Запорізької області
26.08.09 Справа № 6/358д/08-20/209д/09
Суддя
м. Запоріжжя
За позовом 1. Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м.Запоріжжя
2. Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 13”, м. Запоріжжя
до Приватного підприємства “Будмайстер 21”, м.Запоріжжя
про розірвання договору оренди, спонукання повернути приміщення та про стягнення 11 326 грн. 10 коп.
Суддя Гандюкова Л.П.
Представники сторін:
Від позивача 1 - Юнаш Б.П. (довіреність №15-01/23 від 16.01.2009р.);
Від позивача 2 - Юнаш Б.П. (довіреність №60 від 16.01.2009р.);
Від відповідача - Селюков О.А. (директор);
Рішенням господарського суду Запорізької області від 03.12.2008р. у справі №6/358д/08 було задоволено позовні вимоги Управління житлового господарства Запорізької міської ради та КП “ВРЕЖО №13” до ПП “Будмайстер 21” про розірвання, укладеного між позивачами та відповідачем договору оренди нежитлового приміщення №1931/13 від 28.12.2006р., зобов'язання відповідача повернути приміщення на підставі акту приймання-передачі та стягнення 10 378,80 грн. заборгованості з орендної плати і 947,30 грн. штрафу.
Постановою Вищого господарського суду України від 02.07.2009р. рішення господарського суду Запорізької області від 03.12.2008р. та постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 27.01.2009р. у справі № 6/358д/08 скасовано, матеріали направлено до господарського суду Запорізької області на новий розгляд в іншому складі суду.
Розпорядженням голови господарського суду Запорізької області №773 від 21.07.2009р. справа № 6/358д/08 передана на розгляд судді Гандюковій Л.П.
Ухвалою суду від 21.07.2009р. справа прийнята до розгляду, справі присвоєно №6/358д/08-20/209д/09, судове засідання призначено на 12.08.2009р. Ухвалою суду від 12.08.2009р. на підставі ст.77 ГПК України розгляд справи відкладено на 26.08.2009р.
26.08.2009р. справу розглянуто, за згодою представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Представник позивачів підтримав позовні вимоги з урахуванням уточнень, викладених в заяві про збільшення (т.1,а.с.71-72), а саме: про стягнення з відповідача суми заборгованості з орендної плати за період з 01.06.2008р. по 23.10.2008р. в розмірі 10378,80 грн. та суми 947,30 грн. штрафу, розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1931/13 від 28.12.2006р., укладеного між позивачами та відповідачем та зобов'язання відповідача у 10-ти денний термін передати орендоване приміщення за актом приймання-передачі. Вимоги мотивовано тим, що орендар (відповідач) допустив виникнення заборгованості з орендної плати, яка склалася за період з 21.06.2008р. по 01.12.2008р.; в порушення п.5.3 договору оренди не здійснює проведення звірки взаємних розрахунків з Балансоутримувачем (позивачем-2), у зв'язку з чим йому на підставі п.9.5 нараховано штраф у розмірі місячної орендної плати; крім того, не виконав умови п.5.13 щодо укладення окремих прямих договорів з постачальниками комунальних послуг. На підставі умов договору оренди, ч.3 ст.ст.18,19, ч.2 ст.26, ч.1 ст.71 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст.610, 611, 615, 625, 651 ЦК України, ст.188 ГК України просить позов задовольнити.
Відповідач у своєму запереченні зазначив, що заборгованість з орендної плати, яка станом на 29.12.2008р складала 11326,10 грн., була частково погашена в розмірі 1650 грн., остаточна заборгованість станом на 19.08.2009р. складає 9676,10 грн. Орендодавцем було здійснено поліпшення приміщення на суму 20309,00 грн. (аудиторський висновок від 30.01.2008р.), які неможливо відокремити без спричинення йому шкоди, що підлягають компенсуванню (п.11.5 договору, ч.3 ст.778 ЦК України). Акт приймання-передачі (повернення) підвального приміщення жодною із сторін підписано не було, договір є обов'язковим для виконання сторонами, тому застосування положень п.11.5.3 договору є безпідставним.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд
28.12.2006р. на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 22.11.2006р. за №427/52 між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (Орендодавець, позивач-1 у справі), КП “ВРЕЖО №13” (Балансоутримувач, позивач-2) та ПП “Будмайстер 21” (Орендар, відповідач) було підписано договір №1931/13 оренди нежитлового приміщення загальною площею 119,53 кв.м. -вбудоване в підвал чотирьохповерхового будинку за адресою: м.Запоріжжя, пр.Металургів, 15, на умовах строкового платного користування для використання під офіс (п.п.1.1,1.2).
Згідно з п.1.3 договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних його умов та підписання тексту договору.
Пунктом 11.1 встановлено, що цей договір діє з 28 грудня 2006 року до 28 грудня 2009 року (три роки). Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються чинним законодавством (п.11.9).
Відповідно до п.2.1 договору після підписання 28.12.2006р. акту прийому-передачі Орендар вступив до використання приміщення.
15.03.2007р. сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди №1931/13, згідно з якою змінили орендну площу приміщення з 119,53 кв.м. на 126,1 кв.м. та відповідно збільшили розмір орендної плати з 01.03.2007р. Додатковою угодою від 18.06.2007р. розмір орендної плати за травень 2007р. визначено у сумі 1299,80 грн. та встановлено, що орендна плата за кожний наступний місяць перераховується орендарем самостійно, шляхом корегування розміру місячної плати на індекс інфляції попереднього місяця, до місцевого бюджету м.Запоріжжя щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця.
