"13" січня 2015 р. Справа № 922/2439/14
Колегія суддів у складі: головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Білецька А.М., суддя Горбачова Л.П.
при секретарі Полубоярина Н.В.
за участю представників сторін:
позивача - не з"явився
відповідача - Очеретько Р.М., за дов.№1 від 10.01.2013
третя особа - не з"явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача - Приватного підприємства "Анрі", м. Харків (вх.№4126/3-10) на рішення господарського суду Харківської області від 09 жовтня 2014 року по справі № 922/2439/14
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Приватного підприємства "Анрі", м. Харків
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1. Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків
2. Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області, м. Харків
про внесення змін до договору,-
Рішенням господарського суду Харківської області від 09.10.2014 по справі №922/2439/14 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Аюпова Р.М., суддя Жельне С.Ч., суддя Шатерніков М.І.) позов задоволено повністю. Внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 26.10.2004 за № 63202/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції позивача. Стягнуто з Приватного підприємства "Анрі" на користь Харківської міської ради судовий збір в розмірі 1218,00 грн.
Відповідач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом при прийнятті рішення норм матеріального та процесуального права, неправильну оцінку наданих у справі доказів та неповне з'ясування обставин справи, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 09.10.2014 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04.12.2014 апеляційну скаргу Приватного підприємства "Анрі" прийнято до провадження та призначено до розгляду.
Харківська міська рада, Департамент земельних відносин Харківської міської ради та Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області відзивів на апеляційну скаргу не надали, в судове засідання 13.01.2015 не з'явилися, причини їх неявки суду невідомі.
Про час та місце проведення судового засідання у справі були повідомлені належним чином, про що свідчать наявні в справі повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення від 05.12.2014 (а.с.25-27).
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що прийняття участі у судовому засіданні є правом сторони. При цьому, норми вказаної статті зобов'язують сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Аналогічні вимоги ст. 27 Господарського процесуального кодексу України покладено також і на третіх осіб.
Статтею 77 зазначеного Кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених ст.69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.
Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Згідно із п. 3.9.2 Постанови №18 від 26.12.2011Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.
Одночасно, застосовуючи положення Господарського процесуального кодексу України та Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи колегія суддів зазначає, що ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку, який кореспондується з обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п. 35 рішення від 07.07.1989 Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).
За висновками суду апеляційної інстанції, незважаючи на те, що позивач та треті особи своїх представників у судове засідання 13.01.2015 не направили, у відповідності до вимог ст.75 Господарського процесуального кодексу України справа може бути розглянута за наявними у ній документами, а неявка вказаних учасників судового спору не перешкоджає вирішенню справи по суті.
Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну силу та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, заслухавши у судовому засіданні пояснення представника відповідача, дослідивши правильність застосування господарським судом Харківської області норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 23.06.2004 №105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації" між Харківською міською радою (орендодавець - позивач у справі) та Приватним підприємством "Анрі" (орендар - відповідач по справі) укладено договір оренди землі, зареєстрований 26.10.2004 за №63202/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (далі за текстом - договір оренди землі).
Відповідно до п.1 вказаного договору позивач надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99.
Згідно п. 2 договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2634 га (в тому числі інших угідь 0,2634).
Відповідно до п. 5 вказаного договору оренди нормативна грошова оцінка:
на період будівництва згідно з довідкою №1959/04 від 09.08.2004 становить 456422 грн.;
на період експлуатації згідно з довідкою №1959/04 від 09.08.2004 становить 2282108 грн.;
Згідно з п. 8 договір укладено строком: на період будівництва до 01.06.2006 року, на період експлуатації до 01.06.2029 року.
Пунктом 9 договору визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та порядок внесення її орендарем на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові. Так, розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:
на період будівництва: 2004 рік - 749,67 грн., 2005 рік - 999,56 грн., з 2006 року - 1471,58 грн.;
на період експлуатації: 2006 рік - 5642,51 грн., з 2007 року - 8177,55 грн.
За змістом пункту 10 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно пункту 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.
Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.
Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.
Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 №960/12, і згідно з пунктом 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.
Харківська міська рада рішенням №41/08 від 27.02.2008 затвердила Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.
Дане Положення розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.
Згідно з п. 2 ст. 20, п. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено разом з листом-пропозицією від 07.12.2013 року №4373/0/225-13 проект додаткової угоди до договору оренди землі №63202/04 від 26.10.2004, але відповідач додаткову угоду не підписав.
Також, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на виконання рішення позивача від 29.12.2012 року №960/12 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача лист-пропозицію від 07.12.2013 року №4270/0/225-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради.
