"22" березня 2007 р.
Справа № 17/233-06-8651
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Тофана В.М.,
суддів: Журавльова О.О., Михайлова М.В.
при секретарі судового засідання Лисіної О.В.
за участю представників сторін:
Від позивача - Гризан О.П., по дов.
Від відповідача - Мотрич О.М., директор
Прусс О.М., по ордеру
Від третьої особи -Калиновська О.С., по дов.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеси
на рішення господарського суду Одеської області від 01.11.2006 року
по справі № 17/233-06-8651
за позовом Заявника апеляційної скарги
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарагд», м. Одеса
про визнання достроково розірваним договору оренди нежилого приміщення, зобов'язання повернути орендоване майно та стягнення 29 912,96 грн.
В судовому засіданні оголошувалась перерва до 22.03.2007 р.
Квартирно-експлуатаційний відділ (КЕВ) Південно-оперативного командування Міністерства оборони України (далі - позивач), який реорганізований із Квартирно-експлуатаційної частини (КЕЧ) Одеського району згідно наказу начальника останньої від 02.08.2002 р. за № 60, звернувся у місцевий господарський суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальність «Смарагд» (далі - відповідач) з залученням третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Регіонального відділення Фонду державного майна України (далі -3-я особа) про визнання достроково розірваним договір оренди нежилого приміщення № 124/1997/ГоловКЕУ від 12.06.1997 р.; зобов'язання ТОВ «Смарагд» в день набрання законної сили судового рішення повернути Квартирно-експлуатаційному відділу м. Одеси об'єкт оренди в належному стані, придатному для цільового використання та не гіршому, ніж на момент прийому-передачі в оренду від КЕВ м. Одеси, відомче нежиле приміщення, заг. площею 206,15 м2, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18 та скласти й підписати відповідний двосторонній акт прийому-передачі зазначеного приміщення оренди і стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості на суму 29 912 грн. 96 коп.
При цьому позивач посилається на зміну відповідачем мети використання об'єкта оренди і на заборгованість по орендній платі в сумі позову.
У відзиві на позов відповідач вважає його необґрунтованим, оскільки він використовує об'єкт оренди і сплачує орендну плату, як передбачено змінами до договору оренду, внесеними сторонами.
Третя особа на стороні позивача у письмових поясненнях підтримує вимоги останнього з підстав, зазначених у позовній заяві КЕВ (позивача).
Рішенням місцевого господарського суду від 01.11.2006 р. у позові відмовлено з огляду на його необґрунтованість.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить зазначене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення (а яке не вказано), посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача уточнив вимоги апеляційної скарги і просить оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким його уточнені позовні вимоги задовольнити, а саме: стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі в сумі 24 895,37 грн., що було заявлено в уточнених позовних вимогах від 16.10.2006 р. Інші позовні вимоги, що були заявлені у первісному позові, в уточнених позовних вимогах не ставляться.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач вважає її необґрунтованою з тих же підстав, що і у відзиві на позов.
На вимогу суду апеляційної інстанції позивач надав додаткові документи: наказ начальника КЕЧ району від 02.08.2002 р. за № 60 про реорганізацію останньої в Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеси та інші документи.
Розглянувши матеріали справи, у тому числі додатково надані сторонами, дослідивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін і третьої особи, перевіривши застосування судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається із матеріалів справи і встановлено судом, між Одеською КЕЧ району Одеського ВО МО України, правонаступником якого є КЕВ м. Одеси (позивач), і ТОВ «Смарагд» (відповідачем) укладено договір № 124/1997/ЦКЕУ від 12.06.1997 р., згідно якому Орендодавець (КЕЧ) здав, а Орендар прийняв по акту приймання-передачі в орендне користування нежитлове приміщення на першому поверсі адміністративного будинку загальною площею 339,15 кв.м. по вул. Армійській, 18 у м. Одесі під їдальню (пункти 1.1, 1.2 і 3.1 договору). Строк дії договору -до 31.12.2010 року.
