33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
"04" листопада 2014 р. Справа № 903/443/14
Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого судді Савченко Г.І.
судді Гудак А.В. ,
судді Павлюк І. Ю.
при секретарі судового засідання Кушнірук Р.В.
за участю представників:
від позивача - голова правління Корнейчук В.М., представник Сорока В.Г. (дов. №1/1-135 від 16.09.2014 р.)
від відповідача - голова Олицької селищної ради Кашевська О.І., представник Крутилко О.О. (дов. №1/1.33/2-12 від 02.01.2013 р.)
від третьої особи - не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача Ківерцівської райспоживспілки на рішення господарського суду Волинської області від 30.07.14 р.
у справі № 903/443/14 (суддя Якушева І.О. )
за позовом Ківерцівської райспоживспілки
до Олицької селищної ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача відділу Держземагенства у Ківерцівському районі
про внесення змін до договору оренди землі від 28.12.2011р.
В судовому засіданні 17.10.2014 р. оголошувалась перерва до 04.11.2014 р.
Позивач Ківерцівська райспоживспілка звернувся до господарського суду Волинської області із позовом до Олицької селищної ради, у якому просить внести зміни до договору оренди землі від 28.12.2011р., укладеного між Ківерцівською райспоживспілкою та Олицькою селищною радою:
- пункт 5 договору викласти в редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 921 368,97 (девятьсот двадцять одна тисяча триста шістдесят вісім гривень 97 коп).";
- пункт 9 договору викласти в редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4 (чотири) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 36 854,75 (тридцять шість тисяч вісімсот п'ятдесят чотири гривні 75 коп) - розмір щорічної плати, а розмір щомісячної 3071,23 (три тисячі сімдесят одна гривня 23 коп)".
На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що зазначена в договорі нормативна грошова оцінка не відповідає нормативній грошовій оцінці, що зазначена у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Рішенням господарського суду Волинської області від 30.07.2014р. у справі №903/443/14 відмовлено у задоволенні позову.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач Ківерцівська райспоживспілка звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржене рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задоволити повністю.
Вважає, що місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення, були невірно застосовані норми матеріального та процесуального права та неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи.
Зокрема, скаржник, посилаючись на норми Закону України "Про землеустрій", зазначає, що орендар має право на проведення технічної інвентаризації земельної ділянки. Необхідність проведення інвентаризації земельної ділянки виникла з тих причин, що у договорі оренди землі від 10.07.2006 р., який було поновлено 28.12.2011 року зазначалось про поділ земельної ділянки на землі комерційного і громадського призначення, а на момент поновлення договору інвентаризація земельної ділянки не проводилась.
На думку скаржника, витяг з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки видано у встановленому законом порядку, а тому наявні підстави для внесення змін до договору оренди землі.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач Олицька селищна рада заперечує її доводи, вважає оскаржене рішення законним та обґрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Спростовуючи доводи апелянта, відповідач вказує, що селищною радою рішення щодо проведення інвентаризації не приймалось. Вважає, що єдиною підставою для зменшення розміру орендної плати за землю є погіршення стану земельної ділянки.
Також, відповідач звертає увагу на те, що ніякої зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відбулось, а сторони в договорі не узгоджували необхідність проведення інвентаризації земельної ділянки.
В судових засіданнях Рівненського апеляційного господарського суду представники позивача підтримали доводи апеляційної скарги з підстав, наведених у скарзі. Просять апеляційну скаргу задоволити, а оскаржене рішення скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову у повному обсязі. Представники відповідача заперечили доводи апеляційної скарги з підстав, наведених у відзиві, вважають оскаржене рішення законним та обґрунтованим, а тому просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Представник третьої особи надала пояснення по суті позовних вимог, апеляційну скаргу підтримала.