Відповідно до пункту 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди спір розв'язується у судовому порядку.
Таким чином, враховуючи, що відповідачем не вчинено дії по підписанню додаткової угоди до договору оренди землі з метою приведення його у відповідність до норм чинного законодавства, позивач, посилаючись на норми ст.ст. 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629. 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 179, 188, 193 Господарського кодексу України, звернувся до суду з позовом, в якому просив суд прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі від 26.10.2004 №63202/04, шляхом визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві.
Місцевий господарський суд, обґрунтовуючи прийняте у даній справі рішення, вказує на доведеність наявності у позивача підстав та права вимагати від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом внесення відповідних змін до нього, а отже наявності підстав для задоволення позову.
Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду зазначає, що відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Виходячи із змісту частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.
Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель", є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п. 36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати збільшується у разі зміни розмірів земельного податку.
Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 договору як підстава для перегляду (зміни) розміру орендної плати.
Таким чином, зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для внесення змін до тих умов договору оренди землі, які стосуються розміру орендної плати.
Позивач має право на захист в судовому порядку права по внесенню до діючого договору оренди землі, укладеного між сторонами, змін, що стосуються розміру орендної плати в зв'язку із змінами, що відбулися в нормативній грошовій оцінці землі.
Разом з тим, реалізація такого права повинна здійснюватися відповідно до вимог господарського процесуального права, зокрема щодо співвідношення предмету позову і підстав позову із обсягом прав, що підлягають захисту в судовому порядку.
Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення (п. 3.12. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18).
Виходячи із змісту позовної заяви, предметом позову в даній справі, є матеріально-правова вимога про внесення змін до договору оренди землі від 26.10.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції позивача.
При цьому, предмет позову визначений позивачем, не співпадає із фактичним предметом позову, оскільки виходячи із резолютивної частини позову мова іде не про внесення змін до договору оренди, а про викладення пунктів договору оренди в новій редакції, зміни змісту пунктів договору, включення нових пунктів, які виходять за межі підстав позову.
Підстави позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу (п. 3.12. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18).
Як підстави позову, позивачем визначено право на внесення змін до договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.
З огляду на встановлене вбачається, що умови, які позивач просить суд змінити, відносяться не тільки до тих, зміна яких передбачена пунктом 13 відповідного договору оренди землі, а саме щодо плати за землю, а й до інших пунктів, зміна яких ні пунктом 13, ні іншими пунктами договору або нормами Закону не передбачена.
При цьому, колегія суддів вважає неможливим самостійний вибір судом тих пунктів із запропонованого проекту договору оренди землі в новій редакції, які складають предмет позову і не виходять за межі підстав позову, оскільки запропонована редакція договору має свою структуру, взаємозв'язок умов.
Позивач, у свою чергу, повинен був у межах підстав позову обґрунтувати необхідність внесення змін до пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі. Необхідність зміни решти пунктів договору нормативно не обґрунтована позивачем, наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із пропонованими умовами, позивачем не доведена.
Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до п. 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказано: нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №256 від 30.10.2013 становить 6243476 грн.
Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 рік, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.
Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.
Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.
На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:
- одержано витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки;
- одержано витяг №296 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2634 кв. м. за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99 склала 6243476 грн.;
- виконано розрахунок №180/14, розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 2634 кв. м. за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99 складає: в рік - 349634,66 грн.; в місяць - 29136,22 грн.
При дослідженні витягу №296 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 2634 кв. м. за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99, колегією суддів встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 6310136300:05:002:0003, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 2634 кв. м., що в свою чергу, вплинуло на величину нормативно грошової оцінки.
Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України.
Згідно із ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Як вже зазначалося, спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішення Харківської міської ради №105/04 від 23.06.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації".
Відповідно до пунктів 1, 8, 15 спірного договору, земельна ділянка (землі житлової та громадської забудови, землі транспорту) надається в оренду строком до 01.06.2006 року для будівництва та до 01.06.2029 року для подальшої експлуатації.
Колегія суддів зазначає, що безпосередньо в рішенні органу місцевого самоврядування та у спірному договорі визначена категорія переданої в оренду земельної ділянки за функцією її використання. Інших рішень органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Клочківська, 99 м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5) матеріали справи не містять.
Згідно ч. 1 ст. 144 Конституції України рішення органів місцевого самоврядування, прийняті в межах визначених законом повноважень, є обов'язковими до виконання на відповідній території.
