01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
19.10.2009 № 17/268-6/164-11/48
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Рєпіної Л.О.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача -
від відповідача -
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київська міська державна адміністрація
на рішення Господарського суду м.Києва від 24.07.2009
у справі № 17/268-6/164-11/48 (суддя
за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "МАРС"
до Київська міська рада
Київська міська державна адміністрація
третя особа позивача Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Комфорт-Інвест" ОСОБА_2
третя особа відповідача Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація
Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання недійсним рішення та визнання договору оренди поновленим
Рішенням господарського суду м. Києва від 24.07.2009р. позов ТОВ „Марс” до Київської міської ради, Київської міської державної адміністрації, треті особи у справі ТОВ „ФК „Комфорт - Інвест”, ОСОБА_2, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про визнання недійсним рішення та визнання договору оренди поновленим, задоволено частково, визнано недійсним Рішення Київської міської ради від 26.06.2007 №1031/1692 “Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну п. 3 Рішення Київської міської ради від 23.10.2003р. №121-18/994 “Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею”.
Київська міська рада, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), не погоджуючись з вказаним рішенням, звернулися до Київського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просять рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Вимоги апеляційних скарг підтримує прокуратура м. Києва, що вступила до справи з метою захисту інтересів Київської міської ради, Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).
15.09.2009р. від ОСОБА_4 надійшло клопотання про залучення її у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, яка обґрунтована тим, що рішення суду може вплинути на її права і інтереси відносно користування прибудинковою територією, за утримання якої сплачує комунальні платежі.
Крім того, у попередньому судовому засіданні, представником Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації заявлено усне клопотання про залучення у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_4.
Відповідно до ст. ст. 26-27 ГПК України треті особи, які заявляють самостійні вимоги на предмет спору та треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу до прийняття рішення господарським судом.
Зі змісту ст. 91 ГПК України вбачається, що норми ГПК України щодо вчинення господарським судом першої інстанції певних процесуальних дій не застосовуються судом апеляційної інстанції у випадках, коли відповідною нормою ГПК України прямо передбачено, що процесуальна дія вчиняється лише до прийняття рішення судом першої інстанції.
Отже, третя особа може вступити у справу після порушення провадження у справі як до початку розгляду справи, так і після нього, а вступ у справу цієї особи на стадії апеляції чи касації не допускається.
Таким чином, клопотання про залучення ОСОБА_4 у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору задоволенню не підлягає.
Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов наступного висновку .
Як встановлено матеріалами справи, рішенням Київської міської ради №121-18/994 “Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею” від 23.10.2003 затверджено проект відведення ТОВ “МАРС” земельної ділянки площею 0,44 га для будівництва житлового будинку по вул. Мілютенка 29 у Деснянському районі м. Києва та передано ТОВ “МАРС” дану земельну ділянку у короткострокову оренду на 3 роки.
На виконання вищевказаного рішення 24.05.2004 року між Київською міською радою та ТОВ “МАРС” укладено договір оренди земельної ділянки №626-00/48, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 22.06.2004 за номером №62-6-00148.
15.12.2006 проект будівництва житлового будинку пройшов експертизу в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва та видано дозвіл на виконання будівельних робіт № 2326-Др/Р та ( а.с.57, 121 т.2).
Відповідно до п.11.7 договору оренди землі після закінчення строку, на який укладено договір, орендар, за умови належного виконання обов'язків , має переважне право на поновлення договору, про що не пізніше ніж за три місяця до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця.
22.02.2007 позивач, письмово звернувся до КМДА з клопотанням продовжити договір земельної ділянки, але відповідь отримана не була.
06.06.2007 позивач вдруге звернувся до Голові КМДА про продовження договору оренди земельної ділянки, однак відповідь знов отримана не була.
Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну п.3 рішення Київської міської ради № 121-18/994 від 23.10.2003 „Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею”, позивач дізнався після прийняття Київською міською радою рішення № 1031/1692 від 26.06.2007. Негативне рішення викликане численними скаргами мешканців житлових будинків №№ 7, 9 та 11по просп. Лісовому м. Києва та рішенням V сесії п'ятого скликання № 7 Деснянської райради від 15.03.2007р.
З матеріалів справи вбачається, що Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради про прийняте Київською міською радою спірне рішення позивача повідомило листом від 09.08.2007 вих. №06-34/24121.
Господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з наступного: відповідно до ст. 59 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” на Київську міську раду покладено обов'язок доводити до відома населення всі акти, прийняті нею чи її посадовими особами. Рішення №1031/1692 від 26.06.2007, як свідчать матеріали справи, було оприлюднене шляхом опублікування в газеті “Хрещатик”(№198) тільки 20.11.2007. Однак, встановлений ч. 3 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, Київська міська рада, як орендодавець за договором, про відмову в продовженні строку дії договору позивача не повідомила. Серед підстав припинення права користування земельною ділянкою у ст.ст. 141, 143 Земельного кодексу України, ст.31 Закону України “Про оренду землі”, відсутня така підстава як скарги третіх осіб щодо реалізації орендарем своїх прав. Доказів того, що земельна ділянка позивачем одержана в користування неправомірно, не надано, тому вимоги ТОВ “МАРС” про визнання недійсним рішення Київської міської ради від 26.06.2007 №1031/1692 “Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну п. 3 Рішення Київської міської ради від 23.10.2003р. №121-18/994 “Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею” є обґрунтованими.