04.11.2014 р. відповідач подав клопотання від 03.11.2014р. № 329/01.03.3/2-14, в якому просить викликати в судове засідання для дачі пояснень начальника відділу Держземагенства у Ківерцівському районі Волинської області Левчика І.О. та його заступника Мінчука О.Л. Клопотання мотивоване необхідністю надання пояснень щодо правомірності складання та підписання службовими особами відділу Держземагенства у Ківерцівському районі Волинської області Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а також фактичного розміру (розрахунку) нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати за її використання.
Колегія суддів вважає, що вказане клопотання відповідача не підлягає до задоволення, враховуючи наступне.
У судовому засіданні Рівненського апеляційного господарського суду 17.10.2014 р. представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача відділу Держземагенства у Ківерцівському районі, надала необхідні пояснення по суті спору.
У матеріалах справи наявний Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, підписаний уповноваженою особою та скріплений гербовою печаткою. Вказаний Витяг є чинним, докази визнання його нечинним у матеріалах справи відсутні, сторонами не надавалися.
Враховуючи наведене, у суду відсутні сумніви щодо правомірності складання та підписання вказаного Витягу.
Згідно приписів ч. 2 ст. 34 ГПК України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Таким чином, фактичний розмір (розрахунок) нормативної грошової оцінки земельної ділянки не може бути підтверджений поясненнями начальника відділу Держкомзему.
Також, не може бути підтверджений поясненням працівників відділу Держкомзему розмір орендної плати за використання земельної ділянки.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія Рівненського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається із матеріалів справи, 28.12.2011 року між Олицькою селищною радою як орендодавцем і Ківерцівською райспоживспілкою як орендарем було укладено договір оренди землі, згідно з умовами якого Ківерцівській райспоживспілці було передано в оренду для комерційного використання земельну ділянку площею 1,5246 га, що розташована за адресою: Волинська область, Ківерцівський район, смт. Олика, вул. Шевченка, 33, для комерційного використання (для потреб ринку) (а.с. 8-11).
В п.5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1,5246 га, що розташована за адресою: Волинська область, Ківерцівський район, смт. Олика, вул. Шевченка, 33, становить 1691530 грн.
Пунктом 9 договору визначено розмір орендної плати - 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затвердженої рішенням Олицької селищної ради № 21/20 від 24.04.2009р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт.Олика" і становить 67661 грн. - розмір щорічної орендної плати, а розмір щомісячної - 5638,43 грн.
Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт. Олика, Ківерцівського району, Волинської області було розроблено в 2008 році ДП "Волинським науково-дослідним та проектним інститутом землеустрою" на підставі Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995р. №213, а рішенням Олицької селищної ради № 21/20 від 24.04.2009 року було затверджено нормативну грошову оцінку земель смт. Олика (а.с. 95-125).
Разом з тим, як вбачається із матеріалів справи, рішенням Олицької селищної ради №21/20 від 24.04.2009 р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт.Олика" затверджено не нормативну грошову оцінку земельної ділянки, переданої в оренду позивачу за договором від 28.12.2011 р., а технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт. Олика Ківерцівського району Волинської області з показниками щодо площі земель смт. Олика, та базової вартості 1 кв.м. земель залежно від їх категорії (а.с. 33).
З листа Управління Держкомзему у Ківерцівському районі від 27.07.2011 р за вих. №01-4/1248 вбачається, що згідно технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт. Олика Ківерцівського району Волинської області грошова оцінка 1 кв.м. забудованих земель, за цільовим призначенням - комерційне використання в смт. Олика по вул..Шевченка,33 становить 110,92 грн. з врахуванням коефіцієнтів індексації станом на 2011 рік (а.с. 36).
Правові та організаційні основи діяльності у сфері землеустрою визначає Закон України "Про землеустрій" (надалі - Закон), він спрямований на регулювання відносин, які виникають між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами із забезпечення сталого розвитку землекористування.
У відповідності із ст. 20 Закону землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі: а) розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель; б) встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; в) надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок; г) встановлення в натурі (на місцевості) меж земель, обмежених у використанні і обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути); ґ) організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою; д) виявлення порушених земель і земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними і хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.
