами у справі інвестиційного договору від 18.03.2013.
У судовому засіданні, що відбулося 17.11.2015, представник третьої особи підтримав клопотання, подані через відділ діловодства 13.11.2015 про відкладення розгляду справи і продовження строків вирішення спору та про колегіальний розгляд справи.
За наслідками розгляду клопотань третьої особи, судом було відмовлено у їх задоволенні зважаючи на їх безпідставність. Так, вимагаючи відкладення розгляду справи та продовження строків вирішення спору, третя особа посилалася на недостатність часу для підготовки до слухання справи, проте такі посилання видаються суду критичними, оскільки станом на 17.11.2015 матеріали справи містять заперечення Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" проти позову та документи, на підтвердження правової позиції у спорі. При цьому, третьою особою не враховано, що строк вирішення спору у справі вже було продовжено ухвалою від 08.10.2015 і відповідно до чинного процесуального законодавства такий строк є обмеженим.
Вимагаючи призначення колегіального розгляду справи, третя особа посилалася на складність справи. Проте, кількість наявних в матеріалах справи доказів, які чітко дозволяють визначити характер та особливості спірних матеріально-правових відносин, що склалися між банком та відповідачем, а також відповідачем і позивачем, не дають підстав вести мову про особливу складність справ, неясність чи суперечливість правових норм, що підлягають застосуванню у спірних відносинах; неоднаковості судової практики застосування правових норм, що регулюють спірні відносини тощо.
17.11.2015 в судовому засіданні судом було оголошено сторонам про відмову у прийнятті зустрічного позову, що був поданий 16.11.2015 Публічним акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" про визнання недійсним інвестиційного договору від 18.03.2013, укладеного сторонами у зв'язку з відсутністю у третьої особи без самостійних вимог на предмет спору правомочностей на заявлення позовних вимог у справі.
Як вбачається з позовної заяви, та пояснень представника позивача, позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем своєї частини зобов'язань за укладеним сторонами інвестиційним договором від 18.03.2013, що виявилося у безпідставному непідписанні акту розподілу приміщень від 05.05.2015 та ненаданні документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності позивача на частину будівлі.
Відповідач письмового відзиву на позовну заяву не подав.
У ході розгляду спору по суті представник відповідача проти позову заперечував, вказуючи, що строк виконання зобов'язань за договором не настав.
Згідно з запереченнями проти позову та письмовими поясненнями третьої особи, Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль" вважає позовні вимоги незаконними, оскільки об'єкт нерухомого майна, на частину якого позивач просить визнати за собою право власності, перебуває і іпотеці банку, а крім того, на нього вже було звернуто стягнення в судовому порядку та триває виконавче провадження. З огляду на умови договору іпотеки та положення чинного законодавства, права іпотекодержателя на задоволення своїх законних вимог до іпотекодавця зберігаються незалежно від зміни, що відбулися зі спірним об'єктом нерухомості.
Дослідивши матеріали справи, оглянувши оригінали копій документів, що знаходяться у матеріалах справи, заслухавши пояснення представників, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Медіа Експерт Плюс" в якості інвестора 18.03.2013 уклали інвестиційний договір, відповідно до якого інвестор приймає інвестиційну участь у проваджені комплексу заходів, пов'язаних з реконструкцією нежитлової будівлі № 8Б (літера Г), що знаходиться в Солом'янському районі м. Києва по вул. Сурикова, 3, загальною площею 6 013,6 кв.м. (об'єкт інвестування), а саме: влаштування антресолей в приміщеннях об'єкту інвестування за рахунок внутрішнього простору.
За домовленістю сторін договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до остаточного виконання сторонами своїх зобов'язань (п. 10.1).
Відповідно до п. 1.2 інвестиційного договору відповідач зобов'язався забезпечити реконструкцію об'єкта інвестування, його введення в експлуатацію та, після оформлення та реєстрації права власності на реконструйований об'єкт, передати частину об'єкта, що дорівнює площі об'єкта інвестування, на яку збільшилася загальна площа об'єкта інвестування внаслідок реконструкції, у власність інвестора.
