2-3723/10
08.11.2010
"8" листопада 2010 року Токмацький районний суд Запорізької області у складі:
головуючого судді Юрлагіної Т.В.
при секретарі: Панченко В.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Токмак Запорізької області справу за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «стимул» про визнання договору оренди земельної ділянки частково не дійсним, дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення орендної плати та повернення земельної ділянки власнику,
Позивач звернувся з позовом до відповідача визнання договору оренди земельної ділянки частково не дійсним, дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення орендної плати та повернення земельної ділянки власнику за наступними підставами. В ході судового розгляду справи представник позивач відмовився від сплати витрат на правову допомогу. Позивач на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЗП серії І-ЗП № 063931 від 18 вересня 2003 року є власником земельної ділянки площею 8,43 га, розташованої на території Остряківської сільської ради Токмацького району Запорізької області. 09 січня 2007 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 підприємством «Агрофірма «Стимул» в особі директора ОСОБА_3, був укладений договір оренди землі за № 040728000076, зареєстрований у Токмацькому райвідділі ЗРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомітеті України по земельних ресурсах», за яким позивач передав відповідачеві у платне користування строком на десять років дану земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За умовами вказаного договору відповідач зобов'язався сплачувати позивачеві орендну плату у розмірі 882,82 гривень на рік (1,5% від грошової оцінки земельної ділянки), або в натуральній формі - зернові 1,5 т., насіння соняшника 100 кг., отрубів 0,5 т., круп 15 кг., або відробітковій формі - пахота - 0,3 га, допомога на поховання - 200 грн. Форма орендної плати визначалася за рішенням орендаря, крім того, у відповідності з пунктом 13 розділу 4 Договору зазначалося, що розмір орендної плати не переглядається у разі: Зміни умов господарювання, передбачених договором; Зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; Погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; В інших випадках, передбачених законом. Пункт 13 Договору суперечить чинному законодавству. Орендна плата повинна переглядатись у відповідності з положеннями ст. ст. 15, 23 Закону України «Про оренду землі». Ст. 15 Закону передбачено, що істотною умовою Договору є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Дана умова Договору суперечить не тільки вимогам закону, але й моральним засадам, принципам добросовісності, розумності та справедливості, адже встановленням сталої орендної плати на тривалий десятирічний термін дії договору без права її перегляду, порушуються права позивача, як орендодавця, ставить в невигідне матеріальне положення. Фактично позбавлено права на одержання гідної орендної плати за користування належною їй на праві власності землею, яка б могла забезпечити її родині хоча б мінімальний рівень життя. Більше того, пункт 13 Договору в частині незмінності орендної плати внаслідок інфляції суперечить пункту 10 Договору, де зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, однак, як зазначає позивач, індекс інфляції при сплаті орендної плати за час користування земельною ділянкою, орендарем не сплачено, На момент укладення Договору розмір орендної плати сторонами за договором було визначено у відповідності до Указу Президента України від 02.02.2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» - у розмірі 1.5% від грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Однак, на теперішній час, згідно до змін, внесених до Указу Президента України від 02.02.2002 року, мінімальний розмір орендної плати за земельну ділянку встановлено як 3% від грошової оцінки земельної ділянки. У відповідності до ч. З ст. 106 Конституції України укази Президента України є обов'язковими для виконання на всій території України.
4 серпня 2009 року позивач звернулася в письмовій формі до орендаря з письмовою заявою про внесення змін до Договору, в якій пропонувала внести зміни до розділу 4 пункту 9 про розмір орендної плати, де передбачити розмір орендної плати грошової 3% замість 1,5%, з урахуванням вимог ст. 1 Указу Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» щодо збільшення мінімального розміру орендної плати до 3%. Прийняті зміни до розміру орендної плати спрямовані на захист прав орендодавців - власників земельних ділянок та земельних паїв, та є підставою для збільшення розміру орендної плати. Відповіддю від 17 серпня 2009 року відповідач відхилив пропозицію на внесення змін до Договору, як таку, що є безпідставною та необгрунтованою. Не погоджуючись із відмовою відповідача на збільшення орендної плати, вона звернулася за захистом своїх порушених прав до Токмацької міжрайонної прокуратури, де було рекомендовано для вирішення спору звернутися до Токмацького районного суду. При укладенні договору оренди було встановлено орендну плату у мінімальному розмірі, передбаченому законодавством - 1.5 % від грошової оцінки земельної ділянки, тобто виходили з того, що ця умова у подальшому збільшуватися не буде. Зміна мінімального розміру орендної плати зумовлена змінами у законодавстві, тобто причинами, які я не могля би усунути при всій обачності . Виконання такої умови договору як сплата орендної плати у розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки порушує співвідношення майнових інтересів сторін договору, оскільки цей розмір є вдвічі меншим, ніж той, на який, у відповідності до діючого законодавства, вона могла розраховувати. При цьому ризик зміни даної обставини вона не повинна нести, оскільки не могла передбачити ці зміни і вони відбуваються не з її волі, зазначає що у даному випадку мають місце всі умови для розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин. У порушення Указу Президента України № 92 від 02.02.2002 року відповідачем не було підвищено розмір орендної плати з 1,5% до 3% від вартості земельної ділянки. З урахуванням нормативної грошової оцінки землі орендна плата б за користування землею за період 2009-2010 р.р. становила б не 822,83 грн. за рік, а 1645,66 грн. (54855,22 грн. * 3%)
Фактично впродовж 2009-2010 р.р. орендар не доплатив за користування земельною ділянкою значну суму орендної плати 1645,66 грн. (1645,66 грн. * 2) - 1645,66 грн. = 1645,66 грн.), чим грубо порушив вимоги діючого законодавства щодо соціального захисту селян та грубо порушив його право на отримання справедливої орендної плати. Також представник позивача зазначила, що на протязі 2007 -2010 року виплачувалась орендна плата без урахування коефіцієнта індексації вартості земельної частки паю, також зазначила що в порушення умов договору замість грошової оплати оплата проводиться у натуральній формі та суму 882, 83 грн., для зменшення оподаткування підприємства.
