18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 45-24-38, inbox@ck.arbitr.gov.ua
01 жовтня 2014 року Справа № 925/1385/14
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Дегтярь Л.В.,
за участю представників сторін:
від позивача - Житнікова Т.А. - за довіреністю;
від відповідача - Траченко І.В. - за довіреністю;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу
за позовом Черкаської міської ради
до Публічного акціонерного товариства "АЗОТ"
про внесення змін до договору, -
Черкаська міська рада звернулась до суду з позовом до публічного акціонерного товариства "АЗОТ" про внесення змін до укладеного між Черкаською міською радою та публічним акціонерним товариством "АЗОТ" договору оренди землі від 08 вересня 2003 року, який зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14 жовтня 2003 року за № 409 на умовах Черкаської міської ради, а саме:
- по всьому тексту договору оренди змінити назву орендаря з «відкрите акціонерне товариство «АЗОТ» на «публічне акціонерне товариство «АЗОТ» у відповідних відмінках,
- пункт 3.2. договору викласти в наступній редакції:
«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:
- 8452866,87 (вісім мільйонів чотириста п'ятдесят дві тисячі вісімсот шістдесят шість) грн. 87 коп. - землі технічної інфраструктури».
- пункт 4.1. договору викласти в наступній редакції:
«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по між вул. Ватутіна та просп. Хіміків встановлюється:
З 17.05.2011 року у розмірі 4% від її нормативної грошової оцінки, що становить 338115,00 (триста тридцять вісім тисяч сто п'ятнадцять) грн. землі технічної інфраструктури.
З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури.
З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури.
З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури.
З 01.04.2014 року у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури».
- підпункт 3.3. договору викласти в наступній редакції:
«Обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначенця, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».
В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору."
Представник позивача позов підтримала повністю, дотримувалася позиції, викладеної в позовній заяві.
Представники відповідача позовні вимоги не визнали в частині викладення в нових редакціях пунктів 3.2., 3.3. та 4.1. договору оренди земельних ділянок забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, укладеного 08 вересня 2003 року між Черкаською міською радою та ПАТ «АЗОТ» з підстав, викладених у письмовому відзиві на позов, а саме:
«На підставі рішення Черкаської міської ради від 06.06.2003 року № 3-373, 08 вересня 2003 року між Черкаською міською радою та ПАТ «АЗОТ» був укладений договір оренди земельних ділянок забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, який зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14 жовтня 2003 року за № 409 (далі по тексту - «Договір оренди»).
В договорі оренди сторонами були погоджені всі істотні умови договору оренди, передбачені ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV.
Зокрема, п.2.1. Договору оренди передбачено, що в оренду передаються земельні ділянки, без права передачі її в суборенду, строком на 49 (сорок дев'ять) років з дати прийняття рішення.
П.1.2. Договору з моменту державної реєстрації цього Договору земельні ділянки зараховуються до земель комерційного використання.
П.3.2. Розрахунок орендної плати відповідно до рішення Черкаської міської ради від 04.12.2001 року №8-89:
грошова оцінка земельних ділянок під існуючі інженерні мережі між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, (113046,0 кв.м.) згідно з довідкою Черкаського міського управління земельних ресурсів від 26.11.2002 року, та з урахуванням коефіцієнту інфляції на час укладання цього договору складає 3312548 гривень.
річна орендна плата за земельні ділянки під існуючі інженерні мережі між вул. Ватутіна та просп. Хіміків (113046,0 кв.м.) встановлюється у розмірі становить 33125 грн.
Позивач в своїй позовній заяві, посилаючись на п. 3.3. Договору оренди та рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», робить висновок про те, що сторони у договорі погодили порядок здійснення розрахунку орендної плати, а тому, починаючи з 17.05.2011 року - дати введення в дію рішення Черкаської міської ради 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси» суму орендної плати за землю відповідач має визначати виходячи із нової нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки згідно з новим витягом технічної документації про її нормативну грошову оцінку.
Тобто позивач, вважає що вказане рішення органу місцевого самоврядування змінює умови договору оренди, автоматично, без внесення погоджених сторонами змін в сам договір оренди відповідно до п.9.1 Договору оренди.
В той же час, позивач посилаючись в позовній заяві на ч.2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», п. 288.5, 288.5.1 Податкового кодексу України, ч.1,2 ст. 651 Цивільного кодексу України, фактично погоджується з тим, що розмір орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. А також зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін.
