"27" лютого 2007 р.
Справа № 16-17-9/326-05-9069
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого: Мацюри П.Ф.
Суддів: Андрєєвої Е.І.
Ліпчанської Н.В.
При секретарі Федорові В.А.
за участю представників :
від позивача Балтян А.В. за довіреністю №29 від 07.12.05р.
від відповідача Айзенберг О.М. за довіреністю №3 від 03.11.05р.
Дуда А.І. голова правління паспортна серія КЕ122611
від 21.12.95р.
третя особа не з'явився
Розглянувши апеляційну скаргу Релігійної громади Євангельської пресвітеріанської церкви м. Одеси
на рішення господарського суду Одеської області від 10.11.2006 р.
зі справи № 16-17-9/326-05-9069
за позовом Релігійної громади Євангельської пресвітеріанської церкви
до Одеського міжобласного відділення Національної Спілки театральних діячів України
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача :
1)Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської області державної адміністрації;
2) Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;
3) Одеська міська рада;
4) Одеська обласна рада;
5) Комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості»
про зобов'язання звільнити займане приміщення.
встановив:
Релігійна громада Євангельської пресвітеріанської церкви міста Одеси (далі РГЄПЦ) звернулася до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Одеського міжобласного відділення Національної спілки театральних діячів України (далі Одеське міжобласне відділення НСТДУ) про зобов'язання відповідача звільнити приміщення площею 258,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62.
Заявою від 09.11.2005р. РГЄПЦ позовні вимоги були уточнені, у зв'язку з чим позивач просить суд зобов'язати Одеське міжобласне відділення НСТДУ звільнити займане ним ізольоване приміщення площею 326,5 кв.м., яке має відокремлений вхід з арки будинку № 62 по вул.. Пастера у м.Одеса, розташоване на першому поверсі будівлі, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул.. Пастера, 62, шляхом виселення відповідача із зазначеного приміщення. Свої позовні вимоги РГЄПЦ обґрунтовує правомірністю набуття нею права власності на будівлю, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62, відсутністю укладеного між сторонами по справі договору оренди, що в свою чергу, на думку РГЄПЦ, свідчить про безпідставне використання Одеським міжобласним відділенням НСТДУ приміщень, розташованих на першому поверсі будівлі, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62.
Ухвалою суду від 08.11.2005р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, було залучено Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.
Відповідач позовні вимоги, заявлені РГЄПЦ, заперечує у повному обсязі, оскільки підставою для використання Одеським міжобласним відділенням НСТДУ спірних приміщень є укладена 04.03.1999р. між сторонами по справі додаткова угода до охоронно-орендного договору на використання нерухомого пам'ятника історії й культури від 01.08.1993р., умови якої відповідачем сумлінно виконуються. Крім того, зазначена додаткова угода є чинною, оскільки відповідачу відповідно до умов цієї угоди не було надано еквівалентного (рівнозначного) та придатного для експлуатації приміщення, у зв'язку з чим він не має можливості звільнити займані ним приміщення, розташовані на першому поверсі будівлі, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62.
Ухвалою від 30.08.2006р. господарським судом з метою повного та всебічного розгляду справи було залучено до участі у даній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, оскільки 02.03.2000р. між Одеським міжобласним відділенням НСТДУ та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради було укладено договір безстрокового безоплатного користування нежитловим приміщенням № 1, розташованим за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 60,.
Ухвалою від 27.09.2006р. господарським судом Одеської області було залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача відповідно до ч. 1 ст. 27 ГПК України: Одеську міську раду, Одеську обласну раду та комунальне підприємство “Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості».
Рішенням господарського суду Одеської області від 10.11.2006р. ( суддя Желєзна С.П.) в позові Релігійній громаді Євангельської пресвітеріанської церкви відмовлено за недоведеністю правових підстав для зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати і прийняти нове рішення, яким у позові відмовити, посилаючись при цьому на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, обґрунтовуючи тим, що судом першої інстанції не прийняв до уваги вимоги зазначені у постанові Вищого господарського суду України від 20.06.2006р. по цій справі, а саме.
З'ясувати фактичні обставини, пов'язані з наявністю в додатковій угоді від 04.03.1999р. істотних умов, необхідних для договору цього виду ( договір оренди), з урахуванням того, що за розділом 6 цієї додаткової угоди усі інші положення охоронно-орендного договору та доповнень до нього втратили силу.
Також, здійснити оцінку та перевірку доводів позивача щодо не прийняття ним коштів відповідача в якості орендної плати за користування приміщенням та поданих Релігійної громади Євангельської пресвітеріанської церкви Одеському міжобласному відділенню Національної Спілки театральних діячів України пропозицій щодо укладення договору оренди відповідно до законодавства, так і звільнення приміщення, займаного відповідачем.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши доводи апеляційної скарги, вислухавши представників сторін, проаналізувавши юридичну оцінку судом першої інстанції встановлених фактичних обставин справи і застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія не знаходить підстав для задоволення апеляційної скарги позивача, виходячи з наступного.