З огляду на вказане колегія суддів дійшла висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Клочківська, 99 м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу №296 від 30.10.2013 року, у яких застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.
Згідно Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року за №18/15/21/11 та зареєстрованим в Мін'юсті України 05.04.2006 року за №388/12262, затверджені величини коефіцієнта функціонального використання для земель різних категорій, зокрема, для земель житлової та громадської забудови, земель транспорту застосовується коефіцієнт - 1, для земель промисловості застосовується коефіцієнт - 1,2, для земель оборони - застосовується коефіцієнт 0,7, для земель категорії відкритих та незабудованих - застосовується коефіцієнт 0,1.
Таким чином, застосування управлінням Держкомзему в місті Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, коефіцієнта функціонального використання 2,5, який встановлений для земельних ділянок комерційного використання, є неправомірним і не відповідає положенням чинного законодавства.
Зазначене також підтверджується наданим позивачем:
- витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-6300562952013 від 16.10.2013 року, щодо земельної ділянки площею 0,1252 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99, в якому зазначена категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання земельної ділянки - для будівництва автоцентру з адміністративними приміщеннями та виставочним залом для продажу автомобілів.
Згідно з пунктом 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 року №18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.
Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.111998 року №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 року за №788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.
Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.
Позивачем не було надано до суду форму №6-зем, № 6а-зем, №6б-зем, №2-зем для підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки.
Крім того, спірна земельна ділянка, яку орендує відповідач, повністю не забудована, що підтверджується п. 26 договору оренди землі, згідно якого вказується, що на орендованій земельній ділянці площею 0,1132 га встановлені обмеження - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій
Відповідно до статті 114 Земельного кодексу України у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.
Проте, зі змісту витягу №296 від 30.10.2013 з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 0,1252 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 99 зазначено, що уся загальна площа 2634 кв.м. знаходиться під забудовою, та для загальної площі земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання Кф 2,5.
За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, пунктом 5, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №296 від 30.10.2013 становить 6243476 гривень.
Крім того, колегія суддів вважає, що позивач безпідставно просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки, встановивши, у тому числі, орендну плату у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки.
У відповідності до п.2.4 "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року №41/08 річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:
O = Ц*Б*К1*К2, де:
Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, (у гривнях);
Б - єдина для міста Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);
К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;
К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.
Відповідно до п.2.5 вказаного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати (Б), визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.
Проте, спірний договір оренди було укладено та проведено його державну реєстрацію 26.10.2004, а тому, на час його укладення, вказане Положення не діяло, а зазначені приписи Положення регулюють визначення розміру орендної плати саме при укладенні договорів оренди землі.
Так, нормативно-правові акти поширюють свою дію лише на договори, які були укладені після набрання цими актами законної сили, окрім випадків, коли в них зазначено про необхідність приведення вже укладених договорів у відповідність до цих актів.
Як вбачається з матеріалів справи, на час укладення спірного договору, діяло "Тимчасове положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у місті Харкові", затверджене рішенням Харківської міської ради від 24.12.2003 № 280/03.
Згідно п.2.6 вказаного Положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:
О = Ц*Кс*К1*К2*К3, де:
Ц - грошова нормативна оцінка земельної ділянки, грн.;
С - строк оренди, (роки);
Кс - коефіцієнт строку оренди земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.7. цього Положення;
К1 - коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення;
К2 - коефіцієнт обмеженого використання, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього положення;
К3 - коефіцієнт площі земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення.
Відповідно до п.2.7. даного Положення до строку договору оренди землі в 25 роки застосовується коефіцієнт КС у розмірі 0,041.
Відповідно до п.2.8 даного положення безпосередньо до даної земельної ділянки коефіцієнт К3 застосовується у розмірі 1.
Таким чином, внаслідок затвердження органом місцевого самоврядування вже після укладення спірного договору оренди землі, нового порядку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові, змінилась формула розрахунку річної орендної плати та відповідні коефіцієнти.
Але спірний договір оренди землі та чинне законодавство не передбачають такої підстави для зміни договору оренди землі, як зміна органом місцевого самоврядування порядку визначення розміру орендної плати, у разі зміни формули її розрахунку та відповідних коефіцієнтів.
Враховуючи, що рішення Харківської міської ради №105/04 від 23.06.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації" так само як і рішення Харківської міської ради від 24.12.2003 року № 280/03, яким затверджено "Тимчасове положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у місті Харкові" є чинними та у встановленому законом порядку не скасовані, колегія суддів дійшла висновку, що не відповідає положенню застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки землі у запропонованих змінах до договору оренди землі.