Заперечуючи проти рішення суду, Київська міська рада, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), посилаються на те, що відповідно до ст. 31 Закону України „Про оренду землі” договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, тому підставою для прийняття Київською міськрадою оскаржуваного рішення було саме закінчення строку його дії, а посилання на те, що підставою для відмови у продовженні строку є звернення мешканців є помилковим. Невірним є висновок, що в зв'язку зі несвоєчасним повідомленням позивача щодо прийнятого рішення про відмову у поновленні договору, укладений договір оренди можна вважати поновлений на той саме строк, оскільки про згадані обставини позивач довідався своєчасно про що свідчить подання відповідного позову до суду. Відповідно до Закону „Про місцеве самоврядування”, судову практику Верховного суду та Вищого господарського суду, виходячи з установлених законодавством умов надання земельних ділянок не можна вважати таким, що суперечить закону, рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування про скасування свого рішення, за яким земельна ділянка була неправомірно одержана у власність чи користування, таким чином висновки суду, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням повноважень, не відповідають дійсності. Крім того, помилковий висновок що земельна ділянка знаходиться поза межами квартальної забудови, а на окраїні лісового масиву, оскільки з листа КП „Житлорембудсервіс” вбачається, що ділянка відводилася за рахунок прибудинкової території будинків №№ 7,9,11, в яку входили спортивний майданчик та стоянка автомашин з гаражами для інвалідів, мешканці будинків платять комунальні послуги за утримання прибудинкової території. Земельна ділянка досі знаходиться на балансі КП „Житлорембудсервіс”, а отже не може перебувати в запасі земель житлової та громадської забудови.
Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.
Статтею 16 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20.04.2000 р. N 1699-III (з подальшими змінами і доповненнями), встановлено, що проект розподілу території - це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частина з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі: при будинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщуються громадські споруди та інші об'єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому, визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами.
Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на території існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі.
Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку. Отже, при будинкова територія це виділена в установлених межах земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок (будинки), допоміжні будівлі та споруди, призначені для його обслуговування та забезпечення сприятливих умов проживання мешканців. (ВР України, Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 N 2866-III).
Прибудинковою територією вважають встановлену за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельну ділянку багатоквартирної несадибної житлової забудови, необхідну для розміщення та обслуговування жилого будинку й господарських і технічних будівель та споруд біля нього, тобто територію під жилим будинком, проїзди й тротуари, озеленені ділянки та ігрові майданчики, майданчики для відпочинку, занять спортом, тимчасового зберігання автомобілів жителів будинку, для господарських потреб та інші території, пов'язані з утриманням і експлуатацією будинку (ВСУ від 05.03.2008).
Прибудинкова територія включає: територію під житловим будинком (житловими будинками); проїзди та тротуари; озеленені території; ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку; майданчики для відпочинку дорослого населення; майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів; майданчики для господарських цілей; майданчики для вигулювання собак; інші території, пов'язані з утриманням та експлуатацією будинків та інших пов'язаних з ними об'єктів.
Розміри земельних ділянок прибудинкових територій визначаються пропорційно в залежності від загальної площі житлових, допоміжних і нежилих приміщень, поверховості будинків, їх розташування в межах населеного пункту відповідно до державних норм і правил і затвердженої проектно-технічної документації. Як з'ясовано в судовому засіданні, вводячи у 1973 році житлові будинки № № 7,9,11 по пр. Лісовому в експлуатацію прибудинкова територія була визначена, відповідно до плану розподілу території та кадастровому плану, в тому числі спортмайданчик, який на даний час перебудований у дитячий ігровий майданчик, але правоустановчі документи оформлені не були.
Крім того, колегією суддів береться до уваги, що на підставі розпорядження Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 31.05.02 № 581 „Про закріплення майна комунальної власності територіальної громади Деснянського району” за КП „Житлорембудсервіс” закріплено право повного господарського відання житловими будинками №№ 7, 9, 11 по пр. Лісовому. При передачі ТОВ „Марс” земельної ділянки в оренду не було враховано, що ділянка знаходиться у комунальній власності територіальної громади Деснянського району та вимоги ст. ст. 42, 19 Земельного кодексу України.
В силу частини другої ст.116 Земельного кодексу України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. У тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, землі, які є державною власністю, надаються відповідно радою, на підставі договору ( ст.24 ЗК України, розділ ІІ Закону України „Про оренду землі”).
Відповідно до ст. 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Так, ст. 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, зокрема, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.
Стаття 33 Закону „Про оренду землі” передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.
Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення, зміни та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а зобов'язання цього органу укласти або поновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Проте судом першої інстанції при вирішенні даного спору вказані вимоги не враховано, що призвело до прийняття незаконного рішення.
Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від 24.05.2004 строк його дії закінчився 22.06.2007, ордер, виданий Головним управлінням контролю за благоустроєм м. Києва від 25.04.07 на встановлення огорожі дійсний до 22.06.07, дозвіл УДАБК № 2326-Дс/Р від 15.12.06 дійсний до 22.06.07. Отже, у позивача відсутні правові підстави для находження на земельної ділянки та здійснювання яких то ні було дій.
Заперечення відповідачів стосовно несвоєчасного повідомлення про відмову у продовженні строку дії договору, заслуговують на увагу, оскільки позовна заява датована 06.07.07, тому твердження позивача, що про відмову поновити строк дії договору оренди, дізнався у серпні 2007 є безпідставними.
Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційні скарги обґрунтовані та підлягають задоволенню, а рішення господарського суду підлягає скасуванню.
Керуючись ст. ст. 99, 101 - 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,
1. Апеляційні скарги Київської міської ради, Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) задовольнити, рішення господарського суду міста Києва від 24.07.2009 року у справі № 17/268-6/164-11/48 скасувати.
2. Прийняти нове рішення: У задоволенні позову ТОВ „Марс” до Київської міської ради, Київської міської державної адміністрації про визнання недійсним рішення та визнання договору оренди поновленим - відмовити.
3. Матеріали справи повернути господарському суду міста Києва .
Головуючий суддя
Судді
22.10.09 (відправлено)