33013 , м. Рівне, вул. Набережна, 26А
"02" червня 2014 р. Справа №918/1133/13
Господарський суд Рівненської області у складі головуючого судді Політики Н.А., при секретарі судових засідань ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засідання в залі суду матеріали справи за позовом Рівненської обласної громадської організації "КОМБАТ САМБО"
до Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення
за участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_2 довіреність б/н від 16.05.2014 року;
від відповідача - ОСОБА_3, довіреність №08-357 від 16.05.2013 року
в засіданні приймав участь - експерт ОСОБА_4, посвідчення №259 від 10 грудня 2012 року
В судовому засіданні 02 червня 2014 року, відповідно до ст.85 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Рівненська обласна громадська організація "КОМБАТ САМБО" звернулася до господарського суду Рівненської області з позовом до Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення.
В позовній заяві Рівненська обласна громадська організація "КОМБАТ САМБО" просить суд внести зміни до Договору оренди нежитлового приміщення від 12.12.2005 р. №1658, зі змінами, внесеними додатковими договорами від 01.12.2008 р. та від 16.08.2009 р., що передбачені проектом Додаткового договору у такій редакції (а.с.4-7).
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що після укладення 12 березня 2013 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Рівненською обласною громадською організацією “Комбат Самбо” договору оренди нежитлового приміщення №2015 позивачем було виявлено непридатний до нормальної експлуатації стан орендованого майна, у зв'язку з чим, за замовленням позивача 27 березня 2013 року Державним підприємством “Державний науково-дослідний інститут будівельних конструкцій” складено заключення оцінки технічного стану фундаментів будівлі по вул.Соборній, 177а в м. Рівне, та зроблено висновок про непридатний до нормальної експлуатації стан основи та фундаментів. З врахуванням вказаного заключення ПП “Експерт-Рівне-Консалт” за замовленням відповідача було проведено оцінку орендованого майна. Згідно висновку про вартість майна, викладеного в Розділі 8 Звіту про оцінку нежитлових приміщень площею 243,2 кв.м. та будівлі гаража площею 22,2 кв.м., розташованих за адресою:м. Рівне, вул. Соборна, 177-А виконаного приватним підприємством “Експерт- Рівне-Консалт”, відновна вартість майна для цілей оренди, станом на 31 березня 2013 року, становить 221 400 грн. без врахування ПДВ, в тому числі: -нежитлові приміщення площею 243,2 кв.м. вартістю 201 400 грн., та - будівля гаража площею 22,2 кв.м. вартістю 20 000 грн. Враховуючи проведення актуалізації звіту про незалежну оцінку об'єкта оренди позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення.
Ухвалою господарського суду Рівненської області від 31 липня 2013 року порушено провадження у справі № 918/1133/13, розгляд якої призначено на 13 серпня 2013 року.
13 серпня 2013 року через відділ канцелярії та документального забезпечення надійшов відзив №08-619 від 13 серпня 2013 року, яким відповідач заперечує проти позовних вимог.
13 серпня 2013 року надійшла заява про уточнення позовних вимог, якою позивач просить суд внести зміни до Договору оренди нежитлового приміщення від 12 березня 2013 року №2105, що передбачені проектом Додаткового договору у такій редакції (а.с.41-44). Дана заява прийнята судом до розгляду.
У судовому засіданні 13 серпня 2013 року оголошено перерву до 03 вересня 2013 року.
03 вересня 2013 року від позивача надійшло власне письмове підтвердження того, що у провадженні господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішує господарський спір, немає справи з даного спору.
Крім того, 03 вересня 2013 року позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог, якою останній просить суд внести зміни до Договору оренди нежитлового приміщення від 12 березня 2013 року №2105, що передбачені проектом Додаткового договору у такій редакції (а.с.48-51).
Ухвалою суду від 03 вересня 2013 року розгляд справи відкладено на 17 вересня 2013 року.
17 вересня 2013 року через відділ канцелярії та документального забезпечення від позивача надійшло клопотання про надання копії звіту про оцінку спірних приміщень.
Крім того, 17 вересня 2013 року позивачем подано клопотання про призначення судової експертизи.
