Справа № 274/5368/14-ц
Провадження № 2/0274/1873/14
06.11.2014 року року Бердичівський міськрайонним суд у складі: головуючого-судді: Зайцева А.В. при секретарі Рудаковій А.В,, розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бердичеві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Бердичівської міської ради про визнання права власності на самочинно реконструйоване нежитлове приміщення з добудовою, -
Позивачка звернулась із позовом до відповідача про визнання права власності на самочинно реконструйоване нежитлове приміщення з добудовою.
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що їй на праві власності належить квартира за адресою: АДРЕСА_1. Рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 28.12.2012 р. № 775 позивачу надано право на реконструкцію даної квартири під торгово-офісне приміщення з добудовою. Цим же рішенням встановлено обов?'язок починати роботи після виготовлення проектної документації та оформлення права користування земельною ділянкою.
Позивачем на виконання даного рішення було замовлено та отримано проектну документацію, містобудівні умови і обмеження, технічні умови підключення споживачів до міських мереж водопроводу і каналізації, технічні умови електропостачання, укладено договір сервітутного землекористування.
Однак, позивачу відмовлено у прийнятті декларації про початок будівельних робіт у зв?язку з тим, що право користування земельною ділянкою оформлено договором сервітуту, а не суперфіцію чи оренди. З цих же підстав позивач позбавлена можливості подати декларацію про готовність об?єкта до експлуатації.
Укласти договір оренди або суперфіцію позивач не може через правовий статус земельної ділянки, яка є прибудинковою.
Дані обставини і стали підставою для звернення до суду.
В судове засідання позивачка не з'явилась, про день, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином. Від її представника ОСОБА_2 надійшла заява в якій вона просить розглянути справу у її відсутності. При цьому позовні вимоги підтримали в повному обсязі.
Представник відповідача у судове засідання не з?'явився, надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності, вирішення спору покладає на розсуд суду.
У відповідності до ст.197 ЦПК України в зв"язку з неявкою сторін в судове засідання розгляд справи технічними засобами не фіксувався.
Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно договору дарування від 29.05.1997 р., реєстраційний номер 255, та від 22.11.2004 р., реєстраційний номер 3977, позивачу на праві власності, зареєстрованому у встановленому порядку, належить квартира АДРЕСА_1.
Відповідно до рішення виконкому Бердичівської міської ради Житомирської області від 28.12.2012 р. № 775, позивачу надано дозвіл на реконструкцію вказаної квартири під торгово-офісне приміщення з добудовою та зобов?'язано виконувати будівельні роботи після виготовлення проектної документації та оформлення права користування земельною ділянкою.
Позивачем на виконання даного рішення було замовлено та отримано проектну документацію, містобудівні умови і обмеження, технічні умови підключення споживачів до міських мереж водопроводу і каналізації, технічні умови електропостачання.
Право користування земельною ділянкою оформлено шляхом укладення 26.07.2013 р. договору сервітутного землекористування, реєстраційний № 46. Згідно п.1 Договору сервітутного землекористування цільове призначення земельної ділянки - комерційне використання.
Пунктом 2 договору № 46 визначено площу переданої у користування земельної ділянки - 150 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1.
Згідно проектної документації будівельні роботи щодо реконструкції та добудови призводять до створення об?'єкта другої категорії складності. Тому проектування та будівництво має здійснюватися відповідно до ч.5 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у такій послідовності: отримання замовником або проектувальником вихідних даних, розроблення проектної документації її затвердження; виконання підготовчих та будівельних робіт, які виконуються після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Позивачка зверталась до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Житомирській області з декларацією про початок будівельних робіт. Однак, у здійсненні її реєстрації було відмовлено, оскільки право користування земельною ділянкою надано за договором сервітуту, а не оренди чи суперфіцію.
Укласти ж інші договори щодо земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, позивач не має можливості в силу правового статусу даної земельної ділянки, яка є прибудинковою.
Згідно п.а, ч.2 ст.83 Земельного кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Відповідно до п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, чинного на момент вирішення питання про передачу земельної ділянки у користування позивача, та п.34 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» розпорядження земельними ділянками в межах населених пунктів здійснювала міська рада.
Як зазначалось, позивачка мала здійснити добудову до належної їй квартири, зайнявши частину прибудинкової території.
