ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
31.07.2015Справа №910/4253/15-г
За первісним позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Три О "
До Фізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни
Простягнення заборгованості, відшкодування збитків і стягнення штрафних санкцій
За зустрічним позовомФізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни
До Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О "
Простягнення безпідставно набутого майна
Позивач звернувся до відповідача про стягнення з Фізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О " заборгованості з основної орендної плати та плати за управління за період по 11 серпня 2014 року включно в сумі 65 118.39 грн., заборгованість з відшкодування витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг за період з 01 травня 2014 року по 11 серпня 2014 року в сумі 16 733, 99 грн., залишок штрафу, нарахованого на підставі положень підпункту «b» пункту 16.4.3 Договору оренди, за відмову Орендодавцем від Договору оренди на підставі положень пункту 15.3 Договору оренди через порушення його умов Орендарем в сумі (залишку) 141 965, 00 грн., 5 360,06 грн. пеню нараховану за прострочення грошових зобов'язань у період з 29.07.2014 р. по 12.1.2014 р. , збитки (неодержаний прибуток (втрачену вигоду)) в сумі 689 038,19 грн., а всього в сумі 918 215,63грн. за Договором оренди від 17.07.2013р. № 101-0 .
В подальшому 26.03.15р, 14.05.2015р., 18.06.2015р., 19.06.2015р. позивачем подані додаткові пояснення на позов.
28.07.2015р. Позивач подав Заяву про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої позивач просить суд стягнути з відповідача заборгованость з основної орендної плати та плати за управління за період по 11 серпня 2014 року включно в сумі 65 118,39 грн., заборгованість з відшкодування витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг за період з 01 травня 2014 року по 11 серпня 2014 року в сумі 16 733, 99 грн., залишок штрафу, нарахованого на підставі положень підпункту «b» пункту 16.4.3 Договору оренди, за відмову Орендодавцем від Договору оренди на підставі положень пункту 15.3 Договору оренди через порушення його умов Орендарем в сумі (залишку) 112 185, 32 грн. та збитки (неодержаний прибуток (втрачену вигоду)) в сумі 689 038,19 грн., а всього в сумі 883 075,89грн. за Договором оренди від 17.07.2013р. № 101-0.
Відповідно до ч. 4 ст. 22 ГПК України позивач вправі до прийняття рішення по справі зменшити розмір позовних вимог.
Отже, має місце нова ціна позову, відповідно до ст. 55 ГПК України, виходячи з якої й вирішується спір по суті.
Відповідач вважає вимоги викладені в позовній заяві безпідставними та такими, що не можуть бути задоволеними. Вважає, що Договір оренди №101-О є нікчемним
До початку розгляду справи по суті Відповідач подав зустрічну позовну заяву про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О " на користь Фізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни 74 293,49грн. суми коштів, які належать до повернення Позивачу за вимогами ст.1212 ЦК України.
Відповідач заперечує проти зустрічного позову, зазначає, що Позивачем по зустрічному позову не враховано положення частини другої статті 628 ЦК України, за якою сторонами мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішений договір). До відносин сторін у змішеному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Заява про збільшення розміру позовних вимог по зустрічному позову від 21.07.2015р. в частині заявленої до суми штрафу у розмірі 10% від списаної суми що дорівнює 9 898,37 грн. судом не прийняті до розгляду, оскільки фактично заявлені нові вимоги, які не були заявлені при поданні позовної заяви, таким чином в цій частині заяви змінюють і підставу і предмет заявленого позову одночасно, що відповідно до ст. 22 ГПК України є неприпустимим.
За клопотанням позивача та відповідача відповідно до ст. 69 ГПК України продовжено строк розгляду справи.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення проти нього, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
17 липня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Три О " та Фізичною особою - підприємцем Сабардак Лесею Василівною укладено Договір оренди №101-0 (надалі - «Договір оренди»), за яким Орендареві передано в строкове платне користування Приміщення в торговельно-офісному комплексі з об'єктами громадського призначення та паркінгом (надалі - «ТРЦ «Гулівер»») за адресою: м. Київ, площа Спортивна, 1-А.
На підставі Договору про відступлення прав та обов'язків від 23 серпня 2013 року Фізична особа-підприємець Сабардак Леся Василівна передала, а Фізична особа-підприємець Комар Валентина Леонідівна прийняла на себе в повному обсязі всі права і обов'язки орендаря за Договором оренди, а також відповідальність за неналежне виконання зобов'язань за Договором оренди.
Згідно з положеннями пункту 4.1 Договору оренди тривалість Строку оренди за Договором оренди встановлено Сторонами в пункті 8 Додатку №1 до цього Договору. Пунктом 8 Додатку №1 до Договору оренди визначено, що Строк оренди за Договором оренди становить 35 (тридцять п'ять) місяців.
Відповідно до положень пункту 4.2 Договору оренди, керуючись положеннями частини 1 статті 795 Цивільного кодексу України, зокрема можливістю визначення умовами договору дня початку обчислення строку договору найму, відмінного від дня передання наймачеві будівлі (її окремої частинні) Сторони встановили, що строк оренди Приміщення починає перебіг з першого дня, в якому мали місце всі нижченаведені обставини:
а) Приміщення передане Орендареві за відповідним Актом приймання-передачі Приміщення;
b) наступила Дата відкриття ТРЦ;
с) сплив строк, відведений Орендареві на Адаптацію Приміщення.