Управлінням та Одеським міжобласним відділенням Національної спілки театральних діячів України 01.08.1993 було укладено охоронно-орендний договір на користування пам'яткою містобудування та архітектури -будівлею колишньої Євангельсько-реформаторської церкви (час побудови -1895 рік, місце розташування -м. Одеса, вул. Пастера, 62). Строк користування цією пам'яткою встановлено на час діяльності відділення НСТДУ. Згідно з цим договором він підлягає перереєстрації кожні 5 років з внесенням змін та доповнень згідно із законодавством, чинним на час перереєстрації;
19.05.1997 ті ж сторони уклали додаткову угоду до зазначеного охоронно-орендного договору, якою передбачалося здійснення капітального ремонту та проведення ремонтно-реєстраційних робіт;
Відповідно до рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 26.11.1998р., яке набуло чинності 07.12.1998р. та додаткового рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 02.08.1999р. за РГЄПЦ було визнано право власності на будівлю колишньої Євангельсько-Реформаторської церкви, загальною площею 1422, 2 кв.м., яка розташована за адресою м.Одеса, вул. Пастера, 62 (далі по тексту будівля), що перебувала у державній власності. 13.08.1999р. Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості було видано реєстраційне посвідчення про право власності на зазначену будівлю. 18.03.1999 року РГЄПЦ надало Управлінню охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації охоронне зобов'язання щодо нерухомого пам'ятника історії та культури.
Одеське міжобласне відділення НСТДУ з 1988 року та на момент набуття позивачем по справі права власності на будівлю займало у цьому приміщенні частину будівлі площею 1281 кв.м. на підставі рішення Одеської міської ради народних депутатів №311 від 07.09.1988р. та охоронно-орендного договору на використання нерухомого пам'ятника історії й культури, укладеного між Державною інспекцією з охорони пам'ятників Управління архітектури обласної державної адміністрації та Одеським міжобласним відділенням Спілки театральних діячів України від 01.08.1993р.
Відповідно до умов п. 2.2 охоронно-орендного договору на використання нерухомого пам'ятника історії й культури, пам'ятник градобудівництва і архітектури передано за актом технічного огляду, який складається сторонами не пізніше чим через два тижні після оформлення договору.
У відповідності до вимог п. 2.3 цього ж договору строк користування пам'ятником архітектури був встановлений на період діяльності Одеського міжобласного відділення СТД України. При цьому, даний охоронно - орендний договір підлягав перереєстрації кожні 5 років з внесенням змін і доповнень, визначених діючим законодавством на момент перереєстрації.
Постановою від 20.06.2006р. Вищий господарський суд скасовуючи рішення господарського суду Одеської області від 23.03.2006р. вказав, що судом першої інстанції не вичерпно з'ясовані фактичні обставини, пов'язані з наявністю в додатковій угоді від 04.03.1999р. істотних умов, необхідних для договору даного виду, не здійснено оцінки та перевірки належними доказами доводів про те, що позивачем не приймалися кошти відділення НСТДУ, перераховані останнім на депозитний рахунок нотаріальної контори як орендної плати за користування приміщенням, не отримувалися кошти на оплату водо - та електропосточання. При вирішенні питання щодо строку дії додаткової угоди неправильно застосовано припис обзацу другого частини першої ст. 530 ЦК України. Зазначене у розділі 5 додаткової угоди від 04.03.1999р. надання еквівалентного ( рівнозначного ) і придатного для експлуатації приміщення має ознаки ймовірності, але не обов'язковості та залежить від волі третіх осіб, не зазначених в угоді.
Згідно п. 2 додаткової угоди п. 3.1 охоронно-орендного договору від 01.08.1993р. було викладено у новій редакції, відповідно до якої відповідач зобов'язувався сплачувати орендну плату у розмірі 18,45 грн. за один календарний місяць із розрахунку 1% від добутку орендованої площі та 1,2 грн. за 1 кв.м. (з урахуванням ПДВ). Строк внесення орендної плати встановлено щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця, за який вноситься орендна плата. До того ж, окрім орендної плати, відповідно до п.5 додаткової угоди Одеським міжобласним відділенням СТД України були прийняті на себе зобов'язання із сплати експлуатаційних витрат, комунальних послуг, витрат на утримання інженерних мереж та території на підставі окремих договорів, самостійно укладених відповідачем із відповідними організаціями.
Відповідно до розділу 3 цієї додаткової угоди позивач погодився з тимчасовим розміщенням відповідача у займаній на той час частині будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62.