У відповідності із ст.ст. 21, 22 Закону організацію і планування землеустрою на загальнодержавному і місцевому рівнях здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень, встановлених Конституцією України, Земельним кодексом України, цим Законом та іншими законами України.
Землеустрій здійснюється на підставі: а) рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою; б) укладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою; в) судових рішень.
Статтею 35 Закону визначено, що інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об'єктів землеустрою, їхніх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.
Інвентаризація земель проводиться відповідно до вимог Порядку проведення інвентаризації земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2012 року №513 (надалі - Порядок).
Згідно з пунктом 8 Порядку підставою для проведення інвентаризації земель є рішення відповідного органу виконавчої влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим чи органу місцевого самоврядування щодо виконання відповідних робіт, договори, укладені між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою, судові рішення.
Пунктом 9 Порядку визначено, що замовниками технічної документації можуть бути органи виконавчої влади, Рада міністрів Автономної республіки Крим чи органи місцевого самоврядування, землевласники та землекористувачі.
Відповідно до пп. 14.1.73 Податкового кодексу України, землекористувачі - це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані в користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.
Пунктом 27 Договору оренди від 28.12.2011 р. визначено право орендаря вживати заходів щодо інвентаризації земельної ділянки відповідно до чинного законодавства.
Таким чином, враховуючи наведене, а також те, що диспозиція норм п.п. 8,9 Положення має альтернативний характер, колегія суддів дійшла висновку, що Ківерцівська райспоживспілка як орендар може бути замовником технічної документації з інвентаризації.
Згідно з п.п. 26,28,29 Порядку за результатами проведення інвентаризації земель виконавцем робіт складається технічна документація. Виконавець подає технічну документацію на затвердження замовникові. Розробник подає копії матеріалів, отриманих в результаті проведення інвентаризації земель, до місцевого фонду документації із землеустрою в паперовій та електронній формі.
Пунктом 30 Порядку визначено, що відомості, отримані в результаті інвентаризації земель, підлягають внесенню до державного земельного кадастру протягом семи робочих днів після передачі копії матеріалів, отриманих в результаті проведення інвентаризації земель, до місцевого фонду документації із землеустрою.
На клопотання Ківерцівської райспоживспілки від 20.06.2013 р. в 2013 році ПП "Волиньземсервіс" було виготовлено технічну документацію щодо інвентаризації земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (для обслуговування ринку), яка розташована в смт. Олика Ківерцівського району Волинської області по вул. Шевченка,33 (а.с. 55-82). Із вказаної технічної документації вбачається, що на підставі проведеної інвентаризації земельної ділянки було встановлено її місце розташування, межі, розміри, правовий статус, кількісні та якісні характеристики, які необхідні для ведення Державного земельного кадастру.
На підставі заяви Ківерцівської райспоживспілки, витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0700761592014 від 24.02.2014 р. та експлікації земельних угідь згідно цього ж витягу (а.с. 40-42) Відділом Держземагентсва у Ківерцівському районі Волинської області було видано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку №03-4/306 від 24.02.2014 р. земельної ділянки площею 1,5246 га, що розташована в смт. Олика Ківерцівського району Волинської області по вул. Шевченка,33 (а.с. 14). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу складає 921368,97 грн.
Враховуючи, що зазначена у Витягу нормативна грошова оцінка земельної ділянки суттєво відрізняється від зазначеної у п.5 договору оренди, орендар (позивач) надіслав на адресу орендодавця (відповідача) Додаткову угоду від 07.03.3014 р. до договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2011 року для підписання (а.с. 12). Орендодавець Додаткову угоду не підписав, листом від 01.04.2014 р. №96/01.03.2/2-14 повідомив орендаря, що зважаючи на складне економічне становище в країні, селищна рада не вбачає підстав для внесення змін до чинного договору оренди (а.с. 15).
