"08" вересня 2009 р.
Справа № 30/113-09-2954
За позовом: Управління обласної ради з майнових відносин
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Контрольно-ревізійне управління в Одеській області
До відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Поіск-Ніка»
Про внесення змін у договір та стягнення
Суддя Рога Н.В.
Представники:
Від позивача: Михальченко О.М.- довіреність №7 від 02.02.2009р.
Від третьої особи: Санжарук Т.О.- довіреність №17 від 27.07.2009р., Канаєв В.В.- довіреність №30 від 01.09.2009р.
Від відповідача: Степанов О.В.- довіреність від 01.10.2008р.
СУТЬ СПОРУ: Позивач - Управління обласної ради з майнових відносин (далі - Управління), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Контрольно-ревізійного управління в Одеській області (далі -КРУ в Одеській області), звернувся до господарського суду Одеської області із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ ) «Поіск-Ніка» та просить вважати додаткову угоду до договору оренди майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, укладеного 29 грудня 2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ «Поіск-Ніка», укладеною на умовах донарахування орендної плати за користування сходами до технічного поверху площею 39,6 кв.м, а також стягнути з відповідача донараховану орендну плату у розмірі 5 925 грн. 66 коп.
В ході розгляду справи позивач надав до суду уточнення до позовної заяви, яка стосується обґрунтування позову та не змінює його прохальну частину.
Представник позивача позов підтримує, наполягає на його задоволенні.
Третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - КРУ в Одеській області, підтримує позов Управління з мотивів, викладених у поясненнях.
Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
29 грудня 2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації, правонаступником якого згідно Положення є позивач у справі (Орендодавець) та ТОВ «Поіск-Ніка»(Орендар) був укладений Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування 1 поверх, 2 ліфти, дві частини технічного поверху, будівлю трансформаторної підстанції , що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, з метою розташування виробництва. Термін дії договору -до 31.12.2008р. Згідно розрахунку орендної плати, що є додатком до Договору , загальна площа об'єкта оренди складає 415,0 кв.м, з них: орендована площа першого поверху будівлі -73,0 кв.м, дві частини технічного поверху -317,4 кв.м, площа будівлі трансформаторної підстанції -25,0 кв.м.
10 вересня 2006р. сторони підписали Додаткову угоду до Договору оренди майна від 29 12.2003р., у якій змінили розмір орендної плати на підставі діючої Методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України та експертної оцінки, та встановили, що орендна плата з 01.09.2006р. становить 2 464 грн. 27 коп. До додаткової угоди додається розрахунок орендної плати , згідно якого об'єктом оренди є 1 поверх будівлі площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху та 2 ліфти загальною площею 292,8 кв.м, а також будівля трансформаторної підстанції площею 24,64 кв.м. Отже, площа об'єкту оренди зменшилася за згодою сторін.
01 серпня 2007р. сторони знов підписали Додаткову угоду до Договору оренди майна від 29 12.2003р., у якій змінили розмір орендної плати на підставі діючої Методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України та експертної оцінки, та встановили, що орендна плата з 01.08.2007р. становить 3 462 грн. 37 коп. До додаткової угоди додається розрахунок орендної плати, згідно якого об'єктом оренди є 1 поверх будівлі площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху та 2 ліфти загальною площею 292,8 кв.м. Отже, площа об'єкту оренди зменшилася за згодою сторін до 365,80 кв.м.
КРУ в Одеській області було проведено планову ревізію фінансово-господарської діяльності Управління за період з 01.09.2006р. по завершений звітний період 2009р. За результатами перевірки було складено Акт від 08.05.2009р., згідно якого в ході контрольних обстежень приміщень, що орендуються ТОВ «Поіск-Ніка»встановлено, що фактична орендована площа на 39,6 кв.м більша за площу вказану у договорі. В ході ревізії здійснено перерахунок та донараховано орендної плати з урахуванням ПДВ 4 461 грн. 19 коп. Листом від 15.06.2009р. КРУ в Одеській області запропонувало Управлінню прийняти міри по відшкодуванню за рахунок орендарів недоотриманої орендної плати у сумі 9 639 грн. 58 коп. у разі відмови ініціювати подання до суду відповідних цивільних позовів.