На підставі Договору оренди 27 серпня 2013 року Орендодавець передав, а Орендар прийняв Приміщення за відповідним складеним сторонами 27 серпня 2013 року Актом приймання-передачі приміщення до Договору оренди №101-0 від 17 липня 2013 року, належним чином засвідчена копія якого долучена до матеріалів справи.
Таким чином, обставина, вказана в підпункті «а» пункту 4.2 Договору оренди, мала місце 27 серпня 2013 року.
Відповідно до пункту 1.1.10 Договору оренди (з урахуванням положень пункту 3 договору про внесення змін №3 від 05 грудня 2013 року до Договору оренди, дату відкриття ТРЦ призначено на 03 жовтня 2013 року. Дата відкриття ТРЦ наступила 03 жовтня 2013 року. Ця обставина підтверджується також численними актами про настання Дати відкриття ТРЦ, складеними 03 жовтня 2013 року між Орендодавцем та орендарями приміщень ТРЦ.
Таким чином, обставина, вказана в підпункті «Ь» пункту 4.2 Договору оренди, мала місце 03 жовтня 2013 року.
Пунктом 13.3 Договору оренди визначено, що Первинна Адаптація Приміщення повинна бути закінчена Орендарем не пізніше, спливу строку, вираженого в календарних днях, вказаного в пункті 4 Додатку №1 до Договору оренди, який починається з календарного дня, наступного за днем, коли Орендодавцем було надано Орендареві робочу документацію. Згідно з пунктом 4 Додатку №1 до Договору оренди строк, відведений Орендареві на здійснення Адаптації Приміщення, 45 календарних днів.
В пункті 17.11 Договором оренди Сторони встановили, що станом на дату укладання Договору оренди Робоча документація отримана Орендарем в повному обсязі, а всі строки, передбачені Договором, відлік яких починається з дати отримання Робочої документації, починають свій перебіг з дати укладання цього Договору. Орендар підтверджує, що вказаної Робочої документації достатньо для розробки Проекту адаптації. В пункті 5 укладеного 23 серпня 2013 року Договору про відступлення прав та обов'язків №1 за Договором оренди № 101-0 від 17 липня 2013 року визначено, що станом на дату укладання Договору про відступлення прав та обов'язків Орендар передав Новому орендарю всі документи, що підтверджують його права і обов'язки за Договором оренди, технічну документацію на орендоване приміщення, отриману від Орендодавця, та всі документи, необхідні Новому орендарю для подальшого виконання Договору оренди.
Відповідно до положень пункту 13.15.1 Договору оренди строк, відведений Орендареві на Адаптацію приміщення не продовжується у зв'язку із простроченням зі сторони Орендаря надання на погодження Проекту Адаптації та/чи відмовою зі сторони Орендодавця у його погодженні через порушення встановлених законодавством норм чи правил, або концепції ТРЦ, висвітленої Орендодавцем, необхідністю внесення змін в Проект Адаптації за ініціативою Орендаря, зволіканням зі сторони Орендаря із початком Адаптації, усуненням Орендарем невідповідностей адаптаційних робіт Проекту Адаптації, та/чи застосуванням до Орендаря Оперативно-господарських санкцій. Відповідно, строк, відведений Орендареві на Адаптацію Приміщення, сплив 31 серпня 2013 року.
Таким чином, обставина, вказана в підпункті «с» пункту 4.2 Договору оренди, мала місце 31 серпня 2013 року.
Отже, всі обставини, передбачені п. 4.2 Договору оренди мали місце 03 жовтня 2013р. та відповідно, з цієї дати почав перебіг строк оренди за Договором оренди.
Суд не погоджується з твердженнями Позивача за зустрічним позовом про нікчемність договору оренди у зв'язку із перевищенням його строку максимально допустимого для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини'), які можуть бути укладені без нотаріального посвідчення, з огляду на наступні підстави:
Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до положень частини першої статті 762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно з положеннями частини першої статті 763 ЦК договір найму укладається на строк встановлений договором.
Отже, обов'язковими елементами договору найму (оренди) є платність користування майном протягом певного строку.
Пунктом 9.1 Договору оренди визначено, що Орендна плата та Плата за управління нараховуються Орендареві з першого дня перебігу строку оренди, незалежно від того, чи Орендар фактично розпочав Діяльність.
Частиною першою статті 631 ЦК визначено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Таким чином, момент, з якого із Орендаря на підставі Договору оренди починає справлятися плата за користування майном, а отже, Орендодавець може здійснити своє право на отримання плати та Орендар повинен виконувати свої обов'язки з її здійснення, співпадає з моментом початку перебігу Строку оренди, як він визначений в пункті 4.2 Договору оренди, який мав місце 03 жовтня 2013р., що визнається Сторонами.
Суд погоджується з твердженнями Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О ", що платежі, які належали до сплати з Орендаря до моменту початку перебігу Строку оренди не є платою за користування Приміщенням, натомість, в окремих випадках, є забезпеченням виконання зобов'язань Орендаря за Договором оренди, авансами або платою за житлово-комунальні послуги чи відшкодуванням витрат Орендодавця на оплату житлово- комунальних послуг.
Тобто, відповідно до частини першої статті 795 ЦК передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Норма, закріплена в частині першій статті 795 ЦК, є спеціальною по відношенню до норми, закріпленої в частині першій статті 631 ЦК.