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати. Ця методика та порядок використання орендної плати для земель, які перебувають у державній або комунальній власності, встановлюються в договорі відповідно до Закону України "Про плату за землю" (статті 15 та 21 Закону України "Про оренду землі" в редакції на час виникнення спірних правовідносин).
Згідно із статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Згідно приписів ст. 289.1 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Відповідно підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288, пункту 290.1. статті 290 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
У пункті 32 договору оренди визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом укладення додаткових угод або викладення договору в новій редакції. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.
Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
Аналогічна позиція викладена у п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних правовідносин".
Відповідач не надав суду доказів на підтвердження того, що нормативна грошова оцінка переданої в оренду земельної ділянки становить 1691530,00 грн., як це вказано у п.5 договору. Із листа, на який посилається відповідач як на підтвердження зазначеної нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки, вбачається лише, що нормативна грошова оцінка земель під забудовою з цільовим призначенням - комерційне використання становить 110,92 грн. (з урахуванням з урахуванням коефіцієнтів інфляції).
Тоді як із експлікації земельних угідь вбачається, що передана в оренду земельна ділянка площею 1,5246 га складається не лише із земель під забудовою. Так, під капітальною забудовою знаходиться лише 0,04801 га. Решта земель із складу спірної земельної ділянки становлять землі під зеленими насадженнями (0,2143 га) та інші землі (0,8231 га).
Враховуючи, що зазначена у Витягу нормативна грошова оцінка земельної ділянки суттєво відрізняється від зазначеної у п.5 договору оренди, а сторони не досягли згоди щодо внесення відповідних змін у договір оренди, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги є підставними та підлягають до задоволення.
Таким чином, доводи позивача, викладені у апеляційній скарзі, є підставними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Місцевим господарським судом неправильно застосовані норми матеріального права, неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи.
Зокрема, місцевий господарський суд дійшов хибного висновку про відсутність у орендаря як землекористувача прав на вжиття заходів щодо проведення інвентаризації земельної ділянки.
Також, місцевим господарським судом не враховано, що нормативна грошова оцінка земель смт. Олика та їх цільове призначення не змінювались, а різниця в сумах нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, зазначених у п. 5 договору та у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки обумовлена розмежуванням категорій земель, що входять до складу спірної земельної ділянки.
За таких обставин вбачаються підстави, визначені ст. 104 ГПК України, для скасування рішення місцевого господарського суду.
Витрати по судовому збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги в силу приписів ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 99,101,103-105 ГПК України, суд -
1. Апеляційну скаргу позивача Ківерцівської райспоживспілки на рішення господарського суду Волинської області від 30.07.2014 р. у справі №903/443/14 задоволити.
Рішення господарського суду Волинської області від 30.07.2014 р. у справі №903/443/14 скасувати.
Прийняти нове рішення. Позов задоволити.
Внести зміни до п.п. 5, 9 договору оренди землі від 28.12.2011 р., укладеного між Олицькою селищною радою Ківерцівського району Волинської області та Ківерцівською райспоживспілкою, виклавши їх у наступній редакції:
"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 921368,97 грн. (дев'ятсот двадцять одна тисяча триста шістдесят вісім гривень 97 копійок).
9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4 (чотири) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 36854,75 грн. (тридцять шість тисяч вісімсот п'ятдесят чотири гривні 75 копійок) - розмір щорічної плати, а розмір щомісячної 3071,23 грн. (три тисячі сімдесят одна гривня 23 копійки)".
2. Стягнути з відповідача Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області (45263, Волинська область, Кііверцівський район, смт. Олика, вул. Замкова, 17; і.к. 04333879) на користь позивача Ківерцівської райспоживспілки (45200, м. Ківерці, вул. Грушевського, 27; і.к. 01744275) 1218 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 609,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
3. Матеріали справи №903/443/14 повернути до господарського суду Волинської області.
4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
Головуючий суддя Савченко Г.І.
Суддя Гудак А.В.
Суддя Павлюк І. Ю.