Розрахунок місячної орендної плати визначений у пункті 4.2 цього договору з урахуванням експертної оцінки орендованих нежитлових приміщень і складала 145,76 грн. без ПДВ з подальшим її коригуванням відповідно до індексу інфляції щомісячно.
Цей договір оренди був затверджений начальником Центрального квартирно-експлуатаційного управління Міністерства оборони України з погодженням його з іншими посадовими особами підрозділів, підпорядкованих Міністерству оборони.
Як передбачено пунктом 5.6 договору реорганізація як Орендодавця, так і Орендаря не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди.
Згідно пунктів 5.2 -5.4 і 6.1 договору, статті 29 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваним за згодою сторін. За вимогою однією із сторін договір може бути достроково розірваним за рішенням суду у випадках невиконання, неналежного виконання сторонами своїх обов'язків з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.
Із прохальної частини позовної заяви КЕВ м. Одеси вбачається, що позивач просить суд визнати достроково розірваним договір оренди №124/1997/ЦКЕУ від 12.06.1997р. з відповідачем, посилаючись при цьому на статті 188, 224, 291 Господарського кодексу України, статтю 783 Цивільного кодексу України, ч.5 ст. 48 Закону України «Про власність», ч.3 ст. 26 і ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна, ст. 734 «Про правовий режим майна у Збройних Силах України». Але зазначені норми законодавчих актів, на які послався позивач, не передбачають такого порядку захисту права як визнання достроково розірваним договору оренди чи будь-якого іншого правочину.
Цими нормами вказаних нормативних актів, як і укладеним між сторонами договором оренди, передбачено припинення останнього шляхом його розірвання в судовому порядку, що передбачено ст. 16 Цивільного кодексу України і ст. 20 Господарського кодексу України як захист цивільних прав та інтересів.
Крім того, позовні вимоги КЕВ м. Одеси, викладенні у прохальній частині позовної заяви, поданої до суду в серпні 2006 року з підстав, якими позивач їх обґрунтував (зміна мети використання об'єкта оренди, заборгованість по орендній платі на суму позову (29 912,96 грн.), страхування об'єкта оренди) не підлягали задоволенню у повному обсязі як необґрунтовані, про що свідчать додаткові угоди між сторонами і додатки до них до цього договору оренди.
У зв'язку з прийняттям Постанови Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 року № 75 «Про внесення змін та доповнень до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» та з метою приведення умов цього договору оренди до вимог чинного законодавства, діючі умови договору оренди були змінені додатковою угодою від 22.08.2000 р. за № 124/1997, укладеною між Міністерством оборони України (органом управління державним майном Збройних Сил України) в особі начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління Міністерства оборони України, що діяв на підставі доручення Міністра оборони України від 31.12.1999 р. № 148/941 (Орендодавець) і ТОВ «Смарагд» (Орендар) згідно цієї додаткової угоди пункти договору оренди 4.1 і 4.2 щодо орендної плати викладені в новій редакції, якими орендна плата за базовий місяць, що розрахована в Додатку № 1 до цієї додаткової угоди, складає 453,50 грн. (без ПДВ), а додаток № 4 (первісний розрахунок орендної плати до цього договору при його укладенні 12.06.1997 р., яка складала 145,76 грн. без ПДВ), вилучений і замінений на додаток № 1 до цієї додаткової угоди.
