"05" лютого 2015 р.Справа № 916/2517/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді В.Б. Туренко
суддів Л.В. Поліщук, С.В. Таран
(на підставі розпорядження голови суду від 10.12.2014р. №3136)
при секретарі судового засідання: О.В. Кубік
за участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1
від відповідача - І.О. Моджук
від третьої особи - Т.Л. Польщіна
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4
на рішення господарського суду Одеської області від 24.11.2014 року
у справі №916/2517/14
за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4
до Одеської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про стягнення 65728,60 грн.
В червні 2014 року Фізична особа - підприємець ОСОБА_4 звернулась до місцевого господарського суду з позовом до Одеської міської ради про стягнення безпідставно набутих коштів у розмірі 65728,60 грн. (а.с. 2-5).
Позовні вимоги обґрунтовані ст. ст. 377, 1212 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 26.08.2014р. залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради; призначено справу до колегіального розгляду (а.с. 60-61).
Третя особа у своїх письмових поясненнях зазначила про необґрунтованість позовних вимог (а.с. 79-82).
Рішенням господарського суду Одеської області від 24.11.2014р. (головуючий суддя Панченко О.Л., судді Горячук Н.О., Погребна К.Ф.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 01.12.2014р., у позові відмовлено повністю з мотивів його недоведеності (а.с. 92-96).
Не погодившись з рішенням суду, позивач 05.12.2014р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права (а.с. 109-112).
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 12.12.2014р. апеляційну скаргу прийнято до провадження із призначенням до розгляду (а.с. 99).
Відзиви на апеляційну скаргу від сторін не надходили.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, судова колегія зазначає наступне.
06.07.2006р. на підставі рішення Одеської міської ради від 23.12.2005р. №5128-IV між Одеською міською радою (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (Орендар) укладено договір оренди землі, згідно умов якого в оренду строком на 10 років передана земельна ділянка площею 1048 кв.м., у т.ч. по угіддях: капітальна забудова - 599,59 кв.м., під проходами, проїздами та площадками - 448,28 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежилих адміністративних приміщень.
Відповідно до п. 2.2 цього договору на земельній ділянці розташована нежила будівля, яка належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 20.02.2004р. за №У-49, зареєстрованого 25.02.2004р. Одеським МБТІ та реєстрації об'єктів нерухомості в книзі 30неж на стор. 124 під № 1626.
Пунктами 2.3, 4.1., 4.4. договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1497424,32 грн., з урахуванням індексації за 2005 рік, згідно з витягом від 07.07.2005р. №75/П, складеним Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах. Орендна плата за земельну ділянку площею 1048 кв.м. розрахована у розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 89845,46 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі. Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.
За умовами п. 9.4.6. договору Орендар зобов'язаний повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку в повному обсязі.
Порядок зміни умов договору і припинення його дії передбачено розділом 12 договору.
У відповідності до п. 14.1. договору, останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації згідно ст. 18 Закону України «Про оренду землі».
Договір нотаріально посвідчений 06.07.2006р. за №2767 та зареєстрований у Одеському міському управлінню ОРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 27.09.2006р. за №040650500176 (а.с. 10-14).
06.07.2006р. за актом прийома-передачі вказану земельну ділянку передано Орендарю (а.с. 18).
27.07.2011р. між ОСОБА_4 (Продавець) та Комуністичною партією України (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилої будівлі, згідно умов якого Покупець придбав у власність нежилу будівлю, загальною площею 666,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1. Майно, яке відчужується, розташоване на земельній ділянці площею 1048 кв.м. (кадастровий номер 5110137500:33:001:007), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до п. 3.5. цього договору Продавець зобов'язався у разі необхідності розірвати договір оренди земельної ділянки, на якій розташовано майно та надати всі необхідні документи, заяви, листи, тощо, вчинити необхідні дії для укладання Покупцем відповідного договору оренди земельної ділянки.
Договір нотаріально посвідчений за зареєстрований в реєстрі за №1748 (а.с. 19-22).
Докази реєстрації права власності на вказане нерухоме майно за Комуністичною партією України матеріали справи не містять.
В матеріалах справи наявні платіжні доручення та квитанції (№390 від 01.09.2011р., №404 від 07.10.2011р., №408 від 08.11.2011р., №416 від 05.12.2011р., №7787800 від 05.01.2012р., №7934696 від 30.01.2012р., №8296158 від 20.03.2012р.) про сплату ФОП ОСОБА_4 орендної плати за договором оренди землі від 06.07.2006р. за період з серпня 2011р. по лютий 2012р. включно на загальну суму 65728,60 грн. (9389,80 грн. х 7) - а.с. 23-29.
За твердженням позивача, дія договору оренди землі площею 1048 кв.м. від 06.07.2006р. відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 7, ст. 31 Закону України «Про оренду землі» припинилась у зв'язку з відчуженням нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, наданий в оренду на підставі спірного договору, а відтак на думку ОСОБА_4 кошти, сплачені відповідачу за оренду земельної ділянки площею 1048 кв.м. за період з серпня 2011р. по лютий 2012р. у загальній сумі 65728,60 грн. є безпідставно набутими коштами, які позивач на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України просить стягнути з відповідача.
Під час розгляду справи встановлено, що розділ 12 договору оренди землі від 06.07.2006р. «Зміна умов договору і припинення його дії» не містить такої підстави його припинення, як відчуження нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці.
Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у т.ч. із договорів.
Статтями 626, 628, 629 Цивільного кодексу України, визначено, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ст. 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За умовами до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За положеннями ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Як вбачається з листа-відповіді Одеського міського управління земельних ресурсів від 29.09.2011р. №01-18/2068-04 на лист ОСОБА_4 від 19.09.2011р., остання зверталась з питанням щодо розірвання договору оренди землі від 06.07.2006р. (а.с. 40), однак вжиття ОСОБА_4 інших заходів щодо розірвання договору оренди землі від 06.07.2006р., повідомлення Одеської міської ради про відчуження майна і Комуністичної партії України про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди землі, на якій знаходиться майно та вчинення дій стосовно укладання Комуністичною партією України з Одеською міською радою відповідного договору оренди землі, як це передбачено п. 9.4.6. договору оренди землі від 06.07.2006р. та п. 3.5. договору купівлі-продажу від 27.07.2011р. матеріали справи не містять.
За приписами ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до Орендодавця.
Також п. 7.1. договору оренди землі від 06.07.2006р. передбачено, що після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Матеріали справи не містять доказів повернення відповідачу земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 за актом-приймання передачі, що в свою чергу також свідчить про існування орендних відносин між позивачем та відповідачем.
Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і частина 2 ст. 120 Земельного кодексу України регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача.
Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, оскільки, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.
Тобто, Законом не передбачено автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, оскільки, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким у даному випадку є Одеська міська рада.
Відповідно до абз. 2 п. 2.10 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.
Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.
Згідно п. «в» ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
За умовами ч. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
У відповідності до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, унормований статтею 123 Земельного Кодексу України, яка не містить імперативного обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об'єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.
При вирішенні спору в апеляційній інстанції встановлено, що питання щодо оформлення договору оренди земельної ділянки площею 1048 кв.м. з Комуністичною партією України на сесії Одеської міської ради не розглядалося, позитивне рішення з приводу цього питання органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку не приймалося.
З урахуванням викладеного, висновок місцевого господарського суду стосовно того, що договір оренди землі від 06.07.2006р. не припинявся та діяв, зокрема в період з серпня 2011р. по лютий 2012р., що в свою чергу свідчить про наявність підстав для сплати позивачем орендної плати за цей період у загальній сумі 65728,60 грн., а тому ці кошти не можуть бути витребувані у відповідача на підставі ст. 1212 Цивільного Кодексу України як безпідставно набуті є цілком правомірним та обґрунтованим.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують вищенаведене, а відтак судова колегія не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, суд
Рішення господарського суду Одеської області від 24.11.2014р. у справі №916/2517/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.
Повний текст постанови складено 06.02.2015р.
Головуючий суддя В.Б. Туренко
Суддя Л.В. Поліщук
Суддя С.В. Таран