Отже, враховуючи те, що Договір оренди є договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) - то до правовідносин між Сторонами за Договором оренди підлягає застосуванню норма, викладена в частині першій статті 795 ЦК. Крім того, ця норма містить диспозицію, яка дозволяє сторонам регульованих відносин самим визначати момент, з якого починається обчислення строку договору найму.
Таким чином, законодавець не ототожнює момент укладення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) з моментом початку обчислення його строку і допускає можливість початку обчислення строку договору найму з моменту настання певної обставини, що може мати місце по спливу певного часу після укладення договору найму, як за загальним правилом - з моменту передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) шляхом оформлення відповідного документу (акту), який підписується сторонами договору, так і на розсуд сторін - з моменту, визначеного сторонами у договорі оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).
Відповідно до частини першої статті 212 ЦК особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).
Оскільки Договір оренди укладався Сторонами на етапі завершення оздоблювальних робіт в ТРЦ «Гулівер», Сторони, укладаючи Договір оренди, керуючись положеннями частини 1 статті 795 ЦК, зокрема можливістю визначення умовами договору дня початку обчислення строку договору найму, відмінного від дня передання наймачеві будівлі (її окремої частини), правомірно визначили момент початку обчислення Строку оренди відкладальною обставиною, яка фактично настала 03 жовтня 2013року, що визнається Сторонами.
Позивач за зустрічним позовом для нормативного обґрунтування позовних вимог в частині нікчемності Договору оренди посилається на наведені в затвердженому Наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 року Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 «Оренда» №181, визначення термінів.
Однак, суд не погоджується з зазначеним, оскільки Позивач за зустрічним позовом не наводить визначальне тлумачення терміну, що міститься в Положенні: «Оренда - угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.»
Таким чином, наведений в Договорі оренди термін «Строк оренди» є тотожним наведеному в статті 795 ЦК поняттю «строк договору найму» та кореспондується із наведеним в статті 631 ЦК поняттям «строк договору» - часу, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Отже, початком строку договору, як і строк оренди за договором оренди є 03 жовтня 2013 року, а їх тривалість, починаючи з цієї дати, з урахуванням положень п.п. 4.1 і 4.2 Договору, а також п. 8 Додатку №1 до Договору оренди становить 35 місяців, що не перевищує, максимально допустимого для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), які можуть бути укладені без нотаріального посвідчення.
Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до висновку, про відсутність жодної підстави вважати договір оренди нікчемним.
Вимога Позивача за зустрічним позовом про стягнення 74 293,49грн. начебто безпідставно набутих Відповідачем за зустрічним позовом коштів та відшкодування вартості поліпшень приміщення, також не задовольняється судом, оскільки доводи Позивача за зустрічним позовом ґрунтуються виключно на твердженні Позивача за зустрічним позовом про те, що Договір оренди є нікчемним.
Позивачем за зустрічним позовом не наводиться жодних інших доводів чи обґрунтувань наявності підстав для повернення йому начебто безпідставно набутих Відповідачем за зустрічним позовом коштів та відшкодування вартості поліпшень Приміщення, як і жодних інших обґрунтувань безпідставності набуття спірної суми коштів Відповідачем за зустрічним позовом від Позивача за зустрічним позовом чи наявності інших підстав для відшкодування вартості поліпшень Приміщення Позивачеві за зустрічним позовом Відповідачем за зустрічним позовом.
Оскільки Позивачем за зустрічним позовом не доведено, а Відповідачем за зустрічним позовом спростовано наявність обставини, на яких ґрунтуються зустрічні позовні вимоги Позивача за зустрічним позовом - нікчемності договору оренди, то відсутні жодні підстави для задоволення позовних вимог Позивача за зустрічним позовом про стягнення безпідставно набутого майна.
Як вбачається зі змісту Зустрічної позовної заяви, Позивач за зустрічним позовом визнає ту обставину, що спірна сума коштів є забезпеченням виконання Орендарем зобов'язань за Договором оренди.
Пунктом 8.1 Договору оренди в редакції, закріпленій Договором про внесення змін №4 до Договору оренди, яка застосовується до відносин між Сторонами, починаючи з 23.08.2013 року, передбачено, що Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві забезпечувальний платіж (інший вид забезпечення зобов'язань Орендаря, встановлений за погодженням Сторін відповідно до прав, наданих положеннями частини другої статті 546 Цивільного кодексу України), іменований надалі «Платіж», в сумі, вказаній в пункті 6 Додатку №1 до цього Договору оренди.
Пунктом 8.2 Договору оренди встановлено, що у випадку невиконання (прострочення) Орендарем будь-якого із його зобов'язань за Договором оренди, пов'язаного зі здійсненням на користь Орендодавця будь-яких платежів, Орендодавець, з урахуванням положень пункту 9.15 цього Договору оренди, має право погасити таку заборгованість Орендаря за рахунок коштів Платежу та/або Авансового платежу.
Відповідно до положень пункту 16.4.2 Договору оренди обов'язок зі сплати штрафних санкцій, виникає у Сторони, що порушила зобов'язання, у випадку, якщо управнена Сторона прийме рішення про їх застосування та повідомить про це Сторону, яка порушила зобов'язання, що не виключає можливості самостійного зарахування Орендодавцем належних з Орендаря штрафних санкцій із інших коштів Орендаря, наявних у Орендодавця, у порядку, визначеному цим Договором, без попереднього повідомлення про це Орендаря.