Інвестор, в свою чергу, зобов'язався забезпечити інвестування об'єкту шляхом надання товариству поворотної фінансової допомоги за окремими договорами про надання поворотної фінансової допомоги, а після оформлення і реєстрації права власності відповідача на об'єкт, отримати частину об'єкта, що дорівнює площі об'єкта інвестування, на яку збільшилася загальна площа об'єкта інвестування внаслідок реконструкції, у власність (п. 1.4).
Інвестування реконструкції об'єкта інвестування здійснюється інвестором лише в грошовій формі, шляхом грошових коштів на рахунок товариства (п. 2.4).
Відповідно до п. 2.1 інвестиційного договору поворотна фінансова допомога надається в національній валюті України у розмірі, що дорівнює сумі поворотної допомоги, наданої за окремими договорами.
До основних обов'язків відповідача за інвестиційним договором було віднесено обов'язок після завершення реконструкції об'єкту інвестування підписати з інвестором відповідний акт виконаних робіт та акт розподілу, після завершення реконструкції та прийняття в експлуатацію об'єкта інвестування - отримати у власність частину площ (п.п. 4.1.4, п. 4.2.3).
Згідно з п. 5.1 договору інвестор отримує площу об'єкту інвестування, на яку збільшилася загальна площа об'єкту внаслідок реконструкції шляхом влаштування антресолей в приміщеннях об'єкту за рахунок внутрішнього простору.
Протягом 20-ти днів з моменту затвердження проекту сторони на підставі проекту з врахуванням п. 5.1 договору складають та підписують акт про розподіл приміщень, згідно з яким бронюється (визначається) частка інвестора в об'єкті (п. 5.2).
Протягом 30-ти календарних днів з моменту закінчення реконструкції об'єкту інвестування та введення його в експлуатацію сторони здійснюють фактичний розподіл приміщень об'єкту інвестування в натурі на підставі акту розподілу приміщень (п. 6.1).
По результатам фактичного розподілу приміщень об'єкту інвестування з врахуванням даних акту розподілу приміщень повноважні представники сторін підписують відповідний протокол, який в подальшому є підставою для оформлення кожною з них права власності на відповідну частку в об'єкті інвестування.
До позовної заяви позивачем було приєднано десять укладених з відповідачем договорів про надання поворотної фінансової допомоги від 18.03.2013, 30.10.2013, 05.11.2013, 26.11.2013, 20.12.2013, 20.02.2014, 18.03.2014, 28.03.2014, 28.07.2014, 26.09.2014 ( з додатками) зі строком повернення коштів до 31.12.2013, 31.12.2014 та 31.12.2015 в загальному обсязі 7 356 700,00 грн., які за умовами додаткових угод до договорів про надання фінансової допомоги мали використовуватися відповідачем для проведення реконструкції нежитлової будівлі № 8 Б (літ. Г) по вул. Сурикова у м. Києві.
Згідно з додатковими угодами до договорів про надання поворотної фінансової допомоги у випадку неповернення поворотної фінансової допомоги до визначеної дати, така допомога повертається шляхом передачі позикодавцю права власності на приміщення, визначені позикодавцем, загальна площа яких відповідає площі, на яку збільшилася загальна площа будівлі внаслідок реконструкції.
Також, було приєднано платіжні доручення про перерахування коштів з різними договорами про надання поворотної фінансової допомоги на загальну суму 10 056 700,00 грн., декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, затвердженої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві 16.04.2015, технічний паспорт на будинок від 10.02.2015 з планами поверхів та експлікацією, акт розподілу приміщень від 05.05.2015, лист про направлення даного акту на підписання, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, загальною площею 7 818,3 кв.м. від 27.05.2015 на ім'я відповідача.
За твердженнями позивача, протягом 2013 - 2014 років відповідачу було перераховано 7 247 700,00 грн. фінансової допомоги, за рахунок якої було проведено реконструкцію об'єкта нерухомості м. Києва по вул. Сурикова, 3, № 8Б (літера Г). після якої площа об'єкта реконструкції збільшилася на 1 804,7 кв.м. та становить 7 818,3 кв.м., що підтверджується декларацією про готовність об'єкта до експлуатації та технічним паспортом.
