Справа № 2-151/10
19 квітня 2010 року Дружківський міський суд Донецької області у складі:
головуючого - судді Лебеженко В.О.
при секретарі Слободкіній Т.І.
за участю позивача ОСОБА_1
відповідача ОСОБА_2
третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_3
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Дружківка Донецької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 діючого в інтересах ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості по орендній платі, -
20 жовтня 2009 року до Дружківською міського суду Донецької області надійшла позовна заява ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_4 до ОСОБА_2, в якій позивач вказав, що між ним від імені ОСОБА_4 та відповідачем 01.10.2008 року був укладений договір оренди об'єкта нерухомості нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко, 58. З грудня 2008 року орендна плата відповідачем не сплачується належним чином і заборгованість складає 24700 грн. 00 коп. 28 вересня 2009 року він звернувся до відповідача з проханням сплатити заборгованість по орендній платі, однак його прохання було залишено без відповіді, а заборгованість без змін. Просить суд стягнути на користь ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі у розмірі 24700 грн. 00 коп., а також судові витрати.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1В, надав суду заяву про уточнення позовних вимог, в якій просить суд договір оренди об'єкта нерухомості від 1 жовтня 2008 року та додаткової угоди до договору оренди від 2 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 розірвати та зобов'язати відповідача ОСОБА_2С передати об'єкт оренди кафе „Бархан” (вул.Радченко,58 м.Дружківка) по акту прийому-передачі та передати ключі від кафе ОСОБА_1 Стягнути на користь ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі за період з грудня 2008 року по вересень 2009 року у розмірі 24700 грн. 00 коп., а також судові витрати.
В судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги визнав частково та пояснив, що дійсно між ним та ОСОБА_1, який діяв в інтересах ОСОБА_4 1 жовтня 2008 року був укладений договір оренди об'єкта нерухомості нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко,58. 2 жовтня 2008 року він уклав договір суборенди цього літнього кафе „Бархан” з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, яка займалася діяльністю цього кафе. ОСОБА_3 вела фінансово-господарську діяльність, здійснювала ремонт, проводила розрахунки з власником кафе. Він ніякого відношення до цього кафе не мав. Згоден договір оренди кафе розірвати та передати позивачу по акту прийому-передачі зазначене кафе. Щодо заборгованості по орендній платі за період з грудня 2008 року по вересень 2009 року у розмірі 24700 грн. 00 коп., то позовні вимоги в цій частині він не визнає, оскільки в кафе був проведений капітальний ремонт, змінений котел, сантехніка, однак кафе у зв'язку з кризою виявилося не рентабельним, вкладені кошти в кафе залишилися не повернутими.
В судовому засіданні третя особа на стороні відповідача ОСОБА_3 пояснила, що 2 жовтня 2008 року між нею та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 був укладений договір суборенди об'єкту нерухомості нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко,58 За час суборенди вона сплатила ОСОБА_1 2000 грн., потім 500 грн. та ще 300 грн. Нею були вкладені гроші на необхідний ремонт приміщення кафе, в придбання обладнання та посуду, поміняна електропроводка, котел, сантехніка. У зв'язку з економічною кризою, вона не змогла оплачувати оренду цього кафе та зверталася до ОСОБА_1 з проханням про відстрочку платежів, однак їй було відмовлено. Просить суд в задоволенні позову відмовити, оскільки гроші, які були витрачені на ремонт кафе та на сплату комунальних послуг перевищують розмір заборгованості по орендній платі.
Суд. заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з наступних підстав.
Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно ч.1 ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Судом встановлено, що власником літнього кафе, розташованого в місті Дружківка, Донецької області по вул. Радченко,58, на земельній ділянці, що належить Дружківській міській раді, загальної корисної площі 169,6 кв.м. є ОСОБА_4, що підтверджується відповідним договором купівлі-продажу від 14.02.2007 року та витягом з реєстру про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с.14,15).
Судом встановлено, що 1 жовтня 2008 року між позивачем, діючим від імені ОСОБА_4 на підставі довіреності від 28.02.2007 року виданою приватним нотаріусом Дружківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрована в реєстрі за №1318(а.с.16) та відповідачем 01.10.2008 року був укладений договір оренди об'єкта нерухомості нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко,58, на термін з 1.10.2008 року до 29.09.2011 року (далі по тексту - Договір) (а.с.11-12).
Згідно ч.1 ст.762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно п.п.51.5.2 Договору оренди об'єкта нерухомості щомісячний розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується, у цілому складає 400 (чотириста) грн. Орендна плата сплачується щомісяця не пізніше 3 числа кожного місяця (а.с.11 об.)