Крім того, позивач, просить в своїх позовних вимогах збільшити розмір орендної плати починаючи з 17.05.2011 року, з 13.09.2011 року, з 01.01.2012 року, 01.01.2013 року, 01.04.2014 року. Хоча, ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, на яку позивач також посилається в своєму позові, а отже і погоджується з її застосуванням, передбачено, що, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Відповідач вважає, що таке твердження позивача не відповідає положенням договору оренди та діючому законодавству з наступних підстав:
П. 3.3. Договору оренди розмір грошової оцінки та відповідно орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. В таких випадках розмір грошової оцінки земельних ділянок та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 09.07.1998 року № 12рп/98 під терміном «законодавство» розуміються закони України, чинні міжнародні договори України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради України, Укази Президента України, декрети і постанови Кабінету Міністрів України, прийняті в межах їх повноважень та відповідно до Конституції України і законів України.
Таким чином, акти органів місцевого самоврядування в тому числі і рішення Черкаської міської ради 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», на яке посилається позивач на є частиною терміну - законодавство.
Дану позицію викладено, також в рішенні господарського суду Черкаської області від 11 листопада 2008 року справа № 04/4756 за позовом Черкаської міської ради до ВАТ «АЗОТ» про внесення змін до договорів оренди землі, зокрема і договору оренди земельних ділянок забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків.
Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ч.1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України (далі по тексту - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Відповідно до ч.1,2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
П.1.5 Порядку встановлення розмірів річної орендної плати за землю в м. Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 року № 5-657 «Про плату за оренду землі», передбачено, що умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за угодою сторін у договорі оренди між Черкаською міською радою та орендарем згідно чинного законодавства України.
Відповідач вважає, що в даному випадку орендна плата в Договорі оренди не підлягає автоматичній зміні (застосуванню з 17.05.2011, 13.09.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.04.2014), лише на підставі рішення Черкаської міської ради 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», так як порушує вимоги ст.ст. 21, 30 Закону України «Про оренду землі», ч.1,2 ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України, а може змінюватися лише за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку, відповідно до та на підставі п. 9.1 Договору оренди.
Дану позицію також підтверджено постановою Черкаського окружного адміністративного суду від 21 жовтня 2013 року по справі № 823/3068/13-а за позовом ПАТ «АЗОТ» до ДПІ у м. Черкаси Головного управління Міндоходів у Черкаській області про визнання дій протиправними та скасування податкового повідомлення-рішення винесеного за наслідками проведення документальної позапланової невиїзної перевірки ПАТ «АЗОТ» з питань правильності та повноти нарахування орендної плати за землю, зокрема і по договору оренди земельних ділянок забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, та ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 03 квітня 2014 року, якою постанова Черкаського окружного адміністративного суду від 21 жовтня 2013 року залишена без змін.
Відповідно до ч.3 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
Так, постановою Черкаського окружного адміністративного суду від 21 жовтня 2013 року по справі № 823/3068/13-а встановлені наступні обставини: «Відповідно до пп. 288.5 ст.288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди.
Отже, положеннями ПК України передбачено, що питання встановлення розміру орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди землі із визначенням розміру орендної плати в такому договорі».
Також судом в зазначеній постанові встановлено наступне «Згідно зі ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 року № 161-XIV (надалі - Закон № 161-XIV) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, порядку внесення і перегляду є однією з істотних умов договору.
Положеннями ст.21 Закону № 161-XIV законодавець передбачив внесення змін до розміру орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності.
Відповідно до п.13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220, розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та в інших порядках, визначених законодавством.
Водночас ст. 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Розмір орендної плати з моменту укладення вищевказаних договорів оренди землі (2003-2005 p.p.), жодного разу не переглядався сторонами цього договору».
Так, ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 03 квітня 2014 року справа № 823/3068/13-а встановлені наступні обставини, «згідно правової позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові від 11 червня 2013 року, договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов'язковість його виконання сторонами тощо.
Доводи відносно того, що п.3.3 та п.4.2 Договорів передбачено, що розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і може змінюватися в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства, без внесення змін та доповнень до договору, як підставу правомірності прийняття оскаржуваного податкового повідомлення-рішення, колегія суддів оцінює критично, оскільки, як зазначалося вище, зміна розміру земельного податку не може тягнути автоматичну зміну орендної плати, за відсутності взагалі будь-якого погодження між сторонами договору».