Відповідно до п.14.1.205 ст.14 Податкового кодексу України прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації в межах відповідної земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди, та необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Згідно ч.1-3 ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Таким чином, у вказаному законодавчому акті чітко визначено, що право постійного користування прибудинковою територією і право власності на таку, не може належати певному власнику квартири у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
У ч.1 ст.15 даний Закон визначає істотні умови договору, до яких, зокрема, належить об'єкт оренди - кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки.
Згідно ч.2 даної статті відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
В свою чергу, кадастровий номер земельної ділянки, відповідно до ч.1 ст.1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» - це індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.
Із зазначеного слідує, що присвоєння кадастрового номеру відбувається при державній реєстрації земельної ділянки, для чого, в свою чергу, ця ділянка має бути сформована.
Таким чином, предметом договору оренди землі та договору суперфіцію може бути лише окремо сформована земельна ділянка, виділення якої законодавець не визначає за можливе у зв'язку з особливим статусом прибудинкової території.
Враховуючи викладене, укласти договір оренди земельної ділянки або договір суперфіцію, наявність якого згідно відмови у реєстрації декларації про початок будівельних робіт визнана обов'язковою, неможливо.
На даний час будівництво закінчено, однак, позивач позбавлена можливості оформити на новий об?єкт право власності.
Відповідно до ч.1 ст.317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно ч.1 ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ст.328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно ч.1, 2 ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Один з таких випадків визначений ч.5 ст.319 Цивільного кодексу України, згідно якої власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Відповідно до ч.2 ст.383 Цивільного кодексу України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Згідно ст.152 Житлового кодексу УРСР переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Позивачка отримала дозвіл на реконструкцію квартири під офіс, на її замовлення було виготовлено відповідний проект, згідно якого і здійснено роботи з реконструкції.
Таким чином, порушень законодавчих норм не було допущено.
Щодо правомірності здійснення добудови, слід зазначити наступне.
Відповідно до ч.4 ст.357 Цивільного кодексу України співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності.
Згідно ч.2 ст.331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до п.2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до I-III категорії складності проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
В декларації, форма якої визначена у додатку № 1 до вказаного Порядку, зазначається інформація про дозвільні документи (повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, інші документи у разі їх наявності), про проекту документацію та інше. Як наслідок, відсутність документів, що передують проведенню реконструкції та здійснення добудови (в даному випадку, декларації про початок будівельних робіт), обумовлюють неможливість введення в експлуатацію вищевказаних об'єктів відповідно до вказаного Порядку.
Як зазначалось, зареєструвати декларацію про початок будівельних робіт виявилось неможливо у зв'язку з визначенням способу користування земельною ділянкою за договором сервітуту, що в свою чергу становить перешкоду у прийнятті реконструйованого та добудованого об'єктів в експлуатацію та оформлення на них права власності належним чином.
Згідно ч.1 ст.376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Відповідно до ч.5 ст.376 Цивільного кодексу України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Згідно п.10 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 р. № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі.
Керуючись ст.317, 319, 321, 331, 357, 376, 383 Цивільного кодексу України, ст. 152 Житлового кодексу УРСР, ст.ст. 42, 83 Земельного кодексу України, ст.14 Податкового кодексу України, ст.ст. 1, 15 Закону України «Про оренду землі», ст. 1 Закону України «Про державний земельний кадастр», ст.ст. 26, 31, 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461, Постановою Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 р. № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», ст.ст. 5,6, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України,
Позов ОСОБА_1 до Бердичівської міської ради Житомирської області про визнання права власності на самочинно реконструйоване нежитлове приміщення з добудовою задовольнити повністю
Визнати за ОСОБА_1 право власності на нежитлове торгово-офісне приміщення загальною площею 99,5 кв.м., що знаходиться в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1, та складається з: коридору, площею 3,3 кв.м, кімнати персоналу, площею 6,1 кв.м, санвузла, площею 1,6 кв.м, коридору, площею 1,5 кв.м, топкової, площею 3,2 кв.м, торгового залу, площею 52,0 кв.м, торгового залу, площею 31,8 кв.м.
Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду в Житомирської області через Бердичівський міськрайонний суд на протязі 10 днів з моменту його проголошення.
Головуючий суддя: