"02" березня 2015 р.Справа № 916/1757/14
За позовом: Одеської міської ради;
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Блаз";
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
про внесення змін до договору
Головуючий суддя Щавинська Ю.М.
Суддя Брагіна Я.В.
Суддя Погребна К.Ф.
Представники:
від позивача: Асташенкова О.І - довіреність № 156 від 18.06.2014 року;
від відповідача: Оксюта В.В. - довіреність № б/н від 26.05.2014 року;
від третьої особи: Шкрібляк М.І. - довіреність № 01-36/11 від 20.01.2015 року.
СУТЬ СПОРУ: Одеська міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Блаз", в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 18.02.2011 року, зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Одеса, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.04.2011р. за №511010004000029, яким Одеською міською радою передано ТОВ «Блаз» (код 19368116) земельну ділянку площею 24 875 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, пров.4-й Аеропортівський, 7, терміном на 10 років, виклавши п.2.3. Договору у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 24 875 кв.м. становить 11 014 898,75 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.01.2014р. №15/М, складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області», та виклавши п.4.1. Договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 24 875 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, розрахована у розмірі 5% нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 550 744,94 грн.
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що згідно з п. 2.3. укладеного 18.02.2011 року між ним та відповідачем договору оренди земельної ділянки, загальною площею 24 875 кв.м., яка розташована за адресою: Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8 682 192,01 грн.
Розділом 4 договору встановлені умови щодо орендної плати, а саме зазначено, що орендна плата за земельну ділянку, площею 24 875 кв.м., розрахована у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає - 347 287,68 грн. на рік (п.4.1. договору).
Як зазначає позивач у позовній заяві, рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 року № 41-VI було затверджено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель м. Одеси (п.1), введено в дію нормативно-грошову оцінку земель м. Одеси (п.1), введено в дію нормативну грошову оцінку земель м. Одеси з 01.01.2011 року, крім випадків, визначених у п. 3 цього рішення (п.2), а також введено в дію нормативно-грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2011 року (п.3).
20.09.2011 року Одеською міською радою було прийнято рішення №1268-VI про внесення змін до вищевказаного рішення, яким п.3 рішення від 28.12.2010 року № 41-VI викладений в такій редакції: Ввести в дію затверджену п.1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель м. Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011 року.
Крім того, 20.09.2011р. Одеською міською радою було прийнято рішення №1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної за земельні ділянки в м. Одесі».
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 27.01.2014 р. № 15/М, який розроблено Управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що розташована за адресою м. Одеса, 4-й Аеропортівський, 7, та землекористувачем якої являється ТОВ «Блаз», площею 24 875 кв.м. - становить 11 014 898,75 грн.
З урахуванням викладеного, приймаючи до уваги відсутність реагування ТОВ „Блаз" на пропозицію від 20.03.2014р. про внесення змін до договору, Одеська міська рада звернулася до суду з відповідним позовом.
Ухвалою господарського суд Одеської області від 15.05.2014 року було порушено провадження у справі № 916/1757/14 із призначенням її до розгляду у судовому засіданні 11.06.2014 року.
11.06.2014 року відповідачем було надано відзив на позовну заяву (т.1, а.с.47-48), в обґрунтування якого останній посилається на те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що знаходиться у його користуванні, визначена невірно. Відповідач вважає, що оцінка земель під забудовою не може бути рівною оцінці земель без забудови, оскільки це суперечить державним стандартам оцінки земель, застосування яких є обов'язковим згідно з ч.1 ст.18 Закону „Про оцінку земель".
Як вказує відповідач, визначення у витязі в якості земельної ділянки під забудовою усієї площі ділянки суперечить п. 2.1 договору оренди землі, відповідно до якого в користуванні у відповідача знаходиться земельна ділянка площею 24875 кв. м., в тому числі по угіддях:
- під капітальною забудовою - 42,16 кв.м.;
- під тимчасовою забудовою - 1,56 кв.м.;
- під проходами, проїздами - 24831,11 кв.м.
Ухвалою суду від 11.06.2014 року у зв'язку із нез'явленням в судове засідання представника позивача, від якого не надходило клопотання про розгляд справи за його відсутності, неподання витребуваних ухвалою суду доказів, а також з огляду на необхідність витребування нових доказів, розгляд справи розгляд справи було відкладено на 23.06.2014 року.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.06.2014 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено Департамент комунальної власності Одеської міської ради.
Крім того, ухвалою суду від 23.06.2014 року провадження у справі № 916/1757/14 було зупинено до закінчення здійснення розгляду Приморським районним судом м. Одеси пов'язаної з нею справи №522/11050/14-а про визнання протиправними та скасування рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 року № 41-VI та рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 року №1268-VI.