Крім того, згідно з п. 3.6. Договору оренди землі умовами цього договору про розмір орендної плати можуть переглядатися у випадках і з моменту:
· зміни цільового призначення земельних ділянок або їх частин;
· погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини Орендаря;
· невиконання Орендодавцем обов'язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовані земельні ділянки, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованими земельними ділянками;
· зміни розмірів ставок земельного податку;
· в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
В таких випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.
ПАТ „АЗОТ» вважає, що з моменту укладення Договору оренди землі по даний час не мала місце жодна з підстав для перегляду розмірів орендної плати з мотивів викладених вище. (Дану обставину встановлено рішенням господарського суду Черкаської області від 11.11.2008 року у справі № 04/4756.
Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч.1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Відповідно до ч. 3,4 ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Позивач просить у позові змінити річну орендну плату в бік збільшення, починаючи з 17.05.2011 року, хоча строк позовної давності стосовно цієї частини вимоги закінчився 18.05.2014 року, так як позивач, знаючи про існування рішення Черкаської міської ради 13.05.2010 року № 5-656 «Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси», прийнятого ним самим, не вчинив жодних дій щодо зміни умов договору, протягом строку позовної давності. А тому відповідач вважає, що підлягає застосуванню строк позовної давності до зазначеної вимоги позивача, який і просить суд застосувати.
Позивач просить викласти в новій редакції п. 3.3. Договору оренди, а саме: обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору, - фактично позивач хоче передбачити можливість зміни умов договору оренди в односторонньому без будь-якого погодження таких змін з ПАТ «АЗОТ».
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч.1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідач вважає, що така вимога позивача грубо порушує основні принципи укладення договору як свобода договору, передбачена ч.1 ст. 627 ЦК України та зміст договору, передбачений ч.1 ст. 628 ЦК України, а також ст. 30 Закону України «Про оренду землі», ч.1,2 ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України, які передбачають, що зміни в договір можуть бути винесені лише за взаємною згодою сторін.
Дана позиція викладена також і в постанові Верховного Суду України від 11 червня 2013 року, договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов'язковість його виконання сторонами тощо.
Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України, якою визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є істотною умовою договору оренди земельної ділянки.
Таким чином, вимога позивача про внесення зміни в договір оренди земельної ділянки, шляхом викладення в новій редакції п. 3.3. Договору оренди, яка надає змогу позивачу в односторонньому порядку на розсуд позивача змінювати розмір орендної плати за земельну ділянку, відповідно до ч.1,2 ст. 215 ЦК України - є недійсною (нікчемною) в силу закону, оскільки прямо суперечить ч. 3 ст. 203 ЦК України.
В позовній заяві позивач, посилається на довідку управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 05.09.2013 року № 01-09/5452 як на розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом договору оренди, проте дана довідка не може буди доказом, що підтверджує розрахунок нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки, так як зазначений в довідці розрахунок зроблений станом на 01.01.2013 року, хоча в позовних вимогах позивач охоплює період з 17.05.2011 року по 01.04.2014 року.
Відповідач вважає, що позивач не навів обґрунтованих обставин, доводів, та не надав відповідних доказів, які б свідчили про необхідність внесення змін в Договір оренди, а тому вважаємо, що позовні вимоги в частині викладення в нових редакціях пунктів 3.2, 3.3, 4.1 договору оренди земельних ділянок забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, укладеного 08 вересня 2003 року між Черкаською міською радою та ПАТ «АЗОТ» не підлягають до задоволення».
Заслухавши доводи та поясненні представників сторін, дослідивши наявні в справі матеріали, суд виходить з наступного:
06 червня 2003 року третя сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №3-373 «Про надання відкритому акціонерному товариству «Азот» земельних ділянок в оренду».
Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила:
- Надати відкритому акціонерному товариству «Азот» земельні ділянки в оренду:
1.1. Земельну ділянку площею 25672 кв.м по вул. Першотравневій в оренду терміном на 49 років під існуючі шламовідвали за рахунок забудованих земель Черкаської міської ради, що використовуються для технічної інфраструктури.
1.2. Земельну ділянку площею 113046 кв.м між вул. Ватутіна - проспект Хіміків в оренду на 49 років під існуючі інженерні мережі за рахунок забудованих земель Черкаської міської ради, що використовуються для технічної інфраструктури.