Пунктами 5.2., 5.3, 9.5 договору оренди встановлено, що орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету м. Запоріжжя; один раз в півроку проводити з Балансоутримувачем звірку розрахунків з орендної плати та підписувати акти звірок. У випадку порушення орендарем обов'язків, покладених на нього пунктом 5.3, ним сплачується штраф у розмірі місячної орендної плати.
Згідно з п.5.13 договору встановлено, що на протязі 30-ти календарних днів після укладення договору орендарю необхідно укласти договори, зокрема: з постачальниками комунальних послуг (окремо з кожним із них).
31.07.2008р. КП “ВРЕЖО №13” направлено відповідачу претензію, в якій зазначено про порушення умов договору №1931/13 від 28.12.2006р. щодо повного та своєчасного внесення орендної плати, а також пункту 5.13 договору оренди, у зв'язку з чим було запропоновано сплатити наявну заборгованість та з'явитися для розірвання договору шляхом підписання акту прийому-передачі. У разі невиконання вимог, відповідача попереджено про розірвання договору в судовому порядку.
У серпні 2008 року позивачі звернулися до господарського суду із позовом, за яким порушено провадження у справі №6/358д/08. Після скасування постановою Вищого господарського суду України від 02.07.2009р. рішення господарського суду Запорізької області та постанови Запорізького апеляційного господарського суду у справі №6/358д/08, вона прийнята до нового розгляду, справі присвоєно №6/358д/08-20/209д/09.
Предметом розгляду є позовні вимоги з урахуванням уточнень: стягнення заборгованості з орендної плати, штрафу, розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1931/13 від 28.12.2006р. та зобов'язання відповідача у 10-ти денний термін передати орендоване приміщення за актом приймання-передачі.
Проаналізувавши норми чинного законодавства, вислухавши пояснення представника позивачів та відповідача, оцінивши докази, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають на наступних підставах.
Приписами ч.1 ст.13, ч.1,2 ст.14 ЦК України встановлено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Статтями 11,509 ЦК України передбачено, що підставою виникнення зобов'язань (цивільних прав та обов'язків) є, зокрема, договір. Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Підстави виникнення господарських зобов'язань встановлені також ст.174 ГК України.
У підставі позову вказано договір оренди нежитлового приміщення, строк оренди -три роки (з 28.12.2006р. по 28.12.2009р.). Про оренду нежитлового приміщення, вбудованого в підвал чотирьохповерхового будинку, зазначено в предметі договору.
Приписами ч.ч.1,4, ст.203, ч.1 ст.639 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Частиною 2 ст.793 ЦК України ( в редакції, яка була чинна на момент підписання договору) встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, згідно з ст.794 цього Кодексу договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Таким чином, законом встановлено вимоги щодо форми договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) -нотаріальна, та передбачено обов'язкову державну реєстрацію.
Однак, договір оренди №1332/2 від 24.09.2005р., на підставі якого позивачі просять стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати та штраф за невиконання його окремого пункту, а також який позивачі просять розірвати, і, як правовий наслідок, зобов'язати передати орендоване приміщення за актом приймання-передачі, підписаний сторонами у простій письмовій формі, доказів його державної реєстрації також не надано.
Згідно з ч.3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Приписами ст.220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Сторонами не надано доказів, що договір оренди нежитлового приміщення №№1931/13 від 28.12.2006р. рішенням суду визнано дійсним. Позовної вимоги про визнання його дійсним у межах розгляду справи №6/358д/08-20/209д/09 також не заявлено. Таким чином, на час винесення рішення у даній справі договір оренди є нікчемний, оскільки нотаріально не посвідчений, і, відповідно, не пройшов державної реєстрації.
Згідно з ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Таким чином, договір оренди нежитлового №1931/13 від 28.12.2006р., підписаний між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №13” та Приватним підприємством “Будмайстер 21”, є недійсним (нікчемним) на підставі закону, не створив юридичних наслідків (виникнення зобов'язань сторін), крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Оскільки розірвати можливо лише договір, який є чинним, відсутні підстави для розірвання нікчемного договору та, відповідно, задоволення позовних вимог про зобов'язання відповідача повернути приміщення за актом приймання-передачі, оскільки підставою виникнення такого зобов'язання щодо передачі позивачі вказують договір. Заявлені до стягнення на підставі умов цього договору оренди суми 10 378,80 грн. заборгованості з орендної плати і 947,30 грн. штрафу, задоволенню також не підлягають.
При цьому суд вважає за необхідне також зазначити, що відповідно до ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Із змісту наведених вище норм законодавства слідує, що нікчемний правочин ( у тому числі договір оренди) не є юридичним фактом цивільного права і не породжує будь-яких прав та обов'язків. У зв'язку з цим, він є недійсним з моменту вчинення.
Враховуючи викладене, у задоволенні позову відмовляється у повному обсязі. .
Питання щодо правових наслідків недійсності правочину регулює ст.216 ЦК України, згідно з якою, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Слід зазначити, що ухвалою суду від 21.07.2009р., 12.08.2009р. суд пропонував позивачам та відповідачу надати нормативне та документальне обґрунтування заявлених вимог та заперечень із урахуванням Постанови Вищого господарського суду України від 02.07.2009р. у цій справі. Однак позивачі підтримали позовні вимоги, заявлені раніше, не змінювали ні предмету, ні підстав позову. Посилання відповідача на часткову оплату, здійснення ним поліпшення майна суд також не бере до уваги, оскільки ці питання можуть стати предметом судового дослідження за іншим предметом спору у разі звернення сторін за захистом своїх прав.
Згідно з ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивачів.
Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Суддя Л. П. Гандюкова
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання. Рішення підписано у повному обсязі 31.08.2009р.