ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
20.05.2015Справа №910/5128/15-г
За позовом Фізичної особи - підприємця Гасанова Георгія Мразовича
до Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації
про визнання права спільної власності
Суддя Трофименко Т.Ю.
Представники сторін:
Від позивача Крисько Ю.Ю. - по дов. №б/н від 03.03.2015р.
Від відповідача не з'явився
На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Фізичної особи - підприємця Гасанова Георгія Мразовича до Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації про визнання спільної часткової власності на частини приміщення (будівлі , споруди) по вул. Стальського, 28-а, площею -35 кв.м. в м. Києві.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.03.105 порушено провадження у справі № 910/5128/15-г та призначено її до розгляду на 06.04.2015.
Відповідачем письмовий відзив на позов не подано, вимоги ухвали Господарського суду про порушення провадження у справі від 05.03.2015 не виконано.
Враховуючи те, що не з'явлення представника відповідача та невиконання вимог суду викладених в ухвалі про порушення провадження у справі від 05.03.2015, перешкоджає розгляду справи в даному судовому засіданні, господарський суд визнав доцільним відкласти розгляд справи на 27.04.2015р.
В судовому засіданні 27.04.2015р. представник відповідача надав письмовий відзив на позов. Відповідно до даного відзиву відповідач проти задоволення позову заперечує посилаючись на те, що 15.12.2009 року між Комунальним підприємством Дніпровського району «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» та позивачем на підставі розпорядження Дніпровської районної у місті Києві ради №948-р від 04.12.2009 був укладений договір оренди нерухомого майна № 1328 від 15.12.2009 року на нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Сталінського, 28- а, загальною площею 28, 5 кв.м. (далі - Договір).
Термін дії Договору встановлено до 04 грудня 2012 року.
Позивач самовільно, без погодження з орендодавцем, провів ремонтні та будівельні роботи на об'єкті оренди, внаслідок чого площа останнього була збільшена на 35 кв.м. Позивач вважає дану частину нежитлового приміщення самочинним будівництвом та просить суд визнати частину нежитлового приміщення по вул. Стальського в місті Києві, а саме добудовані 35 кв.м. об'єктом права спільної часткової власності позивача та відповідача.
Відповідно до п. 4.1. Договору орендар не має права без письмового дозволу орендодавця оформленого на підставі виданого в установленому порядку розпорядження Дніпровської районної у місті Києві ради/державної адміністрації переобладнувати об'єкт оренди для своїх потреб, зводити на прилеглій до об'єкту оренди території нові будови, прибудови, надбудови, тощо. Роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно - кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинним законодавством України порядку та при наявності дозволу на проведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.
На момент початку проведення ремонтних та будівельних робіт на об'єкті оренди, липень 2010 року - листопад 2010 року (згідно договору підряду між позивачем та ТОВ «АРТ - ЦЕНТР» КАЛАФ» від 05.07.2010 року), орендодавцем по Договору було КП «Фінансово - розрахунковий центр «Дніпровський». Позивачем не надано суду доказів звернення за отриманням відповідного дозволу та відповідно отримання такого дозволу на здійснення переобладнання на об'єкті оренди.
Статтею 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ч.4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Умовами Договору, а саме пунктом 5.5, чітко встановлено відсутність у орендаря права на відшкодування вартості поліпшень орендованого приміщення, які не можна відокремити без заподіяння йому шкоди. Так само умовами договору передбачено перехід права власності на будь-які поліпшення орендованого майна, які не можна відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, при припиненні дії договору оренди, до орендодавця.
Разом з тим, ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено наслідки створення нової речі в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця і мають застосовуватися лише у випадках, якщо іншого не встановлено законом або договором оренди.
В судовому засіданні 27.04.2015р. оголошувалась перерва до 20.05.2015р. , відповідно до ст.. 77 Господарського процесуального кодексу України.
В судовому засіданні 20.05.2015р. представником позивача подана заява про зміну підстав позову відповідно до якої позивач просить: визнати за позивача співвласником приміщення на праві спільної часткової власності, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул.. Стальського, 28а, площею 35 кв.м. (у відсотковому відношенні 55, 12% від загальної площі приміщення. Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до ч. 4 ст. 778 ЦК України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився. Через відділ діловодство господарського суду міста Києва від представника відповідача до суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Клопотання мотивоване наступним:
Спірне нежитлове приміщення було надане позивачу за договором оренди, орендодавцем за яким виступає Комунальне підприємство Дніпровського району «Фінансово - розрахунковий центр «Дніпровський». Дане підприємство було припинене рішенням Київської міської ради від 01.12.2011 № 758/6994 «Про деякі питання діяльності комунальних підприємств, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передані до сфери управління Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації».
З метою вивчення стану припинення КП «ФРЦ «Дніпровський» та отримання відповідної інформації від ліквідаційної комісії підприємства просимо відкласти розгляд справи.
Представник позивача проти задоволення даного клопотання заперечував, посилаючись на його необґрунтованість.