Відповідно до додаткової угоди до Договору оренди об'єкта нерухомості від 2 жовтня 2008 року укладеного між позивачем, діючим від імені ОСОБА_4 та відповідачем п.5.1. розділу 5 „Орендна плата та розрахунки за договором” була викладена у наступній редакції:
„5.1. Щомісячний розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується, у цілому складає 2700 (дві тисячі сімсот) гривень. З 1.10.2009 року розмір орендної плати переглядається за угодою сторін”
Ця додаткова угода вступає в силу з 1.10.2008 року і є невід'ємною частиною договору оренди об'єкту нерухомості від 1.10.2008 року. (а.с.ІЗ).
з
Суд не сприймає позицію відповідача стосовно не визнання позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі за період з грудня 2008 року по вересень 2009 року обгрунтовуючи її проведенням капітшіьного ремонту приміщення кафе з наступних підстав.
Згідно з вимогами ст.ст.10, 60 ЦПК України розгляд і вирішення цивільних справ у судах проводиться на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно ст.778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач мас право на їх вилучення.
3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця. наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ. наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Відповідно до п.7.1 Договору орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату, нести всі витрати з експлуатації об'єкта, що орендується, здійснювати за власний рахунок капітальний та поточний ремонт об'єкта, що орендується, за власний рахунок усувати несправності та поломки комунікацій об'єкта, що орендується.
Відповідно до п.7.6 Договору у разі дострокового розірвання цього договору орендодавець повертає витрати, ним понесені у зв'язку з суттєвим поліпшенням стану приміщення при умові письмової згоди Орендодавця на ці поліпшення (з вказівкою їх вартості).
Оскільки, як було встановлено в судовому засіданні, позивач письмової згоди на капітальний ремонт та переобладнання кафе не надавав, то вимоги зарахувати понесені витрати в рахунок плати за оренду кафе не ґрунтуються на законі.
Згідно ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Судом встановлено, що за договором оренди літнього кафе від 1 жовтня 2008 року власнику кафе ОСОБА_4 було сплачено: 6.01.2009 року - 2000 грн., 17.03.2009 року - 500 грн.. що підтверджується випискою по рахунку за період з 1.10.2008 року по 7.10.2009 року (а.с.91-93).
Також в судовому засіданні позивач пояснив, що 300 грн. йому давала ОСОБА_3 готівкою в рахунок плати за оренду кафе.
Таким чином, сума боргу по сплаті орендної плати за договором оренди нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко,58 від 1 жовтня 2008 року та додаткової угоди до договору оренди від 2 жовтня 2008 року за період з грудня 2008 року по вересень 2009 року з урахуванням фактично отриманих сум складає:
2700 х 10 міс. - (2000+500+300) = 27000'- 2800 = 24200 грн. 00 коп.
Розглядаючи позовні вимоги в частині зобов'язання передати об'єкт оренди нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка, вул.Радченко,58 ОСОБА_1 згідно акту прийому-передачі. суд вважає, що вони підлягають задоволенню, так як згідно вимог ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Враховуючи, що судове рішення ухвалено на користь позивача, на підставі ст. 88 ЦПК України суд вважає необхідним стягнути з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача пропорційно до розміру задоволених позовних вимог: судовий збір у сумі 242 грн. 00 коп., а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у сумі 120 грн.
На підставі ст.ст.626-632. 638-640, 651,653, 731-733, 737,740 ЦК України, керуючись ст.ст. 10, 11, 57, 60, 61, 88, 131. 209. 212 -215, 223-226 ЦПК України, суд -
Позовні вимоги ОСОБА_1 діючого в інтересах ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі - задовольнити частково.
Договір оренди об'єкта нерухомості нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка. вул.Радченко.58 від 1 жовтня 2008 року та додаткову угоду до договору оренди від 2 жовтня 2008 року між ОСОБА_1, що діє в інтересах ОСОБА_4 та фізичною особою- підприємцем ОСОБА_2 - розірвати.
Зобов'язати відповідача ОСОБА_2 передати об'єкт оренди нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка. вул.Радченко,58 ОСОБА_1 згідно акту прийому-передачі.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 заборгованість по сплаті орендної плати за договором оренди нежилого приміщення - літнє кафе, розташованого за адресою: Донецька область, м.Дружківка. вул.Радченко, 8 від 1 жовтня 2008 року та додаткової угоди до договору оренди від 2 жовтня 2008 року за період з грудня 2008 року по вересень 2009 року іу сумі 24200 (двадцять чотири тисячі) гривень 00 коп.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати: судовий збір у сумі 242 (двісті сорок дві) гривні 00 коп., а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у сумі 120 (сто двадцять) гривень 00 коп.
В іншій частині позову - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили: через 10 днів з дня проголошення рішення, якщо продовж цього строку не подана заява про апеляційне оскарження, або апеляційна скарга; або через 20 днів після подання такої заяви, якщо не була подана апеляційна скарга; або після розгляду апеляційним судом у разі подання апеляційної скарги.
На рішення може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд протягом 10 днів після проголошення рішення, або 20 днів після подання заяви про апеляційне оскаржені.
Судді