При цьому, відповідно до розділу 4 додаткової угоди від 04.03.1999р. користування зазначеною частиною будівлі має для відповідача оплатний характер та передбачає відшкодування позивачеві фактичних витрат з експлуатації займаних відповідачем приміщень, при цьому розмір виплат не повинен був перевищувати розмір тих, що здійснювалися раніше.
Відповідно до розділу 5 додаткової угоди відповідач зобов'язувався звільнити займане приміщення після надання йому еквівалентного (рівнозначного) та придатного для експлуатації приміщення у відповідності з розділом 3 цієї додаткової угоди до договору.
02.03.2000р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та відповідачем було укладеного договір безстрокового безоплатного користування нежитловим приміщенням за №1, відповідно до умов якого Орендодавець передав, а відповідач прийняв у безстрокове безоплатне користування нежитлове приміщення 1-го, 2-го поверхів, загальною площею 609,3 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 60, з метою розміщення офісу.
11.04.2001р. Представництвом по управлінню комунальною власністю м. Одеси на підставі договору безстрокового безоплатного користування нежитловими приміщеннями за №1/2 у користування відповідачу були надані нежилі приміщення підвалу, загальною площею 125,0 кв.м., розташовані за адресою м. Одеса, вул. Пастера, 60.
У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договір, -це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямоване на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Статтею 41 ЦК України 1963р., в редакції яка діяла на час укладання додаткової угоди від 04.03.1999р., було визначено, що угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво - або багатосторонніми (договори).
При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд. Положеннями ст. 3 ЦК України передбачено, що загальними засадами цивільного законодавства є свобода договорів. Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 256 ЦК України 1963р. за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату. Відповідно до ст. 268 ЦК України 1963р. при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.
Крім цього ст. 203 ЦК України ( від 16.01.2003 № 435-IV) встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Зміст додаткової угоди від 04.03.1999р., відповідає ознакам договору найму /оренди/, правовий порядок укладання якого був врегульований положеннями ЦК України 1963р. Більш того, у преамбулі додаткової угоди від 04.03.1999р. сторонами було чітко зазначено, що угода є договором майнового найму та укладена відповідно до ст.ст. 256-272 ЦК України 1963р. З 1999р. зазначена додаткова угода на протязі тривалого часу виконувалася сторонами, що свідчить про те, що вона була укладена з наміром створити відповідні правові наслідки, що, в свою чергу, дозволяє суду дійти висновку про реальність цієї угоди. Діючим цивільним законодавством України не передбачені положення щодо визнання неукладеною будь-якої угоди. В контексті наведеного, судом не приймаються до уваги посилання позивача на не укладення між сторонами по справі договору оренди.
Додаткова угода, укладена між сторонами по справі 04.03.1999р., у встановленому законом порядку недійсною судом першої інстанції визнана не була. Доказів спростовуючих викладене суду позивачем надано не було. З огляду на наведене, у відповідності до ст. 204 ЦК України зазначена додаткова угода, як цивільно-правовий правочин, є правомірною як на час укладання, так і на час розгляду справи у суді, у зв'язку з чим, суд першої інстанції оцінював дану угоду як прояв вільного волевиявлення сторін, спрямований на набуття певного обсягу прав та обов'язків учасниками договору.
Із змісту позовної заяви та пояснень позивача, в якості обґрунтування заявленого позову РГЄПЦ висуваються дві категорії підстав: по-перше, позивач посилається на набуття ним у встановленому законом порядку права власності на будівлю колишньої Євангельсько-Реформаторської церкви, загальною площею 1422, 2 кв.м., яка розташована за адресою м.Одеса, вул. Пастера, 62, що дозволяє йому в силу закону вимагати повернення належного йому на праві власності майна; по-друге, позивач посилається на неналежне виконання Одеським міжобласним відділенням НСТДУ умов додаткової угоди від 04.03.1999р. щодо своєчасного і повного здійснення платежів за користування приміщеннями зазначеної будівлі, що, на його думку, спричинило розірвання цієї додаткової угоди.
Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Однак, відповідно до умов розділу 3 додаткової угоди до охоронно-орендного договору від 01.08.1993р. на користування пам'ятником містобудування і архітектури -будівлі колишньої Євангельсько-реформаторської церкви 1895р. від 04.03.1999р. позивач погодився з тимчасовим розміщенням Одеського міжобласного відділення НСТДУ у частині будівлі, яка знаходилась у користуванні останнього до укладання додаткової угоди від 04.03.1999р. Як було зазначено по тексту рішення вище, розділом 5 додаткової угоди від 04.03.1999р. було визначено, що позивач зобов'язався звільнити займані ним приміщення після надання йому еквівалентного (рівнозначного) і придатного для експлуатації приміщення.
Положеннями ст. 3 ЦК України передбачено, що загальними засадами цивільного законодавства є свобода договорів. Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавча, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. З огляду на викладене, за переконанням суду, учасники договірних орендних правовідносин не обмежені способами встановлення строків дії договору оренди.
