Справа № 819/1676/14-a
"16" вересня 2014 р. м. Тернопіль
Тернопільський окружний адміністративний суд у складі:
головуючого - судді Чепенюк О.В.,
при секретарі судового засідання Калиняк О.В.,
за участю представника позивача Мички С.В.,
представника відповідача Гути О.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Тернополі адміністративну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій та скасування рішення,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» (далі - ТзОВ «Золота Нива», позивач) звернулося до суду з адміністративним позовом до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області (далі - реєстраційна служба Заліщицького РУЮ, відповідач), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій державного реєстратора Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області Розлуцької Уляни Мирославівни та скасування рішення державного реєстратора № 6976307 від 19.10.2013 року.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25.05.2007 року між позивачем та ОСОБА_3 (орендодавець) було укладено договір оренди землі № 249, за умовами якого позивач прийняв у строкове (на 20 років) платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 1,45 га, яка розташована в межах Блищанської сільської ради. Договір оренди зареєстрований в органах державного земельного кадастру. В подальшому такий договір розірваний на підставі угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.10.2011 року, а 19.10.2013 року відповідачем було проведено державну реєстрацію припинення речового права. Угоду про дострокове розірвання договору оренди підписав колишній директор ТзОВ «Золота Нива», у зв'язку з призначенням нового директора товариства останньому стало відомо про такі обставини лише у квітні 2014 року.
Позивач вважає дії та рішення державного реєстратора реєстраційної служби Заліщицького РУЮ щодо проведення державної реєстрації припинення речового права неправомірними, оскільки угода про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.10.2011 року не пройшла державної реєстрації у порядку встановленому діючим на той час законодавством, а відтак, вважалася неукладеною. З огляду на це, на думку позивача, у державного реєстратора були відсутні законні підстави для проведення державної реєстрації припинення права оренди. В обґрунтування своєї правової позиції ТзОВ «Золота Нива» посилається на положення Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», які на момент виникнення спірних правовідносин передбачали державну реєстрацію правочинів, та норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У судовому засіданні представник позивача адміністративний позов підтримав з підстав, викладених у позовній заяві та додаткових поясненнях, просив позовні вимоги задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнала з підстав, наведених у запереченнях проти адміністративного позову та зазначила, що державний реєстратор діяла в межах та у спосіб, що передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Пояснила, що відповідач не наділений повноваженнями перевіряти дійсність укладених угод, які подаються для державної реєстрації відповідних речових прав, що виникають на підставі таких договорів. Припинення права оренди земельної ділянки проведено на підставі законодавства, яке було чинне на момент подання заяви про державну реєстрацію такого права. Також зауважила, що законодавство України не передбачає конкретного строку для подачі договорів для державної реєстрації речових прав, встановлено лише обов'язкову державну реєстрацію таких прав, з моменту якої вони й виникають. Підстав для відмови у державній реєстрації речових прав їх (припинення), передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державного реєстратора не було. Представник відповідача просила у задоволенні позовних вимог відмовити.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача у судові засідання не прибула, проте подала заяву про розгляд справи за її відсутності. Одночасно ОСОБА_3 письмово повідомила суду, що дійсно нею було укладено угоду від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди землі, укладеного з ТзОВ «Золота Нива», яка в подальшому подана в реєстраційну службу Заліщицького РУЮ для реєстрації припинення права оренди. Жодних правовідносин по оренді землі з ТзОВ «Золота Нива» ОСОБА_3 не бажає мати, а тому уклала новий договір з іншим орендарем (а. с. 22).
Враховуючи клопотання третьої особи про розгляд справи за її відсутності, що відповідає положенням статті 122 Кодексу адміністративного судочинства України (далі КАС України), розгляд справи проведено за відсутності третьої особи.
Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши письмові докази, в тому числі, оглянувши реєстраційну справу (копії документів якої долучені до матеріалів адміністративної справи), суд приходить до висновку, що в задоволенні адміністративного позову слід відмовити з наступних підстав.
