18 вересня 2014 року Справа № 915/1946/13
за позовом: Прокурора Ленінського району м. Миколаєва, 54034, м. Миколаїв, вул. Південна, 52 в інтересах держави
в особі Миколаївської міської ради 54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20
до відповідача: малого приватного підприємства "Алсу" 54056, м. Миколаїв, вул. Новозаводська, 2/1
про: внесення змін до договору оренди землі
Суддя Алексєєв А.П.
Представники сторін:
від позивача - Орлова О.В., довір. № 2284/02.02.01-22 від 16.10.2013 року.
від відповідача - Деміда В.В. за довір. №172 від 08.09.2014 року.
У судовому засіданні приймала участь прокурор Коршунова О.О., посвід. №017558 від 06.06.2013 року.
18.07.2014 року справу було прийнято до розгляду суддею Алексєєвим А.П. після її повернення на новий розгляд до місцевого суду за постановою Вищого господарського суду України від 25.06.2014 року.
Так, скасовуючи постанову апеляційного суду та рішення місцевого суду, Вищій господарський суд України у своїй постанові зазначив, що суди обох інстанцій не дослідили наявну у матеріалах справи копію рішення Миколаївської міської ради №6/33 від 09.06.2011 року та не перевірили чи дійсно рішення міської ради №36/64 від 04.09.2009 року визнано таким, що втратило чинність.
суть спору: прокурор звернувся до господарського суду із позовом з проханням внести за рішенням суду зміни до договору оренди земельної ділянки, який був укладений між позивачем та відповідачем у 2001 році, виклавши частину 1 пункту 3.2 розділу 3 договору в наступній редакції « річна орендна плата за земельну ділянку (4282 кв. м.) встановлюється у трикратному розмірі земельного податку, який становить 38058, 84 грн.». Свої позовні вимоги прокурор обґрунтував тим, що з 01.01.2011 року набрав чинності Податковий кодекс України, ст. 288 якого було встановлено мінімальний розмір орендної плати та визначено, що річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку. Так як відповідно до ст. 274.1. Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки нормативно грошову оцінку яких проведено встановлюється у розмірі 1 % від їх нормативної грошової оцінки то мінімальний розмір орендної плати дорівнюватиме 3% від нормативної грошової оцінки. Таким чином, прокурор просить внести зміни до договору з огляду зміни на законодавчому рівні мінімального розміру орендної плати за землю (3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік), тоді як розмір діючої орендної плати за договором становить лише 1,1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, що призводить до недоотримання позивачем грошових коштів до міського бюджету. Можливість внесення змін до договору прокурор обґрунтував, посилаючись на ч. 1 ст. 652 ЦК України, відповідно до якої у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Позивач вважає, що обставини змінилися істотно у зв'язку із зміною мінімального розміру орендної плати на законодавчому рівні - а саме прийнятим Податковим кодексом України, який набрав чинності з 01.01.2011 року.
08.09.2014 року прокурор надав до суду заяву про зміну предмету позову, в якій просив внести зміни до договору оренди землі від 01.11.2001 року, виклавши частину 1 пункту 3.2 розділу 3 договору в наступній редакції «річна орендна плата за земельну ділянку (4282 кв.м.) встановлюється у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який становить 38058, 84 грн.».
Позивач підтримав позовні вимоги прокурора та просив задовольнити позов у повному обсязі.
Відповідач надав відзив на позовну заяву, у якому просив у позові відмовити повністю, у зв'язку із його необґрунтованістю, свої доводи виклав у письмовому відзиві.
09.09.2014 року судом було розпочате слухання справи по суті.
За результатами розгляду справи судом 18.09.2014 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши справу, суд
01.11.2001 року між позивачем та відповідачем був підписаний договір оренди землі, який зареєстрований у книзі записів договорів оренди землі 08.11.2001 року за № 821.
Згідно договору позивач зобов'язався передати відповідачу у користування строком на 15 років земельну ділянку площею 4282 кв. м із земель міста для обслуговування автостоянки по вул. Новозаводській, 1-а.
Факт перебування земельної ділянки у фактичному користуванні відповідача на підставі вищевказаного договору сторонами під протягом розгляду справи не заперечувався.
Відповідно до п. 3.1. договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.
Пунктом 3.2. договору встановлено розмір орендної плати - річна орендна плата за земельну ділянку площею 4282 кв. м. встановлюється у розмірі 1,1% від її грошової оцінки, яка на дату укладення договору становила 586634 грн.