У судовому засіданні 17 вересня 2013 року призначено судову будівельно-технічну експертизу. Проведення судової будівельно-технічної експертизи доручено Волинському відділенню Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз. Перед судовим експертом поставлені наступні питання: - Яка реальна (ринкова) вартість будівель за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177-А, а саме одноповерхової цегляної будівлі площею 243,2 кв.м., з підвалом під частиною будівлі площею 33,2 кв.м. та цокольним поверхом площею 97.4 кв.м., прибудованого до цокольного поверху гаража площею 22.2 кв.м. станом на час проведення експертизи? - Який технічний стан будівлі по вул.Соборній, 177-А в м.Рівне та фундаменту будівлі, а також інших конструктивних елементів будівлі станом на час проведення експертизи (придатна до використання / аварійна)? - Чи погіршився технічний стан приміщення та гаража по вул.Соборній, 177-А в м.Рівне у період з грудня 2012 року по травень 2013 року (з урахуванням звітів про оцінку від 14.12.2012 року та 08.05.2013 року). Якщо так, то коли саме? - Які причини погіршення стану нерухомого майна за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177-А, нежитлового приміщення площею 243,2 кв.м. та будівлі гаража площею 22,2 кв.м. (дії орендаря або орендавця, природний фізичний знос чи інше)? - Яка відновна вартість нерухомого майна, яке розташоване за адресою м.Рівне, вул.Соборна, 177-А? - Чи могли бути наявні видимі або приховані дефекти нерухомого майна на момент оцінки нерухомого майна, яке розташоване за адресою м.Рівне, вул.Соборна, 177-А в грудні 2012 року?
Ухвалою суду від 17 вересня 2013 року провадження у справі зупинено до отримання висновку експерта.
06 травня 2014 року супровідним листом Волинського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз матеріали справи №918/1133/13 разом з висновком судової будівельно-технічної експертизи повернуто до господарського суду Рівненської області (а.с.76-101).
У висновку вищевказаної експертизи вказано: по першому питанню. При дослідженні даного питання встановлено, що загальна вартість будівель розташованих за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 177-А, визначена на дату проведення експертизи, становить 209 500,00 грн. без врахування ПДВ. з тому числі: - одноповерхової цегляної будівлі площею 243,2кв.м. (з підвалом під частиною будівлі площею 33,2кв.м. та цокольним поверхом площею 97,4кв.м.) - 187 500,0грн.; - прибудованого до цокольного поверху будівлі приміщення гаража площею 22,2 кв.м. - 22 000,0грн. По другому питанню. На основі проведеного візуального обстеження та з врахуванням висновку заключення “Оцінка технічного стану фундаментів будівлі по вул. Соборній, 177а в м. Рівне” виконаного спеціалістами ДП “Державний науково-дослідний інститут будівельних конструкцій” зроблено висновок: стан основи та фундаментів досліджуваної будівлі непридатний до нормальної експлуатації. По третьому питанню. Експерти не оглядали об'єкти дослідження станом на грудень 2012 рокута травень 201З року, через це не можуть дати відповідь по даному питанню. По четвертому питанню. З проведеного дослідження по даному питанню слідує, що причинами погіршення технічного стану нежитлового приміщення площею 243,2кв.м. та будівлі гаража площею 22,2кв.м., розташованих за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 177-А, є несприятливі інженерно-геологічні явища і процеси на ділянці та фізичний знос матеріалів фундаменту. По п'ятому питанню. Орієнтовна вартість відновлювальних робіт нерухомого майна, яке розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 177-А, по приведенню його в стан придатний для нормальної експлуатації, становить 345 000,0грн. По шостому питанню. При дослідженні даного питання встановлено, що причини виникнення дефектів досліджуваного об'єкту на момент оцінки нерухомого майна, яке розташоване за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177-А, в грудні 2012 року були приховані.
Ухвалою суду від 08 травня 2014 року поновлено провадження по справі №918/1133/13. Справу призначено до слухання в судовому засіданні на 19 травня 2014 року.
Ухвалою суду від 19 травня 2014 року продовжено строк розгляду спору на 15 днів, розгляд справи відкладено на 02 червня 2014 року та викликано для дачі роз'яснень судового експерта.
30 травня 2014 року від відповідача надійшло клопотання №08-436 від 29 травня 2014 року про долучення до матеріалів справи належним чином завіреної копії Акту №204 від 14 березня 2013 року прийому - передачі нежитлового приміщення на вул.Соборна, 177 а.