08 вересня 2003 року Черкаська міська рада, як орендодавець, і відкрите акціонерне товариство «Азот», як орендар, уклали договір оренди земельної ділянки, згідно з якими позивач (Орендодавець) на підставі рішення третьої сесії міської ради від 06 червня 2003 року №3-373 надав, а відповідач (Орендар) прийняв в оренду земельні ділянки площею 113046,0 кв.м забудованих земель, що використовуються для технічної інфраструктури під існуючими інженерними мережами між вул. Ватутіна та просп. Хіміків.
Земельні ділянки надаються в оренду терміном на 49 років згідно планів тимчасового користування землею, які є невід'ємною частиною цього договору. Межі земельної ділянки перенесені в натуру у встановленому порядку (пункт 1.1. договору).
Договір оренди земельної ділянки від 08.09.2003 року зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14 жовтня 2003 року за № 409 (далі - Договір).
Пункти 3.2., 3.3. договору від 08.09.2003 року сторони виклали в такій редакції:
« 3.2. Розрахунок орендної плати відповідно до рішення Черкаської міської ради від 04.12.2001 року № 8-89:
грошова оцінка земельних ділянок під існуючі інженерні мережі між вул. Ватутіна та просп. Хіміків, (113046,0 кв. м.) згідно з довідкою Черкаського міського управління земельних ресурсів від 26.11.2002 року та з урахуванням коефіцієнту інфляції на час укладання цього договору складає 3312548,00 (три мільйона триста дванадцять тисяч п'ятсот сорок вісім грн.).
річна орендна плата за земельні ділянки під існуючі інженерні мережі між вул. Ватутіна та просп. Хіміків площею (113046,0 кв. м.) встановлюється у розмірі становить 33125,0 грн. (тридцять три тисячі сто двадцять п'ять грн.)».
« 3.3. Розмір грошової оцінки та відповідно орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних актів. В таких випадках розмір грошової оцінки земельних ділянок та розміру щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору."
У пункту 9.1. договору від 08.09.2003 року його сторони встановили, що зміни та доповнення до договору оформляються письмово у вигляді додаткових угод, які є невід'ємною частиною цього договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
На час укладення договору від 08.09.2003 року ст. 21 Закону України "Про оренду землі" передбачала, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
Отже, встановлений договором від 08.09.2003 року розмір орендної плати за землю на час його укладення не суперечив вимогам ст. 21 Закону України "Про оренду землі"
В подальшому відкрите акціонерне товариство "Азот" у відповідності з вимогами п. 5 розділу XVII. Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про акціонерні товариства" змінило своє найменування на публічне акціонерне товариство "Азот", що підтверджується випискою із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Судом встановлено, що рішенням Черкаської міської ради від 13 травня 2010 року №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" затверджено базову вартість одного кв.м. земельної ділянки земель м. Черкаси в розмірі 127,48 грн., тоді як попередній розмір становив 39,32 грн. Дане рішення є чинним.
Відповідно до довідки Управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області від 05.09.2013 року №01-09/5452 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 8452866,87 грн.
Згідно ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.
Таким чином, нормативна грошова оцінка землі та встановлений договором оренди землі розмір орендної плати, який має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю, є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі Закону України "Про оцінку земель" та зміна законодавчо встановлених граничних розмірів орендної плати за землю є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.
Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.
Плата за землю справляється відповідно до закону.
Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно ч. ч. 1-3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок є капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Аналогічне за змістом поняття закріплене і в п. 14.1.125 ст.14 Податкового кодексу України, проте передбачено, що капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначається відповідним центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (в редакції станом на день набрання чинності рішенням Черкаської міської ради від 13 травня 2010 року №5-656).
Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок (стаття 6 Закону України "Про оцінку земель").
Статтею 12 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання. Нормативно-правові акти з проведення оцінки земель, які розробляються з урахуванням вимог положень національних стандартів, затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Пункт 288.5 ст. 285 Податкового кодексу України в редакції Закону України від 27 березня 2014 року №1166-VII "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" передбачає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
288.5.1. не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки;
288.5.2. не може перевищувати:
а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;
б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом;
в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки;
288.5.3. може бути більшою граничного розміру орендної плати, ніж зазначений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель").
Відповідно до ст. 18 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;
розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
Згідно ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Частиною 2 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Стаття 30 вищевказаного Закону передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Порядок внесення змін до господарських договорів регулюється нормами ст. 188 ГК України умовами якої визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Позивач листом від 04 березня 2014 року за №499-01-25 направив відповідачу запропоновані зміни до договору, які відповідачем листом від 17.04.2014 року за №500-06126-1406 були відхилені.