У п. 3.2. договору сторонами погоджено, що розмір грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. Розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.
У п. 3.4. договору сторони погодили, що умови договору про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін, шляхом внесення змін до договору. Аналогічні умови сторони виклали у пункті 10.3. договору.
01.01.2011 року набув чинності Податковий кодекс України, яким встановлюється мінімальний розмір орендної плати за користування земельними ділянками комунальної форми власності.
Статтею 288.5.1 Податкового кодексу України встановлено мінімальний розмір орендної плати та визначено, що річна сума платежу не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.
Відповідно до ст. 271.1.1. Податкового кодексу України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.
Статтею 289.1. Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Відповідно до ст. 274.1. ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено встановлюється у розмірі 1 % від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. ст. 272, 273, 276 цього кодексу.
Отже, виходячи з норм Податкового кодексу України мінімальний розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками комунальної форми власності дорівнює 3 розмірам земельного податку, або відповідно до ст. 274.1. Податкового кодексу - 3% від їх нормативної грошової оцінки.
У зв'язку із набранням чинності Податковим кодексом України Миколаївською міською радою було прийняте рішення №6/33 від 09.06.2011 року "Про затвердження порядку визначення розміру орендної плати".
Так, зазначеним рішенням Миколаївська міська рада дозволила управлінню земельних ресурсів ради переглянути умови договорів оренди землі про розмір орендної плати, укладених до прийняття цього рішення, згідно з Порядком визначення розміру орендної плати за користування землею, у разі згоди орендаря.
Згідно листа позивача рішення міської ради №6/33 від 09.06.2011 року "Про затвердження порядку визначення розміру орендної плати" є діючим на дату розгляду справи, а рішення міської ради №36/64 від 04.09.2009 року «Про затвердження Порядку визначення розміру орендної плати за землю» діяло з 04.09.2009 року до прийняття рішення № 6/33 міською радою, тобто до 09.06.2011 року.
28.09.2011 року позивачем на адресу відповідача було направлено листа щодо необхідності внесення змін до договору оренди землі внаслідок збільшення мінімального розміру річної орендної плати Податковим кодексом України. Одночасно з листом позивач направив відповідачеві примірник договору про зміни до договору оренди землі щодо викладення п. 3.2. договору оренди землі в іншій редакції а саме "річна орендна плата за земельну ділянку (4282 кв. м.) встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки".
Згідно поштового повідомлення наданого прокурором відповідач отримав пропозицію щодо внесення змін до договору оренди землі 30.09.2011 року (а.с. 30).
У зв'язку із тим, що відповіді на лист про внесення змін до договору оренди землі позивач не отримав він звернувся до суду із позовом про вирішення питання про внесення змін до договору в судовому порядку.
Розглянувши позовну вимогу прокурора про внесення змін до договору оренди землі, яка підтримана позивачем, суд вважає її такою, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Як зазначалося вище договір оренди земельної ділянки було підписано сторонами 01.11.2001 року, а його реєстрацію проведено 08.11.2001 року.
У договорі оренди сторони погодили розмір орендної плати, а саме, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,1% від її грошової оцінки, яка на дату укладення договору становила 586634 грн.
При цьому, сторонами було обумовлено, що розмір грошової оцінки не є сталим і змінюється, у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. Тобто, при збільшенні грошової оцінки земельної ділянки, у зв'язку із проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів автоматично змінюватиметься і річна орендна плата за користування землею.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на дату укладання договору оренди землі Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі", в редакції чинній на дату розгляду справи судом орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Як вбачається із діючої редакції закону було виключено положення щодо права орендодавця вимагати збільшення орендної плати у разі збільшення розміру земельного податку відповідно до законів України. При цьому, право на таке збільшення у орендодавця виникало тоді якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Як було зазначено вище сторони при укладенні договору між собою погодили, що підняття орендної плати можливе у зв'язку із збільшенням грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, як вбачається з п. 3.2. договору розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до діючого договору.
Згідно із ст. 30 Закону України "Про оренду землі" у діючій редакції зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Тобто, виходячи з положень частини 1 ст. 632 ЦК України на момент укладення договору сторони при визначенні ціни договору зобов'язані застосувати ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування, у випадках встановлених законом.