Суд розглянувши подане відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи відзначає, що воно не підлягає задоволенню з огляду на те, що вивчення стану припинення КП «ФРЦ «Дніпровський» та отримання відповідної інформації від ліквідаційної комісії підприємства не є підставою для відкладення розгляду справи в розумінні ст. 77 Господарського процесуального кодексу України,
В судовому засіданні 20.05.2015р., відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
15.12.2009р. між Комунальним підприємством Дніпровського району міста Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" та Фізичною особою - підприємцем Гасановим Георгієм Мразовичем за первісним позовом (далі позивач) було укладено Договір № 1328 оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого (п. 1.1, п. 2.1) Комунальне підприємство Дніпровського району міста Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський", на підставі рішення № 129 від 25.06.07. та виданого у встановленому порядку розпорядження № 948-Р від 04.12.09. Дніпровської районної в місті Києві ради, передає, а позивач приймає в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 28,50 кв.м (сміттєзбірник), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Стальського, б. 28-А.
Цільове призначення об'єкта оренди: для розміщення продовольчого магазину без реалізації підакцизної групи товарів (п. 1.2 Договору). При цьому, позивач має торговий патент на право здійснення торговельної діяльності № 126246 Серії ТПВ, від 01.07.11. (строк дії до 30.06.16.).
Відповідно до п. 2.4 Договору, об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади Дніпровського району міста Києва і знаходиться на балансі Дніпровської районної у місті Києві ради та в оперативному управлінні Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва (далі - Балансоутримувач).
Об'єкт оренди відповідно до акту приймання-передачі від 15.12.09. передано Комунальним підприємством Дніпровського району міста Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" позивачу.
Відповідно до п. 4.1. Договору орендар не має права без письмового дозволу орендодавця оформленого на підставі виданого в установленому порядку розпорядження Дніпровської районної у місті Києві ради/державної адміністрації переобладнувати об'єкт оренди для своїх потреб, зводити на прилеглій до об'єкту оренди території нові будови, прибудови, надбудови, тощо. Роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно - кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинним законодавством України порядку та при наявності дозволу на проведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.
Спір по справі виник внаслідок того, що на думку позивача оскільки в результаті проведених на його замовлення будівельних робіт площа орендованого приміщення збільшилась із 28,5 кв.м. до 63,5 кв.м.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що об'єктом оренди за Договором оренди № 1328 від 15.12.2009. є нерухоме майно, що належить на даний час до комунальної власності територіальної громади м. Києва.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
В силу ч. 1 ст. 23 вказаного Закону, передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.
Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна")
Відповідно до п. 4.1. Договору орендар не має права без письмового дозволу орендодавця оформленого на підставі виданого в установленому порядку розпорядження Дніпровської районної у місті Києві ради/державної адміністрації переобладнувати об'єкт оренди для своїх потреб, зводити на прилеглій до об'єкту оренди території нові будови, прибудови, надбудови, тощо. Роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно - кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинним законодавством України порядку та при наявності дозволу на проведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.
Як зазначалось вище, майно, отримане позивачем на правах оренди за є на даний час комунальною власністю територіальної громади міста Києва, представницьким органом якої є Київська міська рада, яка в силу приписів п. 1 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", здійснює правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності територіальної громади м. Києва, в тому числі виконує всі майнові операції.
В матеріалах справи наявне розпорядження від 21.07.2010р. №406-Р Дніпровської районної у місті Києві ради про надання дозволу на проведення ремонтно - будівельних робіт від відповідно до якого Комунальному підприємству «Фінансово - розрахунковому центру «Дніпровський» доручено надати дозвіл Гасанову Г.М, на проведення ремонтно - будівельних робіт з поліпшення нежилого приміщення сміттєзбірника загальною площею 28, 50 кв.м. за адресою: м. Київ, вул.. Стальського, 28-а, для розміщення продовольчого магазину без реалізації підакцизної групи товарів, що перебуває у користування ФОП Гасанова Г.М. відповідно до договору №1328 оренди нерухомого майна від 15.12.2009р.
Після виконання ремонтно - будівельних робіт зобов»язано ФОП Гасанова Г.М. внести зміни до по поверхового плану будівлі (споруди) через КП «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об»єкти нерухомого майна м. Києва» та передати копії нової технічної документації Комунальному підприємству «Фінансово - розрахунковому центру «Дніпровський» і Дніпровській районній у місті Києві раді.
Ч. 4 ст. 778 ЦК України встановлює можливість наймачу стати співвласником орендованого майна, лише за наявності одночасно трьох умов: 1) якщо були здійснені поліпшення орендованого майна, 2) ці поліпшення було здійснено за згодою наймадовця, 3) в результаті поліпшення створена нова річ, тобто річ, яка має істотно інші ознаки у порівняні із попереднім об'єктом найму.
Встановлення цих обставин є предметом доказування в цій справі.