Листом від 21.05.2009р., на підставі Акту КРУ Управління запропонувало ТОВ «Поіск-Ніка»у триденний термін сплатити 5 925 грн.66 коп. у зв'язку із перерахунком орендної плати технічного поверху загальною площею 332,4 кв.м, який розташований у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а. Листом від 25.05.2009р. ТОВ «Поіск-Ніка»відмовилося від оплати донарахованої орендної плати.
Листом від 26.06.2009р. Управління направило на адресу ТОВ «Поіск-Ніка» додаткову угоду від 01 травня 2009р. до Договору оренди майна від 29.12.2003р., яку запропонувало підписати у триденний термін, а також додатковий розрахунок орендної плати до Договору. Згідно зазначеної додаткової угоди площа орендованого майна збільшується на 39,6 кв.м (сходи технічного поверху) та розмір орендної плати збільшується на 487 грн. 36 коп., виходячи з вартості згідно з незалежною оцінкою від 26.10.2007р., яка становить 27 782 грн. 90 коп. При цьому, за базовий місяць береться квітень 2009р.
Позивач зазначив, що відповідно до ст.188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
На підставі зазначеного позивач просить суд вважати додаткову угоду до договору оренди майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, укладеного 29 грудня 2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ «Поіск-Ніка», укладеною на умовах донарахування орендної плати за користування сходами до технічного поверху площею 39,6 кв.м, а також стягнути з відповідача донараховану орендну плату у розмірі 5 925 грн. 66 коп.
КРУ в Одеській області позовну заяву підтримує у повному обсязі.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що визначена у Акті КРУ розбіжність орендованої площі визначена шляхом обстеження членами комісії, без посилання на порушення з боку ТОВ «Поіск-Ніка»будь-яких вимог нормативно-правових актів або законів.
Відповідач вважає, що сходові клітини у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, є місцями загального користування і у виробничо-господарській діяльності ТОВ «Поіск-Ніка»не використовуються, вони не є приміщеннями, які можуть бути надані в оренду у відповідності до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786. Крім того, згідно п.8 зазначеної Методики, якщо орендоване приміщення є частиною будівлі (споруди) в цілому, то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) в цілому .
Приміщення 1,6,7 та 8 поверхів восьмиповерхової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а належать ТОВ «Поіск-Ніка» на праві приватної власності, інша частина зазначеної будівлі знаходиться у комунальній власності територіальної громади сіл, селищ, міст Одеської області, повноваження до управління зазначеним об'єктом передано Управлінню. Згідно Договору оренди майна від 29.12.2003р. на даний час ТОВ «Поіск-Ніка»орендує у будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а приміщення 1 поверху площею 73 кв.м, 2 частини приміщень технічного поверху площею 292,8 кв.м. та 2 ліфти, з орендною ставкою 15%. Свої зобов'язання щодо оплати орендної плати за зазначеним Договором Орендар виконує належним чином.
Відповідач вважає, що позивачем неправомірно розраховано орендну ставку 15% за додаткову площу оренди, яка є сходовими клітинами, адже, зазначена ставка встановлюється для розміщення суб'єктів господарювання. Крім того, розрахунок орендної плати за додаткову площу зроблено виходячи з незалежної експертної оцінки від 26.10.2007р., даних про проведення якої у ТОВ «Поіск-Ніка» не має.
