ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 36/271
14.09.09
За позовом Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по
ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них
Солом'янського району м. Києва»
До Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Захарова Дмитра
Анатолійовича
Про розірвання договору оренди та виселення з приміщення
Суддя Трофименко Т.Ю.
Представники:
Від позивача Тарасун В.Г. -по дов. № б/н від 10.06.2009р.
Від відповідача Захаров Д.А. - СПД
Масляннікова Т.Д. -по дов. № б/н від 17.08.2009р.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва»про виселення Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Захарова Дмитра Анатолійовича з орендованої споруди, що знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Перемоги, 35, підземний перехід ст. метро «Політехнічний інститут», загальною площею 42,50 кв. м., в тому числі для розміщення кафе -23,25 кв. м., гральних автоматів -17 кв. м. та пункту обміну валют -2,25 кв. м.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.07.2009р. порушено провадження у справі № 36/271 та призначено її до розгляду на 05.08.2009р.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.08.2009р., в зв'язку з нез'явленням в засідання суду представників сторін та невиконанням ними вимог суду викладених в ухвалі про порушення провадження у справі від 10.07.2009р., розгляд справи було відкладено на 17.08.2009р.
Позивачем в судовому засіданні 17.08.2009р. на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подано заяву про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої позивач просить розірвати договір оренди № 8 нерухомого майна (споруд) комунальної власності територіальної громади міста Києва від 31.10.2003р., який було визнано продовженим на підставі рішення Господарського суду міста Києва у справі № 17/235 від 18.07.2007р., яке набрало законної сили від 06.02.2008р. на підставі постанови Вищого господарського суду України від 06.02.2008р. у справі № 17/235, в зв'язку з порушенням умов п. 3.6. договору щодо сплати орендної плати в повному розмірі; та виселити відповідача з орендованої споруди, що знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Перемоги, 35, підземний перехід ст. метро «Політехнічний інститут», загальною площею 42,50 кв. м., в тому числі для розміщення кафе -23,25 кв. м., гральних автоматів -17 кв. м. та пункту обміну валют -2,25 кв. м.
Відповідачем в судовому засіданні 17.08.2009р. подано письмовий відзив на позовну заяву, відповідно до якого проти позову заперечує, оскільки заборгованість була інколи і у такому разі протягом звітного місяця погашалась орендарем. З чого слідує, що заборгованості за повний місяць не існувало, орендні платежі вносились вчасно протягом звітного місяця. Просить в позові відмовити повністю.
Відповідно до ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України В судовому засіданні 17.08.2009р. було оголошено перерву до 19.08.2009р. та відповідно в засіданні суду 19.08.2009р. -до 08.09.2009р.
Позивачем в судовому засіданні 08.09.2009р. на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої позивач просить розірвати договір оренди № 8 нерухомого майна (споруд) комунальної власності територіальної громади міста Києва від 31.10.2003р., який було визнано продовженим на підставі рішення Господарського суду міста Києва у справі № 17/235 від 18.07.2007р., яке набрало законної сили від 06.02.2008р. на підставі постанови Вищого господарського суду України від 06.02.2008р. у справі № 17/235, в зв'язку з порушенням умов п. 3.6. договору щодо сплати орендної плати в повному розмірі; та виселити відповідача з орендованої споруди, що знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Перемоги, 35, підземний перехід ст. метро «Політехнічний інститут», загальною площею 46,5 кв. м., в тому числі : 39,70 кв. м. -для розміщення магазину продовольчих товарів, 2,8 кв. м. -пункт обміну валют, 4,0 кв. м. -торгівля непродовольчими товарами.
Відповідач у письмових додаткових запереченнях, поданих в судовому засіданні 08.09.2009р. зазначає, що пунктом 3.1. договору розмір орендної плати визначено в у сумі 1331,69 грн., а як слідує з розрахунків між сторонами розмір орендної плати становить 2504 грн., що не відповідає умовам договору, що в свою чергу свідчить про порушення умов договору з боку позивача, який в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати, а з боку відповідача договір виконувався добросовісно.
В судовому засіданні 08.09.2009р., відповідно до ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено перерву до 14.09.2009р.
Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників позивача і відповідача, Господарський суд міста Києва,
Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Відповідно до п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Згідно Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»Київська міська рада є представницьким органом територіальної громади м. Києва, і виступає суб'єктом права комунальної власності майна, що перебуває у власності територіальної громади.
Рішенням Київської міської ради від 24 червня 1999 року за № 309/410 затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Києва у користування або управління»(чинного на моменту укладення договору) (далі - Положення).
Відповідно до розділу 6 Положення підставою для укладення договору оренди майна є рішення Київської міської ради.
31.10.2003р. між Комунальним підприємством «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва»(Орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою Захаровим Дмитрієв Анатолійовичем (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 8 (далі - Договір).
Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.06.2003р. № 569/729 передав, а Орендар прийняв в оренду споруду (об'єкт оренди), що знаходиться за адресою: пр. Перемоги, 35, підземний перехід ст. метро «Політехнічний інститут», загальною площею 42,5 кв. м. для розміщення кафе -23,25 кв. м., гральних автоматів -17,0 кв. м. та пункту обміну валют -2,25 кв. м., що підтверджується наявним в матеріалах справи актом прийому-передачі від 30.10.2003р.
У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.
Частина 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Пунктом 9.1. Договору строк дії договору встановлений сторонами з 01.11.2003р. до 30.06.2004р. (8 місяців)
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 Цивільного кодексу України, статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та опосередковано нормою частини четвертої статті 291 Господарського кодексу України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
Приписами п. 2 статті 17 закону України «Про оренду державного та комунального майна», що кореспондується з приписами ст. 764 Цивільного кодексу України визначено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку договору.
Судом встановлено, що за відсутності заяв жодної із сторін про припинення Договору, Договір продовжувався спочатку до 30.02.2005р., потім до 30.10.2005р.
Стаття 653 Цивільного кодексу України встановлює, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно п. 9.2. Договору усі зміни та доповнення до цього Договору оформлюються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх сторонами.
10.11.2005р. між сторонами було укладено додаткову угоду за № 6, відповідно до якої строк дії Договору визначено з 26.05.2005р. до 26.06.2006р.
Також згаданою угодою сторонами змінено розмір об'єкта оренди, а саме загальна площа приміщення становить 46,5 кв. м. в тому числі : 39,70 кв. м. - для розміщення магазину продовольчих товарів, 2,8 кв. м. -пункт обміну валют, 4,0 кв. м. -торгівля непродовольчими товарами.
Додатковою угодою № 6 від 10.11.2005р. сторони узгодили, що розмір орендної плати становить 1838,78 грн. без ПДВ.
Після 26.06.2006р. за відсутності протягом місяця заяви однієї із сторін про припинення Договору, Договір продовжувався в силу приписів ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст. 764 Цивільного кодексу України, Договір знову був продовжений на той самий термін який визначений Договором (8 місяців), тобто до 26.02.2007р.
Підтвердженням продовження Договору також є укладена між сторонами 01.11.2006р. додаткова угода № 8/1, відповідно до якої сторонами було збільшено місячний розмір орендної, яка з моменту укладення цієї угоди становить 2 504 грн. без ПДВ.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.07.2007р. у справі № 17/235 за позовом Фізичної особи підприємця Захарова Дмитра Анатолійовича до Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва»та Головного управління комунальної власності м. Києва, яке залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 06.02.2008р., було встановлено, що Орендар протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди № 8 від 31.10.2003р. не отримував заяви про відмову в продовженні його дії, а навпаки отримання погодження на його продовження, в зв'язку з чим договір № 8 від 31.10.2003р. визнано продовженим на новий строк та на тих же умовах.
Отже, вищезгаданим рішенням суду Договір визнано продовженим на новий строк на тих же умовах, тобто з дати його закінчення -26.02.2007р. на вісім місяців -до 26.10.2007р.
Судом встановлено, що після 26.10.2007р. за відсутності протягом місяця заяви однієї із сторін про припинення Договору, Договір знову продовжувався в силу приписів ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ст. 764 Цивільного кодексу України, спочатку до 26.06.2008р, потім до 26.02.2009р., і до 26.10.2009р.
У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендна плата є істотною умовою договору оренди.
Згідно п. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Пунктом 3.1. Договору в редакції додаткової угоди № 8/1 від 01.11.2006р. (підписаної та скріпленої печатками обох сторін) за користування об'єктом оренди Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, затвердженої рішенням Київської міської ради від 28.09.2006р. № 34/91, місячний розмір якої згідно з розрахунком орендної плати, що є невід'ємною частиною цієї додаткової угоди на дату підписання додаткової угоди становить 2 504 грн. без ПДВ.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць.
Отже безпідставним є посилання відповідача на те, що позивач в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати.
Пунктом 3.4. Договору визначено, що додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку визначених законодавством України, який сплачується Орендарем разом з орендною платою.
Згідно п. 5. ст. 762 Цивільного кодексу України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Пунктом 3.6. Договору встановлено, що орендна плата сплачується Орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності Орендаря щомісячно не пізніше 10-числа поточного місяця на рахунок Орендодавця.
Відповідно до п. 4.2 Договору Орендар зобов'язаний вносити орендні та інші платежі передбачені Договором своєчасно і в повному обсязі.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим до виконання сторонами.
Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як визначено абзацом 1 ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначається, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Отже підставою для розірвання договору оренди може бути невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»щодо своєчасності та повного розміру.
Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Матеріали справи свідчать про порушення відповідачем зобов'язання щодо своєчасної внесення орендної плати до 10 числа, що підтверджується наданими відповідачем копіями квитанцій до прибуткового ордеру від 16.01.2009р., від 25.02.2009р., від 19.03.2009р., від 23.04.2009р., від 19.05.2009р.), а також порушення зобов'язань щодо внесення орендної плати в повному обсязі, що підтверджується актом звірки розрахунків підписаного та скріпленого печатками обох сторін.
Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.
Положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Як вбачається з матеріалів справи на виконання вимог ст. 188 Господарського процесуального кодексу України Орендодавцем на адресу відповідача (м. Київ, вул. Василенка, 13-а, кв. 37) надіслано лист-повідомлення № 446 від 13.05.2009р. про розірвання договору оренди № 8 від 31.10.2003р.
Згідно п. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Отже, матеріали справи свідчать про порушення відповідачем зобов'язання щодо внесення орендної плати у розмірі та строки встановлені Договором, що є підставою для дострокового розірвання договору в порядку, передбаченому частиною третьою ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
З огляду на наведене вимоги позивача щодо розірвання договору № 8 від 31.10.2003р. обґрунтовані та підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі, строкове, платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Пунктом 7.5. Договору встановлено, що у разі закінчення строку дії Договору або при його розірванні Орендар зобов'язаний за актом прийому-передачі повернути об'єкт оренди Орендодавцю, у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння шкоди з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Відповідно до п. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона бала одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
З розірванням договору відповідач втрачає статус Орендаря і, оскільки інших доказів щодо підтвердження права користування спірними приміщеннями у відповідача не має, то вимога позивача про виселення відповідача з орендованого приміщення підлягає задоволенню.
Стосовно поданого в одному із судових засідань договору № 3/07 від 30.07.2007р. суд має відзначити наступне.
З пункту 1.1. договору № 3/07 від 30.07.2007р. вбачається, що він укладений на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2007р. № 17/235, що не відповідає дійсності, оскільки
По-перше згаданим рішенням суду лише визнано, що договір № 8 від 31.10.2003р. продовжено на новий строк та на тих же умовах.
По-друге згадане рішення суду в резолютивній частині не містить зобов'язання сторін щодо укладення договору оренди на спірне приміщення.
Більше того, чинне законодавство України не передбачає можливості укладення договору оренди, тоді як в момент його укладення є чинним договір оренди між тими сторонами на той же самий об'єкт, а тому договір № 3/07 від 30.07.2007р. укладено безпідставно, що дає підстави вважати його недійсним з моменту укладення.
Підтвердженням того, що орендні відносини сторін у період з 2007 по 2009р.р. тривали на підставі договору № 8 від 31.10.2003р. є :
прийняття наданих позивачем та підписаних і скріплених печаткою відповідача розрахунків орендної плати, відповідно до яких розмір орендної плати визначений в розмірі встановленому договором № 8 від 31.10.2003р. (в редакції додаткової угоди № 8/1 від 31.10.2003р.);
відповідачем проводилась сплата орендної плати в розмірах почти відповідних розміру орендної плати встановленої договором № 8 від 31.10.2003р. (в редакції додаткової угоди № 8/1 від 31.10.2003р.), а не в розмірі визначеному в договорі № 3/07 від 30.07.2007р.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.
Зважаючи на вищевказане, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва»є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Враховуючи наведене та керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, Господарський суд міста Києва, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Розірвати договір № 8 нерухомого майна (споруд) комунальної власності територіальної громади міста Києва від 31.10.2003р., укладений між Комунальним підприємством «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва» та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Захаровим Дмитрієв Анатолійовичем, який було визнано продовженим на підставі рішення Господарського суду міста Києва у справі № 17/235 від 18.07.2007р., яке набрало законної сили від 06.02.2008р. на підставі постанови Вищого господарського суду України від 06.02.2008р. у справі № 17/235
3. Виселити Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Захарова Дмитра Анатолійовича (м. Київ, вул. Василенка, 13-а, кв. 37, ідент. номер 2616610612) з орендованої споруди, що знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Перемоги, 35, підземний перехід ст. метро «Політехнічний інститут», загальною площею 46,5 кв. м., в тому числі : 39,70 кв. м. -для розміщення магазину продовольчих товарів, 2,8 кв. м. -пункт обміну валют, 4,0 кв. м. -торгівля непродовольчими товарами.
4. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Захарова Дмитра Анатолійовича (м. Київ, вул. Василенка, 13-а, кв. 37, ідент. номер 2616610612) на користь Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом'янського району м. Києва»(м. Київ, вул. Народного ополчення, 16, код 31806946) 85 (вісімдесят п'ять) грн. витрат по сплаті держмита та 315 (триста п'ятнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Суддя
Т.Ю.Трофименко