У частині другій ст. 632 ЦК України вже йдеться мова про те, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Тобто, сторони можуть змінити ціну за договором у випадках і на умовах встановлених договором (п. 3.4. договору п. 10.3. договору) або у випадках і на умовах встановлених законом. Вказане кореспондується із приписами ч. 1 ст. 651 ЦК України.
У зв'язку із тим, що сторони не досягли згоди внести зміни до договору за взаємною згодою, то позивач вправі прохати суд внести зміни до договору у випадках передбачених законом.
Так, позивач послався на те, що законом, а саме ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено можливість зміни договору при погодженні сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Як вбачається із змісту ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України цією нормою регулюється питання зміни договору у разі істотної зміни обставин за умови взаємної згоди сторін.
Проте, при відмові відповідача внести зміни до договору оренди землі за взаємним погодженням сторін позивач при зверненні до суду за наявності, як на його думку, факту істотної зміни обставин повинен був керуватися вимогами ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України.
Так, частиною 2 ст. 652 ЦК України передбачено наступне: якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У частині 4 ст. 652 Цивільного кодексу України закріплено, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Згідно висновків Верховного суду України, викладених у рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч.1 ст. 111-16 ГПК України за І півріччя 2012 року, при вирішенні спорів про укладення, зміну, розірвання договорів суди зобов'язані враховувати, що у разі якщо заінтересована особа не довела одночасної наявності чотирьох умов, визначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України, підстав для розірвання спірного договору оренди немає (постанова Верховного суду України від 27.02.2012 року у справі № 3-9гс12).
Отже, звертаючись з вимогою про зміну договору оренди землі за рішенням суду позивач зобов'язаний довести належними та допустимими доказами одночасну наявність усіх чотирьох умов, визначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Як вбачається із змісту позовної заяви істотною зміною обставин позивач зазначив зміни у законодавстві, а саме набрання з 01.01.2011 року чинності Податковим кодексом України, яким змінено мінімальну річну орендну плату за користування землею комунальної форми власності.
При цьому, суд погоджується із позицією відповідача, що в момент укладення договору сторони могли передбачити зміну мінімального розміру орендної плати на законодавчому рівні, передбачивши в договорі відповідну умову про зміну позивачем в односторонньому порядку розміру річної орендної плати внаслідок збільшення її мінімального та максимального розміру на законодавчому рівні. При укладанні договору сторони не могли не прийняти до уваги те, що на законодавчому рівні не відбудеться збільшення мінімального розміру річної орендної плати за землю, або зміна методики її обрахунку, оскільки це не залежить від їхньої волі.
Підсумовуючи вказане у попередньому абзаці - відсутня умова, яка передбачена у п.п. 1 ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Також позивачем не було надано доказів наявності умов зазначених у п. 3, 4 ч. 2 ст. 652 ЦК України, а саме:
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Виходячи з положень ч. 2 ст. 4-3 та ч. 1 ст. 33 ГПК України позивачем не доведено перед судом наявність у сукупності умов, передбачених у ч. 2 ст. 652 ЦК України для зміни умов договору в судовому порядку.
Крім того, суд, виходячи з положень ч. 2 ст. 632 та ч. 1 ст. 651 ЦК України щодо можливості зміни договору, в тому числі ціни договору за відсутності згоди однієї з сторін у випадках передбачених законом, вважає за необхідне зазначити, що у Податковому кодексі України відсутні вимоги щодо обов'язкового перегляду розміру річної орендної плати за договорами оренди землі, які були укладені до дати набрання чинності кодексом та по яких річна орендна плата менше від встановленої ст. 288 кодексу.
Підсумовуючи вказане, суд вважає за необхідне зазначити, що позивач вправі підняти орендну плату відповідачеві, виходячи із розрахунку 1,1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка підлягає перегляду раз на 5-7 років (ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 18 Закону України „Про оцінку земель" від 11.12.2003 року.
Через те, що договір було укладено у 2001 році розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки підлягав перегляду не менше 2 разів.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 1147 грн. необхідно покласти на позивача - Миколаївську міську раду.
Керуючись ст. ст. 44-49, 82-85 ГПК України, суд
У позові прокурору відмовити повністю.
Стягнути з Миколаївської міської ради на користь Держаного бюджету України судовий збір в розмірі 1147 грн.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку.
Повний текст рішення складено та підписано 02.10.2014 року.
Суддя А.П. Алексєєв