Відповідач також зазначив, що договір -це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямоване на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно до ч.3 ст.180 Господарського кодексу України при укладанні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк договору. Відповідно ж до ч.2 ст.14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, суд доходить до такого висновку:
Як вбачається з матеріалів справи, і проти чого сторони у справі не заперечують, 29 грудня 2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації, правонаступником якого згідно Положення є позивач у справі (Орендодавець) та ТОВ «Поіск-Ніка»(Орендар) був укладений Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування 1 поверх, 2 ліфти, дві частини технічного поверху, будівлю трансформаторної підстанції , що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, з метою розташування виробництва. Термін дії договору -до 31.12.2008р. Згідно розрахунку орендної плати, що є додатком до Договору, загальна площа об'єкта оренди складає 415,0 кв.м, з них: орендована площа першого поверху будівлі -73,0 кв.м, дві частини технічного поверху -317,4 кв.м, площа будівлі трансформаторної підстанції -25,0 кв.м.
10 вересня 2006р. сторони підписали Додаткову угоду до Договору оренди майна від 29 12.2003р., у якій змінили розмір орендної плати на підставі діючої Методики , затвердженої Кабінетом Міністрів України та експертної оцінки, та встановили, що орендна плата з 01.09.2006р. становить 2 464 грн. 27 коп. До додаткової угоди додається розрахунок орендної плати , згідно якого об'єктом оренди є 1 поверх будівлі площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху та 2 ліфти загальною площею 292,8 кв.м, а також будівля трансформаторної підстанції площею 24,64 кв.м. Отже, площа об'єкту оренди зменшилася за згодою сторін.
01 серпня 2007р. сторони знов підписали Додаткову угоду до Договору оренди майна від 29 12.2003р., у якій змінили розмір орендної плати на підставі діючої Методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України та експертної оцінки, та встановили, що орендна плата з 01.08.2007р. становить 3 462 грн. 37 коп. До додаткової угоди додається розрахунок орендної плати, згідно якого об'єктом оренди є 1 поверх будівлі площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху та 2 ліфти загальною площею 292,8 кв.м.
За приписами ст.627 Цивільного кодексу України відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін , спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України). Отже, уклавши договір сторони за цим договором домовилися щодо його умов . Крім того, згідно ст.525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від виконання зобов'язання або зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 Цивільного кодексу України).
Як вбачається з матеріалів справи, сторони за Договором оренди майна від 29.12.2003р. декілька разів у добровільному порядку вносили зміни до Договору , що викладалося у вигляді додаткових угод до договору. Зокрема, додатковою угодою від 01 серпня 2007р. сторони визначили, що об'єктом оренди є 1 поверх будівлі площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху загальною площею 292,8 кв.м та 2 ліфти.
Слід зауважити, що у будь-якому випадку, відповідно до ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ця ж норма міститься у ч.1 ст.188 Цивільного кодексу України. Ані Договором оренди майна від 29.12.2003р., ані чинним законодавством не передбачено односторонньої зміни умов договору, зокрема, щодо об'єкту оренди, без згоди на то іншої сторони за договором. Крім того, відповідно до ст.19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Що стосується вимоги позивача щодо стягнення з ТОВ „Посік-Ніка” донарахованої орендної плати у розмірі 5 925 грн. 66 коп., то ця вимога також не підлягає задоволенню , виходячи з того, що орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди та сплачується у встановленому договором порядку та розмірах. При цьому, розмір орендної плати, здійснюється на підставі відповідної Методики виходячи з експертної вартості об'єкта оренди. У даному випадку, по-перше, сторони не домовилися щодо внесення змін до такої істотної умови договору як об'єкт оренди та орендна плата, у зв'язку з чим на даний час чинною є додаткова угода 01 серпня 2007р. По -друге, як зазначили обидві сторони у справі нова незалежна експертна оцінка з метою визначення вартості додаткової площі ані Управлінням, ані ТОВ „Посік-Ніка” не проводилася. За таких обставин, у суду не має підстав вважати, що позивачем правомірно донараховано орендну плату саме у зазначено у позовній заяві розмірі.
Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд -
1. У задоволенні позову Управління обласної ради з майнових відносин відмовити повністю.
Рішення набирає чинності протягом 10-денного строку з дня його підписання.
Рішення підписане 14 вересня 2009р.
Суддя