Так, позивач вказує, що сторони домовилися про передачу йому як інвестору наступних приміщень, загальною площею 1 806,0 кв.м, згідно з даними технічного паспорту, тоді як решта об'єкту інвестування (6 012,3 кв.м) залишається у власності відповідача, в саме:
- приміщення № 6 у підвалі будівлі (група № 3), площею 69,7 кв.м.;
- приміщення групи № 4 на першому поверсі будинку (№ 11, площею 26,8 кв.м, приміщення № 12, площею 30,0 кв.м, № 13, площею 3,4 к.в.м, № 14, площею 3,0 кв.м, № 15, площею 2,3 кв.м., № 16, площею 33,0 кв.м, № 17, площею 4,3 кв.м, № 18, площею 4,5 кв.м, № 19, площею 68,5 кв.м);
- приміщення групи № 7 на четвертому поверсі будівлі (№ 1, площею 41,3 кв.м, № 2, площею 37,0 кв.м, № 3, площею 12,1 кв.м, № 4, площею 8,9 кв.м, № 5, площею 363,9 кв.м, № 6, площею 5,3 кв.м, № 7, площею 14,5 кв.м, № 8, площею 22,7 кв.м, № 9, площею 99,4 кв.м, № 25, площею 44,5 кв.м, № 26, площею 6,1 кв.м, № 27, площею 18,8 кв.м);
- приміщення групи № 8 на антресолі четвертого поверху (№ 1, площею 102,0 кв.м, № 2, площею 12,8 кв.м, № 3, площею 16,5 кв.м, № 4, площею 11,5 кв.м, № 5, площею 22,8 кв.м, № 6, площею 39,6 кв.м, № 7, площею 13,8 кв.м, № 8, площею 7,7 кв.м, № 9, площею 1,4 кв.м, № 10, площею 1,4 кв.м);
- приміщення групи № 14 на шостому поверсі будівлі (№ 2, площею 6,5 кв.м, № 3, площею 4,2 кв.м, № 4, площею 2,9 кв.м, № 7, площею 4,8 кв.м, № 8, площею 12,0 кв.м, № 9, площею 16,8 кв.м, № 10, площею 56,5 кв.м, № 11, площею 6,0 кв.м, № 12, площею 11,0 кв.м, № 13, площею 216,8 кв.м, № 14, площею 14,7 кв.м., № 36, площею 73,3 кв.м);
- приміщення групи № 15 на антресолі шостого поверху будівлі (№ 1, площею 8,1 кв.м, № 2, площею 121,5 кв.м, № 3, площею 44,0 кв.м, № 4, площею 15,2 кв.м, № 5, площею 7,5 кв.м, № 6, площею 61,7 кв.м).
У позовній заяві вказується, що для закріплення даної домовленості було складено акт розподілу приміщень від 05.05.2015, який відповідач необґрунтовано відмовився підписувати та станом на момент звернення позивача до суду з позовом не надав документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності інвестора на частину приміщень будівлі, що зумовило звернення позивача до суду з позовом про визнання права власності на описані приміщення, загальною площею 1 806 кв.м будівлі № 8Б (літера Г) за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3.
У відповіді відповідача на письмову вимогу позивача про підписання акту розподілу приміщень від 05.05.2015 вказується, що інвестиційним договором від 18.03.2013 не передбачено такого обов'язку Товариства з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг", яке в ході розгляду справи по суті спору заперечувало проти задоволення позову з мотивів ненастання строків для виконання своїх зобов'язань.
В аналізу умов укладеного договору та положень чинного законодавства слідує, що інвестиційний договір сторін за своєю правовою природою є договором про спільну діяльність.
У ст. 1130 Цивільного кодексу України вказується, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
За умовами інвестиційного договору сторін вклад інвестора у спільну діяльність був обмежений лише наданням фінансової допомоги, вклад відповідача - виконанням функцій замовника реконструкції будівлі, що дає підстави вести мову про намагання сторін оформити свої правовідносини у вигляді договору простого товариства. Проте, інвестиційний договір від 18.03.2013 не врегульовує жодним чином порядку ведення спільних справ учасників, а лише у різній формі (предмет, обов'язки сторін, визначення і виділення частки) обумовлює шлях до отримання інвестором частини належного відповідачу нерухомого майна після проведення реконструкції.