Згідно з положеннями пункту 9.15 Договору оренди у разі недостатності суми будь-якого проведеного Орендарем платежу, незалежно від його призначення, для виконання у повному обсязі всіх грошових зобов'язань, термін виконання яких зі сторони Орендаря на підставі цього Договору на момент отримання Орендодавцем такого платежу Орендаря, то ця сума, в тому числі кошти, які були сплачені Орендарем раніше на користь Орендодавця (в тому числі Платіж та/чи Авансовий платіж), погашає вимоги Орендодавця у такій черговості, якщо інше не встановлено цим Договором або не буде здійснено на розсуд Орендодавця:
а) у першу чергу відшкодовуються витрати Орендодавця, пов'язані з одержанням виконання грошового зобов'язання Орендаря, якщо такі мали місце;
б) у другу чергу відшкодовуються збитки, завдані Орендодавцю, чи додаткові витрати понесені Орендодавцем з вини Орендаря;
в) у третю чергу сплачуються проценти і неустойка:
г) у четверту чергу сплачується основна сума боргу у наступній черговості:
- у першу чергу кошти зараховуються в рахунок Платежу;
- у другу чергу кошти зараховуються в рахунок відшкодування витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг;
-у третю чергу кошти зараховуються в рахунок Плати за час Адаптації та/чи Плати за управління;
-у четверту чергу кошти зараховуються в рахунок Орендної плати.
22 липня 2014 року Орендодавцем було направлено Орендареві Повідомлення №1584 про відмову від Договору про внесення змін №4 від ЗО квітня 2014 року до Договору оренди №101-0 від 17 липня 2013 року (розірвання Договору про внесення змін в односторонньому порядку) та вимогу сплати неустойки в сумі 58 233,98 грн.
28 липня 2014 року Орендодавцем було направлено Орендареві Повідомлення №1617 про односторонню відмову (розірвання в односторонньому порядку) від Договору оренди №101-0 від 17 липня 2013 року на підставі положень пункту 15.3 Договору оренди через порушення Орендарем умов Договору оренди з вимогою сплати штрафних санкцій.
У вищевказаному повідомленні про відмову від Договору оренди Орендодавець повідомив Орендаря про те, що кошти раніше сплаченого Орендарем Платежу зараховані Орендодавцем в рахунок погашення наступних грошових зобов'язань Орендаря:
1. 9 446.78 грн. зараховано в рахунок погашення зобов'язань Орендаря зі сплати пені, нарахованої за прострочення грошових зобов'язань до 28 липня 2014 року включно;
2. 24 369.59 грн. зараховано в рахунок погашення зобов'язань Орендаря зі сплати процентів, нарахованих за прострочення грошових зобов'язань до 28 липня 2014 року включно;
3. 58 233.98грн. зараховано в рахунок погашення зобов'язань Орендаря зі сплати неустойки, передбаченої пунктом 3.2 розділу III Договору про внесення змін за відмову Орендодавцем від Договору про внесення змін (розірвання Договору про внесення змін в односторонньому порядку) на підставі пункту 3.1 розділу ІІІ Договору про внесення змін;
4. 6 933.38 грн. зараховано в рахунок часткового погашення зобов'язань Орендаря зі сплати штрафу, передбаченого підпунктом «Ь» пункту 16.4.3 Договору оренди, за відмову Орендодавцем від Договору оренди на підставі положень пункту 15.3 Договору оренди через порушення його умов Орендарем.
Щодо заяви Позивача за зустрічним позовом про те, що йому на підставі статті 1213 ЦК підлягають поверненню поліпшення орендованого Приміщення або відшкодуванню - їх вартість, суд зазначає наступне:
Відповідно до положень пункту 13.18 Договору оренди Сторони погоджуються, що результати Адаптації Приміщення, направлені лише на забезпечення можливості здійснення Орендарем Діяльності, не розцінюються Сторонами як поліпшення об'єкту оренди, їх вартість Орендодавцем не відшкодовується і не підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати. Орендар не набуває спільної часткової власності на Приміщення.
Як передбачено пунктом 13.19 Договору оренди, Орендар, керуючись нормами статті 12 Цивільного кодексу України, відмовляється від свого майнового права на відшкодування або на зарахування в рахунок Орендної плати вартості витрат, понесених Орендарем у зв'язку з поліпшенням Приміщення або здійснення будь-яких інших ремонтних робіт у Приміщенні.
Тобто, Сторони домовилися, що вартість будь-яких поліпшень об'єкту оренди, які не можуть бути відокремлені від об'єкту оренди без його пошкодження (невід'ємні поліпшення), а також вартість монтажу (демонтажу) обладнання Орендодавцем не відшкодовуються, і не підлягає зарахуванню в рахунок Орендної плати.
Таким чином, станом на дату звернення Позивачем за зустрічним позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О " безпідставно набутого майна, а саме: суми грошових коштів у розмірі 74 293,49 гривень, у Відповідача за зустрічним позовом відсутні будь-які належні Позивачеві за зустрічним позовом кошти, які б не були зараховані в рахунок погашення грошових зобов'язань Орендаря за договором оренди і будь які витрати на поліпшення приміщення відшкодуванню не підлягають.