Позивач в судовому засіданні просив задовільнити позовні вимоги.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позов у повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, просив відмовити у їх задоволенні посилаючись на те, що орендарем виконуються всі умови договору оренди, договір відповідає вимогам встановленим законодавством, також зазначає що сплата розміру орендної плати за земля з урахуванням індексу інфляції не передбачена умовами договору, також зазначив, що не доведено наявність чотирьох умов встановлених ст.. 652 ЦК України для розірвання договору, також зазначив, що розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін. Згідно до ст. 6 ЦК України, сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано на це. При цьому, на думку представника відповідача, з аналізу Указу Президента від 02.02.2002 року (із змінами від 19.08.2008 року) випливає, що цей підзаконний акт носить рекомендаційний, а не обов»язковий характер, у тому числі і щодо розміру орендної плати. Крім того вважає що збільшення мінімального розміру орендної плати в два рази, не є порушеням прав орендодавця, не вносили зміни в договір, оскільки не знайшли згоди про розмір орендної плати, п. 13 договору оренди відповідає вимога ЦК України, На підставі викладеного відповідач просить відмовити у задоволенні позову.
Заслухавши пояснення позивача, представника позивача, представника відповідача , суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Позивач ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЗП серії І-ЗП № 063931 від 18 вересня 2003 року є власником земельної ділянки площею 8,43 га, розташованої на території Остряківської сільської ради Токмацького району Запорізької області.
09 січня 2007 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 підприємством «Агрофірма «Стимул» в особі директора ОСОБА_3, був укладений договір оренди землі за № 040728000076, зареєстрований у Токмацькому райвідділі ЗРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомітеті України по земельних ресурсах». За яким позивач передав відповідачеві у платне користування строком на десять років дану земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За умовами вказаного договору відповідач зобов'язався сплачувати позивачеві орендну плату у розмірі 882,82 гривень на рік (1,5% від грошової оцінки земельної ділянки), або в натуральній формі - зернові 1,5 т., насіння соняшника 100 кг., отрубів 0,5 т., круп 15 кг., або відробітковій формі - пахота - 0,3 га, допомога на поховання - 200 грн. Форма орендної плати визначалася за рішенням орендаря.
Ці факти відповідачем не заперечуються, тому на підставі ст. 61 ч. 1 ЦПК України суд вважає їх достовірно встановленими.
Згідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов»язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов»язання (неналежне виконання).
В порушення умов договору замість грошової оплати оплата проводиться у натуральній формі та суму 882, 83 грн., для зменшення оподаткування підприємства Таким чином, суд приходить до висновку про те, що у даному разі має місце неналежне виконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки, укладеного між ним та позивачем.
Згідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов»язання, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.
Крім того, позивач посилається на те, що на момент укладення договору розмір орендної плати сторонами за договором було визначено у відповідності до Указу Президента України від 02.02.2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» - у розмірі 1,5% від грошової оцінки орендованої земельної ділянки.
Однак, на теперішній час, згідно до змін, внесених до Указу Президента України від 02.02.2002 року, мінімальний розмір орендної плати за земельну ділянку встановлено як 3% від грошової оцінки земельної ділянки.
Як пояснює представник позивача, у даному випадку встановлений мінімальний розмір орендної плати суттєво більший, ніж був зазначений сторонами у договорі, тому позивач, якби міг передбачити таке становище не уклав би договір оренди з відповідачем на умовах сплати орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки.
Суд вважає ці посилання представника позивача цілком обґрунтованими, оскільки дійсно розмір орендної плати суттєво відрізняється від встановленої договором, крім того, суд приймає до уваги те, що на теперішній час 3% від грошової оцінки земельної ділянки - це мінімальний розмір орендної плати, тобто позивач вправі значно збільшити орендну плату від тої, що встановлена договором.