Відповідно до розділу 5 додаткової угоди від 04.03.1999р. відповідач зобов'язався звільнити займане ним приміщення після надання йому еквівалентного (рівнозначного) і придатного для експлуатації приміщення у відповідності до розділу 3 даної додаткової угоди. Відповідно до ст. 252 ЦК України термін цієї угоди був визначений сторонами вказівкою на подію, яка неминуче має настати.
Згідно з ст. 350 ЦК України встановлено, що зобов'язання строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Як вбачається із змісту розділу 5 додаткової угоди від 04.03.1999р., термін дії цієї угоди не ставиться в залежності від умови надання або ненадання відповідачу еквівалентного (рівнозначного) і придатного для експлуатації приміщення, а чітко визначений сторонами моментом отримання відповідачем такого приміщення. Суб'єкти цивільних правовідносин самостійно визначають умови договору, які відповідають загальним засадам цивільного законодавства. Враховуючи, що термін додаткової угоди встановлений сторонами з моменту отримання відповідачем еквівалентного (рівнозначного) і придатного для експлуатації приміщення не суперечить загальним засадам цивільного законодавства та підписавши зазначений договір, позивач погодився на зазначені умови, суд доходить висновку щодо правомірності цієї умови договору та її обов'язковості для існуючих між сторонами орендних правовідносин.
Крім того, аналіз змісту розділу 5 додаткової угоди від 04.03.1999р. дозволяє суду дійти висновку, що умовою для звільнення відповідачем займаних ним приміщень є не лише формальне отримання останнім іншого еквівалентного (рівнозначного) придатного для експлуатації приміщення, а фактичне отримання та прийняття до використання такого приміщення.
Із матеріалів справи та пояснень представників сторін вбачається про надання Одеським міськвиконкомом іншого приміщення, але на даний час в нього відповідач не може пересилитися.
Умовами додаткової угоди від 04.03.1999р. не встановлений порядок припинення дії угоди, а розділом 6 визначено, що після підписання цієї угоди всі інші положення охоронно-орендного договору і доповнення до нього втрачають силу, суд вважає, що порядок дострокового припинення та розірвання договору регулюється нормами діючого цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із п. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу. Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Розділом 4 додаткової угоди від 04.03.1999р. встановлено, що користування частиною будівлі носить для наймача відшкодувальний характер та передбачає відшкодування власнику фактичних затрат по експлуатації займаних приміщень. При цьому розмір здійснюваних виплат не повинний перевищувати здійснюваних раніше.
Зазначені положення додаткової угоди від 04.03.1999р., дозволяють суду дійти висновку, що плата за користування спірним об'єктом складається з фактичних затрат відповідача по експлуатації займаних приміщень та не має чітко визначеного розміру. У зв'язку з чим, положення ст. 782 ЦК України, якою наймодавцю надається право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі у випадку невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд, не може бути застосована, оскільки у даному випадку неможливо встановити наявність або відсутність заборгованості Орендаря за цим договором. Крім того, з дотриманням вимог ст. 32, 33 ГПК України розрахунки заборгованості Одеського міжобласного відділення НСТДУ позивачем суду надано не було.
Ст. 783 ЦК України передбачений вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму за вимогою наймодавця. Відповідно до положень ч. 1ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Наведений перелік підстав є вичерпним та не підлягає довільному тлумаченню.
З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується висновком суду першої інстанції, що додаткова угода у встановленому законом порядку розірвана або припинена не була.
Враховуючи висновок суду щодо чинності додаткової угоди, укладеної між сторонами по справі 04.03.1999р., та з огляду на те, що відповідачу відповідно до умов розділу 5 цієї угоди не було надано еквівалентного (рівноцінного) та придатного для експлуатації приміщення, суд доходить висновку, що у відповідності до ч.1 ст. 530 ЦК відсутні можливості звільнення орендованих приміщень.
У відповідності зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
В ході розгляду справи в апеляційній інстанції позивачем було подано клопотання про врахування при оформлені постанови внесення зміни в назву позивача, яке судовою колегією задоволено.
З огляду на зазначене, господарським судом прийнято рішення від 10.11.2006р. з урахуванням всіх обставин і матеріалів справи, та чинного законодавства, у зв'язку з чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Керуючись ст.ст. 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення господарського суду Одеської області від 10.11.2006 р. у справі № 16-17-9/326-05-9069 залишити без змін, а апеляційну скаргу Релігійної громади «Євангельської пресвітеріанської церкви» м. Одеси без задоволення.
Задовольнити клопотання позивача та внести зміни у назву яку читати : Релігійна громада «Євангельської реформаторська пресвітеріанська церква» м. Одеси.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у касаційному порядку.
Головуючий П.Ф.Мацюра
Судді: Е.І. Андрєєва
Н.В.Ліпчанська