Натомість, у Фізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни (Відповідача за первісним позовом) наявна заборгованість перед Позивачем за первісним позовом, сплата якої і є предметом позовних вимог за Первісною позовною заявою.
Відповідно до положень пункту 9.12 Договору оренди у всіх випадках, коли Орендар повинен здійснювати платежі на підставі рахунків (рахунків-фактур), що виставляються Орендодавцем, у разі неотримання такого рахунка Орендодавця за 5 (п'ять) календарних днів до моменту спливу граничного строку, відведеного на виставлення такого рахунка Орендодавцем, Орендар зобов'язаний самостійно звернутися до Орендодавця з метою його отримання не пізніше, ніж за 3 (три) календарних дні до моменту спливу граничного строку, відведеного на виставлення такого рахунка Орендодавцем.
Згідно з положеннями пункту 9.12.1 Договору оренди, якщо Орендар не звернувся за отриманням рахунка у випадках та у строк, вказані в пункті 9.12 цього Договору оренди, вважається, що відповідний рахунок був отриманим Орендарем та підлягає оплаті у строки, визначені цим Договором для відповідного виду платежу.
Суду доведено, що з моменту укладення Договору оренди Орендар жодного разу не звертався до Орендодавця за отриманням будь-яких рахунків на здійснення платежів, передбачених Договором оренди, що свідчить про те, що всі рахунки ним були отримані вчасно.
Пунктом 8.1 Договору оренди (у редакції без урахування Договору про внесення змін) встановлено, що на виключення із загальних правил сплати Основної Орендної плати та Плати за управління Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві Основну Орендну плату та Плату за управління за кількість останніх місяців оренди Приміщення та в сумі, вказаних в пункті б Додатку №1 до Договору оренди, якщо інше не вказано в самому пункті б Додатку №1 до Договору оренди.
Згідно з пунктом 9.10 Договору оренди вказаний в пункті 8.1 Договору оренди Платіж сплачується Орендарем не пізніше спливу строку, вказаного в пункті 6.1 Додатку №1 до Договору оренди, відлік якого починається з дня, наступного за днем укладення Договору оренди, якщо Інше не вказано у самому пункті 6.1 Додатку №1.
Відповідно до положень пункту 9.11 Договору оренди вказаний пункті 8.1 цього Договору оренди Платіж сплачується Орендарем на підставі Договору оренди без виставлення рахунків Орендодавцем та/чи вчинення будь-яких інших юридично значимих дій зі сторони Орендодавця.
Пунктом 6.1. Додатку №1 до Договору оренди встановлено, що Платіж повинен бути оплачений протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту укладення Договору оренди.
Таким чином, відповідно до умов Договору оренди Орендар зобов'язаний був сплатити на користь Орендодавця Платіж у термін(и), вказаний в п. 6.1 Договору.
Натомість, Платіж перераховувався (в тому числі частинами) Орендарем в порушення умов договору.
Відповідно до положень пункту 9.9 Договору оренди як виняток із загального правила, визначеного в пункті 9,5 (разом з підпунктами 9.5.1 та 9.5.2) цього Договору оренди, Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві Основну Орендну плату та Плату за управління за кількість перших місяців оренди Приміщення (Авансовий платіж») та в сумі, вказаних в пункті 7 Додатку №1 до цього Договору оренди.
Пунктом 9.9.1 Договору оренди встановлено, що Авансовий платіж сплачується Орендарем не пізніше спливу строку, вказаного в пункті 7.1 Додатку №1 до цього Договору, відлік якого починається з дня, наступного за днем укладення цього Договору, якщо інше не вказано у самому пункті 7.1 Додатку №1.
Пунктом 7.1. Додатку №1 до Договору оренди визначено строк оплати Авансового платежу, а саме: не пізніше, ніж за 30 (тридцять) календарних днів до запланованої Дати відкриття ТРЦ.
Пунктом 9.1 Договору оренди встановлено, що Орендна плата та Плата за управління нараховуються Орендареві з першого дня перебігу Строку оренди, незалежно від того, чи Орендар фактично розпочав Діяльність.
Згідно з пунктом 9.5 Договору оренди Фіксовані платежі сплачуватимуться Орендарем не пізніше 20 (двадцятого) числа місяця, що передує розрахунковому.
Пункт 9.5.2 Договору оренди визначає, що у випадку неотримання Орендарем рахунків на здійснення Фіксованих платежів до 20 (двадцятого) числа місяця, що передує розрахунковому. Орендар зобов'язаний здійснити такі платежі за розрахунковий місяць не пізніше 21 (двадцять першого) числа місяця, що передує розрахунковому, попередньо самостійно здійснивши індексацію та розрахунок таких платежів у порядку, визначеному Договором оренди за Офіційним курсом на дату здійснення платежу.
Відповідно до положень пункту 1.1 розділу III Договору про внесення змін залишок (наявний станом на дату укладення Договору про внесення змін) Основної Орендної плати та Плати за управління за період до 30 квітня 2014 року включно, а також відшкодування витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг, термін оплати якого сплив станом на 30 квітня 2014 року, сплачуються Орендарем не пізніше 08 травня 2014 року.
Пунктом 1.2 розділу III Договору про внесення змін визначено, що Основна Орендна плата та Плата за управління за травень 2014 року сплачуються Орендарем не пізніше 14 травня 2014 року.
Таким чином, відповідно до умов Договору оренди з урахуванням положень пунктів 1.1 та 1.2 розділу III Договору про внесення змін, а також з урахуванням знижки, наданої Орендареві на підставі положень розділу II Договору про внесення змін, Орендар зобов'язаний був здійснювати Фіксовані платежі за Договором оренди у терміни, визначені договором.
Натомість, Фіксовані платежі за Договором оренди перераховувалися (в тому числі частинами) Орендарем в порушення строків визначених договором.
Пункт 9.7 Договору оренди в редакції, що діяла до 01 травня 2014 року, визначає, що рахунки на здійснення Орендарем компенсації витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг повинні бути виставлені Орендодавцем протягом місяця, наступного за розрахунковим.
Пунктом 9.7.1 Договору оренди встановлено, що компенсація вартості комунальних послуг здійснюється Орендарем в сумі, зазначеній у направленому Орендодавцем рахунку, не пізніше, ніж через 7 (сім) календарних днів з моменту його направлення Орендодавцем.
Пунктом 9.7.1 Договору оренди з урахуванням Договору про внесення змін встановлено, що Компенсація вартості Комунальних послуг, спожитих у квітні 2014 року, здійснюється Орендарем в сумі, зазначеній у направленому Орендодавцем рахунку, не пізніше, ніж через 3 (три) робочих дні з моменту його отримання від Орендодавця.
Пункт 9.7.2 визначає, що компенсація вартості Комунальних послуг, спожитих у травні 2014 року та наступних календарних місяцях, в яких здійснюється нарахування такої компенсації, здійснюється Орендарем шляхом авансування в сумі, рівній сумі такої компенсації за попередній місяць нарахування, зазначеній у направленому Орендодавцем рахунку за попередній місяць, не пізніше, ніж через 3 (три) робочих дні з моменту його отримання від Орендодавця.
Таким чином, відповідно до умов Договору оренди з урахуванням положень пункту 9 розділу І та пункту 1.1 розділу III Договору про внесення змін, Орендар зобов'язаний був здійснювати компенсацію витрат Орендодавця на оплату Комунальних послуг у терміни, визначений сторонами.
За погодженням Сторін пунктом 15.3.1 Договору оренди встановлено, що істотним порушенням Орендарем своїх зобов'язань за цим Договором, яке надає Орендодавцю право відмови від зобов'язань за цим Договором (право розірвати Договір в односторонньому порядку), буде наявність будь-якої з наступних обставин:
- якщо Орендар одноразово допустив прострочення здійснення будь-якого платежу, належного з нього на користь Орендодавця на підставі цього Договору, більше, ніж на 30 календарних днів;
- якщо Орендар більше 5 (п'яти) разів протягом одного року допустив прострочення здійснення будь-яких платежів, належних з нього на користь Орендодавця на підставі цього Договору оренди, більше, ніж на 10 календарних днів.
Таким чином, станом на 28 липня 2014 року Орендар більше 5 (п'яти) разів протягом одного року допустив прострочення здійснення платежів, належних з нього на користь Орендодавця на підставі цього Договору оренди, більше, ніж на 10 календарних днів, в тому числі прострочення здійснення платежів, більше, ніж на 30 календарних днів.
Отже, станом на 28 липня 2014р. Орендарем було вчинено порушення зобов'язань за Договором оренди, які надають Орендодавцеві право відмови від зобов'язань за договором оренди (право розірвати Договір оренди в односторонньому порядку).
Згідно із статтею 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.
Пунктом 15.5 Договору оренди Сторони погодили, що у випадку, якщо відповідно до законодавства України буде заборонено право Сторони на односторонню відмову від цього Договору, а право на таку відмову встановлено в цьому Договорі, відмова від цього Договору у випадках, передбачених в ньому, вважається оперативно-господарською санкцією у відповідності до статті 236 Господарського кодексу України.
Повідомленням-претензіею в листі від 28.07.2014 року за вих. №1617 Товариство з обмеженою відповідальністю "Три О " на підставі положень п.15.3 Договору оренди через порушення умов договору оренди Фізичною особою підприємцем Комар Валентиною Леонідівною відмовилось (розірвало в односторонньому порядку) від Договору оренди №101-0, що укладений 17 липня 2013 р. з Сабардак Лесею Василівною, права та обов'язки за яким Фізична особа - підприємець Сабардак Леся Василівна відступила Фізичній особі підприємцю Комар Валентині Леонідівні.
Пунктом 4.3 Договору оренди передбачено, що у випадку відмови однією із Сторін від цього Договору після початку перебігу Строку оренди на підставі положень, визначених цим Договором оренди, чи законодавством України, останнім днем Строку оренди вважається 14 (чотирнадцятий) календарний день з моменту направленню Стороною, що відмовляється від цього Договору оренда, іншій Стороні повідомлення про відмову від цього Договору оренди.
Таким чином, останнім днем перебігу Строку оренди на підставі Договору оренди було 11 серпня 2014р.
Пунктом 3.1. Договору про внесення змін визначено, що у випадку, якщо Орендарем буде прострочено повністю або частково будь-який із платежів за графіком, наведеним в пункті 1 розділу III Договору про внесення змін, або буде прострочено повністю або частково будь-який із платежів за Договором оренди за період по 31 серпня 2014 року включно, Орендодавцеві надається право повністю або частково відмовитись від Договору про внесення змін (розірвати цей Договір про внесення змін в односторонньому порядку).