Судом встановлено, що 25.05.2007 року між орендарем ТзОВ «Золота Нива» та орендодавцем ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі № 249, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 1,45 га, яка розташована в межах Блищанської сільської ради, строк дії договору 20 років (а. с. 59-60). Вказана земельна ділянка належала ОСОБА_3 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ТР № 054977, виданого Заліщицькою районною державною адміністрацією 01.10.2004 року (а. с. 44). Договір оренди землі від 25.05.2007 року зареєстрований у Державному реєстрі земель 03.10.2007 року Заліщицьким реєстраційним відділом Тернопільської філії ДП центру ДЗК, про що свідчить відповідна відмітка про державну реєстрацію на договорі. В подальшому договір оренди землі від 25.05.2007 року був розірваний на підставі угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.10.2011 року, укладеного між орендарем ТзОВ «Золота Нива» та орендодавцем ОСОБА_3 (а. с. 61).
Також судом встановлено, що 19.10.2013 року на підставі заяви ОСОБА_3 та поданих документів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 6975691, проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, що розташована за адресою: Тернопільська область, Заліщицький район, в межах Блищанської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки 6122080700:01:001:0481 (а. с. 42-54). Державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на зазначену вище земельну ділянку за ОСОБА_3 (а. с. 55).
Також 19.10.2013 року на підставі заяви ОСОБА_3 та поданих документів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було прийнято оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 6976307 про проведення державної реєстрації іншого речового права, права оренди земельної ділянки, що розташована за адресою: Тернопільська область, Заліщицький район, в межах Блищанської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки 6122080700:01:001:0481 (а. с. 56-66). Державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було внесено записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, а саме: права оренди земельної ділянки та реєстрацію припинення іншого речового права на підставі угоди про дострокове розірвання договору оренди від 20.10.2011 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 11189838 (а. с. 67). В подальшому ОСОБА_3 укладено новий договір оренди з іншим орендарем ПП «Форвард» та проведено державну реєстрацію такого іншого речового права (а. с. 68).
При прийняті постанови суд застосовує до спірних правовідносин наступні правові норми.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV (з змінами і доповненнями) (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтею 4 даного Закону визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; 3) інші речові права відповідно до закону; 4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 цього Закону.
Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав приймає державний реєстратор, який також встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (пункти 1, 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV).
Як встановлено судом державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ 19.10.2013 року проведено державну реєстрацію припинення договору оренди на підставі угоди від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди № 249 від 25.05.2007 року, що на думку, позивача є неправомірним, оскільки вказана угода про дострокове розірвання договору оренди не пройшла процедури державної реєстрації після її підписання. З такою позицією ТзОВ «Золота Нива» суд не погоджується з огляду на таке.
Пунктом 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV, який зазначений вище, чітко регламентовано дії державного реєстратора, зокрема, щодо встановлення відповідності обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом). У спірному випадку угода від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди № 249 від 25.05.2007 року була укладена в письмовій формі, нотаріальне посвідчення такого правочину чинне законодавство не передбачало.
Щодо необхідності державної реєстрації договору, суд враховує наступне.
Положення Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», чинні до 01.01.2013 року, передбачали, що моментом укладення договору оренди землі (набуття договором чинності) є його державна реєстрація, зокрема, стаття 640 Цивільного кодексу України визначала, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» вказували на набуття чинності договором оренди землі після його державної реєстрації.
У спірному випадку мова йде про угоду про розірвання договору оренди землі.
Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. При цьому, форму укладення правочину регламентує стаття 205 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що правочин може вчинятися усно або в письмовій формі; сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом; правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Згідно з вимогами статті 639 Цивільного кодексу України «Форма договору» договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом; якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася; якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами; якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Таким чином, правочин на зміну або розірвання договору належить вчиняти у тій самій формі, у якій договір укладався, але поняття «форма договору» не охоплює поняття «державна реєстрація», державна реєстрація не є різновидом форми договору.
У спірному випадку має місце укладення угоди про розірвання договору оренди до 2013 року, така угода про розірвання договору до 01.01.2013 року не пройшла процедури державної реєстрації. Вирішуючи спірне питання, необхідно з'ясовувати, чи мають внесені зміни до законодавства зворотну дію в часі, чи застосовуються вони до правовідносин, які виникли раніше.