При цьому, суд зауважує, що такі поняття як "капітальний ремонт об'єкту оренди" та "поліпшення орендованого майна" необхідно розмежовувати, оскільки згідно ч. 4 ст. 778 ЦК України орендар може набути частку у праві власності на об'єкт оренди лише у випадку здійснення саме поліпшення орендованого майна, тобто, здійснення орендарем за час оренди заходів, які спрямовані на вдосконалення та покращання стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей. Таке право у орендаря відсутнє, якщо останній згідно ч. 2 ст. 776 ЦК України за домовленістю сторін зобов'язаний здійснити за власний рахунок капітальний ремонт орендованого майна, тобто, комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта (лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30 квітня 2003 року N 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів").
При цьому, основна відмінність капітального ремонту та поліпшення орендованого майна полягає в тому, що капітальний ремонт це комплекс ремонтно-будівельних робіт, без проведення якого приміщення неможливо використовувати за призначенням. В свою чергу, поліпшення орендованого майна передбачає не просто здійснення відновлення належного стану об'єкта (як при ремонті), а наявність витрат у зв'язку з модернізацією, модифікацією, дообладнанням цього об'єкта, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна. Тобто, при ремонті відбувається відновлення стану об'єкту оренди, його корисливих властивостей, а при поліпшенні - зміна майна.
Крім того, згідно ч. 4 ст. 778 ЦК України частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Отже, частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат саме на поліпшення речі, а не будь-яких витрат орендаря. Витрати останнього, здійснені на ремонт об'єкту оренди, не впливають на розмір частки, а тому встановлення обставин здійснених орендарем витрат саме на поліпшення речі мають істотне значення для правильного вирішення спору у справі.
Для повного всебічного об'єктивного з'ясування обставин справи, позивачу необхідно було надати докази того,
1) які ремонтні роботи були проведені позивачем,
2) чи може здійснений позивачем ремонт приміщення бути кваліфікований як "капітальний" або має характеристики "поліпшень",
3) розмежування вартості витрат на поліпшення речі та вартості витрат на капітальний ремонт речі,
4) встановлення та зазначення ознак створення нової речі.
Як зазначалось вище, згоду наймодавцем було надано на проведення ремонтно - будівельних робіт з поліпшення нежилого приміщення сміттєзбірника загальною площею 28, 50 кв.м. за адресою: м. Київ, вул.. Стальського, 28-а
Однак, договірної, бухгалтерської чи звітної документації на виконання будівельних робіт, актів виконаних робіт (у т.ч. за формою КБ-2в) для перевірки об'ємів виконаних робіт по проведенню ремонтно - будівельних робіт з поліпшення нежилого приміщення сміттєзбірника загальною площею 28, 50 кв.м. за адресою: м. Київ, вул.. Стальського, 28-а і визначення до яких експлуатаційних змін призвели виконані будівельні роботи, а також розміру понесених витрат позивачем не представлено.
При цьому, суд зауважує, що такі поняття як "капітальний ремонт об'єкту оренди" та "поліпшення орендованого майна" необхідно розмежовувати, оскільки згідно ч. 4 ст. 778 ЦК України орендар може набути частку у праві власності на об'єкт оренди лише у випадку здійснення саме поліпшення орендованого майна, тобто, здійснення орендарем за час оренди заходів, які спрямовані на вдосконалення та покращання стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей. Таке право у орендаря відсутнє, якщо останній згідно ч. 2 ст. 776 ЦК України за домовленістю сторін зобов'язаний здійснити за власний рахунок капітальний ремонт орендованого майна, тобто, комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта (лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30 квітня 2003 року N 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів").
При цьому, основна відмінність капітального ремонту та поліпшення орендованого майна полягає в тому, що капітальний ремонт це комплекс ремонтно-будівельних робіт, без проведення якого приміщення неможливо використовувати за призначенням. В свою чергу, поліпшення орендованого майна передбачає не просто здійснення відновлення належного стану об'єкта (як при ремонті), а наявність витрат у зв'язку з модернізацією, модифікацією, дообладнанням цього об'єкта, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна. Тобто, при ремонті відбувається відновлення стану об'єкту оренди, його корисливих властивостей, а при поліпшенні - зміна майна.
Крім того, згідно ч. 4 ст. 778 ЦК України частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Отже, частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат саме на поліпшення речі, а не будь-яких витрат орендаря. Витрати останнього, здійснені на ремонт об'єкту оренди, не впливають на розмір частки, а тому встановлення обставин здійснених орендарем витрат саме на поліпшення речі мають істотне значення для правильного вирішення спору у справі.
Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.
Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами.
З урахуванням викладеного позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, стороні, на користь якої відбулося рішення, господарській суд відшкодовує мито за рахунок другої сторони. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:
при задоволенні позову - на відповідача;
при відмові в позові - на позивача;
при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За таких обставин, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з покладенням судового збору на позивача в порядку ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, - В И Р І Ш И В:
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 25.05.2015р.
СуддяТрофименко Т.Ю.