На думку суду, позивачем було обрано не вірний спосіб захисту порушеного права в розрізі спірних правовідносин з відповідачем.
Суд враховує, що такий спосіб захисту права як визнання права власності відповідає як Конституції України, так і Цивільному кодексу України.
Проте, звертаючись до суду з таким позовом, слід враховувати шляхи захисту порушеного права чи охоронюваного законом інтересу суб'єкта в розрізі всіх суттєвих обставин справи.
Важливим і першочерговим для врахування у заявленому спорі є факт наявності між позивачем і відповідачем зобов'язальних правовідносин та правомочності кожного з них у ньому.
Статтею 392 Цивільного кодексу України встановлено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
З аналізу наведеної норми слідує, що позивачем позову про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних правовідносин (фізична, юридична особи, держава, територіальна громада), який вважає себе власником (суб'єктом права повного господарського відання або права оперативного управління) певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб, претензіями на це майно третіх осіб, необхідністю одержати правовстановлювальні документи. Відповідачем даного позову може бути будь-яка особа, яка сумнівається у приналежності майна позивачу, або не визнає за позивачем права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Застосування позову про визнання права власності можливе лише за умови, що особи, які не визнають, заперечують та оспорюють право власності не перебувають із власником у зобов'язальних правовідносинах, адже права, у тому числі право власності осіб, які перебувають у зобов'язальних правовідносинах, мають захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов'язального права.
Оскільки відповідач по суті не заперечує та не оспорює заявлені позивачем права на майно (частину приміщень у нежитловій будівлі), а лише не виконує зобов'язання з вчинення певних (активних - підписання акту, передачі документації) дій, заявлення позовних вимог про визнання права власності є невірним способом захисту порушеного права, що виникло із зобов'язальних правовідносин, яким у даному разі має бути вимога про зобов'язання вчинити певні дії - підписати акт, передати необхідні документи.
Зважаючи на викладене, позовні вимоги є безпідставними і такими, що задоволенню не підлягають.
Поряд з цим, суд вважає за належне також навести інші підстави, які унеможливлюють задоволення позову та були встановлені з фактичних обставин, що мають суттєве значення для встановлення істини у спірних правовідносинах, про які суд повідомила третя особа та які були замовчані позивачем та відповідачем.
Так, матеріалами справи підтверджуються обставини існування між відповідачем та третьою особою зобов'язальних правовідносин, що виникли з договору кредиту та правочину, спрямованого на забезпечення виконання грошових зобов'язань за кредитним договором - договору іпотеки спірного майна.
Судом встановлено, що 03.04.2007 Відкритим акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" (після зміни найменування - Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль") в якості позикодавця та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" в якості позичальника було укладено кредитний договір № 010/14/043, відповідно до якого позичальнику у було відкрито не відновлювальну кредитну лінію з лімітом 7 000 000,00 доларів США строком до 31.03.2014 зі сплатою процентної ставки в розмірі Libor (1 month) + 6,18 % річних та одноразової комісійної винагороди за розрахунково-касове обслуговування кредиту в розмірі 0,99 % від ліміту кредитної лінії.
03.04.2007 за заявкою позичальника банк надав йому кредитні кошти в розмірі 7 000 000,00 доларів США, які проконвертовані по курсу 5,0505 за 1 долар США та зараховані на його поточний рахунок в сумі 35 353 500,00 грн.
29.09.2008 Товариство з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" (первісний боржник) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" (новий боржник) за згодою кредитора Відкритого акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" уклали договір про переведення боргу, відповідно до якого первісний боржник переводить на нового боржника свої зобов'язання, що випливають із кредитного договору від 03.04.2007 № 010/14/043, укладеного банком та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інкрістар".
29.09.2008 банк та первісний боржник уклали додаткову угоду № 010/14/04/443 до кредитного договору № 010/14/043 від 03.04.2007, згідно з якою досягли домовленість про переведення заборгованості з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" згідно з договором про переведення боргу від 29.09.2008 та про внесення змін до преамбули і п. 1.1, 3.4, 5.1, 6.1, а також до розділу "Юридичні адреси, реквізити та підписи сторін".