З 01.01.2013 року внесено ряд змін до законодавства, які стосуються визначення моменту укладення договорів, права в яких підлягають державній реєстрації, у тому числі договорів оренди землі. За цими змінами з частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України виключені положення, які передбачають набуття чинності договором з моменту його державної реєстрації, та виключені статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття договорами оренди чинності з моменту їхньої реєстрації. Разом із тим, змінами в статті 125 Земельного кодексу України та статтю 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації та виникає з моменту її реєстрації. Отже, з 01.01.2013 року чинне законодавство визначало, що державній реєстрації підлягає не договір як матеріальна форма домовленості сторін, а саме право оренди (речове право). Таким чином, діючі положення законодавства України визначають, що договір оренди земельної ділянки набуває чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права.
За нормами Цивільного кодексу України, акт цивільного законодавства не має зворотної дії в часі, окрім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав і обов'язків, які виникли з моменту вступу його в силу (стаття 5 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Законом України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди укладається в письмовій формі.
На період до 01.01.2013 року законодавство передбачало, що моментом укладення договорів оренди землі є їхня державна реєстрація, після 01.01.2013 року державна реєстрація договорів відсутня. Таким чином, у разі коли договір оренди було підписано до 2013 року та у встановленому на той час порядку його не було зареєстровано, останній, за умови його відповідності встановленим законом вимогам, набуває чинності (вважається укладеним) з моменту скасування обов'язкової державної реєстрації таких договорів, тобто з 01.01.2013 року, а право володіння та користування земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. За таких обставин, підписаний, але не зареєстрований до 2013 року договір оренди землі набуває чинності з 01.01.2013 року, та на підставі такого договору з 01.01.2013 року можуть бути зареєстровані відповідні речові права.
У спірному випадку на момент реєстрації речового права (його припинення) на підставі угоди від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди № 249 від 25.05.2007 року, яка відбулась 19.10.2013 року, державна реєстрація права оренди здійснювалась у відповідності до Закону № 1952-IV в редакції Закону України від 04.07.2012 № 5037-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно», яка набрала чинності 08.08.2012 року.
Отже, угода від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди № 249 від 25.05.2007 року, укладена між ОСОБА_3 (орендодавцем) та позивачем (орендарем), набирала чинності з 01.01.2013 року, а відповідне речове право (його припинення) виникло з моменту реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
Реєстрація речового права (його припинення) на підставі угоди від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору, вчинена державним реєстратором Заліщицького РУЮ, відповідає вимогам законодавства, яке діяло на час її здійснення.
Пунктом 7 статті 16 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом. Тобто до державного реєстратора для вчинення відповідних реєстраційних дій міг звернутися як власник ОСОБА_3, так і позивач ТзОВ «Золота Нива».
Також суд враховує положення статті 24 Закону № 1952-IV, яка визначає випадки у яких у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, а саме, якщо:
1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;
2) об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;
3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
5) заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;
5-1) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
5-2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;
5-3) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
5-4) після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;
5-5) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
5-6) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;
6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.
Вказаний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень є вичерпним. У спірному випадку у державного реєстратора були відсутні підстави, визначенні статтею 24 Закону № 1952-IV для прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Таким чином, враховуючи встановлені обставини справи та наведені положення чинного законодавства, суд приходить до висновку, що у спірному випадку державний реєстратор реєстраційної служби Заліщицького РУЮ правомірно та підставно прийняла рішення № 6976307 від 19.10.2013 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у зв'язку з чим у задоволенні позовних вимог про визнання протиправними дій державного реєстратора та скасування такого рішення слід відмовити.
Керуючись статтями 11, 86, 160-163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд
В задоволенні адміністративного позову товариства з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій та скасування рішення відмовити.
Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, встановленого статтею 186 КАС України, якщо таку апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги постанова, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження.
Постанова може бути оскаржена в апеляційному порядку повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Львівського апеляційного адміністративного суду через Тернопільський окружний адміністративний суд. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення. У разі застосування судом частини третьої статті 160 КАС України (оголошення вступної та резолютивної частини постанови), а також прийняття постанови у письмовому провадженні апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.
Повний текст постанови виготовлено 19 вересня 2014 року.
Головуючий суддя Чепенюк О.В.