ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 910/19531/14 26.11.14
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Мельник Ю.О., розглянувши матеріали справи
за позовною заявою Фізичної особи-підприємця Каралоп Анатолія Васильовича
до Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації
Комунального підприємства «Житлосервіс «Куренівка» Оболонського району міста Києва
про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору № 12206 від 27.05.2010 р.
за участю представників:
від позивача :Алпатьєва Н.Ю. - представник за довіреністю б/н від 04.08.2014 р.
від відповідача-1:Мусійчук В.А. - представник за довіреністю № 104-5541 від 01.09.2014 р.
від відповідача-2: Ларченко К.В. - представник за довіреністю б/н від 01.10.2014 р.
До господарського суду м. Києва звернулась Фізична особа - підприємець Каралоп А.В. (далі - ФОП Каралоп А.В.) з позовною заявою до Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації (далі - Оболонська РДА в м. Києві), Комунального підприємства «Житлосервіс «Куренівка» Оболонського району міста Києва (далі - КП «Житлосервіс «Куренівка») про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору № 12206 від 27.05.2010 р.
В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на наявність розпорядження Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації № 480 від 03.10.2013 року, яке є підставою для продовження договору № 12206 від 27.05.2010 року оренди нежитлового приміщення, що знаходиться по вул. Фрунзе, 170-А, в м. Києві. Також позивач зазначає, що він продовжує користуватися цим приміщенням та належним чином виконує обов'язки орендаря, визначені договором, а значить у нього виникло переважне право на продовження дії договору оренди, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Однак, орендодавець ухиляється від укладення додаткової угоди про продовження договору № 12206 від 27 травня 2010 року.
У позові ФОП Каралоп А.В. просить зобов'язати відповідачів укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 12206 від 27.05.2010 р. на 2 роки та 364 дні з 03.10.2013 р.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.
Представник відповідача-1 - Оболонської РДА в м. Києві проти позовних вимог заперечив, зазначив, що підстав для продовження договору оренди немає, окрім того, позивач письмово не звертався до орендодавця з питань продовження договору чи укладення додаткової угоди до нього.
Представник відповідача-2 - КП «Житлосервіс «Куренівка» позов не визнав, вказав, що згідно з розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 р. № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» нежитлова будівля по вул. Фрунзе, 170-А, в м. Києві, була передана до сфери управляння Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, а тому Оболонська РДА м. Києві має повноваження на укладання нових договорів оренди. Просив відмовити у задоволенні позовних вимог.
Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.
Судом встановлено, що нежитлова будівля за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 170-А, перебувала на балансі КП „Житлосервіс „Куренівка" Оболонського району у м. Києві та була передана відповідачу-2 рішенням Оболонської районної у м. Києві ради № 30.06.2005р. від 30/16 «Про передачу майна» у користування.
27.05.2010 року між Фізичною особою - підприємцем Каралопом А.В. (орендар) та Управлінням комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м. Києві ради (орендодавець) був укладений договір № 12206 оренди нежитлового будинку (приміщення) по вул. Фрунзе, 170-А № 12206.
Згідно з п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення сесії Оболонської районної у м. Києві ради № 27/8 від 27.05.2010р. передав, а орендар прийняв в оренду нежитлову будівлю за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 170-А, для пункту прийому вторинної сировини.
Договір укладено на 3 роки (до 27.05.2013р.). Усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються у письмовій формі і набувають чинності з моменту їх підписання (п.п. 9.1, 9.2 договору).
Договір припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 9.4 договору).
Виходячи із змісту укладеного між сторонами договору, останній за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Об'єктом оренди є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), орендодавцями є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування, управляти нерухомим майном, яке перебуває у комунальній власності (ст.ст. 4, 5 Закону).
Згідно з ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Судом встановлено, що у подальшому згідно з розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010р. № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» нежитлова будівля по вул. Фрунзе, 170-А, була передана до сфери управляння Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації.
Відповідно до п. 2.1 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради № 34/6250 від 22.09.2011р., орендодавцями за цим Положенням є: районні в місті Києві державні адміністрації - щодо майна, яке передане їм в управління. Згідно з п. 12.1 Положення внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою орендодавця та орендаря.
Таким чином, відповідач-2 - КП «Житлосервіс «Куренівка» на час розгляду справи не є балансоутримувачем вищевказаного нежитлового приміщення, а, отже не є і належним відповідачем. Натомість, Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація має повноваження на укладання нових договорів оренди.
У судовому засіданні встановлено, що відповідно до рішення Київської міської ради ради від 02.12.2010 року № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» у зв'язку з передачею об'єкту оренди до сфери управління Оболонської РДА в м. Києві було вирішено, що договори оренди об'єктів комунальної власності територіальних громад районів у місті Києві, укладених на виконання рішень районних у місті Києві рад, термін дії яких не закінчився, є чинними та підлягають виконанню відповідно вимог законодавства України.
