04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"30" вересня 2015 р. Справа№ 910/11300/15
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тарасенко К.В.
суддів: Іоннікової І.А.
Тищенко О.В.
за участі представників:
від позивача: Михайлюк Я.Б. - представник
від відповідача: Глобенко Л.В. - представник
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2015 року у справі № 910/11300/15 (суддя - Чинчин О.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс»
до Київської міської ради
про визнання незаконним та скасування рішення
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2015 року у справі № 910/11300/15 позов ТОВ «Компанія «Метрополіс» задоволено повністю.
Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради №717/717 від 16.12.2014 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Метрополіс» від 03.07.2007 №66-6-00400 на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 №401/1062» та вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Київська міська рада звернулася до Київського апеляційного Господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2015 року у справі № 910/11300/15 та прийняти нове рішення, яким в задоволені позовних вимог ТОВ «Компанія «Метрополіс» відмовити в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, у зв'язку з чим підлягає скасуванню.
Розпорядженням Заступника голови Київського апеляційного господарського суду від 30.09.2015 у зв'язку з виходом суддів Іоннікової І.А. та Тищенко О.В. з відпустки, для розгляду справи визначено колегію суддів у складі головуючого судді: Тарасенко К.В., суддів: Іоннікової І.А., Тищенко О.В.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.09.2015 апеляційну скаргу прийнято до провадження колегію суддів у складі головуючого судді: Тарасенко К.В., суддів: Іоннікової І.А., Тищенко О.В.
Представник позивача письмового відзиву на апеляційну скаргу не надав, однак у судовому засіданні проти її доводів заперечував, вважаючи її безпідставною та такою, що не підлягає задоволенню, а рішення суду є законним, обґрунтованим та таким, що підлягає залишенню без змін.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши матеріали справи та проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.
25.06.2007 року між Київською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір).
Відповідно до умов Договору Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 за №401/1062 за Актом приймання - передачі передав, а Орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.07.2007 р. за №66-6-00400 у книзі записів державно реєстрації договорів.
Пунктом 2.1 Договору сторони погодили, що об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - перетин проспектів Броварського та Визволителів у Дніпровському районі м. Києва; розмір - 12439 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово - офісного центру; кадастровий номер - 8000000000:66:264:0039.
Згідно з п.3.1 Договору він укладений на 15 років.
Пунктом 8.4 Договору передбачено, що Орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженого в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору.
16.12.2014 Київською міською радою прийнято рішення №717/17 (надалі - Рішення) про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 03.07.2007 р. №66-6-00400 загальною площею 1,124 га, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 р. за №401/1062 у зв'язку з невиконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» п.8.4 Договору оренди та численними зверненнями громадськості щодо неприпустимості будівництва в зеленій зоні; внесено зміни до Програми розвитку зеленої зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 р. №806/3381, включивши до переліку озеленених територій загального користування м. Києва земельну ділянку площею 1,24 га на перетині проспектів Броварського та Визволителів у Дніпровському районі м. Києва.
Позов мотивовано тим, що вказане Рішення прийняте з порушенням порядку розірвання господарських договорів, визначених Господарським кодексом України. Крім того, позивач зазначає, що він використовував та використовує спірну земельну ділянку за цільовим призначенням, здійснював та здійснює комплекс дій з метою забудови земельної ділянки, сплачує податки, орендну плату та сплатив до міського бюджету понад десять мільйонів гривень пайових внесків за об'єкт, який знаходиться на стадії будівництва. У зв'язку з чим позивач просив суд визнати незаконним та скасувати Рішення Київської міської ради №717/717 від 16.12.2014 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Метрополіс» від 03.07.2007 №66-6-00400 на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 №401/1062».
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства
У відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).
Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положеннями ч. 1 та ч. 7 ст. 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до змісту оскаржуваного Рішення відповідачем розірвано Договір оренди земельної ділянки від 03.07.2007 р. №66-6-00400 загальною площею 1,124 га, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 р. за №401/1062 у зв»язку з невиконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» п.8.4 договору оренди та численними зверненнями громадськості щодо неприпустимості будівництва в зеленій зоні; внесено зміни до Програми розвитку зелено зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 р. №806/3381, включивши до переліку озеленених територій загального користування м. Києва земельну ділянку площею 1,24 га на перетині проспектів Броварського та Визволителів у Дніпровському районі м. Києва.
Статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. (ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України)
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13.
Частиною 3 ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Зі змісту Договору вбачається, що він не містить положень про наявність права сторін на відмову від Договору в односторонньому порядку в повному обсязі або частково, а тому застосуванню підлягають загальні умови щодо порядку розірвання договорів.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів звернення відповідача до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» з пропозицією про розірвання Договору, що є порушенням норм Господарського кодексу України в частині порядку розірвання господарських договорів.
Крім того, статтею 32 Закону «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку визначені в ст. ст. 141, 143, 144 Земельного кодексу України.
Примусове припинення прав на земельну ділянку в судовому порядку можливо у разі порушень відповідних норм екологічного та інших галузей законодавства України: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; не усунення допущених порушень законодавства в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскація земельної ділянки; примусове звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки. Інші дві підстави примусового припинення прав на земельну ділянку не пов'язані з порушеннями власником (землекористувачем) відповідних норм екологічного або інших галузей законодавства України.
У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України. (п.2.20 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» №6 від 17.05.2011 р.)
У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі». Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом. (п.п.2.21-2.22 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» №6 від 17.05.2011 р.)
Суд зазначає, що підставою розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будіве6льні роботи не було розпочато.
Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду України від 21 січня 2015 року по справі №910/16306/13.
Господарський суд м. Києва у оскаржуваному рішенні зазначив, що відповідачем також не надано жодних належних та допустимих доказів використання Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» земельної ділянки площею 1,24 га на перетині проспектів Броварського та Визволителів у Дніпровському районі м. Києва не за цільовим призначенням.
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що позивачем були вчинені дії по реалізації будівельного проекту, а саме отримано від Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) архітектурно - планувальне завдання на проектування будівництва торгово - офісного центру №07-0320, розроблено проект будівництва, затверджено проектну документацію, отримано дозвіл на виконання будівельних робіт №0696-Дн/Т для будівництва торговельно - офісного центру, проведено агрохімічну паспортизацію земельної ділянки, перераховано пайові кошти відповідно до договору пайової участі у створенні соціальної та інженерно - транспортної інфраструктури м. Києва №59, отримано технічні умови на забезпечення об'єкту містобудування комунікаціями.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідачем не було дотримано порядок розірвання господарського договору, а Рішення Київської міської ради № 717/717 від 16.12.2014 р. прийнято з порушенням чинного законодавства України.
Положеннями ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» - акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
З наведеного вбачається, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Метрополіс» до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування Рішення Київської міської ради №717/717 від 16.12.2014 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Метрополіс» від 03.07.2007 №66-6-00400 на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 №401/1062» є законними, обґрунтованими та такими, що правомірно задоволені судом першої інстанції.
Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймається колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає рішення суду першої інстанції по даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається, апеляційна скарга відповідача є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2015 року по справі № 910/11300/15 залишити без змін.
2. Матеріали справи № 910/11300/15 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.
Головуючий суддя К.В. Тарасенко
Судді І.А. Іоннікова
О.В. Тищенко