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).
Як вказувалося вище, позивач просив суд встановити новий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою з 17 травня 2011 року, з 13 вересня 2011 року, з 01 січня 2012 року, з 01 січня 2013 року, з 01 січня 2014 року.
Згідно ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
Тобто саме сторони за взаємною згодою можуть встановити що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до укладення договору, а якщо договір змінюється в судовому порядку, то з урахуванням положень ст. 653 ЦК України, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили.
Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Позивач фактично поставив питання про зміну річної орендної плати з 17 травня 2011 року, надавши його умовам зворотної сили, проте сторонами не досягнуто згоди щодо цього питання, а отже, така вимога суперечить приписам ст. 653 ЦК України та ст. 188 ГК України.
Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Таким чином, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач затверджена Черкаською міською радою, а також в зв'язку з тим, що сторони договору від 08 вересня 2003 року не дійшли згоди щодо річного розміру орендної плати, суд вважає за необхідне умови пункту 3.2. договору оренди землі викласти в редакції запропонованій позивачем, а також зазначити в пункті 4.1. договору, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою по між вул. Ватутіна та просп. Хіміків встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253 586, 00 (двісті п»ятдесят три тисячі п»ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури, без зазначення дати, з якої ці зміни набирають чинності.
В обґрунтування вимоги про внесення змін до пункту 3.3. договору від 08.09.2003 року позивач ні у позові ні у судовому засіданні не привів ніяких доводів, тому господарський суд не вбачає підстав для задоволення цієї вимоги.
За таких обставин позов підлягає задоволенню лише в такій частині вимог:
-по всьому тексту договору замінити назву орендаря з Відкритого акціонерного товариства «АЗОТ» на Публічне акціонерне товариство «Азот» у відповідних відмінках;
-про викладення пункту 3.2. договору - в наступній редакції:
«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8452866,87 (вісім мільйонів чотириста п'ятдесят дві тисячі вісімсот шістдесят шість) грн. 87 коп. - землі технічної інфраструктури»
-про викладення пункту 4.1. договору - в наступній редакції:
«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по між вул. Ватутіна та просп. Хіміків встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури».
Господарські витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.
В пункті 4.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 21 лютого 2013 року, № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" вказано, що судовий збір у справах зі спорів, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття обґрунтованих пропозицій другої сторони. Якщо розбіжності між сторонами вирішено частково на користь однієї із сторін і частково на користь другої сторони, то витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, розподіляються між обома сторонами з урахуванням кількості та змісту прийнятих господарським судом пропозицій кожної із сторін (зокрема, у залежності від кількості пунктів спірного договору, прийнятих судом у редакції позивача і відповідача).
Якщо пропорції задоволення позовних вимог точно визначити неможливо (зокрема, при частковому задоволенні позову немайнового характеру), то судові витрати розподіляються між сторонами порівну.
На підставі викладеного, та керуючись ст. 49, ст. ст. 82-85 ГПК України суд, -
1. Позов задовольнити частково.
2. Внести до укладеного між Черкаською міською радою та Публічним акціонерним товариством «АЗОТ» договору оренди земельної ділянки від 08 вересня 2003 року, який зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14 жовтня 2003 року за № 409, такі зміни:
- по всьому тексту договору замінити назву орендаря з Відкритого акціонерного товариства «АЗОТ» на Публічне акціонерне товариство «Азот» у відповідних відмінках;
- пункт 3.2. договору викласти в наступній редакції:
«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8452866,87 (вісім мільйонів чотириста п'ятдесят дві тисячі вісімсот шістдесят шість) грн. 87 коп. - землі технічної інфраструктури»
- пункт 4.1. договору викласти в наступній редакції:
«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по між вул. Ватутіна та просп. Хіміків встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 253586,00 (двісті п'ятдесят три тисячі п'ятсот вісімдесят шість) грн. землі технічної інфраструктури».
3. Стягнути з публічного акціонерного товариства «АЗОТ» (18014, м. Черкаси, вул. Першотравнева, 72, код ЄДРПОУ 00203826) на користь Черкаської міської ради (вул. Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 25212542) 609,00 грн. витрат на сплату судового збору.
4. У решті позову відмовити.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду.
СУДДЯ В.В. Потапенко
Повне судове рішення складено 02 жовтня 2014 року.
Суддя В.В. Потапенко