27 лютого 2007 р.
№ 12/306/06
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
В. Овечкін -головуючого,
Є. Чернов
В. Цвігун
за участю представників:
- позивача
- відповідача
розглянув касаційне подання
першого заступника прокурора Миколаївської області
на постанову
Одеського апеляційного господарського суду
від 21 листопада 2006 року
у справі
№ 12/306/06 господарського суду Миколаївської області
за позовом
першого заступника прокурора Миколаївської області в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради
до
ТОВ "Цунами-ЮГ"
Комунального підприємства Миколаївської міської ради "Миколаївські парки"
про
визнання недійсним договору оренди
Рішенням господарського суду Миколаївської області від 02.10.2006 (суддя: А.Семенов) в задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення суду мотивовано тими обставинами, що в процесі вирішення спору сторони надали розподільчий баланс Комунального підприємства Миколаївської міської ради "Миколаївські парки" дооцінили функціонуючі основні засоби, перерахували розмір орендної плати з урахуванням вартості майна визначеної експертами, та уклали додаткову угоду з визначенням розміру орендної плати, виходячи з оцінки вартості майна цілісного майнового комплексу.
Договір оренди та додаткова угода до нього погоджені з управлінням культури та фінансовим управлінням міськради та затверджені органом, уповноваженим управляти комунальним майном.
Позивачем не доведено, як це передбачено ст. 215 ЦК України недодержання вимог, які встановлені частинами 1, 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України в частині визнання правочину недійсним, зміст правочину не суперечить нормам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Несвоєчасне складення розподільчого балансу, здійснення інвентаризації майна не є підставою для визнання правочину недійсним.
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.11.2006 (судді: Г.Разюк, С.Кононов, М.Петров) рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін, оскільки відсутні обставини, які згідно Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є підставою для визнання договору недійсним.
Апеляційною інстанцією прийнято до уваги частину другу п. 2 роз'яснення Вищого господарського суду України № 02-5/111 від 12.03.99, яким передбачено, що у процесі вирішення спору сторони мають право самостійно усунути порушення, які могли б потягнути визнання договору недійсним, в тому числі шляхом внесення змін до договору, укладенням нового договору, погодження його з відповідним органом, якщо погодження раніше здійснено не було.
Апеляційна інстанція не вбачає порушення ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так як передача в оренду часини парку "Перемога" іншому орендарю не привела до втрати рештою об'єкту автономних інженерних комунікацій, системи енергопостачання, земельної ділянки та завершеного циклу надання послуг з відпочинку, а отже він продовжує залишатися цілісним майновим комплексом.
Прокуратура Миколаївської області просить апеляційну постанову та рішення господарського суду першої інстанції у справі скасувати, позовні вимоги задовольнити, так як земельна ділянка у встановленому Земельним кодексом України порядку ТОВ "Цунами-ЮГ" не надана, не дотримано вимоги частини першої с. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
ТОВ "Цунами-ЮГ" просить апеляційну постанову та рішення у справі залишити без зміни, оскільки згідно п.п. 1.2 та п. 5.9 договір є підставою для укладення ТОВ "Цунами-ЮГ" угоди про довгострокову оренду вказаної земельної ділянки, земельна ділянка не передана в оренду з причин не залежних від ТОВ "Цунами-ЮГ".
Вищий господарський суд України у відкритому судовому засіданні дослідив матеріали справи, доводи касаційного подання, відзиву та вважає, що подання не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Територіальною громадою м. Миколаїв в особі Миколаївської міської ради в господарському віданні комунального підприємства Миколаївської міської ради "Миколаївські парки" та ТОВ "Цунами-ЮГ" 30.09.2004 було укладено договір оренди цілісного майнового комплексу "Миколаївські парки" -міський парк культури та відпочинку "Перемога".
Надалі сторони вносили відповідні зміни та доповнення до цього договору.
Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом.
Випадки недійсності договору оренди Законом України "Про оренду державного та комунального майна" не визначені, договір оренди містить всі істотні умови, які перелічені у ст. 10 Закону.
Статтею 3 Закону України "Про оренду землі" визначено поняття оренди землі як засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Об'єктами оренди згідно з часиною першою ст. 4 Закону України "Про оренду землі" є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст.
За змістом частини другої цієї ж статті розташовані на земельній ділянці насадження, будівлі, споруди можуть бути об'єктами оренди разом з ділянкою, якщо це передбачено договором оренди.
Зазначена умова віднесена до вільного волевиявлення сторін договору.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не встановлює імперативну норму про визнання договору оренди комунального та державного майна недійсним у зв'язку з не укладенням договору оренди землі.
Статтею 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не визначено, що не можуть бути об'єктами оренди об'єкти комунальної власності без укладення договору оренди землі.
Об'єкти комунальної власності, які розташовані на земельній ділянці передаються в оренду разом з орендною земельної ділянки, якщо це передбачено сторонами у договорі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу комунального підприємства.
При цьому сторони не позбавлені права вносити зміни до умов договору оренди, укладеного між орендодавцем та орендарем комунального майна.
Регулювання правовідносин відносно нерухомості, яка знаходиться на земельній ділянці здійснюється на підставі загальних норм цивільного права. Єдине правило (принцип), що універсально визначає співвідношення земельної ділянки та нерухомості, яка на ній розташована, в законодавстві України не існує.
При таких обставинах суди попередніх інстанцій повно встановили обставини справи і в залежності від цього правильно застосували норми матеріального та процесуального права.
Виходячи з викладеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1118, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України
Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 21.11.2006 та господарського суду Миколаївської області від 02.10.2006 у справі № 12/306/06 господарського суду Миколаївської області залишити без змін, а касаційне подання -без задоволення.
Головуючий В. Овечкін
судді Є. Чернов
В. Цвігун