Відповідно до положень пункту 3.2 розділу III Договору про внесення змін у випадку, вказаному в пункті 3.1 розділу III Договору про внесення змін, якщо Орендодавець скористається своїм правом на відмову від цього Договору про внесення змін (розірвання цього Договору про внесення змін в односторонньому порядку) то цей Договір про внесення змін припиняє чинність з моменту повідомлення Орендодавцем Орендаря про відмову від цього Договору про внесення змін (розірвання цього Договору про внесення змін в односторонньому порядку), а Орендар зобов'язується на вимогу Орендодавця сплатити на користь останнього неустойку у розмірі позитивної різниці між платежами, що підлягали б нарахуванню та оплаті Орендарем з 01 травня 2014 року до моменту припинення цього Договору про внесення змін без урахування його положень, та платежами, нарахованими Орендареві з 01 травня 2014 року до моменту припинення цього Договору про внесення змін з урахуванням його положень.
Листом №1584 від 22 липня 2014 року Орендодавець повідомив Орендаря про відмову (одностороннє розірвання) від Договору про внесення змін з 01 серпня 2014 року включно з вимогою сплатити на користь Орендодавця неустойку передбачену положеннями пункту 3.1 розділу III цього Договору про внесення змін в сумі 58 233.98 грн.
Підпунктом «Ь» пункту 16.4.3 Договору оренди передбачено, що за необґрунтовану відмову від цього Договору (в тому числі, якщо Орендодавець відмовиться від цього Договору на підставі положень пункту 15=3 цього Договору) Орендар одноразово сплачує на користь Орендодавця штраф у розмірі 300% Базового штрафу.
Згідно з пунктом 16.4.1 Договору оренди Базовим штрафом для цілей пунктів 16.4.3 та 16.4.4 цього Договору оренди є сума середнього (протягом всього Строку оренди) розміру Основної Орендної плати, яка належить до сплати Орендарем за один місяць користування Приміщенням, розрахованої з урахуванням пунктів 6.2 та 6.2.1 цього Договору оренди, за Офіційним курсом на перше число календарного місяця, у якому відбулось порушення (в тому числі, якщо не почався перебіг Строку оренди - за вищенаведеним розрахунком).
Таким чином, за відмову Орендодавцем від Договору оренди на підставі положень пункту 15.3 цього Договору через порушення його умов Орендарем останньому нараховано з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог від 28.07.2015р. штраф у розмірі 112 185,32грн.
Як було зазначено раніше, відповідно до п. 9.5 Договору оренди Фіксовані платежі сплачуватимуться Орендарем не пізніше 20 (двадцятого) числа місяця, що передує розрахунковому.
Пункт 9.5.2 Договору оренди визначає, що у випадку неотримання Орендарем рахунків на здійснення Фіксованих платежів до 20 (двадцятого) числа місяця, що передує розрахунковому. Орендар зобов'язаний здійснити такі платежі за розрахунковий місяць не пізніше 21 (двадцять першого) числа місяця, що передує розрахунковому, попередньо самостійно здійснивши індексацію та розрахунок таких платежів у порядку, визначеному Договором оренди за Офіційним курсом на дату здійснення платежу.
Відповідно до ст. 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
З огляду на викладене, сторони домовились про обов'язок відповідача сплачувати на користь позивача орендну плату, плату за управління, комунальні послуги.
А отже, не зважаючи на закінчення строку дії Договору (останнім днем перебігу Строку оренди на підставі Договору оренди було 11 серпня 2014р.) зобов'язання відповідача по сплаті орендної плати, плати за управління, комунальні послуги.) залишились.
Враховуючи викладене, суд розглядає заявлені вимоги в межах періоду з 01.07.2014р. по 11.08.2014р.
Матеріалами справи підтверджується факт передачі приміщення в оренду, користування ним Відповідачем, а також існування у Відповідача заборгованості за орендну плату у сумі 37 952,55грн. та плату за управління в сумі 27165,84грн.. та комунальні послуги в сумі 16 733,99грн.
Відповідно до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Пунктами 1, 4 ст. 285 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Положення Договору встановлює, що Відповідач зобов'язується сплачувати орендну плату щомісяця
Отже, з урахуванням положень ст. 530 Цивільного кодексу Ук?раїни, враховуючи приписи Договору Відповідач повинен був? сплачувати орендну в строк визначений договором та додатковими угодами до нього.
В судовому засіданні, допустимими доказами, які знаходяться в матеріалах справи позивач довів, що його вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню за період з 01.07.2014р. по 11.08.2014р. боргу за орендну плату та плату за управління в загальній сумі 65 118,39грн. та комунальні послуги в сумі 16 733,99грн., а також залишок штрафу нарахованого на підставі п. «Ь» пункту 16.4.3 Договору оренди, за відмову орендодавцем від Договору оренди на підставі положень п.15.3 Договору оренди через порушення його умов Орендарем, а позов таким, що підлягає частковому задоволенню, саме в цій сумі.
Заявлена Позивачем вимога про стягнення з відповідача збитків у вигляді неодержаної орендної плати, внаслідок порушення Орендарем зобов'язання, що за розрахунком в період з 12.08.2014р. по 28.02.2015р. становить 689 038,19грн., не задовольняється судом, з огляду на наступне:
Позивач в обґрунтування своїх вимог посилається на ст. ст. 224, 225 Господарського кодексу України.