Відповідно до п. 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Таким чином, вказане рішення містить у собі імперативне посилання на інший нормативний документ, який визначає яким органом чи установою, в який спосіб, в якій формі та в якому порядку відбувається оформлення додаткової угоди до договору оренди землі, яка пов'язана із зміною розміру орендної плати.
Таким документом, відповідно до рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 є Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Зважаючи на імперативний характер, норми п. 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової нормативної грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 року здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, що затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, і який діє на сьогодні.
Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
Однак, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.
Вказаний порядок оформлення договорів оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.
Відповідно до п. 43 договору оренди землі договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір оренди землі між позивачем та відповідачем укладено та зареєстровано 26.10.2004, а отже до набрання чинності Порядку затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.
Таким чином, дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди землі від 26.10.2004, та цей Порядок не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди.
На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.
Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" до спірних правовідносин оренди землі є неможливим та незаконним.
Разом з тим колегія суддів зазначає, що відповідно до підпункту 16.4 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченому цим підпунктом.
У разі наявності зауважень до додаткової угоди до договору з боку заявника, відхилення ним пропозиції або неотримання відповіді на неї у 20-денний термін з дня її направлення (із врахуванням часу поштового обігу), відділ економічного регулювання управління земельних відносин у цей же термін готує та передає до Юридичного департаменту для вжиття заходів щодо врегулювання спору у судовому порядку наступні документи: копію договору оренди землі; копії документів справи документації із землеустрою (за необхідності); примірник акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами; довідку державної податкової інспекції про стан розрахунків з бюджетом за використання земельної ділянки; копію витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; примірник розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку; примірники додаткової угоди до договору оренди землі; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців відносно особи орендаря; копію супровідного листа про направлення примірників додаткової угоди на адресу орендаря та копії документів, які підтверджують його направлення орендареві; копію довідки (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за певним орендарем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці (за наявності); інші документи, які мають значення для вирішення спору.
Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою не надав належних та допустимих доказів у підтвердження виконання ним умов Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, зокрема, щодо оформлення примірнику акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами.
Норми права, на які посилається позивач у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.
Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.
Стаття 289 ПК України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.
Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ст.19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.
До речі, колегія суддів зауважує, що Верховний Суд України постановою від 20.08.2013 визнав обґрунтованими вимоги позивача про збільшення орендної плати у зв'язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки землі. Верховний Суд України прийшов до такого висновку на підставі пункту 3.4. договору оренди земельної ділянки від 29.05.2003р., укладеного між Запорізькою міською радою та ПАТ "Запорізький абразивний комбінат", яким було визначено, що "орендна плата підлягає індексації відповідно до індексації грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством". Тобто, в наведеному прикладі збільшення нормативної грошової оцінки землі було дійсно передбачено відповідним договором в якості підстави для збільшення розміру орендної плати. Отже, вказаною постановою Верховний Суд України підтвердив, що дійсно, як це прямо передбачено нормами ч.1 ст.651 ЦК України та ч.1. ст.188 ГК України, зміна умов договору без згоди сторін допускається, але лише у двох випадках - коли це прямо встановлено Законом, або договором. Наразі ж, на відміну від наведеного прецеденту, такі підстави відсутні.
Враховуючи, що предмет, заявленого позову та підстави не співвідносяться, а також те, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін та обставинам, які склалися між сторонами, колегія суддів дійшла висновку, що такі позовні вимоги не підлягають задоволенню, а суд першої інстанції не досліджуючи в повному обсязі обставини справи дійшов до передчасного і необґрунтованого висновку про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди, запропонованої позивачем.
У відповідності з пунктом 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Сторона або прокурор у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування господарським судом доказів.
Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 43 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, а висновки викладені у рішенні місцевого господарського суду не відповідають обставинам справи, через що рішення господарського суду Харківської області від 09.10.2014 по справі №922/2439/14 підлягає скасуванню, а апеляційна скарга Приватного підприємства "Анрі" - задоволенню.
Керуючись ст.ст. 43, 44, 49 99, 101, п.2 ст. 103, п. 1, 3 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,-
Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Анрі", м. Харків задовольнити.
Рішення господарського суду Харківської області від 09 жовтня 2014 року по справі № 922/2439/14 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
Постанова може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання судовим рішенням апеляційного господарського суду законної сили.
Повний текст постанови складено 16 січня 2015 року.
Головуючий суддя Істоміна О.А.
Суддя Білецька А.М.
Суддя Горбачова Л.П.