465/4002/15-ц
2/465/2391/15
Іменем України
21.07.2015 року Франківський районний суд м. Львова,
в складі:
головуючого-судді Ванівського Ю.М.
при секретарі- Буюклі В.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 про визнання договору дійсним, визнання права власності та зняття арешту,-
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись із позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, визнання права власності на квартиру та скасування арештів.
В обґрунтування заявленого позову покликаються на те, що 02 квітня 2012 року між ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4, ОСОБА_6, як продавцями, та ОСОБА_2 і ОСОБА_1, як покупцями, було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Згідно умов попереднього договору, сторони зобов'язались у строк до 28 вересня 2022 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_1, на умовах, встановлених цим попереднім договором. Крім того, 26 травня 2015 року між вказаними сторонами був укладений основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, проте відповідачі ухиляються від нотаріального посвідчення вказаного договору нотаріусом та проведення державної реєстрації вказаного договору, що не дозволяє позивачам розпоряджатися квартирою.
З урахуванням заяви про уточнення позовних вимог представник позивача просив суд визнати дійсним укладений договір купівлі-продажу квартири від 26 травня 2015 року, визнати право власності за позивачами на квартиру АДРЕСА_1 та зняти арешти і заборони відчуження з вказаної квартири.
Позивачі у судове засідання не з'явилися, їх повноважний представник подав заяву про розгляд справи у їх відсутності, якою останні позов підтримали. Просять задовольнити.
Відповідачі в судове засідання не з'явилися, явку уповноважених представників не забезпечили та подали до суду заяви про розгляд справи без їхньої участі. Крім того, відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4 та ОСОБА_6 у своїх заявах від 07 липня 2015 року визнали позовні вимоги повністю та не заперечують проти задоволення позову.
Відповідно до положень ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до вимог ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ст. ст. 10, 60, 61 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, визнанні сторонами, не підлягають доказуванню.
Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беріть участь у справі, виникає спір.
Згідно з ч.4 ст.174 Цивільного процесуального кодексу України, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.
Дослідивши повно, всебічно та об'єктивно всі матеріали справи, з урахуванням письмових заяв відповідачів про визнання позову, суд прийшов до висновку, що позов підлягає до задоволення з наступних підстав.
Судом встановлено, що 02 квітня 2012 року між ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4, ОСОБА_6, як продавцями, та ОСОБА_2 і ОСОБА_1, як покупцями, було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, який посвідчений привтаним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Нор Н.М. за реєстровим №277. Згідно умов попереднього договору, позивачі та відповідачі зобов'язались у строк до 28 вересня 2022 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_1, на умовах, встановлених попереднім договором. Сторони попереднього договору також домовились, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу буде те, що продаж квартири буде здійснюватися за суму 2 396 370 грн., що є еквівалентом 300 000 дол.США згідно курсу НБУ; витрати, пов'язані з оформленням основного договору купівлі-продажу, оплачують покупці.
Відповідно до п.5 попереднього договору купівлі-продажу, для забезпечення виконання зобов'язань покупців передали продавцям завдаток у розмірі 913 177 (дев'ятсот тринадцять тисяч сто сімдесят сім) грн. 00 коп. Крім того, згідно з п.6 попереднього договору, до моменту укладення договору купівлі-продажу квартири та гаража покупці зобовязалися сплачувати замість продавців заборгованість за кредитним договором №441/ЗЛ від 29 вересня 2006 року укладеного між відповідачем ОСОБА_4 та ПАТ «КРЕДОБАНК». Сума сплат за вказаним кредитним договором зараховуються у вартість ціни продажу квартири. В період часу з 02 квітня 2012 року по лютий 2015 року позивачі погасили існуючу заборгованість за кредитним договором №441/ЗЛ від 29 вересня 2006 року укладеного між відповідачем ОСОБА_4 та ПАТ «КРЕДОБАНК».
Судом також встановлено, що 26 травня 2015 року між вказаними сторонами був укладений основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, проте відповідачі ухиляються від посвідчення вказаного договору нотаріусом та проведення державної реєстрації.
Згідно ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до вимог ст.635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
У відповідності до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Таким чином, істотними умовами договору купівлі-продажу законодавством визначено предмет договору, об'єкт продажу та ціна продажу.
За ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, які визначено законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Позивачі та відповідачі, як сторони попереднього договору купівлі-продажу квартири від 02 квітня 2012 року, визначили таким договором істотні умови: щодо предмету договору, об'єкту продажу, ціни продажу та взаємних прав та обов'язків сторін, таким чином, сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору купівлі-продажу.