Згідно з статтею 224 Господарського кодексу України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Відповідно до п. З ч. 1 ст. 225 Господарського кодексу України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання другою стороною.
На підставі ч. 1 ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Наявність повного складу цивільного правопорушення у вигляді збитків доводиться кредитором (позивачем у справі), зазначене кореспондується з нормою ст. 623 ЦК України. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання (ч. 4 ст. 623 ЦК України).
Відповідно до ст. 42 ГК України «підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку».
Позивач самостійно за власним бажанням обрав спосіб, який він вважав за необхідне застосувати до Відповідача, та відмовився від Договору оренди, з огляду на що він, припинив дію 11.08.2014 року. Як наслідок такої відмови, Позивач визначає необхідність застосування штрафних санкцій до Відповідача. Проте така відмова здійснена Позивачем на власний розсуд та ризик. Так Позивач не звернувся до суду, не вчинив інших дій, які міг би вчинити. За власним розсудом Позивач розірвав договір, вважаючи сторони вільними від взаємовідносин оренди, а приміщення вільним для використання Позивачем.
Враховуючи відмову Позивача від Договору оренди, Позивачем не обґрунтовано та не доведено підстав для нарахування збитків у вигляді упущеної вигоди, не подано доказів на підтвердження його реальної можливості щодо отримання доходів від користування орендованими приміщеннями.
Окрім того, Позивач сам вказує, що Приміщення про яке йде мова, не єдине Приміщення у ТРЦ, яке ним не здано в оренду. Тобто, не має підтвердження, що саме дії Відповідача обумовили неможливість подальшої здачі приміщення в оренду іншим особам, оскільки Відповідач звільнив Приміщення ще 28.07.2014р. та не створює перешкоди Позивачу у користуванні Приміщенням.
Суд погоджується з твердженням Відповідача, що відмова Позивача від Договору оренди від 28.07.2014 року, обумовлена саме тим, що Позивач мав та має намір вільно використовувати Приміщення, зокрема для передачі в оренду третім особам, що він підтвердив наданими суду документами. Але Відповідач не може відповідати за те, що Позивач або його Агнет (що залучений як професійний гравець для залучення орендарів) не можуть здати в оренду Приміщення.
Вимоги Позивача про стягнення упущеної вигоди базуються на розрахунку можливого прибутку у разі використання спірних приміщень з урахуванням середньомісячного прибутку за метр квадратний, який отримує Позивач, з приміщень, які ним використовуються. Такі розрахунки є теоретичними, побудовані на можливих очікуваннях отримання певного доходу та не підтверджені відповідними документами, що свідчили б про конкретний розмір прибутку, який міг би і повинен був отримати Позивач. Такої позиції притримується і апеляційний господарський суд, який підтримано Вищим господарським судом України у Постанові від 13.06.2012 № 10/27 та оглядовому листі Вищого господарського суду України № 01-06/20/2014 від 14.01.2014 року.
Таким чином, Позивачем не доведені факти наявності збитків, безпосереднього причинного зв'язку між неправомірним діями особи, яка заподіяла шкоду, і безпосередньо збитками. Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги в частині стягнення збитків задоволенню не підлягають у зв'язку з недоведеністю.
Зважаючи на викладене, позовні вимоги про стягнення збитків у сумі 689 038,19 грн. за недоведеністю не підлягають задоволенню судом.
Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.
Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 49 ГПК України суми, які підлягають сплаті за витрати, пов'язані з розглядом справи, при частковому задоволенні позову покладаються на відповідача по первісному позову пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Судовий збір за зустрічним позовом покладається на Позивача.
Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32, 33, 43, 44, 49, 75, 82-85 ГПК України, суд
1. Первісний позов задовольнити частково.
Стягнути з Фізичної особи підприємця Комар Валентини Леонідівни (02068, м. Київ, вул. Драгоманова, буд. 9, кв. 125; Код: 3269013223) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРИ О" (01001, м. Київ, пл. Спортивна, 1-А; Код: 23167814) заборгованість з основної орендної плати за період по 11 серпня 2014 року включно в сумі 37 952 (тридцять сім тисяч дев'ятсот п'ятдесят дві) грн. 55 коп., заборгованість з плати за управління за період по 11 серпня 2014 року включно в сумі 27 165 (двадцять сім тисяч сто шістдесят п'ять) грн. 84 коп., заборгованість з відшкодування витрат орендодавця на оплату комунальних послуг за період з 01 травня 2014 року по 11 серпня 2014 року в сумі 16 733 (шістнадцять тисяч сімсот тридцять три) грн. 99 коп., штраф, нарахований на підставі положень підпункту «b» пункту 16.4.3 Договору оренди, за відмову Орендодавцем від Договору оренди на підставі положень пункту 15.3 Договору оренди через порушення його умов Орендарем в сумі 112 185 (сто дванадцять тисяч сто вісімдесят п'ять) грн. 32 коп. та судовий збір в розмірі 3 893( три тисячі вісімсот дев'яносто три)грн.70коп.
Наказ видати відповідно до ст. 116 ГПК України.
В іншій частині первісного позову відмовити.
2. В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено: 31.07.2015р.
Суддя І.І. Борисенко