Так, відповідно до п. 1.1 кредитного договору урахуванням внесених змін, позичальнику було відкрито невідновлювану кредитну лінію з лімітом 6 200 000 доларів США строком до 31.03.2014 зі сплатою процентної ставки в розмірі Libor (1 month)+6,18% річних та одноразової комісійної винагороди за розрахунково-касове обслуговування кредиту в розмірі 0,99% від ліміту кредитної лінії.
Відповідно до пункту 3.4 договору забезпеченням є, зокрема, іпотека належного відповідачу нежилого будинку за адресою: м. Київ, вул. Сурікова, 3, що належить йому на праві власності.
В якості забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором відповідачем та третьою особою було укладено договір іпотеки № 10/14/03/043/1 від 03.04.2007 (з додатковими угодами до нього), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. 03.04.2007 та зареєстрований в реєстрі за №-873/50, відповідно до якого іпотекодавець передає в заставу (іпотеку) належне йому нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. Г), розташовану за адресою: м. Київ, вул. Сурікова, буд. 3 (виробничий корпус № 86 загальною площею 6 013,60 кв.м.) заставною вартістю 38 847 000,00 грн.
Державну реєстрацію даного обтяження було проведено тим же нотаріусом в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (реєстраційний номер 4744403, контрольна сума 6317Д8В700) та в Державному реєстрі іпотек (реєстраційний номер 4752617, контрольна сума 04Д1039ЕГ8).
До вказаного договору іпотеки іпотекодавцем та іпотекодержателем вносились зміни шляхом укладання додаткових угод. Зокрема, 29.09.2008 третя особа та відповідач уклали договір про внесення змін № 010/14/04/442 до договору іпотеки № 010/14/03/043/1 від 03.04.2007, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. та зареєстрований в реєстрі за №-3929, відповідно до якого п. 1.1 розділу 1 "Предмет договору" було викладено в новій редакції у зв'язку із переведенням боргу за кредитним договором з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" (розмір зобов'язання іпотекодавця за кредитним договором визначено в сумі 6 200 000,00 доларів США) та вирішено у подальшому "позичальника" іменувати "іпотекодавцем".
31.03.2009 банк та третя особа уклали договір про внесення змін № 010/14/03/043/1/474 до договору іпотеки № 010/14/03/043/1 від 03.04.2007, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. та зареєстрований в реєстрі за №1280, відповідно до якого п. 1.1 та 1.3 було викладено в новій редакції (розмір зобов'язання іпотекодавця за кредитним договором визначено в сумі 6 028 000,00 доларів США, заставна вартість предмета іпотеки визначена сумі 100 756 000,00 грн.)
15.04.2011 названі особи уклали договір про внесення змін № 010/14/03/043/1/3 до договору іпотеки № 010/14/03/043/1 від 03.04.2007, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. та зареєстрований в реєстрі за №840, відповідно до якого абзац 6 п. 1.2 та п. 1.3 було викладено в новій редакції (відповідно до Витягу з технічної документації № Ю-28916/2010 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Головним управлінням земельних ресурсів КМДА від 26.03.2010 та відповідно до технічного звіту про встановлення зовнішніх меж землекористування, виданого ПП "Сектор" та перевіреного ГУ ЗР - КМДА - КІЗВ 21.07.2006 вказано кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:72:063:0064, а також заставна вартість предмета іпотеки визначена в сумі 52 716 755,00 грн.).
Згідно зі ст. 575 Цивильного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи та є окремим видом застави.
В силу застави кредитор (заставодержатель) відповідно до ст. 572 Цивильного кодексу України має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.
Право застави виникає з моменту укладення договору застави, а у випадках, коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, - з моменту його нотаріального посвідчення, як це передбачено ст. 585 Цивильного кодексу України.
У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель відповідно до ст. 589 Цивильного кодексу України набуває право звернення стягнення на предмет застави.
За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв'язку із пред'явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.
Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом.
