ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа № 6/15919.03.09
За позовом Товариство з обмеженою відповідальністю «Мебіус»
До Київської міської ради
Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
Суддя Ковтун С.А.
Представники сторін:
Від позивача Хижняк А.М.(за дов.)
Від відповідача Волошенюк О.М.(за дов.)
До Господарського суду міста Києва звернулось з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «Мебіус»до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Московська, 27 у Печерському районі м. Києва від 08.11.2005 р. шляхом виключення з нього пункту 13 та пункту 17 статті 8.4.
Ухвалою суду від 10.03.2009 р. було порушено провадження у справі № 6/159.
Позовні вимоги мотивовані наступним.
Між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки від 08.11.2005 р., згідно з умовами якого позивач зобов'язаний:
- передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу відповідача 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 65 рішення Київської міської ради від 28 грудня 2004 року № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік»(п. 13 ст. 8.4 Договору),
- сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат з будівництва цього будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, встановленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня 2005 р. (п. 17 ст. 8.4. Договору).
Оскільки зазначені вимоги, на думку позивача, суперечать Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву»№ 509 від 16.09.2008 р. та Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»№ 800 від 25.12.2008 р., позивач просить виключити їх з договору оренди земельної ділянки від 08.11.2005 р..
Відповідач у наданих суду поясненнях позовні вимоги відхилив. Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач вважає, що оскільки договір між сторонами укладено до прийняття законодавчих актів, на які посилається позивач, підстави для внесення змін до договору відсутні.
Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
08.11.2005 р. на підставі рішення Київської міської ради № 708/3283 від 14.07.2005 р. «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Мебіус»земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом, вбудованими торговельними та офісними приміщеннями з пунктами побутового обслуговування населення на вул. Московській, 27 у Печерському районі м. Києва»між товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Мебіус»та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки на вул. Московській, 27 у Печерському районі м. Києва, який зареєстрований у книзі державної реєстрації договорів від 16.11.2005 р. № 82-6-00329 (далі -Договір).
Відповідно до умов укладеного між сторонами Договору ТОВ «Мебіус»зобов'язувалось передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 65 рішення Київської міської ради від 28 грудня 2004 року № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік»(п. 13 ст. 8.4 Договору), а також сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат з будівництва цього будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, встановленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня 2005 р. (п. 17 ст. 8.4. Договору).
Умови Договору були визначені на підставі норм чинного на час укладення правочину законодавства України, прийняті та погоджені сторонами.
Пунктом 5 статті 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ», який був чинним на час укладення Договору, було передбачено право Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації залучати кошти інвесторів (забудовників) в порядку пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста за нормативами, затвердженими Київською міською радою, з метою поліпшення фінансового забезпечення комплексної забудови міста, відповідно до якого п. 65 рішення Київської міської ради від 28 грудня 2004 року № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік»було передбачено здійснити зовнішні запозичення до міського бюджету м. Києва.
16.09.2008 р. було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву»№ 509, яким доповнено Закон України «Про планування і забудову території»статтею 27-1, частини якої визначають, зокрема:
частина друга - замовник, який має намір здійснити будівництво об'єкта містобудування у населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту;
частина третя - пайова участь (внесок) замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту полягає у відрахуванні замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для забезпечення створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту;
частина п'ята - величина пайової участі (внеску) замовника у створенні інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі (внеску) замовника від загальної вартості будівництва і реконструкції) об'єкта містобудування;
частина шоста - встановлений органом місцевого самоврядування розмір пайової участі (внеску) замовника не може перевищувати граничного пайової участі (внеску) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів;
частина сьома - граничний розмір пайової участі (внеску) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів не може перевищувати:
10 відсотків загальної вартості будівництва об'єкта містобудування нежилих будівель і необхідних інженерних мереж та/або споруд (крім будівель закладів культури та освіти, медичного і оздоровчого призначення):
5 відсотків загальної вартості будівництва об'єкта містобудування для житлових будинків, будівель закладів культури та освіти, медичного і оздоровчого призначення з необхідними інженерними мережами та/або спорудами.
частина восьма -органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею.
25.12.2008 р. було прийнято Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»№ 800, яким виключено п. 5 ст. 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ», а також змінено ст. 27-1 Закону України «Про планування і забудову території»слова «необхідних інженерних мереж та/або споруд», а саме:
частину третю після слів «відрахуванні замовником»доповнено словами «після прийняття об'єкта в експлуатацію»,
у частині п'ятій слова «загальної вартості будівництва (реконструкції) об'єкта містобудування»замінено словами «загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об'єкта містобудування, визначеної згідно з державними будівельними нормами, без урахування витрат з придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішньо- та позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій»;
у частині сьомій абзац перший викладено в такій редакції: «Граничний розмір пайової участі (внеску) замовника на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів з урахуванням не заборонених законом інших відрахувань, встановлених органом місцевого самоврядування, не може перевищувати»;
в абзаці другому частини сьомої слова «загальної вартості будівництва об'єкта містобудування»замінено словами «загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об'єкта містобудування», а слова «і необхідних інженерних мереж»виключено;
в абзаці третьому частини сьомої цифру та слова «5 відсотків загальної вартості будівництва об'єкта містобудування»замінено на «4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об'єкта містобудування», а слова «з необхідними інженерними мережами та/або спорудами»виключено.
частину восьму після слів «та передачі матеріальних або нематеріальних активів»доповнено словами у дужках «(зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу)».
Відповідно до п. 3 Прикінцевих положень Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»встановлено, що Закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.
17.11.2008 р. позивач звернувся до відповідача листом № 35 з проханням розглянути питання щодо приведення положень Договору у відповідність до вимог законодавства з урахуванням Законів України «Про планування і забудову території»та «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»шляхом внесення відповідних змін до Договору.
22.12.2008 р. листом № 05-358/50894 Головного управління земельних ресурсів за дорученням відповідача (отримано позивачем 23.01.2009 р.) відмовлено позивачу у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки.
Частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Статтею 1 Господарського процесуального кодексу України передбачено право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
Матеріалами справи та поясненнями представників встановлено, що відповідач, укладаючи з позивачем Договір, діяв на підставі ст.ст. 116, 124 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 та ч. 1,2 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»як орган місцевого самоврядування, наділений повноваженнями щодо передачі в оренду земельних ділянок шляхом прийняття нормативних актів та інших актів у формі рішень.
В межах повноважень відповідача, передбачених п. 5 ст. 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ», сторони погодили умови Договору, відповідно до яких позивача було зобов'язано передати відповідачу частину 10 % від загальної площі будинку та сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат з будівництва цього будинку (далі - Внесок).
Законами України «Про планування і забудову території»та «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»(далі - Закони) були внесені зміни до чинного законодавства, на підставі якого було укладено Договір.
Стаття 19 Конституції України визначає, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відносини, що виникли на підставі Договору на час подання позову не були припинені, вимоги Законів направлені на пом'якшення та скасування цивільної відповідальність особи.
Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (частина 3 статті 653 Цивільного кодексу України).
Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги чи заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до статті ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Позивачем доведено наявність істотної зміни обставин, що є підставою для задоволення позовних вимог внесення змін до договору.
Твердження відповідача, що підписуючи Договір в існуючій редакції ТОВ «Мебіус»фактично погодилось з передбаченими даним договором умовами оренди земельної ділянки та визначеними пунктами 13, 17 статті 8.4. Договору зобов'язаннями, судом не беруться до уваги, оскільки на час укладення Договору сторони не знади та не могли знати про істотну зміну обставин у майбутньому (під час виконання правочину).
Отже, позов підлягає задоволенню шляхом внесення змін до Договору.
Витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд
Позов задовольнити повністю.
Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного 08.11.2005 р. між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Мебіус», зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 16.11.2005 р. за № 82-6-00329 у книзі записів державної реєстрації договорів, виключивши з п. 8.4 розділу 8 вказаного договору оренди:
абзац 14 наступного змісту «передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004р. за № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік»;
абзац 18 наступного змісту «відповідно до рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. за № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік»сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цих будинків, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня 2005 року».
Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Мебіус»(04071, м. Київ, вул. Верхній Вал, 22, код 31778221) 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Суддя С.А. Ковтун
Рішення підписано 29.04.2009 р.