Таким чином, договір оренди № 12206, укладений позивачем у 2010 р. з відповідачем-2, не переукладався з новим орендодавцем (відповідачем-2), та діяв до його закінчення, а саме до 25 травня 2013 року.
Згідно з положеннями ст. 764 Цивільного кодексу України наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Аналогічна норма міститься в ч. 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.
Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
При цьому відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.
Враховуючи наведені законодавчі приписи, суд зазначає, що після закінчення строку дії договору оренди, переоформлення орендних правовідносин на новий строк може здійснюватись виключно шляхом укладення нового договору оренди у порядку, передбаченому Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Щодо доводів позивача про наявність у нього переважного права на укладення договору оренди суд зазначає, що особа, яка володіє певним правом має пріоритет перед іншими особами, які володіють аналогічним правом, при його реалізації. Однак, судом не встановлено, що в момент припинення дії договору оренди був укладений інший договір оренди на зазначене приміщення або були заяви інших осіб на оренду приміщення, які були б задоволені, що б у сукупності з іншими обставинами могло свідчити про порушення переважного права позивача.
При цьому, посилання позивача на норми ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо порушення його переважного права на продовження договору оренди, спростовуються змістом зазначених норм, адже дані норми регулюються порядком реалізації переважного права орендаря на укладання договору оренди на новий термін, а не порядок продовження договору (постанова Верховного Суду України від 12.04.05 у справі № 2/317, постанови Вищого господарського суду України від 18.10.12 у справі № 5016/318/2012 (6/14); № 5022-8/553-2012 від 26.07.12).
Також позивач зазначає, що 09.04.2013 року він звернувся до відповідача-1 з пропозицією про продовження договору оренди та надав необхідну документацію, але вказана пропозиція була залишена відповідачем без відповіді та задоволення.
Підпунктом 12.2 пункту 12 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради № 34/6250 від 22.09.2011р., з метою розгляду питання про зміну умов договору оренди орендар подає заяву та три підписані ним примірники змін до договору до орендодавця. Орендодавець розглядає подані зміни до договору та в установлені законом строки приймає рішення про їх підписання. Один примірник змін до договору, підписаний орендодавцем, або обґрунтована відмова в підписанні змін направляється орендарю.
Разом з тим судом встановлено, що позивач у встановлений термін письмово не звертався до орендодавця (відповідача-1) ні з пропозицією укласти додатковий договір, ні внести зміни, ні укласти новий договір оренди.
Крім того, судом встановлено, що позивач не отримав рішення уповноваженого органу про продовження (поновлення) йому строку користування майном.
Так, спірне майно є комунальною власністю. Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
У відповідності до п. 1 ст. 29 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.
Частиною 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.
Згідно зі ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
На час закінчення договору оренди та розгляду справи в суді питання оренди комунального майна територіальної громади міста Києва регулюються Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.09.11. № 34/6250, відповідно до п. 8.8 якого встановлено, що договори оренди укладаються на підставі рішення Київської міської ради про передачу об'єкта оренди. Дане рішення приймається постійною комісією з питань власності.
Тобто відповідач-1 здійснює свої повноваження орендодавця майна комунальної власності територіальної громади м. Києва тільки за наявністю відповідного рішення Київської міської ради і не наділений повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду.
У матеріалах справи не міститься доказів того, що Київською міською радою приймалось рішення про передачу в оренду об'єкту оренди після 27.05.13р., тобто після припинення дії договору оренди № 12206 від 27.05.2010 р.
Натомість, згідно з п. 4.2.1.1 засідання постійної комісії Київради з питань власності від 24 грудня 2013р. було вирішено задовольнити звернення Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації та відмовити ФОП Каралопу A.B. у продовженні строку дії договору оренди нежитлових приміщень на вул. Фрунзе, 170-А, в м. Києві.
Отже суд вважає, що вимоги позивача про зобов'язання Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового будинку (приміщення) є незаконними, оскільки такі вимоги ґрунтуються на необхідності обмеження правомочностей власника щодо розпорядження майном.
З огляду на вказане суд відхиляє посилання позивача на розпорядження Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації № 480 від 03.10.2013 року, яким продовжено термін дії договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади м. Києва, які належать до сфери управління Оболонської РДА в м. Києві, зокрема - позивачу.
З урахуванням встановлених обставин у справі, приймаючи до уваги відсутність підстав для укладення додаткової угоди від 03.10.2013 р. до договору оренди від 27.05.2010 р., суд відмовляє ФОП Каралопу A.B. у задоволенні позовних вимог.
Згідно з ч. 5 статті 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 32 35, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити у задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Каралоп Анатолія Васильовича до Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації, Комунального підприємства «Житлосервіс «Куренівка» Оболонського району міста Києва про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору № 12206 від 27.05.2010 р.
Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 26 листопада 2014 року.
Повний текст рішення підписаний 28 листопада2013 року.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.
Суддя К.І. Головіна