Вказана додаткова угода з додатком № 1 до неї 31.07.2000 р. була погоджена з начальником КЕЧ Одеського району ( а.с. 23, 24). Як випливає із вказаного додатку № 1 до цієї додаткової угоди, розрахунок орендної плати в сумі 453,50 грн. (без ПДВ, а з ПДВ розрахунок її склав 544,20 грн.) здійснювався із площі об'єкта оренди 206,15 кв.м., оскільки, як свідчить акт прийому-передачі нежитлового приміщення, складений 01.02.2000 року між сторонами по договору оренди, частина орендованого нежитлового приміщення площею 133,0 кв.м. була повернута Орендарем (ТОВ »Смарагд») Орендодавцю (КЕЧ Одеського району (а.с. 25)). Таким чином, вищевказане свідчить, що ТОВ «Смарагд» (відповідач) з лютого 2000 року користується об'єктом оренди площею 206,15 кв.м., із якої і був зроблений розрахунок орендної плати згідно з додатком № 1 до додаткової угоди від 22.08.2000 року, укладеної з ТОВ «Смарагд» і Міністерством оборони України в особі Головного квартирно-експлуатаційного управління до договору оренди № 124/1997/ЦКЕУ від 12.06.1997 р.
Додатковою угодою КЕВ м. Одеси № 8д-с/2003 від 31.12.2003 року до договору оренди № 124/1997/Голов. КЕУ від 12.06.1997р. та додаткової угоди № 125д/2000/Голов. КЕУ від 22.08.2000 р. Квартирно-експлуатаційний відділ міста Одеси (Орендодавець) і ТОВ «Смарагд» (Орендар) внесли зміни до цього договору і вказаної додаткової угоди до нього, і, зокрема, щодо предмету договору (об'єкту оренди) і орендної плати за користування нежитловими приміщеннями.
Так, пункт 1.1 розділу 1 договору, що стосується об'єкту оренди, викладений в новій редакції: «Орендодавець здав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно у складі нежитлових приміщень цокольного поверху адміністративного будинку за генеральним планом № 7 загальною площею 206,15 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18, військове містечко № 224, що знаходиться на балансі в КЕВ м. Одеси, вартість якого визначена відповідно до експертного висновку про оцінку майна, вартість якого складає 66 205,07 грн.»
Пункт 1.2. розділу 1 договору, який також стосується об'єкту оренди, викладений в такій редакції: «Названі в п. 1.1 приміщення Орендодавець передає Орендарю для розміщення підприємства громадського харчування, ігрових автоматів та відкриття бару».
Пункти 3.1 і 3.2 розділу 3 договору щодо об'єкту оренди (нежитлового приміщення (їдальні) на першому поверсі адміністративного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18, загальною площею 339,15 кв.м. і вартості цього майна 108 917,59 грн.) із договору - вилучені, тобто визнані такими, що втратили чинність.
Пункт 4.2 розділу 4 договору стосовно орендної плати за користування об'єктом оренди також викладений в новій редакції, яка визначена сторонами договору на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і за базовий місяць складає 676,74 грн. (без ПДВ), а нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Нової додаткової угоди про зміну (збільшення) орендної плати, яка була встановлена вказаною додаткової угодою з додатком № 2 до неї (а.с. 26, 27), сторони відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не укладали, оскільки такі дані відсутні у матеріалах справи і на них не посилається позивач і не надав їх при розгляді справи у суді першої інстанції. Не передавався позивачем спір про зміну умов договору стосовно розміру орендної плати на вирішення суду згідно вимог статті 188 Господарського кодексу України, що було підтверджено представником позивача у судовому засіданні апеляційної інстанції.
Матеріали справи свідчать, що відповідач (Орендар) сплачував орендну плату позивачу (Орендодавцю) у відповідності з умовами договору оренди від 12.06.1997 р. і додаткових угод до нього від 22.08.2000 р. і 31.12.2003 р., тобто відповідач виконував свої зобов'язання відповідно до об'єкту оренди і мети його використання, що було передбачено договором оренди і додатковими угодами до нього. Також відповідач на виконання умов договору застрахував об'єкт оренди, про що свідчить договір страхування № 01948АР від 09.03.2006р.
Згідно статі 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Не ставилось позивачем питання перед судом про визнання вказаного договору оренди недійсним в установленому законом порядку.
Зі змісту п.1 ч.1 ст. 83 Господарського процесуального кодексу України випливає, що господарський суд, приймаючи рішення, має право (а не зобов'язаний) визнати недійсним повністю чи в певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.