При цьому суд вважає безпідставними посилання представника відповідача на те, що Указ Президента України Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» носить не обов»язковий, а рекомендаційний характер, оскільки це посилання не ґрунтується на законодавстві, а відповідач зробив цей висновок з аналізу зазначеного законодавчого акту.
Представник відповідач зазначає, що на пропозицію щодо підвищення орендної плати позивачу було відмовлено у зв'язку з непогодженням розміру орендної плати.
Проте, ці посилання відповідача суд не приймає до уваги з тієї причини, що представником відповідача не було надано жодного доказу на підтвердження викладених ним фактів щодо погодження розміру орендної плати.
У відповідності до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов»язаня. При цьому зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах.
Як випливає з позову та пояснень представника позивача, розмір орендної плати є істотною умовою для позивача, оскільки, якщо б позивач міг передбачити те, що мінімальний розмір орендної плати буде збільшено у два рази, він ніколи б не уклав договір оренди землі на умовах сплати орендної плати у зазначеному в договорі розмірі - 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки.
Також вказаною статтею передбачено, що, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1)в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2)зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4)із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Як було встановлено у судовому засіданні, при укладенні договору оренди сторонами було встановлено орендну плату у мінімальному розмірі, передбаченому законодавством - 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки, тобто вони виходили з того, що ця умова у подальшому збільшуватися не буде. Зміна мінімального розміру орендної плати зумовлена змінами у законодавстві, тобто причинами, які позивач не міг би усунути при всій обачності . Виконання такої умови договору як сплата орендної плати у розмірі 1,5 % від грошвої оцінки земельної ділянки порушує співвідношення майнових інтересів сторін договору, оскільки цей розмір є вдвічі меншим, ніж той, на який, у відповідності до діючого законодавства, може розраховувати позивач. При цьому ризик зміни даної обставини не несе позивач, оскільки він не може передбачити ці зміни і вони відбуваються не з його волі.
Таким чином, суд приходить до висновку про те, що у даному разі є усі умови, передбачені ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Також з пояснення представника позивача випливає, що згоди щодо зміни умов договору між сторонами на теперішній час не досягнуто.
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що у даному разі в ході судового слідства встановлено факт порушення відповідачем зобов»язань за договором оренди, укладеним між ним та позивачем, щодо форми оплати у натуральному вигляді, однак зараховується грошова вартість, а також встановлено факт істотної зміни обставин і недосягнення сторонами договору згоди щодо зміни умов договору.
Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України "Про оренду землі").
Частиною другою ст. 23 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, також установлено, що відповідачем у порушено вимоги закону щодо перегляду розміру орендної плати.
Таким чином, згідно до ст. ст. 611, 652 ЦК України, є всі підстави для задоволення позову визнання не дійсним пункт 13 розділу 4 договору оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди земельної ділянки , укладеного між позивачем та відповідачем.
Позовні вимоги щодо стягнення недоплаченої частини орендної плати в розмірі 1645,66 грн не підлягають задоволенню. У зв'язку з тим, що між позивачем та відповідачем не було укладено угоду про сплату за оренду земельної ділянки в іншому розмірі ніж встановленому в договорі оренди, дане посилання позивача є безпідставне.
Крім того, у відповідності до ст. 88 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, понесені позивачем при сплаті судового збору та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи, оскільки вони належним чином підтверджені позивачем доданими до матеріалів справи квитанціями.
На підставі викладеного, керуючись ст. 610, 611, 652 ЦК України, ст. ст. 78, 90, 152, 158 ЗК України, ст. ст. 10, 60, 212, 215 ЦПК України, суд
Позов задовольнити частково .
Визнати недійсним пункт 13 розділу 4 договору оренди земельної ділянки за № 040728000076 від 09 січня 2007 року.
Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 8,43 га від 09.01.2007 року № 040728000076, укладений між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Агрофірми стимул».
Зобов'язати повернути приватне підприємство «Агрофірма стимул» ОСОБА_1 земельну ділянку площею 8,43 га, яка розташована на території Остряківської сідьскої ради Токмацького району, та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі державного акту серії І-ЗП № 063931 від 18.09.2003 року.
Стягнути з приватного підприємства «Агрофірма стимул», юридична адреса Токмацький район, с. Остряківка, вул. Ворошлова, 31 а, (р/р 26001000058001, в ФЗД АТ «Інднекс банк» МФО 313861) на користь ОСОБА_1, що мешкає за адресою Токмацький район, с. Остряківка, вул. Ворошилова, 25, судові витрати по сплаті судового збору у сумі 51 грн та по оплаті витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у сумі 120 /сто двадцять/ гривень 00 копійок, а всього 171 (сто сімдесят одна) грн.
В іншій частині позову відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційний суд Запорізької області через Токмацький районний суд шляхом подачі в десятиденний строк апеляційної скарги з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом
Суддя: