Справа № 752/6607/15-ц
Провадження №: 2/752/3571/15
27 травня 2015 року Голосіївський районний суд м. Києва в складі:
головуючого - судді Пасинок В.С.
за участю секретаря - Власенко Т.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Територіальне міжгосподарське об'єднання «Ліко-холдінг» про тлумачення змісту правочину,-
у квітні 2014 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом.
В обґрунтування останнього вказував на те, що 05 серпня 2011 року між ним та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108 на квартиру АДРЕСА_2. На виконання умов зазначеного договору ним була проведена повна оплата вартості майнових прав та вартості послуг компанії з супроводу договору купівлі-продажу майнових прав, оформлення та передачі свідоцтва про право власності. Проте, оскільки загальна площа реально збудованої квартири перевищила загальну проектну площу за договором, він, керуючись п. 3.3 договору, звернувся до ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» із заявою від 28 січня 2014 року № 18 щодо проведення остаточних розрахунків з різниці між проектною та фактичною за даними обмірів БТІ шляхом оплати вартості 1 кв. м за ціною 4500,00 грн., як то визначено додатком № 1 до договору.
Однак, ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» відмовив у здійсненні остаточних розрахунків на підставі п. 3.3 договору згідно з умовами додаткової угоди № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108, посилаючись на те, що придбання квадратних метрів різниці між проектною та фактичною за обмірами БТІ площами квартири здійснюється шляхом придбання опціонних сертифікатів серії F у кількості 554 од. Вважаючи, що він та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» по-різному тлумачать зміст п. 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108, змушений звернутись до суду за його тлумаченням.
В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені ним вимоги та просив суд їх задовольнити, виходячи з обставин, викладених в позовній заяві. При цьому зауважив, що ним та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» по-різному розуміється значення умов п. 3.3. договору.
Представник відповідача проти заявлених вимог ОСОБА_1 заперечив, просив суд відмовити у їх задоволенні, врахувавши при цьому доводи ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», викладені в наявних в матеріалах справи запереченнях.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
Судом встановлено, що 11 липня 2011 року між TOB «ТМО «Ліко-Холдінг» та ОСОБА_1 укладено попередній договір № 484/11/F-108 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (а.с. 14-21).
Згідно з п. 2 сторони зобов'язуються за умови пред'явлення покупцем опціонів на право укладання договору купівлі-продажу майнових прав укласти основний договір протягом одного календарного місяця з дня отримання компанією документів, що підтверджують наявність опціонів, та за умови своєчасної явки покупця для укладання основного договору (а.с. 14).
Відповідно до умов проспекту емісії випуску опціонних сертифікатів серії F ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг», опублікованих в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку «Відомості Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку» № 227 (985) від 03 грудня 2010 року, базовим активом опціонного сертифікату є 0,01 кв. м загальної площі житлового приміщення в будинку проекту «Будівництво житлових будинків по АДРЕСА_3 та по АДРЕСА_4», до складу якого входить і будинок з квартирою АДРЕСА_2. Ціна виконання 1 опціонного сертифіката - 45,00 грн., у тому числі ПДВ - 7,50 грн.
12 липня 2011 року для набуття права на укладення основного договору купівлі-продажу майнових прав позивач уклав договір доручення № 2634/F/Б на купівлю опціонних сертифікатів у кількості 6 366, одиниць за базовим активом 1 од. - 0,01 кв. м з урахуванням загальної проектної площі у розмірі 63,66 кв. м (а.с. 43-44).
01 серпня 2011 року позивач оплатив вартість опціонних сертифікатів серії F та склав акт виконання договору купівлі-продажу опціонних сертифікатів № 920; 100803/1- Б-338; 2265 від 01 серпня 2011 року (а.с. 45-46).
05 серпня 2011 року позивач пред'явив опціонні сертифікати до погашення, склавши акт № 80, та набув право укласти основний договір на загальну проектну площу 63,66 кв. м (а.с. 21).
Тобто, суд приходить до висновку про те, що підписавши акт від 05 серпня 2011 року № 80 про пред'явлення опціонів до погашення, сторони засвідчили право ОСОБА_1 як покупця на укладення основного договору.
05 серпня 2011 року позивач уклав з ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 на квартиру будівельний АДРЕСА_2 (а.с. 7-11).
Згідно додатку № 1 до зазначеного договору сторонами здійснена купівля-продаж майнових прав на загальну проектну площу 63,66 кв. м (а.с. 11).
Згідно з пунктом 1.1 основного договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 за цим договором відповідач продає, а покупець придбаває майнові права на квартиру будівельний АДРЕСА_2, який входить до складу 3-го мікрорайону в межах вулиць Академіка Вільямса, Ломоносова, Композитора Мейтуса в Голосіївському районі м. Києва, детальні характеристики якої наведено у додатку № 1 до цього договору, на умовах та в порядку, що визначені в цьому договорі, тобто 63,6 кв. м.
Судом встановлено та не заперечувалось сторонами, що після проведених замірів новозбудованої квартири було встановлено, що реальний розмір останньої дорівнює 69,2 кв. м.
Згідно п. 3.3 основного договору різниця між загальною проектною площею 63,66 кв. м та реально збудованою площею 69,2 кв. м, тобто за 5,54 кв. м, за умовами додатку № 1 до основного договору оплачується покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1 кв. м (а.с. 9).
Згідно ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору як угоди (правочину) складає сукупність визначених на розсуд сторін і погоджених ними умов, в яких закріплюються їхні права та обов'язки, що складають зміст договірного зобов'язання.
Згідно з ч. ч. 1, 2, 3 ст. 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
За змістом вказаної статті тлумачення змісту правочину можливе за наявності спору, тобто коли сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони.
Волевиявлення - процес втілення волі у дійсність. Волевиявлення - це дія, що викликає, змінює або припиняє права та обов'язки, тобто є зовнішнім вираженням волі. Для визначення правочину дійсним необхідне єдність волі та волевиявлення.
Дійсність укладеного між сторонами договору останніми не заперечується і питання про це ними не порушується, проте, на думку суду, в даному випадку, з їх боку має місце неоднакове розуміння змісту саме п. 3.3 основного договору купівлі-продажу майнових прав.
До вказаного висновку суд приходить виходячи з того, що як встановлено в ході розгляду справи, укладаючи основний договір кожна із сторін мала різну мету укладання останнього, зокрема, позивач - отримання у власність квартири, відповідач - прибутку від реалізації прав на квартиру, а також шляхи досягнення цієї мети. Укладаючи договір та визначаючи умови та положення останнього, зокрема, в частині, що стосується п. 3.3., в залежності від своєї мети сторони по-різному витлумачили зміст останнього.
При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з»ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
Так, згідно п. 3.3 основного договору різниця між загальною проектною площею 63,66 кв. м та реально збудованою площею 69,2 кв. м, тобто за 5,54 кв. м, за умовами додатку № 1 до основного договору оплачується покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1 кв. м.
Згідно додатку № 1 до Договору вартість 1 кв. м різниці між проектною та фактичною за даними обмірів БТІ загальною площею квартири, складає 4 500,00 грн.
Основним непорузмінням сторін положень вказаного пункту договору є поняття «перерахунку за 1 кв. м»,оскільки сторона позивача розуміє це як необхідність сплати за 1 кв. м позапроекної площі 4 500,00 грн., в той час як сторона відповідача розуміє це як виникнення у позивача права на майнові права на 1 кв. м різниці між проектною та фактичною площами за даними обмірів БТІ при купівлі позивачем та пред'явленні ним до ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» необхідної кількості опціонних сертифікатів серії F згідно з умовами проспекту емісії їх випуску, як це було визначено у попередньому договорі.
Однак, суд не погоджується з думкою відповідача з даного приводу, виходячи з того, що основний договір від 05 серпня 2011 року та попередній договір від 11 липня 2011 року є окремими правочинами. Виконання умов попереднього договору було підставою для укладення між сторонами основного договору. І як встановлено в ході розгляду справи, умови попереднього договору були виконані в повному обсязі. В той же час виконання умов основного договору є підставою для досягнення кожною із сторін останнього мети його укладення.
Отже, виходячи зі змісту поняття «перерахунок», яке дається у Словнику української мови: в 11 томах. том 6, 1975. - стор. 264, рахунок, зроблений заново, по-іншому; переведення рахунку в інші величини, одиниці.
Зі змісту договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011 року вбачається, що умови, за якими би позивач набував права на майнові права на 1 кв. м різниці між проектною та фактичною площами за даними обмірів БТІ виникає при купівлі позивачем та пред'явленні ним до ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» необхідної кількості опціонних сертифікатів серії F згідно з умовами проспекту емісії їх випуску, не містяться. Натомість, міститься положень про обов'язок оплати позивачем понадпроектної площі квартири у визначений п. 3.3. спосіб та згідно додатку № 1 до основного договору. Тому, твердження сторони відповідача з даного приводу та про те, що спірні правовідносини щодо здійснення перерахунку вартості квартири у зв'язку з остаточним обміром площі підлягають врегулюванню Умовами проспекту емісії випуску опціонних сертифікатів серії F - TOB «ТМО «Ліко-Холдінг», опублікованими в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку «Відомості Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку» № 227 (985) від 03 грудня 2010 року та умовами попереднього договору, які були чинними до підписання основного договору, оцінюються критично та не приймаються до уваги.
Разом з тим, суд, проаналізувавши значення слів, понять і термінів договору № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011 року, провівши порівняння положень п. 3.3. договору зі змістом інших його частин, усім його змістом, з'ясувавши мету правочину, не змінюючи умов зазначеного договору, приходить до висновку про необхідність тлумачити сторонам зміст п. 3.3. як такий, що, якщо загальна площа реально збудованої Квартири перевищує загальну проектну площу за цим договором, у тому числі якщо збільшення загальної проектної площі є наслідком коригування проекту Квартири по індивідуальному замовленню Покупця, різниця оплачується Покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1кв.м., згідно додатку №1 до цього Договору та Додаток№1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011року, а саме: Вартість 1 кв.м. різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів БТІ, загальною площею квартири, що оплачується Покупцем або повертається йому Компанією у зв'язку з уточненням фактичної площі квартири, складає 4 500.00 (чотири тисячі п'ятсот грн. 00коп.) в т.ч. ПДВ (20%) 750.00. (сімсот п'ятдесят грн. 00 коп.).
З огляду на викладене, на думку суду, вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню.
При цьому суд вважає за необхідне зазначити про те, що таке тлумачення позивача змісту спірного пункту договору № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011 року ґрунтується на його умовах та не є за своєю суттю зміною умов договору в частині настання правових наслідків.
Питання судових витрат слід вирішити відповідно до положень ст. 88 ЦПК України.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 213, 67, 628 ЦК України, ст. ст. 4, 10, 11, 57-64, 88, 209, 212-215, 218 , суд,-
позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Територіальне міжгосподарське об'єднання «Ліко-холдінг» про тлумачення змісту правочину - задовольнити.
Тлумачити зміст правочину: Пункт 3.3. Договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011року: Якщо загальна площа реально збудованої Квартири перевищує загальну проектну площу за цим договором, у тому числі якщо збільшення загальної проектної площі є наслідком коригування проекту Квартири по індивідуальному замовленню Покупця, різниця оплачується Покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1кв.м., згідно додатку №1 до цього Договору та Додаток№1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 від 05 серпня 2011року, а саме: Вартість 1 кв.м. різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів БТІ, загальною площею квартири, що оплачується Покупцем або повертається йому Компанією у зв'язку з уточненням фактичної площі квартири, складає 4 500.00 (чотири тисячі п'ятсот грн. 00коп.) в т.ч. ПДВ (20%) 750.00. (сімсот п'ятдесят грн. 00 коп.).
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю Територіальне міжгосподарське об'єднання «Ліко-холдінг» (адреса: м. Київ, вул. Велика Васильківська (Червоноармійська), 88, код ЄДРПОУ 16307284, р/р 26008081672101 в АТ «Сведбанк» (публічне), м.Київ, МФО 300164) на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1, адреса: АДРЕСА_1) судовий збір у розмірі 243(двісті сорок три) грн. 60 коп.
Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва шляхом подання через Голосіївський районний суд м. Києва апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.
Суддя Пасинок В.С.