24.02.2015 Справа № 920/113/15
Господарський суд Сумської області, у складі судді Зайцевої І.В. при секретарі судового засідання Мітіній Н.М., розглянувши матеріали справи № 920/113/15:
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Номак - Інвест», м. Суми
до відповідача: Сумська міська рада, м. Суми
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Сумське регіональне управління державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», м. Суми
про визнання незаконним та скасування рішення
За участю представників сторін:
Від позивача: Кордюк В.П. ( № б/н від 10.06.2014 року);
Від відповідача: Парфененко М.С. (довіреність № 2602/02.02.02-17 від 26.12.2014 року);
Від третьої особи: Луговський В. О (довіреність б/н від 22.05.2014 року);
Братушка В.В. (директор);
Суть спору: позивач подав позовну заяву, в якій просить суд ухвалити рішення, яким визнати незаконним та скасованим рішення Сумської міської ради «Про припинення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Сумським регіональним управлінням державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», шляхом розірвання» № 3841 - МР від 19.12.2014 року; судові витрати пов'язані з розглядом справи покласти на відповідача.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні.
Представник відповідача проти позову заперечує, в обґрунтування своєї позиції по справі подав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що 7.03.2006 року між відповідачем та третьою особою було укладено договір оренди земельної ділянки під будівництво багатоповерхових житлових будинків. 18.11.2011 року на підставі рішення Сумської міської ради № 785-МР від 28.09.2011 року «Про надання згоди на передачу в суборенду земельної ділянки ТОВ «Номак - Інвест» між позивачем і третьою особою було укладено договір суборенди земельної ділянки. У зв'язку з неналежним виконанням своїх обов'язків, а саме систематичної несплати орендної плати суборендарем (позивачем) орендар (третя особа) зазнає збитків, що підтверджується листами - додатками до даного відзиву. Тому, відповідно до норм чинного законодавства та договору, відповідач вважає правомірним рішення Сумської міської ради № 3841- МР від 19.12.2014 року «Про припинення договору оренди земельної ділянки укладеного з Сумським регіональним управлінням державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», шляхом розірвання», позовну заяву вважає необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.
Представник третьої особи Сумського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» в судовому засіданні проти позову заперечує, в обґрунтування своєї позиції по справі подав додаткові письмові пояснення.
Представник третьої особи - Громадської організації «Промінь-2014» проти позову заперечує та зазначає що через неплатоспроможність забудовника ТОВ «Номак-Інвест» існує реальна загроза недобудови будинку по вул. Інтернаціоналістів, 35-В та залишення 35 сімей інвесторів будівництва без житла.
Враховуючи достатність часу, наданого позивачу та відповідачу для підготовки до судового засідання та подання витребуваних судом документів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, закріплені п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, ст. 43 та ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, сторонам створені усі належні умови для надання доказів у справі та є підстави для розгляду справи за наявними у ній матеріалами.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та оцінивши надані докази, суд встановив:
07 березня 2006 року між відповідачем та третьою особою було укладено договір оренди земельної ділянки під будівництво багатоповерхових житлових будинків за адресою: м. Суми, Х-ХП мікрорайон (в р-ні оз. Чеха) площею 4,8115 та. (надалі - договір оренди)..
28 вересня 2011 р. відповідач своїм рішенням № 785 - МР «Про надання згоди на передачу в суборенду земельної ділянки ТОВ «Номак-Інвест» надав згоду третій особі на передачу земельної ділянки в суборенду позивачу.
На підставі зазначеного рішення відповідача, 18.11.2011 року між позивачем та третьою особою - Сумським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» було укладено договір суборенди земельної ділянки (надалі - договір суборенди).
На цій земельній ділянці позивачем велось будівництво відповідно до програми молодіжного житлового кредитування м. Суми на 2011-2017, затвердженої рішенням Сумської міської ради від 23 грудня 2010 року № 102 - МР від 31 липня 2013 року та регіональна програма молодіжного житлового кредитування на 2002-2010 та 2011-2017 р. в Сумській області від 12 квітня 2011 року.
11.05.2005 року між третьою особою -Сумським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» та позивачем було укладено договір про передачу і виконання функцій замовника на будівництво житла.
Відповідно до п. 1.1. зазначеного договору позивачу було передано функції із замовлення будівництва житла для молодих сімей та одиноких молодих громадян передбачені порядком надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001р. № 584.
Відповідно до п. 1.2. зазначеного договору передача функцій замовнику здійснюється на підставі діючого законодавства України, рішення Сумської міської ради від 05 липня 2005 року № 1267-МР „Про надання в оренду земельних ділянок підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради" та Витягу із додатку до цього рішення щодо передачі в оренду забудовнику землі житлового та громадського призначення під будівництво багатоповерхових житлових будинків в Х-ХП мікрорайоні (район оз. Чеха) в м. Суми.
Відповідно до договору оренди земельної ділянки 07 березня 2006 року та відповідно до договору Суборенди земельної ділянки від 18 листопада 2011 року договір суборенди може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони зацікавленою стороною, не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання. При цьому договір не може бути розірвано до закінчення виробничого циклу (п. 5.4. договору оренди та п. 6.4. договору суборенди).
Як пояснює позивач, на земельній ділянці позивач здійснює будівництво декількох будинків, що підтверджується дозволом на виконання будівельних робіт від 14.05.2012, актом державної архітектурно-будівельної інспекції та не заперечувались ніколи відповідачем та третьою особою.
19 грудня 2014 року відповідачем було прийнято рішення № 3841-МР «Про припинення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Сумським регіональним управлінням державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», шляхом розірвання».
Відповідно до п. 6.2. договору суборенди він втрачає чинність у разі розірвання договору оренди земельної ділянки з будь-якої підстави.
Позивач зазначає, що внаслідок прийняття оскаржуваного рішення позивач може втратити право користування земельною ділянкою, а отже втрачає право здійснювати свою основну діяльність з будівництва будинків та вести заплановану господарську діяльність.
Позивач зауважує, що органи місцевого самоврядування мають право приймати рішення, вносити до них зміни та скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України, керуючись у своїй діяльності ними та актами Президента України, Кабінету Міністрів України.
На думку ж позивача, відповідач прийняв рішення «Про припинення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Сумським регіональним управлінням державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», шляхом розірвання» № 3841-МР від 19 грудня 2014 року всупереч нормам діючого законодавства.
Суд не погоджується з позицією позивача виходячи з наступного.
Частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
Пунктом 5.4. договору оренди земельної ділянки, укладеного між Сумською міською радою та третьою особою по справі передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони зацікавленою стороною, не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання.
Частиною 2 статті 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Орендар направляв неодноразово пропозиції про розірвання договору оренди „земельної ділянки за адресою: м. Суми, Х-ХП мікрорайон (в районі оз. Чеха), площею 4,8115га, а саме: лист від 29.04.2014 року №330; лист від 11 червня 2014 року № 425; лист від 21 липня 2014 року № 528; лист від 02 вересня 2014 року № 635. З зазначених листів вбачається, що орендар є неприбутковою установою, а у зв'язку з неналежним виконанням своїх обов'язків суборендарем зазнає збитків.
Відповідно до статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Листом від 11 червня 2014 року № 425 орендар повідомив орендодавця про наявність заборгованості по орендній платі, що складає 600 тисяч гривень.
02.10.2014 року відбулась нарада при міському голові з питань виконання програми молодіжного житлового кредитування на території м. Суми.
В протоколі цієї наради представник фонду Братушка В.В. повідомив що Державний фонд не вважає ТОВ «Номак-Інвест» спроможним виконати свої зобов'язання перед інвесторами, тому пропонує розірвати договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, 10-12 мікрорайон (в районі оз. Чеха), площею 4,8115 га. Також було зазначено, що заборгованість по орендній платі складає близько 700 тисяч гривень.
Статтею 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної білянки припиняється, таким чином наявність суборенди не є перешкодою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Крім того, пунктом «а» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено серед підстав припинення права користування земельною ділянкою добровільну відмову від права користування земельною ділянкою.
У зв'язку з цим, з урахуванням суспільного резонансу з боку інвесторів недобудованого позивачем житлового будинку на вищезазначеній земельній ділянці, було проведено нараду при міському голові від 02.10.2014 року, і запропоновано підготувати відповідний проект рішення СМР про надання дозволу Сумському РУ на припинення договору оренди.
Відповідно до п. в) ч.1 ст.12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Статтею 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що міські ради правомочні розглядати та вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Згідно п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються, зокрема, питання регулювання земельних відносин.
Частиною першою ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що рада в межах повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Тобто прийнявши рішення №3841-МР від 19.12.2014 р. «Про припинення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Сумським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», шляхом розірвання» Сумська міська рада діяла у спосіб та в межах повноважень, визначених Конституцією України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельним кодексом України.
Таким чином, позовні вимоги є неправомірними, необгрунтованими і не підлягають задоволенню.
Однак слід зазначити, що необґрунтованим є твердження третьої особи - Сумського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» про непідвідомчість даної справи господарському суду.
Так, згідно п.6 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України справи у спорах, що виникають із земельних відносин, в яких беруть участь субєкти господарської діяльності, за винятком тих, що віднесено до компетенції адміністративних судів.
З огляду на положення постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", п. 1.2, господарським судам підвідомчі лише справи у спорах, що виникають із земельних відносин приватноправового характеру, тобто, з відносин, врегульованих нормами цивільного або господарського права і пов'язаних із здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності, позивач обґрунтовано вважає, що спір повинен розглядатися у порядку господарського судочинства. Згідно п. 1.3. зазначеної постанови в порядку господарського судочинства вирішенню підлягають такі категорії спорів, засновані на положеннях статті 319 ЦК України, глав 27, 29, 33, 34 України та глави 15 ГК України, розділів III - V ЗК України, зокрема, про визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання їх у користування, припинення права власності на земельні ділянки, вилучення цих ділянок з користування і про зобов'язання названих органів залежно від характеру спору виконати певні дії, як цього вимагають приписи чинного законодавства.
У відповідності до ст.124 Конституції України, ст.ст. 26, 59, 74 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст. 1, 2, 12 ГПК України, Закону України "Про судоустрій і статус суддів", постанови Пленуму Вищого господарського суду №10 від 24.10.2011р. (із наступними змінами та доповненнями), а також судової практики, що склалася, розгляд заявлених позивачем вимог щодо оскарження рішення органу місцевого самоврядування, підвідомчі господарському суду так як, реалізуючи відповідні повноваження, державні органи або органи місцевого самоврядування вступають з юридичними та фізичними особами у цивільні та господарські правовідносини. Отже, у таких відносинах держава або територіальні громади є рівними учасниками земельних відносин з іншими юридичними та фізичними особами, у тому числі з суб'єктами підприємницької діяльності. Індивідуальні акти органів держави або місцевого самоврядування, якими реалізується волевиявлення держави або територіальної громади, як учасника цивільно-правових відносин, і з якими виникають, змінюються, припиняються цивільні права і обов'язки, не належать до правових актів управління, а спори щодо їх оскарження мають приватноправовий характер, тобто справи у них підвідомчі господарським судам.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 44, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. В позові відмовити.
Повне рішення складено 25.02.2015 року.
Суддя І.В. Зайцева