У судовому засіданні 02 червня 2014 року представник позивача підтримав позовні вимоги з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог.
Представник відповідача у судовому засіданні 02 червня 2014 року заперечила проти позову з підстав викладених у відзиві.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, об'єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
За результатами засідання конкурсної комісії 15 січня 2013 року, яке відображено у протоколі №2 вирішено: Управлінню комунальною власністю укласти договір оренди нежитлового приміщення площею 243,2 кв.м та будівлі гаражу площею 22,2 кв.м., що розташовані за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177А з Рівненською обласною громадською організацією "Комбат Самбо" на умовах запропонованих конкурсною комісією та учасником конкурсу.
12 березня 2013 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі - Орендодавець) та Рівненською обласною громадською організацією “Комбат Самбо” (далі - Орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення №2015 (далі - Договір).
Як визначено сторонами, відповідно до п.1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 243,2 кв.м та будівлю гаражу площею 22,2 кв.м (надалі - ОСОБА_5), розташовані за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177А, які перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. ОСОБА_5 майна, визначена відповідно до звіту про оцінку майна, складає станом на 30.11.2012: - нежитлового приміщення площею 243,2 кв.м - 382 100,00 грн.; - будівлі гаражу площею 22,2 кв.м -19 600,00 грн.
Відповідно до п.2.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Майном у строк, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та Акта прийому-передачі вказаного ОСОБА_5.
Відповідно до п.2.4. Договору обов'язок складання акта прийому - передачі ОСОБА_5 покладається на сторону, яка передає ОСОБА_5 іншій стороні.
Відповідно до п.3.1. строк договору оренди встановлюється на два роки - з 12 березня 2013 року по 11 лютого 2016 року.
14 березня 2013 року Орендодавець передав Орендарю вищевказане нерухоме майно, що стверджується наявним у матеріалах справи Актом №204 прийому-передачі нежитлового приміщення на вул.Соборній 177 А. Акт №204 від 14 березня 2013 року підписаний повноважними представниками сторін та скріплений печатками. Відповідно до Акту №204 від 14 березня 2013 року стан приміщень зазначено у звіті про незалежну оцінку, виготовленому станом на 30 листопада 2012 року. Відповідно до Звіту від 30 листопада 2012 року про оцінку майна нежитлових приміщень площею 243,2 кв.м. та площею 22,2 кв.м, розташованих за адресою м.Рівне, вул.Соборна, 177-А, вартість об'єкту становить 401 700 грн. (а.с.116).
Відповідно до п.4.1. Орендна плата за цим договором визначається на підставі результатів конкурсу на право оренди від 15.01.2013 року та методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Рівного, затвердженої рішенням Рівненської міської ради та встановлюється в сумі 3689,61 грн. в місяць.
Позивач зазначає, що після укладення Договору ним було виявлено, що стан орендованого майна непридатний до нормальної експлуатації, у зв'язку з чим, за його замовленням, 27 березня 2013 року Державним підприємством “Державний науково-дослідний інститут будівельних конструкцій” проведено оцінку технічного стану фундаментів будівлі по вул.Соборній, 177а в м. Рівне, та зроблено висновок про непридатний до нормальної експлуатації стан основи та фундаментів. З врахуванням вказаного заключення ПП “Експерт-Рівне-Консалт” за замовленням відповідача було проведено оцінку орендованого майна. Згідно висновку про вартість майна, викладеного в Розділі 8 Звіту про оцінку нежитлових приміщень площею 243,2 кв.м. та будівлі гаража площею 22,2 кв.м., розташованих за адресою:м. Рівне, вул. Соборна, 177-А виконаного приватним підприємством “Експерт- Рівне-Консалт”, відновна вартість майна для цілей оренди, станом на 31 березня 2013 року, становить 221 400 грн. без врахування ПДВ, в тому числі: - нежитлові приміщення площею 243,2 кв.м. вартістю 201 400 грн., та - будівля гаража площею 22,2 кв.м. вартістю 20 000 грн.