Таким чином, істотними умовами укладення договору купівлі-продажу є його предмет та ціна, а допустимими доказами домовленості сторін щодо цих істотних умов є письмові докази.
Такими доказами слід вважати попередній договір купівлі-продажу та основний договір купівлі-продажу. Ці документи підтверджують відсутність різного розуміння умов Договору, що перешкоджало б його виконанню. Ухиляння відповідачів від нотаріального посвідчення Договору порушує суб'єктивні права позивачів, не дає їм можливості скористатися предметом договору відповідно намірів тих приписів законодавства, перешкоджає ідентифікації позивачів, як власників нерухомого майна у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а згідно ст.631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.
В пункті 13 Постанови Пленуму Верховного суду України „Про судову практику розгляду цивільних справ про витання право чинів недійсними" від 6 листопада 2009 року №9 роз'яснено, що у зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Така можливість передбачена законом як одна із форм захисту інтересів добросовісного учасника цивільних правовідносин.
Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у інформаційному листі від 28.01.2013 року за № 24-150/0/4-13 «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» наголошує, що судам слід звернути увагу на те, що з 01 січня 2013 року набирає чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
Таким чином, із зазначеної дати скасовується обов'язок здійснювати державну реєстрацію відповідного договору купівлі-продажу після його нотаріального посвідчення.
Відповідно до ст.5 ЦК України акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Відтак вважає за можливим застосування до врегулювання відносин сторін ст.220 ЦК України, оскільки з 01.01.2013 р. момент вчинення спірного правочину, відповідно до статей 210 та 640 ЦК, не пов'язується з його державною реєстрацією.
Згідно ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
При таких обставинах, беручи до уваги те, що позивачі і відповідачі по справі уклали договір купівлі - продажу без нотаріального посвідчення, домовилися щодо усіх істотних умов договору, дійсність даного договору вони не заперечують, відбулося виконання договору сторонами, тому слід визнати дійсним договір купівлі - продажу від 26 травня 2015 року.
У судовому засіданні з'ясовано, що відповідачі ухиляються від нотаріального посвідчення договору, повернути отримані кошти за квартиру відповідчі не мають можливості.
Такі дії відповідача унеможливлюють державну реєстрацію вчиненого правочину, реєстрацію нерухомого майна в державній реєстраційній службі Міністерства юстиції України, що не дає позивачам права реалізувати повноваження власника придбаного об'єкту.
Ухиляння відповідача від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу порушує суб'єктивні права позивачів, не дає їм можливості скористатися предметом договору відповідно намірів тих приписів законодавства, перешкоджає ідентифікації позивачів, як власників нерухомого майна у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Згідно зі ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
Згідно зі ст.60 Закону України «Про виконавче провадження» особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту. У разі прийняття судом рішення про зняття арешту з майна арешт з майна знімається за постановою державного виконавця не пізніше наступного дня, коли йому стало відомо про такі обставини. Оскільки наявність арештів чи заборон відчуження не доволять позивачам зареєструвати право власності на вказану квартиру, на час укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири будь-які обмеження чи обтяження щодо вказаної квартири були відсутні, суд приходить до переконання про необхідність зняття арештів та заборон відчуження з квартири АДРЕСА_1.
Враховуючи викладене та те, що іншим шляхом права позивача на придбане майно захистити неможливо,суд задовольняє позовні вимоги.
Приймаючи до уваги зазначене, суд приходить до висновку, що є всі необхідні та достатні підстави для задоволення заявлених вимог.
За клопотанням позивача суд не приймає рішення щодо розподілу судових витрат.
На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 4,10,60,88,212,215 Цивільного процесуального кодексу України, ст.ст.220, 321, 328, 626, 635, 655 Цивільного кодексу України суд, -
вирішив:
Позов задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 26 травня 2015 року квартири АДРЕСА_1 укладеного між ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4, ОСОБА_6 та ОСОБА_2 і ОСОБА_1.
Визнати за ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) та ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_2) право власності на квартиру АДРЕСА_1.
Скасувати всі арешти та заборони відчуження, які накладені на квартиру АДРЕСА_1, в тому числі Франківським відділом Державної виконавчої служби Львівського міського управління юстиції.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Львівської області, шляхом подачі апеляційної скарги до суду, що ухвалив рішення, протягом десяти днів, з дня проголошення, або отримання його копії.
Суддя Ванівський Ю.М.