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28.08.2014 року вказану ухвалу суду залишено без змін.
Постановою Вищого господарського суду України від 15.10.2014 року у справі № 916/1757/14 постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28.08.2014 р. та ухвалу господарського суду Одеської області від 23.06.2014р. скасовано, справу направлено для подальшого розгляду до господарського суду Одеської області.
З урахуванням зазначеного, ухвалою суду від 10.11.2014 року, провадження у справі № 916/1757/14 поновлено із призначенням справи до розгляду у засіданні суду.
25.11.2014 року до канцелярії суду від відповідача надійшло клопотання про призначення по справі судової земельно-технічної експертизи (т.2 а.с.8-9).
В обґрунтування вказаного клопотання відповідач зазначає, що нормативно-грошова оцінка земель м. Одеси у витязі № 15/М від 27.01.2014 року визначена з порушенням вимог чинного законодавства, є невірною і значно завищеною щодо земельної ділянки, яка знаходиться в його користуванні.
ТОВ «Блаз» вважає, що оцінка земель під забудовою не може співпадати з оцінкою земель без забудови, оскільки земля без забудови не використовується в господарській діяльності підприємства та не є фактором виробництва, а отже землі під дорогами та проїздами, що мають інше функціональне призначення, не дають змогу отримувати операційні, рентні доходи на відміну від земель, що знаходяться під забудовою.
У вказаному клопотанні, як і у поданому відзиві, відповідач, фактично, вказує на те, що нормативно-грошова оцінка була проведена відносно землі, яка повністю знаходиться під забудовою, що в свою чергу суперечить п. 2.1 договору оренди землі, відповідно до якого в користуванні у відповідача знаходиться земельна ділянка площею 24875 кв. м., в тому числі по угіддях:
- під капітальною забудовою - 42,16 кв.м.;
- під тимчасовою забудовою - 1,56 кв.м.;
- під проходами, проїздами - 24831,11 кв.м..
За таких обставин відповідач вважає, що при визначенні оцінки земельної ділянки, яка знаходиться в його користуванні, в порушення вимог Закону України «Про оцінку земель» не було взято до уваги різний склад угідь земельної ділянки, у зв'язку із чим і просить призначити по справі судову земельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити наступні питання:
- чи відповідають розроблена технічна документація на земельну ділянку та її затвердження вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування та чи правильно визначена нормативна грошова оцінка земель міста Одеси в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010р.?
- чи вважається земельна ділянка забудованою, якщо на ній знаходяться не будівлі та споруди, а проходи та проїзди, для визначення нормативної грошової оцінки землі, та чи є однаковою нормативна грошова оцінка земельної ділянки з різним складом угідь?
- яка нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, що знаходиться у користуванні ТОВ «Блаз» за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, площею 24875 кв.м, в тому числі по угіддях: під капітальною забудовою - 42,16 кв.м, під тимчасовою забудовою - 1,56 кв.м, під проходами, проїздами -24831,11 кв.м, з зазначенням нормативно-грошової оцінки по кожному з угідь?
Відповідач з метою виключення можливого впливу та тиску на експертів, які знаходяться у м. Одесі, просить доручити проведення експертизи експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (вул. Смоленська, 6, м. Київ, 03680).
15.12.2014 року з приводу вказаного клопотання від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до канцелярії суду надійшли заперечення (т.2 а.с.30-31), згідно яких останній наполягає на тому, що судова експертиза повинна бути призначена лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмету доказування, тобто у тому разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Заперечуючи проти задоволення клопотання, третя особа вказує на те, що наявність витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 15/М від 27.01.2014 року, який є належним та допустимим доказом правомірності її визначення, виключає наявність дійсної потреби у спеціальних знаннях.
Одночасно, Департаментом комунальною власністю Одеської міської ради до суду були подані заперечення на відзив (т.2 а.с.32-36), згідно яких останній просить задовольнити заявлені Одеською міською радою позовні вимоги.
Щодо обґрунтування визначення площі під забудовою акцентує увагу на визнанні за відповідачем права власності на об'єкт нерухомості, що розташований за адресою:м. Одеса, провул. 4-й Аеропортівський, 7, та складається з літ «А» - сторожки, літ. «Б» - автозаправної станції, №1-3-огородження та майданчика мощеного жерствою загальною площею 24181 кв.м.
Ухвалою суду від 16.12.2014 року справу №916/1757/14 було призначено до колегіального розгляду.
Розпорядженням керівника апарату суду від 16.12.2014р. призначено автоматичний розподіл справи №916/1757/14 для визначення складу колегії, за результатами якого вказану справу розподілено колегії суддів у складі: головуючий суддя Щавинська Ю.М., суддя Брагіна Я.В., суддя Погребна К.Ф.