З урахуванням викладеного, 19 червня 2013 року позивач звернувся до відповідача з пропозицією внести зміни в Договір оренди нежитлового приміщення №2015 від 12 березня 2013 року виклавши пункти 1.1. та 4.1. в наступній редакції:
"1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 243,2 кв.м та будівлю гаражу площею 22,2 кв.м (надалі - ОСОБА_5), розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Соборна. 177А, які перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. ОСОБА_5, визначена відповідно до звіту про оцінку майна, складає станом на 31.03.2013:
- нежитлового приміщення площею 243,2 кв.м - 201 400,00 грн.;
- будівлі гаражу площею 22,2 кв.м - 20 000,00 грн."
" 4.1. Орендна плата за цим договором визначається на підставі результатів конкурсу на право оренди від 15.01.2013 та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Рівного, затвердженої рішенням Рівненської міської ради та встановлюється в сумі 2 031,54 грн. в місяць."
Проте, листом №05-66 від 19 липня 2013 року Управління комунальної власності відмовилось від внесення змін до договору оренди в частині зміни вартості об'єкту оренди та розміру орендної плати. (а.с.19)
Зазначені обставини стали підставою для звернення позивача до суду с зазначеним позовом.
Водночас, суд, провівши оцінку доказів по справі, вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно вимог статті 627 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічне положення закріплено в частині першої статті 188 Господарського кодексу України.
До цього ж, згідно зі статтею 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Нормою статті 654 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Судом встановлено, що укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди.
Відповідно до частин першої та другої статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк за договором найму (оренди).
Правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке, перебуває у комунальній власності та майнових відносин між орендодавцями щодо господарського використання даного майна, визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), який є спеціальним законом щодо цих відносин.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Істотні умови договору оренди визначені у статті 10 Закону та включають до себе, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Частинами першою та третьою статті 762 Цивільного кодексу України унормовано, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Частиною першою статті 286 Господарського кодексу України також встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Згідно статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених Законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Зазначена норма кореспондується з пунктом 4 статті 10 Закону згідно якої, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Як визначено п.1 статті 19 Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов.
Згідно частини 1 статті 12 Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
У пункті 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» №12 від 29.05.2013 (далі - Постанова Пленуму №12) визначено, що вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (найму), ЦК України і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування. Що ж до договорів оренди державного та комунального майна, то стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає умови, які є істотними для даних договорів, причому відповідно до статті 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. При цьому умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).
Судом встановлено, що сторонами при підписанні Договору було досягнуто згоду щодо усіх його істотних умов, зокрема:
- щодо об'єкту оренди (складу і вартості майна з урахуванням її індексації) - нежитлове приміщення площею 243,2 кв.м та будівлю гаражу площею 22,2 кв.м (надалі - ОСОБА_5), розташовані за адресою: м.Рівне, вул.Соборна, 177А, які перебувають на балансі управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. ОСОБА_5 майна, визначена відповідно до звіту про оцінку майна, складає станом на 30.11.2012: - нежитлового приміщення площею 243,2 кв.м - 382 100,00 грн.; - будівлі гаражу площею 22,2 кв.м -19 600,00 грн. (пункт 1.1 Договору);
- щодо терміну, на який укладається договір оренди - два роки, з 12 березня 2013 року по 11 лютого 2016 року. (пункт 3.1 Договору);
- щодо розміру орендної плати з урахуванням її індексації - в сумі 3689,61 грн. в місяць (пункт 4.1 Договору).
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку що Договір є укладеним.
Частиною другою статті 21 Закону також передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Зазначене узгоджується з положеннями частини четвертої статті 762 ЦК України, якою передбачено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або Законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Положеннями пункту 3.2 Постанова Пленуму №12 у вирішенні відповідних спорів про внесення змін до договору оренди необхідно з'ясовувати, чи погоджувалися сторонами при укладенні договору оренди умови щодо перегляду орендної плати, в тому числі з підстави внесення змін до методики розрахунку орендної плати. Відповідний перегляд орендної плати є обґрунтованим, якщо господарський суд встановить факт погодження сторонами при укладенні договору оренди такої підстави перегляду орендної плати, як внесення змін до методики розрахунку орендної плати.
Судом встановлено, що сторони у пунктом 4.2. Договору погодили, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін та тарифів, змін орендних ставок, затверджених органом місцевого самоврядування, та в інших випадках, передбачених законодавством України.
Статтею 11 Закону встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
З аналізу зазначеного положення Закону вбачається, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.