В даному випадку додаткова угода від 22.08.2000 р. № 125д/2000/Голов. КЕУ до договору оренди № 124/1997/ЦКЕУ про зміну орендної плати укладена за дорученням Міністерства оборони України (органа управління державним майном) начальником Головного квартирно-експлуатаційного управління Міністерства Оборони України.
Тому суд апеляційної інстанції не вбачає підстав скористатися своїм правом визнання вказаного договору оренди недійсним. Крім того, сторони можуть самостійно усунути у встановленому порядку порушення, які б могли потягти за собою визнання договору недійсним, зокрема, укладенням нового договору, внесенням змін до договору, який у певній частині не відповідає вимогам закону, погодження його з відповідним державним органом, якщо це необхідно для даного договору, а таке погодження раніше не було здійснене тощо (див. п. 2 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999р. № 02-5/ІІІ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними з подальшими змінами»).
Є необґрунтованим посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що його представник у судовому засіданні суду першої інстанції 01.11.2006 р. повідомив учасників судового процесу, що ними одержані уточнення позовних вимог, оскільки із апеляційної скарги позивача вбачається, що його представник 01.11.2006 р. в 9:00 год. був на засіданні місцевого суду Приморського району м. Одеси, а згідно протоколу судового засідання місцевого господарського суду Одеської області, яке розпочалось о 9:50 годин 01.11.2006 р. і закінчилось о 10 годині 20 хв. 01.11.2006 р., дані про те, що представник позивача був присутній на цьому засіданні господарського суду, відсутні, оскільки він не з'явився.
Дійсно у матеріалах справи є позовна заява Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеси (позивача) в уточненій редакції, подана до суду 01.11.2006 р. о 10 год. 50 хв., як з неї вбачається, в якій позивач просить стягнути з відповідача тільки заборгованість по орендній платі в сумі 24 895 грн. 37 коп., починаючи з січня 2003 року по жовтень 2006 року (а.с. 136-141).
Як вбачається із цієї позовної заяви в уточненій редакції, мова про визнання договору оренди розірваним і звільнення орендованих приміщень відповідачем вже не йде, хоча підстави ті ж самі, що й у первісному позові (відповідач сплачує орендну плату не у відповідності з метою об'єкту оренди, в зв'язку з чим, як вважає позивач, Орендар (відповідач) повинен сплачувати йому орендну плату по ставці за цільовим призначенням кафе в розмірі 10%, а не 5% як за їдальню).
Такі ж вимоги як в уточненій позовній заяві про стягнення з відповідача тільки суми заборгованості по орендній платі в розмірі 24 895,37 грн. представник позивача уточнив прохальну частину апеляційної скарги в судовому засіданні апеляційної інстанції.
Але ці вимоги позивача, як зазначалось вище, є необґрунтованими з вказаних вище підстав.
Крім того, в судовому засіданні апеляційної інстанції відповідачем при відзиві на апеляційну скаргу наданий супровідний лист позивача від 02.03.2007р. за № 363 разом з підписаною сторонами додатковою угодою до договору оренди № 124/1997/ЦКЕУ від 12.06.1997 р. і додаткової угоди до нього від 31.12.2003 р., про внесення змін до пунктів 1.1, 2.3 і 4.2 цього договору оренди щодо об'єкту оренди (приміщення передаються під кафе) і розміру орендної плати, яка визначена сторонами (позивачем і відповідачем) у розмірі 1 444,32 грн. без ПДВ за базовий і перший місяць (січень 2007 р.).
Судова колегія апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції в оскарженому рішенні, в зв'язку з чим відсутні підстави для його скасування.
Враховуючи викладене і керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105
Господарського процесуального кодексу України,
апеляційний господарський суд, -
Рішення господарського суду Одеської області від 01 листопада 2006 року у справі № 9/425-017/233-06-8651 залишити без змін, а апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеси - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя: В.М. Тофан
Судді: О.О.Журавльов
М.В. Михайлов