Ухвалою суду від 16.12.2014 року справу прийнято до колегіального розгляду у вищевказаному складі суддів.
Ухвалою суду від 28.01.2015 року строк розгляду справи за клопотанням представників сторін було продовжено на п'ятнадцять днів та оголошено перерву до 02.03.2015 року.
24.02.2015 року до канцелярії суду від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі №916/1757/14 до вирішення адміністративної справи № 815/1116/15 за позовом ТОВ «Блаз» до управління Держземагенства у м. Одесі Одеської області про визнання протиправними дій та визнання недійсним витягу з технічної документації (т.2 а.с.64-65).
У засіданні суду 02.03.2015 року представник відповідача підтримав вказане клопотання, просив суд задовольнити його.
Представник позивача та представник третьої особи заперечували проти задоволення зазначеного клопотання з огляду на недоведеність пов'язаності вищевказаних справ.
У задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі №916/1757/14 до вирішення адміністративної справи № 815/1116/15 судом було відмовлено з огляду на його необґрунтованість. Вирішуючи означене, суд дійшов до висновку, що питання правильності зазначеної у витязі інформації та, як наслідок, наявності підстав для внесення відповідних змін до договору може бути встановлене під час розгляду господарської справи та не потребує зупинення провадження.
Представник відповідача також підтримав подане раніше клопотання про призначення по справі судової земельно-технічної експертизи, наполягав на його задоволенні, зауваживши, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки може бути визначена, виключно, експертним дослідженням.
Представник позивача та представник третьої особи заперечували проти задоволення вказаного клопотання, посилаючись на відсутність необхідності та доцільності у призначенні вищевказаної експертизи.
Розглянувши матеріали справи, клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Блаз" про призначення судової земельно-технічної експертизи, суд зазначає наступне.
Згідно ст. 41 ГПК України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.
Відповідно до статті 1 Закону судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду.
Судова експертиза призначається у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Вирішуючи питання щодо необхідності та доцільності призначення експертизи, суд виходить з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, позовні вимоги Одеської міської ради направлені на внесення змін до договору оренди землі від 18.02.2011 року, що обумовлено введенням в дію нової нормативно-грошової оцінки земель м.Одеси, на базі якої розраховується розмір орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою.
Разом з тим, заперечення відповідача ґрунтуються на допущенні порушень норм чинного законодавства при визначенні нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що знаходиться у його користуванні, оскільки вона, на його думку, була здійснена відносно земельної ділянки, що знаходиться під забудовою, що в свою чергу не відповідає умовам договору і має наслідком завищення такої оцінки.
Відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012р. №4 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" до актів законодавства, якими слід керуватись у вирішенні питань призначення судової експертизи в судовому процесі, відносяться, зокрема, Інструкція про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 08.10.98 N 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 30.12.2004 N 144/5, далі - Інструкція), з урахуванням науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, також затверджених згаданим наказом Міністерства юстиції України.
Відповідно до Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08.10.98 N 53/5 зі змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Міністерства юстиції України від 26.12.2012 N 1950/5, одним з основних видів (підвидів) експертизи є, зокрема, земельно-технічна (оціночно-земельна). При цьому, згідно до п.6.1 вказаних рекомендацій, основними завданнями земельно-технічної експертизи, є, зокрема, визначення відповідності розробленої технічної документації на земельні ділянки та її затвердження вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам, оцінка земельних ділянок, а також визначення відповідності виконаної оцінки земельних ділянок вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.
Приймаючи до уваги, що заперечення відповідача проти позову зводяться саме до наявності обставин, встановлення яких є основними завданнями земельно-технічної експертизи, суд доходить висновку про необхідність призначення в даному випадку судової земельно-технічної експертизи.
Заперечення відповідача та третьої особи проти призначення експертизи, засновані на тому, що належним та допустимим доказом правомірності визначення оцінки є наявний витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 15/М від 27.01.2014 року, судом до уваги не приймаються, оскільки згідно до ст. 43 ГПК України, ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. При цьому, призначення експертизи є правом суду, яким у даному випадку суд вважає за необхідне скористатися, у зв'язку із необхідністю надання оцінки наявності підстав для внесення змін до договору згідно поданого витягу, враховуючи, що позивачем ставиться під сумнів інформація, що міститься у ньому.
Положеннями статті 41 Господарського процесуального кодексу України передбачено право учасників судового процесу пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз'яснені судовим експертом, однак остаточне коло цих питань встановлюється господарським судом в ухвалі.