У ч. 1 ст. 7 Закону України "Про іпотеку" закріплено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Статтею 33 Закону України "Про іпотеку" визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Так, матеріалами справи підтверджується, що у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем грошових зобов'язань за кредитним договором, третя особа скористалася своїм правом та подала до суду позов про звернення стягнення на предмет іпотеки у травні 2012 року.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.09.2014 у справі № 5011-33/7282-2012 позовні вимоги банку було задоволено та вирішено звернути стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 03.04.2007 № 010/14/03/043/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. та зареєстрований за №-873/50, укладений між банком та відповідачем, предметом якого є нерухоме майно - нежила будівля (літ. Г), розташована за адресою: м. Київ, вулиця Сурикова, будинок № 3 (виробничий корпусу № 86, загальною площею 6013,60) в рахунок погашення кредитної заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" за кредитним договором від 03.04.2007 № 010/14/043 у загальній сумі 6 276 720,44 долари США, з яких: заборгованість за тілом кредиту в розмірі 4 073 677,19 доларів США, заборгованість за відсотками в розмірі 1 773 327,50 доларів США, пеня за кредитом в розмірі 386 260,90 доларів США, пеня за відсотками в розмірі 43 454,85 доларів США.
Також, вказаним рішенням було встановлено спосіб реалізації предмет, шляхом її продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження, за початковою ціною в розмірі 80 582 240,00 грн. та стягнуто 73 080,00 грн. судового збору.
10.09.2015 Департаментом державної виконавчої служби Міністерства юстиції України винесено постанову про відкриття виконавчого провадження для примусового виконання наказу Господарського суду міста Києва у справі № 5011-33/7282-2012 та 10.11.2015 - постанову про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження.
Таким чином, відповідачем було укладено з позивачем договір, наслідком якого стала зміна (реконструкція) предмету іпотеки, без повідомлення про це іпотекодержателя на наявності переданого на вирішення суду спору про звернення стягнення на цей же предмет іпотеки, порушивши таким чином, прийняті на себе зобов'язання перед банком, адже за умовами п. 2.6 договору іпотеки відчуження предмету іпотеки, передача його в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування, наступну іпотеку без письмової згоди іпотекодержателя не допускається.
Доказів погодження з банком змін предмету іпотеки суду подано не було.
Згідно з п.п. 3.1.2 іпотечного договору іпотекодавець зобов'язується забезпечити цілісність переданого в іпотеку майна та створити належні умови для його зберігання.
У п.п. 3.1.4 договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець не має права проводити будь-які будівельні роботи відносно предмета іпотеки, окрім поточного або капітального ремонту, в тому числі реконструкції (переобладнання, перепланування).
Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв'язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію. Аналогічна позиція висвітлена в ухвалі Верховного суду України від 20.04.11 у справі № 6-61027св10.
При цьому, як вказувалося вище, умови інвестиційного договору передбачали проведення комплексу заходів, пов'язаних з реконструкцією нежитлової будівлі через влаштування антресолей у приміщеннях за рахунок внутрішнього простору, у зв'язку з чим, домовленість сторін про передачу позивачу приміщень підвалу, першого, четвертого і шостого поверхів видається безпідставною. А умови договорів про надання поворотної фінансової допомоги (згідно з додатковими угодами до них) встановлювали можливість отримання позикодавцем (позивачем) права власності на приміщення, на яку збільшилася площа будівлі внаслідок реконструкції, тобто внаслідок влаштування антресолей, що не відповідає вимогам позивача про визнання права власності на приміщення підвалу, першого та четвертого поверхів.
У ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Частиною 3 ст. 9 закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотеко держателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Порядок проведення робіт з поділу, виділення та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок, визначає Інструкція щодо проведення поділу, виділення та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 за №774/14041.
Згідно з п. 1.2 зазначеної Інструкції поділ і виділення частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна або висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта нерухомого майна.
Пунктом 2.3 Інструкції визначено, що не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна.
Питання поділу об'єктів нерухомого майна може розглядатися тільки після визнання права власності на них відповідно до закону. Внаслідок цього, до прийняття в експлуатацію та оформлення права власності на частину предмета іпотеки, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору, така частина є частиною предмета іпотеки і не може бути виділена в натурі.
На підставі всього викладеного, позовні вимоги судом відхиляються, у зв'язку з чим судові покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 81-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити повністю.
2. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя О.В. Мандриченко
Дата складання рішення 07.12.2015 р.