При цьому, судом встановлено, що при укладенні 12 березня 2013 року Договору в основу розрахунку плати за оренду приміщення площею 243,2 кв.м. та гаражу площею 22,2 кв.м, розташованих за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 177-А, лягла вартість майна визначена звітом про оцінку станом на 30 листопада 2012 року, тобто до укладання Договору.
В обґрунтування позовних вимог, позивач надав суду звіт про оцінку нежитлових приміщень площею 243,2 кв.м. та будівлі гаража площею 22,2 кв.м., розташованих за адресою:м. Рівне, вул. Соборна, 177-А, виконаний приватним підприємством “Експерт- Рівне-Консалт”, відповідно до якого, вартість об'єкта, станом на 31 березня 2013 року, стпановить 221 400 грн. без врахування ПДВ, в тому числі: - нежитлові приміщення площею 243,2 кв.м вартсітю 201 400 грн., та - будівля гаража площею 22,2 кв.м. вартістю 20 000 грн..
У зв'язку з чим, позивач просить суд внести відповідні зміни в договір щодо вартості об'єкту оренди та, відповідно, розміру орендної плати.
Проте, суд не погоджується з зазначеним висновком позивача, оскільки, з аналізу статті 11 Закону вбачається, що умовами, з якими Закон пов'язує можливість здійснення переоцінки об'єкту оренди, є наявність одночасно таких умов як продовження строку дії договору оренди та здійснення останньої оцінки більш як три роки тому на момент продовження (поновлення).
Тобто здійснення переоцінки об'єкту оренди під час користування ним в межах строку Договору оренди Законом не передбачена.
Однак, з матеріалів справи вбачається, що строк дії укладеного між сторонами Договору не закінчився, до того ж остання оцінка об'єкта оренди була зроблена не більш, як три роки тому, а 30.11.2012, тобто менш ніж пів року тому.
Як вже зазначалося, об'єкт оренди був переданий позивачу 14 березня 2013 року за Актом №204 прийому-передачі нежитлового приміщення, в якому визначено, що стан приміщень зазначено у звіті про незалежну оцінку, виготовленому станом на 30 листопада 2012 року.
З наявного в матеріалах справи звіту про оцінку майна від 30 листопада 2012 року вбачається, що об'єкт оренди на момент передачі находився у непридатному стані, а саме: окреме індивідуально-визначене майно - окремо розташована одноповерхова цегляна будівля загальною площею 243,2, кв.м., з підвалом під частиною будівлі площею 33,2 м.кв. та цокольним поверхом площею 97,4 м.кв., та прибудований до цокольного поверху гараж площею 22,2 м.кв. Приміщення цоколя та першого поверху мають окремі входи. Технічний стан основних конструктивних елементів будівлі - незадовільний, приміщення підвалу затоплені водою, дерев'яне перекриття між підвальним поверхом та цокольним має критичні прогини, під дією вологи дерев'яні балки уражені гниллю, інженерні комунікації не функціонують.
Враховуючи викладене, суд вважає, що сторони при укладанні Договору дійшли згоди щодо усіх його істотних умов, зокрема, об'єкту оренди та його вартості, а передбачені діючим законодавством підстави для здійснення його переоцінки на даний час відсутні.
У відповідності до пункту 4 частини третьої статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.
Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно ст.34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Позивач, посилаючись на те що, з незалежних від нього обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, просив суд змінити розмір орендної плати, натомість, ним, в порушення ст.ст.32, 34 ГПК України належними та допустимими доказами не було доведено наявність обставин для внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення №2015 щодо визначення вартості об'єкту оренди у розмірі 221 400 грн. та орендної плати за користування нежитловим приміщенням у розмірі 2 031 грн. 54 коп. на рік.
Беручи до уваги вищезазначене, господарський суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.
Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини позивача, то судовий збір згідно абз.4 ст.49 ГПК України слід покласти на позивача.
Керуючись статтями 1, 12, 22, 32-34, 43, 44, 49, 81-1, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Політика Н.А.
Віддруковано 3 примірники:
1 - до справи;
2 - позивачу рекомендованим (33028, м. Рівне, вул.Гетьмана Мазепи, 4а/6а, офіс 306);
3 - відповідачу рекомендованим (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а);