Враховуючи запропоновані відповідачем питання, а також орієнтовний перелік питань, що міститься у вищезазначених Науково-методичних рекомендаціях з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, суд вважає за необхідне задовольнити частково поставити на вирішення експертизи наступні питання:
- Чи відповідає оцінка земельної ділянки, що знаходиться у користуванні ТОВ «Блаз» за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, площею 24875 кв.м, яка міститься у витязі з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №15/М від 27.01.2014 року, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?
- У випадку встановлення невідповідностей, визначити якою є нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, площею 24875 кв.м, що знаходиться у користуванні ТОВ «Блаз» згідно з договором оренди землі від 18.02.2011 року, із зазначенням чи вважається для визначення нормативної грошової оцінки землі земельна ділянка забудованою, якщо на ній знаходяться не будівлі та споруди, а проходи та проїзди, та якщо ні, зазначити нормативно-грошову оцінку по кожному з угідь?
При цьому, суд відхиляє питання щодо відповідності земельному законодавству та правильності визначення нормативної грошової оцінки земель міста Одеси в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №41-VI від 28.12.2010р., оскільки, по-перше, таке питання, як було встановлено судом, є предметом експертизи, призначеної у адміністративній справі, а, по-друге, зазначене питання не входить до предмету доведення у справі №916/1757/14.
Згідно до ч.3 ст.41 ГПК України проведення судової експертизи доручається державним спеціалізованим установам чи безпосередньо особам, які відповідають вимогам, встановленим Законом України "Про судову експертизу". Особа, яка проводить судову експертизу, користується правами і несе обов'язки, зазначені у статті 31 цього Кодексу.
Згідно до п.1.6 вищезазначеної Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, експертизи та дослідження проводяться експертними установами за зонами регіонального обслуговування згідно з Переліком регіональних зон обслуговування науково-дослідними установами судових експертиз Міністерства юстиції України, наведеним у додатку 1 до цієї Інструкції.
Так, перелік регіональних зон обслуговування науково-дослідними установами судових експертиз Міністерства юстиції України, згідно додатку № 1 до вищезазначеної інструкції, містить Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз, зона обслуговування якого поширюється на Кіровоградську, Миколаївську, Одеську і Херсонську області
Приймаючи до уваги викладене, суд відмовляє у задоволенні клопотання відповідача щодо призначення проведення експертизи Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, оскільки відповідачем жодним чином не доведено обставин, що перешкоджають призначенню експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз.
Витрати, пов'язані з проведенням експертизи, суд вважає за необхідне покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Блаз".
Керуючись ст.41, ст.86 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Призначити у справі № 916/1757/14 судову земельно-технічну експертизу.
2. Доручити проведення судової земельно-технічної експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз (м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21).
3. Направити до Одеського науково-дослідного інституту судових експерти матеріали справи № 916/1757/14 для проведення експертизи.
4. Поставити перед судовою земельно-технічною експертизою наступні питання:
- Чи відповідає оцінка земельної ділянки, що знаходиться у користуванні ТОВ «Блаз» за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, площею 24875 кв.м, яка міститься у витязі з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №15/М від 27.01.2014 року, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?
- У випадку встановлення невідповідностей, визначити якою є нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, пров. 4-й Аеропортівський, 7, площею 24875 кв.м, що знаходиться у користуванні ТОВ «Блаз» згідно з договором оренди землі від 18.02.2011 року, із зазначенням чи вважається для визначення нормативної грошової оцінки землі земельна ділянка забудованою, якщо на ній знаходяться не будівлі та споруди, а проходи та проїзди, та якщо ні, зазначити нормативно-грошову оцінку по кожному з угідь?
5. Керівнику Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз проведення експертизи доручити необхідному колу експертів відповідної галузі знань.
6. Попередити осіб, які безпосередньо проводитимуть судову земельно-технічну експертизу, про кримінальну відповідальність згідно ст.ст. 384, 385 Кримінального кодексу України.
7. Витрати з проведення експертизи покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Блаз".
8. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Блаз" надати до суду докази оплати експертизи.
9. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Блаз" забезпечити спеціалістам Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз безперешкодний доступ до об'єкту дослідження, що знаходиться за адресою: м. Одеса, провулок 4-й Аеропортівський, 7, за участю представника позивача та третьої особи.
10. Зобов'язати Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз відповідно до ст. 42 ГПК України надіслати копію експертного висновку сторонам по справі.
11. Якщо під час проведення судової експертизи будуть встановлені обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, з приводу яких експерту не були поставлені питання, зобов'язати та надати можливість експерту у висновку викласти свої міркування і доводи щодо цих обставин.
Головуючий суддя Ю.М. Щавинська
Суддя Я.В. Брагіна
Суддя К.Ф. Погребна